Taloyhtionyt 2013 marraskuu

ILMOITUSLIITE

KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLEILMOITUSLIITE

1/2013

HYÖTYTIETOA SINUN KOTISI PARHAAKSI.

Korjaushanke haltuun

3Kilpailuta ja valitse

kunnollinen urakoitsija

Kuka on kukin korjaushankkeessa? s. 5

Kotitalousvähennyksellä vauhtia korjauksiin s. 15

Ohjeita osakkaan omaan remonttiin s. 9

12Energiatehokkuus –

mahdollisuus vai pakko?

4Osakas, tee ihmeessä

kirjallinen remontti-ilmoitus

Remontti on haasteellinen kaikille

2

Rahoitus lähtee hyvästä kiinteistönpidosta s. 6

2 Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

Laajakantoisista tai olennaisesti asumi-seen tai asumiskustannuksiin vaikut-tavista kunnossapitotoimista päätetään

yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksin. Osak-kaat osallistuvat hankkeen rahoittamiseen yh-tiöjärjestykseen kirjattujen vastikeperusteiden mukaisesti.

Toteuttaessaan kunnossapitotoimia taloyh-tiö vastaa ns. perustasosta, joka voi olla yhtiön alkuperäinen taso tai taso, jota yhtiö on nou-dattanut taloyhtiön muutosten tai korjausten yhteydessä. Jos osakas haluaa esimerkiksi put-kiremontin yhteydessä nostaa kylpyhuoneen tasoa vaikkapa kalliimmalla laatoituksella tai perustasosta poikkeavilla kalusteilla, vastaa osakas näistä aiheutuvista lisäkustannuksista.

Asunto-osakeyhtiölaki sisältää säännökset myös uudistuksista. Niillä tarkoitetaan muun muassa huoneistojen ranskalaisten parvek-keiden korvaamista isommilla parvekkeilla tai tasakaton korvaamista harjakatolla. Uudistuk-sestakin voidaan päättää enemmistöpäätöksin ja periä tarvittava rahoitus kaikilta osakkailta, kunhan osakkaiden maksuvelvollisuus ei muo-dostu kohtuuttoman ankaraksi.

Mitä tahansa uudistuksia kiinteistössä ei enemmistöpäätöksin ja kaikkien rahoituksel-la voida toteuttaa. Lisäkriteerinä on, että uu-distuksella kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukai-sia vaatimuksia.

Muidenkin asukkaiden oikeus osallistua yhtiökokouksiinAsunto-osakeyhtiölain säännökset asukkai-den osallistumisoikeudesta tiettyihin yhtiö-kokouksiin soveltuvat asunto-osakeyhtiöihin, joissa on vähintään viisi eri osakkaiden omis-tamaa osakehuoneistoa.

Näissä yhtiöissä vuokralaisilla ja muillakin asukkailla kuin osakkailla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jossa käsitellään kunnossa-pitoa tai uudistamista, joka vaikuttaa olennai-

PÄÄKIRJOITUS

Yksi keskeisimmistä taloyhtiön ja sa-malla jokaiselle rakkaan oman kodin arvoon vaikuttavista tekijöistä on

kiinteistön kunto. Jos kotitalossa paikat rep-sottavat ja kielivät huonosta ja välinpitämät-tömästä hoidosta, myös siinä olevien huo-neistojen arvo kärsii.

Suomen kansainvälisesti vertaillen melko nuoresta asuntoja rakennuskannasta yhä suurempi osa on tullut tai tulossa siihen ikään, että välttämättömien korjaushank-

keiden määrä vain kasvaa. Putki- ja julkisi-vuremontit – pienemmistä puhumattakaan – ovat niin arkipäiväisiä, että harva ihmettelee, jos naapuritalo peittyy rakennustelineisiin ja muovipressuihin.

Tämän teemalehden tarkoituksena on kertoa niin asukkaille, osakkaille kuin talo-yhtiöiden hallitusten jäsenille ja isännöitsi-jöille seikoista, jotka on hyvä ottaa huomioon, kun erilaisia hankkeita lähdetään toteut-tamaan. Esimerkiksi osakkaan on erittäin

tärkeä tietää, miksi omassa huoneistossa tehtävät remontit ehdottomasti kannattaa ilmoittaa taloyhtiölle.

Lehden julkaisija on taloyhtiöiden edun-valvoja, Suomen Kiinteistöliitto. Sen suo-jista löytyy alan parhaimmistoon kuuluva asiantuntemus, joka nyt – Hyvä Lukija – on käytössäsi. Sinun kotisi ja hyvän asumisen parhaaksi!

Asko Sirkiä

Pidä huolta

Haaste taloyhtiön johdolle ja asukkaille

Suomi on omistusasumisen ja taloyhtiöiden luvattu maa. Siksi monen suomalaisen suurin omaisuuserä on kiinni omassa asunnossa, kodissa. Koti taas on useimmille niin tärkeä ja tunne-herkkä asia, että sitä ei mielellään haluta ajatella kylmästi rahassa. Monen mielestä kuitenkin pitäisi, ja myös he ovat oikeassa.

Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkai-sema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille.

Uudenmaan alueella ilmestyvässä lehdessä käsitellään taloyhtiöiden ja asumisen ajankohtaisia asioita.

Teemalehti rakentuu Kiinteistöliitto-yhteisön ammattilaisten artikkeleista, vinkeistä ja muusta sisällöstä.

Julkaisu: Marraskuu 2013Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ryKustantaja: Kiinteistöalan Kustannus OyPainopaikka: Sanomapaino OyPäätoimittaja: Asko SirkiäToimituksen sihteeri: Marjo ParkkinenGraafi nen toteutus: T-Media Oy

ISSN: 2242-5209 (painettu)ISSN: 2242-5217 (verkkolehti)

Laajamittaiset hankkeet paitsi haastavat yhtiön johdon, vaativat myös kärsivällisyyttä osakkailta ja asukkailta. Hyvin valmisteltu on puoliksi tehty – vanha viisaus pitää kutinsa myös korjaushankkee-seen valmistauduttaessa ja sitä läpivietäessä. Teksti: Jenni Hupli

kutsuttava kokoukseen asettamalla ilmoitus-taululle ilmoitus tai toimittamalla ilmoitus jokaiseen huoneistoon, jossa asuu vuokra-lainen tai muu asukas kuin osakas viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta.

Asukkaalla on oikeus käyttää puhevaltaa kokouksessa, mutta ei osallistumisoikeutta päätöksentekoon. Asukkaalla on oikeus saada myös kokouksen pöytäkirja nähtäväkseen ja oikeus saada siitä jäljennös kohtuullista mak-sua vastaan.

Tavanomaista haittaa siedettäväHyvinkin suunnitelluista korjaushankkeista aiheutuu aina haittaa ja häiriötä huoneiston käytölle. On myös mahdollista, että huoneiston

käyttö estyy kokonaan lyhyeksi määräajaksi.Asunto-osakeyhtiölaki sinällään velvoittaa

vähentämään osakkaalta perittävästä yhtiövas-tikkeesta määrän, jolla yhtiön käyttö- ja kun-nossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi. Säännöstä ei kuitenkaan so-velleta tilanteissa, joissa remontti toteutetaan kaikissa huoneistoissa tai se vaikuttaa kaikkien huoneistojen käyttöön yhtäläisesti.

Hyvin toimiva asukasviestintä ja tiedotus ovat avainasemassa korjaushankkeita läpivie-täessä. Useimmat jälkipyykit ovatkin vältettä-vissä tiedottamalla osakkaita ja asukkaita hy-vissä ajoin korjaushankkeen eri vaiheista.

Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliiton päälakimies.

Tarvittavista yhtiökokouspäätöksistä

Korjaushankkeen aikana päätettäväksi tulevat tyypillisesti seuraavat asiat:

1. Päätös hankesuunnitteluvaiheen käynnistämisestä a) Hankesuunnittelun käynnistäminenb) Hankesuunnittelun rahoitus c) Hallitukselle valtuudet konsulttien valintaan / konsulttien valinta - Päätökset voidaan tehdä hallituksessa, jos varoja on budjetoitu hankesuunnitteluun tai toimien kustannukset ovat vähäiset.

2. Hankepäätöksentekoa) Hankkeen toteuttaminen (mukaan lukien toteutustapa)b) Urakoitsijan ja valvojan valinta/ hallituksen valtuutusc) Hankkeen rahoittaminen - Lainanottovaltuudet hallitukselle, enintään x euroa - Vakuudet pankille (kiinnitysten hakeminen, panttaukset)d) Vastikeosuudet ja kertasuoritukset - Mahdolliset hyvitysperusteet - Korjaushankkeeseen liittyvä vastikkeenmaksu - Osakkaiden oikeus maksaa huoneistokohtai- nen osuus pois (hankeosuus/lainaosuus)e) Hallituksen valtuutus jatkotoimiin tarvittavassa laajuudessaf) Tarvittavien rahastojen perustamineng) Muut tarpeelliset asiat

LYHYESTI

sesti huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön.Osallistumisoikeus koskee kuitenkin vain yhtiökokousta, jossa päätetään korjaushank-keen sisällöstä tai toteuttamisesta. Asukkaat on

Kuva

: Mas

kot/

Leht

ikuv

a

ILMOITUSLIITE

3Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkailleILMOITUSLIITE

Kilpailuta ja valitse kunnollinen urakoitsija

Teksti: Timo Tossavainen ja Jari Virta

Tilaajana korjaushankkeessa on taloyh-tiö, jonka hallituksen on oltava tarkka-na ja toimittava huolellisesti urakoit-

sijaa valitessaan. Taloyhtiössä kannattaakin tutustua ennalta hyvin esimerkiksi Kiinteis-töliiton julkaisemaan oppaaseen Korjaushanke haltuun – hallituksen pikaopas, joka on saatavissa Taloyhtio.netin sivuilta osoitteesta www.talo-yhtio.net/ajassa/korjaushanke.

Urakoitsijoiden kilpailuttamisen voi tehdä joko pyytämällä tarjouksia etukäteen valikoi-duilta urakoitsijoilta tai verkkopalvelua käyt-täen, jolloin tarjouksen voi antaa kuka tahansa urakoitsija. Taloyhtiön on noudatettava mm. tilaajavastuulakia, ja myös urakoitsijoiden pä-tevyyteen sekä harmaan talouden torjuntaan kannattaa kiinnittää huomiota.

Kohdennetut tarjouspyynnöt Yksi toimiva tapa edetä on, että taloyhtiön va-litsema projektipäällikkö kartoittaa soveltuvat urakoitsijat. Näistä taloyhtiön hallitus valit-see urakoitsijat, joille tarjouspyynnöt lähete-tään. Soveltuvia urakoitsijoita voi tiedustella myös kokeneilta valvojilta ja suunnittelijoilta. Urakoitsijoiden tarjoushalukkuus kannattaa selvittää etukäteen, ettei tarjouksia lähetetä turhaan.

Projektipäällikkö kokoaa riittävän kattavat tarjouspyyntöasiakirjat, joita käyttäen pyyde-tään urakoitsijoilta tarjoukset korjaushank-keesta. Kilpailuttamisessa kannattaa käyttää valmiita lomakemalleja ja asiakirjapohjia.

Tarjousajan päätyttyä taloyhtiön hallitus järjestää urakkatarjousten avaustilaisuuden. Siinä saatuja tarjouksia vertaillaan, tarkaste-taan niiden taso suhteessa kustannusarvioon sekä laaditaan tarjouksista yhteenveto.

Poikkeamat tarjouspyynnöstä ja tarjouk-sissa olevat ehdot on katsottava tarkasti. Myö-hästyneet ja tarjouspyynnön vastaisesti jätetyt

Isot korjaushankkeet ovat taloyhtiöissä vaativia, ja onnistumisen kannalta urakoitsijan valinnalla on keskeinen merkitys. Mutta kuinka valita osaava, luotettava ja kaikin puolin kunnollinen urakoitsija?

Taustat selville Taloyhtiöllä on korjausurakan tilaajana ti-laajavastuulakiin perustuva velvollisuus sel-vittää käyttämiensä urakoitsijoiden ja pal-velukumppanien taustat. Tilaajavastuulain tavoitteena on talousrikollisuuden torjunta.

Tilaajavastuulain tulkinnanvaraisuus sekä lain säätämistavoite huomioiden Kiinteistö-liitto suosittaa taloyhtiöitä täyttämään tilaa-javastuulain selvitysvelvoitteet riippumatta tilaajavastuulain poikkeamasäännösten so-veltumisesta. Suosituksen avulla Kiinteis-töliitto pyrkii varmistamaan, että taloyhtiöt

toimivat tilaajana huolellisesti ja valitut so-pimuskumppanit ovat luotettavia. Kiinteistö-liiton julkaisema suositus löytyy Internetistä liiton ylläpitämältä Taloyhtio.net -sivustolta www.taloyhtio.net.

Tilaajavastuu.fi -palvelu tarjoaa kaikki tar-vittavat työkalut tilaajavastuulain rutiinien hoitamiseen. Luotettava Kumppani -ohjel-maan liittyneiden yritysten tilaajavastuu-ra-portit ovat maksutta saatavilla palvelusta. Palvelu toimii osoitteessa www.tilaajavas-tuu.fi .

Luotettava urakoitsija Korjausurakka.fi -palvelusta Internetissä toimii urakoitsijoiden kilpailuttami-seen käytettäviä verkkopalveluja. Taloyhtiö voi netissä kilpailuttaa korjausurakan ilman, että it-se kartoittaa ensin sopivia urakoitsijoita. Korjaus-urakka.fi -palvelu on yksi uusi palvelu, jonka ovat kehittäneet yhteistyössä mm. Kiinteistöliitto ja Suomen Tilaajavastuu Oy.

Korjausurakka.fi -palvelussa taloyhtiöt ja isän-nöitsijät voivat kilpailuttaa taloyhtiöiden kor-jausurakoita uudella tavalla sekä saada tarjo-uksia luotettavilta urakoitsijoilta. Uusi palvelu mahdollistaa tarjouspyyntöjen toimittamisen ja urakoitsijan valinnan lisäksi myös palautteen

antamisen toteutetusta remontista.

Palvelussa mukana olevat urakoitsijat kuulu-vat Luotettava Kumppani -ohjelman piiriin. Ura-koitsijoiden Luotettava Kumppani -jäsenyys on olennainen osa Korjausurakka.fi -palvelua ja tämä kitkee entistä tehokkaammin talousrikollisuutta rakennusalalta. Palvelu tarjoaa rehellisille ura-koitsijoille enemmän pelitilaa. Hyvin tehdyt työt muodostavat palvelussa urakoitsijoille julkiset referenssit ja asiakaspalautteet.

Korjausurakka.fi toimii osoitteessa: www.korjausurakka.fi

RALA avuksi valinnassa

Rakentamisen Laatu RALA ry on kiinteistö- ja ra-kennusalan järjestöjen perustama toimija, jonka tavoitteena on parantaa rakentamisen laadun ja terveen kilpailun edellytyksiä. RALA kerää ja yllä-pitää tietoa alan yrityksistä, arvioi niitä ja antaa niille pätevyyksiä ja luokituksia.

RALA noudattaa toiminnassaan ehdotonta puo-lueettomuutta ja luottamuksellisuutta, ja RALAn tuottama tieto on luotettavaa ja ajan tasalla. Lue lisää RALAsta ja sen myöntämistä pätevyyksistä osoitteesta www.rala.fi .

LYHYESTI

tarjoukset on hylättävä. Tarjousten avaus-tilaisuudesta laaditaan pöytäkirja, jossa todetaan hyväksyttyjen tarjousten anta-jat, samoin hylätyt ja hylkäämisen perus-te sekä tarjoajat, joiden kanssa käynniste-

tään urakkaneuvottelut. Urakkaneuvotteluihin taloyhtiön hallitus valitsee urakoitsijat niis-tä, joiden tarjoukset vastaavat parhaiten tar-jousehtoja.

Pelkkä hinta ei ratkaiseUrakkaneuvottelulla tarkoitetaan ennen so-pimuksen allekirjoittamista tapahtuvaa neu-vottelua, jossa varmistetaan, että urakoitsijalla ja taloyhtiöllä on yhtenevä käsitys korjaus-hankkeen tarjouspyyntöasiakirjoista ja hank-keen erityispiirteistä, kuten osakkaiden lisä- ja muutostöistä.

Urakkaneuvotteluihin valitaan tavallises-ti 2–3 parhaiten tarjouskriteerit täyttänyt-tä urakoitsijaa. Yleisesti käytettyjä kriteerejä ovat hinta, pätevyys, toimituskyky ja resurssit. Yleisin valintakriteeri on hinta, mutta myös kokonaistaloudellisuutta painotetaan aiem-paa enemmän. Halvin ei ole välttämättä pa-ras vaihtoehto.

Urakkaneuvottelujen jälkeen taloyhtiön

hallituksella on näkemys siitä, mitä se esittää yhtiökokoukselle. Tämän jälkeen projektipääl-likkö voi laatia esityksen korjaushankkeen to-teutuksesta eli niin sanotusta rakentamispää-töksestä. Hyväksi tavaksi on osoittautunut, että taloyhtiön hallitus järjestää korjaushan-ketta koskevan tiedotustilaisuuden ennen seu-raavaa yhtiökokousta.

Tilaisuudessa projektipäällikkö tai hallituk-sen edustaja selvittävät hallituksen esityksen ja sen perustelut kattavasti. Usein esitetään myös materiaalivalintojen mallikappaleet, vä-rit, laaditut 3D-kuvat esimerkiksi kylpyhuo-neista ja niiden varusteista. Samoin se, mihin seikkoihin kukin osakas voi omilla valinnoil-laan vaikuttaa. Viimeistään tässä vaiheessa osakkaiden tietoon on saatettava seuraavat:

• mihin ongelmaan ja millä teknisellä ratkaisulla ratkaisua esitetään• miltä tämä esitetty ratkaisu toteutuneena

näyttää• mitä päätettävä hanke omistamalleni osakkeelle maksaa kertasuorituksena tai pääomavastikkeena

Projektipäällikkö laatii hallitukselle yhtiöko-kouksessa esitettäväksi kattavan laskelman hankekustannuksista. Tähän otetaan kaikki yhtiölle tulevat kustannukset urakkahinnois-ta, suunnitteluista, kopioimisesta, rakennut-tamisesta, valvonnasta jne. On huomattava, että myös yksikköhinnoin tehtäviin töihin on varattava rahat. Lisäksi peruskorjauksessa esiintyy yleensä aina jotain yllättävää, joten tätäkin varten budjettiin on jätettävä peliva-raa. Kokenut projektipäällikkö osaa arvioida oikean kustannusvarauksen hankkeen luon-teen mukaan. Se voi olla esimerkiksi 2–6 % hankekustannuksista, joskus jopa 10 %. Va-raus on syytä tehdä hankekustannuksiin, jot-ta rahojen loputtua ei tarvitse kutsua koolle ylimääräistä yhtiökokousta.

Taloyhtiön hallitus allekirjoittaa urakka-sopimuksen. Ennen urakkasopimuksen alle-

kirjoittamista sopimuslomake tarkastetaan huolella ja tarvittaessa verrataan, että sopimus vastaa urakkaneuvotteluissa sovittuja asioita, urakkaohjelmaa ja erityisehtoja. Urakkasopi-muksen katsotaan syntyneen, kun urakoitsija on saanut tiedon rakennuttajalta tarjouksensa hyväksymisestä.

Halpa, hyvä vai molemmat?Taloyhtiöiden yksi haastavimmista tehtävistä on hoitaa urakoitsijoiden kilpailutus ammat-timaisesti sekä löytää pätevä ja luotettava to-teuttaja taloyhtiön remonttiin. Valitako hyvä vai halpa urakoitsija? Painottaako jompaakum-paa edellistä, vai pyrkiä saamaan sekä hyvä että halpa? Näitä on syytä miettiä taloyhtiös-sä korjaushankkeen valmistelun aikana sekä hankesuunnittelun aikana selvittää, mitä ta-loyhtiön osakkeenomistajat haluavat ja mihin he ovat valmiit.

Silmiinpistävän halpa urakkatarjous pis-tää yleensä varoituskellot soimaan. Poikkeuk-sellisen halpana voidaan pitää tarjousta, joka poikkeaa kahdesta seuraavaksi halvimmasta yli 20 prosenttia. Jos tällainen tarjous halutaan ylipäätään ottaa mukaan jatkokäsittelyyn, on syytä käydä urakoitsijan kanssa urakkaneu-vottelu ja keskustella työ vaihe vaiheelta läpi. Missään tapauksessa ei taloyhtiön ole viisasta solmia urakkasopimusta sellaisen urakoitsijan kanssa, jonka tietää tekevän itselleen tappiol-lisen sopimuksen.

Hyvällä valmistautumisella, selkeillä va-lintakriteereillä ja edellyttämällä urakoitsijan kuulumista Luotettava kumppani –ohjelmaan onnistutaan taloyhtiön korjaushankkeeseen valitsemaan osaava, luotettava ja sekä kunnial-linen ja kunnollinen urakoitsija – etenkin edel-lytetään urakoitsijalta myös RALA-pätevyyttä.

Timo Tossavainen on Kiinteistöliiton yhteysjohtaja ja tekniikan tohtori Jari Virta kehityspäällikkö.

LYHYESTI

Kuva

: Pix

mac


ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

Teksti: Kristel Pynnönen

Remontti-ilmoituksen kautta taloyhtiö saa tietoonsa osak-kaiden suunnittelemat re-

montit. Saatuaan tiedon osakkaan remontista yhtiöllä on oikeus aset-taa työlle ehtoja, jotka ovat tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai kor-vaamiseksi.

Pystymällä asettamaan tarpeelli-set ehdot remontille taloyhtiö turvaa yhtiön ja kaikkien osakkaiden etua ja oikeuksia osakkaan remonttityö-hön liittyen. Osakas taas ilmoittamal-la remonttityöstään ja noudattamalla yhtiön asettamia ehtoja kykenee pa-remmin näyttämään mahdollisessa remontin virhetilanteessa toimineen-sa huolellisesti ja välttämään vahin-gonkorvausvastuun.

Taloyhtiöllä on lisäksi oikeus ja vel-vollisuus valvoa huoneistossa tehtä-viä remontteja. Osakkaiden kannattaa muistaa, että ilmoitettu remontti on yhtä kuin valvottu remontti.

Näkyvät muutostyörekisterissäKun valvonta hoidetaan huolellisesti, vähenevät remonttiin liittyvät mah-dolliset virheet, esimerkiksi väärin asennetut vedeneristeet. Tämä on eh-dottomasti kaikkien taloyhtiön osak-

Kirjallinen Osakkeenomistaja on nykyisen lain perusteella velvollinen ilmoittamaan taloyhtiölle remonttityöstään etukäteen kirjallisesti. Ilmoitus on tehtävä, kun työ voi vaikuttaa yhtiön ja toisen osakkaan vastuulla olevan kiinteistön tai rakennuksen osaan tai toisen osakkaan huoneiston käyttämiseen.

KIINTEISTÖLIITTOUusimaa

kaiden ja myös remonttia teettävän osakkaan edun mukaista.

Ilmoitettu remontti merkitään taloyhtiön ylläpitämään muutostyö-rekisteriin ja muutostyörekisterissä olevat remontit edelleen isännöitsi-jäntodistukseen.

Esimerkiksi kaupan yhteydessä saattaa ostajakandidaatti ihmetellä, miksi selvästi äskettäin remontoidus-ta kylpyhuoneesta ei löydy merkintää isännöitsijäntodistuksessa. Ilmoitta-matta jäänyt remontti vaikuttaa var-masti ostajan ostopäätökseen ja siten myös kauppahintaan.

Vaikka vahingonkorvausvastuu il-moittamatta jääneestä remonttista ei siirry uudelle omistajalle, ajaudutaan helposti virhetilanteessa hankalaan ja aikaa vievään selvittelyyn taloyhtiön, remontin tehneen vanhan osakkaan ja uuden osakkaan välisestä vastuusta.

Summa summarum: Jos remont-ti-ilmoitus jää tekemättä, ajaudu-taan helposti taloyhtiön ja osakkaan kannalta hankalaan tilanteeseen. Re-montti-ilmoituksen tekeminen on helppo toimenpide ja ilmoituksen voi monissa taloyhtiöissä tehdä netissä. Tekemällä remontti-ilmoituksen osa-kas välttää turhia riitoja.

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton vanhempi laki-mies.

”Osakkaiden kannattaa muistaa, että ilmoitettu remont-ti on yhtä kuin valvottu remontti.

”Ilmoittamatta jäänyt remontti vaikuttaa var-masti ostopäätökseen ja kauppahintaan.

remontti-ilmoitus kannattaa

Kuva: Mika Petäjä

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

Onnistuneen korjaushankkeen edellytys on, että kaikki remontin osapuolet tietävät, mitä heiltä odotetaan. Seuraavassa valotetaan taloyhtiön korjaushankkeen (kokonaisurakka) roolitusta ja siihen osallistuvien tehtäväkenttää.

Teksti: Jaana Sallmén

Asunto-osakeyhtiö toimii korjaushankkeessa tilaajana eli rakennuttajana. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennuttajan on huolehdittava, että tällä on hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen to-teuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö.

Taloyhtiön hallitus täyttää huolehtimisvelvollisuutensa palkkaamalla en-sinnäkin asiantuntevan henkilön vetämään korjaushanketta. Hankkeen ve-täjää kutsutaan projektipäälliköksi. Muita korjaushankkeessa tarpeellisia ammattilaisia ovat yksi tai useampi suunnittelija sekä valvoja.

Projektipäällikkö vastaa varsinaisten rakennuttamistehtävien suorittami-sesta, kuten urakan kilpailuttamisesta ja urakka-asiakirjojen laatimisesta. Suunnittelija laatii taloyhtiön tilauksesta suunnitelmat, joiden mukaan kor-jaushanke, vaikkapa julkisivu- ja parvekeremontti, toteutetaan.

Taloyhtiö valitsee kilpailutuksen jälkeen sopivimman urakan toteuttajan, pääurakoitsijan, ja tekee tämän kanssa urakkasopimuksen. Pääurakoitsi-ja vastaa taloyhtiölle urakkasopimuksessa määritellyn urakkasuorituksen aikaansaamisesta sovitussa ajassa. Tyypillisesti työmaalla hyörii pääura-koitsijan lisäksi yksi tai useampi aliurakoitsija, sillä tavanomaista on, että pääurakoitsija käyttää aliurakoitsijoita apunaan urakkasuorituksen tekemi-sessä. Urakan valvontaa ei saa laiminlyödä; valvoja toimii taloyhtiön silminä työmaalla ja huolehtii mm. siitä, että peittyvien pintojen alle ei jää raken-nusvirheitä.

Hallituksen ja isännöitsijän keskeinen rooliTaloyhtiön johdon eli hallituksen ja isännöitsijän on valvottava mainittujen taloyhtiön palkkaamien asiantuntijoiden toimintaa. Johdon on myös huo-lehdittava tarvittavien päätösten oikea-aikaisesta tekemisestä sekä järjes-tettävä tiedottaminen.

Osakkaille on tarpeen kertoa esimerkiksi, kuka vetää projektia, mikä hank-keessa on hallituksen ja isännöitsijän vastuualuetta ja mikä taas suunnit-telijan tai valvojan työsarkaa.

Näin osakkaat osaavat olla yhteydessä suoraan oikeaan henkilöön. Osak-kaiden on myös asumisensa järjestämiseksi tiedettävä ajoissa, milloin re-montti valtaa heidän kotinsa.

Taloyhtiön on omalta osaltaan huolehdittava työturvallisuudesta läpi hank-keen. Tunteehan taloyhtiö tulevan työmaan ”kuin omat taskunsa”. Taloyh-tiö täyttää tämän velvollisuutensa nimeämällä turvallisuuskoordinaatto-rin ja huolehtimalla, että tämä hoitaa työturvallisuusasetuksessa mainitut tehtävänsä. Käytännössä turvallisuuskoordinaattoriksi valitaan valvoja tai projektipäällikkö.

Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliiton vanhempi lakimies.

Kuka kukin on? Nor

dea

Pan

kki S

uom

i Oyj

TaloyhtiökonttoriTukholmankatu 2Helsinkinordea.fi

Taloyhtiön ottama yhtiölaina kohdistuu kaikkiin osakkaisiin samalla tavalla, jolloin vastike saattaa joidenkin kohdalla nousta kohtuuttoman korkeaksi. Tällöin henki-lökohtainen peruskorjauslaina, jolla voit maksaa yhtiölainaosuuden pois, voi olla parempi vaihtoehto. Soita 0200 3000 (pvm/mpm) ma-su 24h/vrk ja varaa aika keskusteluun.

Teemme sen mahdolliseksi

Yhtiölaina vai henki-lökohtainen laina?

Suomen Kiinteistölehti

maksaaposti-

maksun

KiinteistölehtiSUOMEN

Julkisivuremontti– KÄÄK!Putkiremontti

– HUOH!

Kuva

: Pix

mac


ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

Rahoitus lähtee hyvästä kiinteistönpidostaTaloyhtiön korjaushankkeen rahoitus ei ole läpihuutojuttu. Kunnolla toteutetut remontit eivät ole ilmaisia, eikä vääriin liik-keisiin pidä sortua. Pankkilainoituksen lisäksi on aina tutkittava myös Aran tarjoamien avustusten mahdollisuus.

Teksti: Jukka Kero

Taloyhtiöiden raskaimmissa remonteissa kus-tannustaso nousee useisiin satoihin euroihin huoneistoneliötä kohden. Pääkaupunkiseu-dulla putkiremonttien yhteydessä toteute-taan yleensä laaja kylpyhuoneiden saneeraus,

Taloyhtiöille ja osakkaille räätälöityjä lainoja

Hyväksi esimerkiksi käy asuntorahoitukseen erikoistunut Hypo, joka tarjoaa asunto-osake-yhtiöille ja sen osakkaille räätälöityjä rahoi-tusmalleja erilaisiin ja erikokoisiin korjaus-hankkeisiin.

Asuntorahoituspäällikkö Jari Häkkinen

Kiinteistöliiton korjausraken-tamisbarometrin mukaan liki 60 prosenttia hankkeita viime aikoina toteuttaneista talo-yhtiöistä käytti ensisijaisena rahoitustapana pankkilainaa. Nykyisin lainoja myös yhä enem-män räätälöidään taloyhtiöiden ja osakkaiden tarpeiden mukaan.

ja kustannukset nousevat Kiinteistöliiton Kor-jausrakentamisbarometrin mukaan keskimää-rin noin 600 euroon neliöltä.

Vaihtelu tapausten välillä on erittäin suurta. Remontit ovat aina yksilöllisiä olosuhteiden ja toimenpiteiden kannalta. Seuraavaksi esi-merkkejä tyypillisistä kustannusvaikutuk-

sista (Lähde: PTT, Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Omakotiliitto/Asumismenot 2013).

Lainarahoitus yleisintä Raskaimmat remontit (kuten putkistosanee-raukset ja julkisivujen korjaukset) rahoite-taan tyypillisesti noin 15 vuoden lainalla. Putkiremontin keskimääräinen kustannus on pk-seudulla 60 neliöisessä huoneistossa noin 35 000 euroa.

Se nostaa kuukausikohtaista hoitokustan-nusta miltei 250 euroa, toisin sanoen noin 80 % keskimääräisiin hoitokustannuksiin näh-den. Ei ole mitenkään tavatonta, että asumisen kuukausikohtaiset menot kaksinkertaistuvat ison remontin seurauksena. Muualla Suo-messa keskimääräinen putkiremontti maksaa noin 25 000 euroa tämänkokoisessa kohtees-sa, menojen noustessa noin 170 euroa (noin 70 %) kuukaudessa.

Pienempiä remontteja (esim. ikkunat ja ovet) rahoitetaan lyhyehköillä, tyypillisesti viisivuotisilla, lainoilla. Karkeiden malliarvi-oiden mukaan ikkunoiden ja ovien uusimi-nen maksaa 60 neliöiselle huoneistolle run-saat 5 000 euroa.

Se lisää kuukausikohtaista menoa (lyhen-nykset ja korot) pk-seudun 60 neliön huoneis-tossa miltei 100 euroa. Hoitokustannusten nousua on keskimäärin kolmannes. Muualla Suomessa tällaiset remontit maksavat noin 4 000 euroa, ja menot nousevat kuukausita-solla noin 70 euroa (noin 28 %).

Suunnitelmallisuus säästää yllätyksiltäRemonttien sujuva toteuttaminen edellyttää jatkuvaa hyvää kiinteistönpitoa. Silloin lähtö remontteihin tapahtuu hallitusti, ilman pa-niikkinappulan painallusta. Hyvä kiinteistön-pito vähentää riskejä, ja sillä on positiiviset vaikutukset myös kiinteistön arvoon ja va-kuutusehtoihin.

Hyvin johdetussa taloyhtiössä tiedetäänkin riittävällä tarkkuudella seuraavien 5–10 vuo-den korjaustarpeet. Se auttaa tietenkin myös rahoitustarpeen ennakoinnissa.

Kilpailuta rahoitusKiinteistöliiton barometrin mukaan miltei 60 prosenttia hankkeita viime aikoina toteutta-neista käytti ensisijaisena rahoitustapana pankkilainaa.

Osakassuorituksia käytettiin ensisijaisina seuraavaksi eniten, 22 prosentissa tapauksia. Ennakkorahastointia tai asuintalovarausta käytti 12 prosenttia vastaajista.

Rahoitusehdot ovat hieman kiristyneet vii-me kuukausina, mutta lainaa on yleensä ol-lut saatavissa. Pankkien marginaalit nousivat keväällä barometrin mukaan 1,50 prosent-tiyksikköön.

Taloyhtiöt osaavat yhä paremmin kilpai-luttaa lainatarjoukset. Mutta edelleenkin vielä neljännes barometrin taloyhtiöistä pyytää lai-natarjouksen vain yhdeltä pankilta.

Selvitä julkiset avustuksetTaloyhtiöiden remontteihin voi saada avus-tuksia julkisista varoista. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) myöntää vuosittain korjaus- ja energia-avustuksia, joita voi saada jopa 10 prosenttia hankkeen kustannuksista.

Haku tapahtuu alkuvuonna Aran antamien ohjeiden mukaan. Korjausavustusten paino-pisteenä ovat ensi vuonna hissien rakentami-nen sekä vanhusten ja vammaisten asuntojen korjaaminen. Lisäksi myönnetään terveyshait-ta-avustuksia, avustuksia kuntotutkimuksiin kosteusvaurioituneissa, terveyshaittoja aihe-uttavissa rakennuksissa sekä avustuksia liik-kumisesteiden poistoon asuinrakennuksissa. Kertaluonteisena suhdannetukena päätettiin budjettiriihessä panostaa vuosina 2013–2014 yhteensä 115 miljoonaa euroa perusparanta-misen käynnistysavustuksiin. Ne kohdistuvat suurehkoihin peruskorjaushankkeisiin. Tu-ettavien hankkeiden on kooltaan oltava vä-hintään 150 000 euroa ja 200 euroa/asuinne-liö. Tuettavien hankkeiden on parannettava kohteen energiatehokkuutta. Tukea voidaan myöntää 10 % Aran hyväksymistä kuluista.

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton pääekonomisti.

” Ara myöntää vuosittain korjaus- ja energia-avustuk-sia, joita voi saada jopa 10 prosenttia hankkeen kustannuksista. Haku on alkuvuodesta.

osakeyhtiölle. Henkilökohtainen laina sovi-taan kunkin osakkaan kanssa erikseen.

Häkkinen pitää tärkeänä, että rahoitus-mallit tarjoavat osakkaille mahdollisuuden valita omaan taloudelliseen tilanteeseen so-pivimman vaihtoehdon.

– Kun erilaisessa taloudellisessa tilantees-sa voidaan osakaskohtaisesti sopia oma ra-hoitusmalli, on osakkaiden huomattavasti helpompi hyväksyä taloyhtiön yhtiökoko-uksessa isompikin remonttihanke, Häkkinen korostaa.

Edullisempaa ympäristölainaa energiahankkeisiinTaloyhtiöiden korjaushankkeiden ympäristö-lainat puolestaan tarjoavat mahdollisuuden rahoittaa hankkeita, joilla tähdätään energia-tehokkuuden parantamiseen. Ympäristölainat

myönnetään Pohjoismaiden investointipankin kautta hankituista varoista.

Jari Häkkinen kertoo, että tällaisia ra-hoitettavia hankkeita voivat olla esimer-kiksi ikkunoiden ja ovien uusiminen tai pe-ruseristysratkaisujen uudistaminen sekä lisäeristysratkaisut julkisivu- tai kattoremon-tin yhteydessä.

Myös ilmanvaihdon energiatehokkuuden parantaminen ja lämmön talteenotto sekä pe-ruslämmitysratkaisun vaihto ympäristöystä-vällisempään vaihtoehtoon esim. öljylämmi-tyksestä maalämpöön sopivat rahoitettaviksi hankkeiksi.

– Energiatehokkuuden merkitys koros-tuu kaikissa peruskorjaushankkeissa ja on hienoa että voimme tarjota aivan oman tuot-teen myös näille hankkeille, Häkkinen sanoo.

kertoo, että taloyhtiön valittavana on kevyen pääomavastikkeen asunto-osakeyhtiölaina, tavallinen taloyhtiölaina, taloyhtiön ympä-ristölaina tai osakkaiden henkilökohtaiset lai-naratkaisut.

– Tavallinen taloyhtiölaina on laina, josta aiheutuvat korko- ja lyhennyskustannukset osakkaat maksavat rahoitusvastikkeena ta-loyhtiölle.

– Kevyen pääomavastikkeen laina on laina, josta asunto-osakeyhtiön osakas maksaa ta-loyhtiölle vastikkeena ainoastaan korkokulut. Osakaskohtainen lainapääoma jää huoneiston velkaosuudeksi ja maksetaan pois vasta asun-non omistuksen vaihtuessa, Häkkinen kertoo.

Henkilökohtainen laina osakkaalle puoles-taan on osakaskohtainen laina suoraan asunto-osakeyhtiön osakkaalle. Lainalla osakas mak-saa oman rahoitusosuutensa suoraan asunto-

Kuva

: Pix

mac

ILMOITUSLIITE

SKH ISÄNNÖINTI PALVELEE

PÄÄ KAUPUNKISEUDUN TALO-

YHTIÖITÄ LÄHES 50 OSAAJAN

VOIMIN SKH MALLIN AVULLA.

AN NA ME I L LE T I LA I SU US

OSOIT TAA UUDEN TOI MINTA-

TAVAN EDUT. ISÄNNÖITSIJÄN

VAIH TAMINEN MAKSAA VAIN

VAIVAN, JA SENKIN NÄEMME ME.

Palvelusi paranevat vasta kun ne tuotetaan uusin tavoin.

Lue verkosta lisää SKH Mallista ja pyydä samalla tarjous.

Mikään ei muutu isännöitsijää vaihtamalla. Ellei samalla vaihdu toimintamalli.

www.skh.fiSatu Rautevaara: 050 551 0701 [email protected]

Katri Kulomäki: 040 456 2053 [email protected]

Pesulat kuntoon - tilaa ilmainen arviokäynti

SUOMEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI on kansain-välisesti ainutlaatuinen. Sitä uudistettiin runsaat kolme vuotta sitten, ja nyt kansalaisille tarjotaan mahdollisuutta vaikuttaa lain vaikutusten selvittä-miseen ja lain mahdolliseen uudistamiseen.

Nykyinen asunto-osakeyhtiö laki tuli voimaan heinäkuussa 2010. Nyt on aika arvioida, miten laki

LYHYESTI

on toiminut ja samalla selvittää, onko siinä jotain parannettavaa. Oikeusministeriö, Kiinteistöliitto, Suomen Kiinteistövälittäjäliitto ja Isännöintiliitto ovat yhdessä laatineet kyselyn, jonka vastausten pohjalta arviointi tehdään. Aloite kyselyn tekemi-sestä tuli Kiinteistöliitolta.

– Ensimmäistä kertaa suomalaisen lainvalmis-

telun historiassa kansalaisille tarjotaan mahdolli-suus osallistua vain muutaman vuoden ikäisen lain vaikutusten selvittämiseen ja lain kehittämiseen

– Kysymykset on suunnattu taloyhtiön halli-tuksen jäsenille, osakkaille, isännöitsijöille ja kiin-teistövälittäjille. Tarkoitus onkin kohdis-taa kysely mahdollisimman laajasti kaikille, joihin asunto-

osakeyhtiölaki vaikuttaa, Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Kristel Pynnönen toteaa.

Kyselyyn: www.kiinteistoliitto.fi /asoylakikysely/

Kerro mielipiteesi asunto-osakeyhtiölaista


ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

Ohjeita osakkaan Taloyhtiön suurten remonttien yhteydessä myös osakkaat saattavat haluta tehdä omia remonttejaan. Noudattamalla seuraavia ohjeita isojen ja pienem-pien hankkeiden niveltyminen toisiinsa helpottuu.

järkisyytä valita

Bauer Watertechnology OyJaakonkatu 2, 01620 Vantaa I puh. (09) 276 99 556www.bauer-wt.com I email: [email protected]

5järkisyytä valita

vedenkäsittely

1. Lisää putkiston käyttöikää 2. Suojaa putkistojärjestelmää 3. Vähentää energiankulutusta 4. Varmistaa erinomaisen vedenlaadun 5. Tuo merkittävää kustannussäästöä

Olemme mukana Kiinteistömessuilla Helsingin Messukeskuksessa 13. - 15.11. 2013.Tervetuloa osastollemme 6h124!

Usein taloyhtiön suorittaes-sa suuria remontteja, käyt-tää osakas tilaisuuden hy-

väkseen teettääkseen tai tehdäkseen samalla omaan korjaus- ja muutos-työoikeuteen liittyviä töitä. Tähän tulisi kannustaa, jo sen vuoksi, että näin päästään ”samoilla meluilla ja haitoilla”.

Yhtiön tulisi jo valmisteluvai-heessa selvittää osakkaiden haluk-kuus ja valmius huoneistoissa teh-täviin omiin remontteihin, koska paketti voi olla kattava ja valmistau-tumisprosessi pitkä. Mitä paremmin molemmat työt limittyvät toistensa kanssa, sitä vaivattomammin koko prosessi etenee.

Alla on listattuna asioita, jotka tulisi ottaa huomioon, tehdäänpä osakas-remontti sitten taloyhtiön remontin yhteydessä tai erikseen.

AikataulutusTee itsellesi realistinen aikataulu, jo-hon sijoitat kaikki remontin vaiheet, myös tarvittavat katselmukset. Selvi-tä ajoissa, vaaditaanko muutostyölle rakennuslupaa. Muista, että käsittely asunto-osakeyhtiössä ja rakennus-valvonnassa vie oman aikansa.

Vakuutukset kunnossaMuista ottaa vakuutus, joka kattaa ainakin työaikaiset vauriot. Myös urakoitsijalla tulisi olla vastuuva-kuutus. Varmista asia ja pyydä ura-koitsijalta todistus/kopio voimas-saolevasta vastuuvakuutuksesta. Luonnollisesti urakoitsijasi on täy-tynyt vakuuttaa myös työntekijänsä.

Selvitä mitä kotivakuutus kor-vaa mahdollisessa vahinkotaukses-sa itsellesi ja naapureille. Eräässä ta-pauksessa 75 000 euron asunnossa suoritettiin remontti, joka aiheutti 130 000 euron vesivaurion.

SuunnitteluSuunnittelu sisältää kirjallisen työ-tapaselostuksen ja riittävät piirus-tukset. Teetä tarpeelliset suunnit-telutyöt pätevällä asiantuntijalla ja hyväksytä suunnitelmat taloyhtiöllä. Rakennuslupaa vaadittaessa suunni-telmat hyväksytetään myös kunnan rakennusvalvontavirastossa.

Vaikka remontti ei vaatisikaan suunnittelijaa, on töitä, joita toteut-taja ei aina osaa tehdä hyvän raken-nustavan mukaan. Erinomaisia oh-jeita löydät Rakennustietosäätiön RT-korteista esim. RT 84-10806 ”Asuintilojen märkätilojen korjaus”.

Remonttiohjeet ennakkoon taloyhtiöltä Neuvontainsinööri suosittelee, että taloyhtiöt laatisivat räätälöidyt re-

monttiohjeet tavanomaisista huo-neistoremonteista, jotka eivät vaadi rakennuslupaa. Ohje olisi rakennus-alan asiantuntijan laatima työta-paselostus, jossa kyseinen remont-ti toteutetaan vaihe vaiheelta. Näin remontti suoritetaan taloyhtiön oh-jeen mukaisesti ja hyvää rakennus-tapaa noudattaen. Lisäksi osakas voi käyttää työtapaselostusta hyödyksi, kun hän kysyy urakoitsijalta tarjo-usta remontistaan.

RakennuslupaPaikkakunnan rakennusvalvojalta tulee selvittää vaatiiko työ raken-nusluvan. Pääsääntöisesti lupa vaa-ditaan esimerkiksi jos laajennat mär-kätilaa (= pesuhuonetta), loveat tai teet aukkoja kantaviin rakenteisiin tai muutat huoneen käyttötarkoitus-ta. Rakennusvalvonnan tavat toimia vaihtelevat eri paikkakunnilla.

Rakennusluvan hakee aina kiin-teistön omistaja, eli taloyhtiö. Talo-yhtiö voi antaa valtakirjan osakkaal-le rakennusluvan hakemista varten.

LaadunvarmistusOsakkaan tulee osoittaa taloyhtiöl-le, että hän on rakennuttanut työn hyvää rakennustapaa käyttäen mm. kutsumalla taloyhtiön edustajan re-monttikatselmuksiin. Katselmuksia tulee pitää, kun rakenteet ja laitteet jäävät piiloon.

Katselmuksien määrä riippuu re-montin laajuudesta ja tasosta. Yli-valvontaa ja turhia katselmuksia on ehdottomasti vältettävä. Taloyhtiön valvonta tulee olla asiantuntevaa ja asiallista.

Katselmuksista tulee ottaa va-lokuvia sekä tehdä muistio. Kun remontti on valmis, tulee kaikista asiakirjoista ottaa kopio ja luovuttaa kansio paperisessa tai sähköisessä muodossa taloyhtiölle.

Luovutuskansiosta saattaa ol-la osakkaalle jopa rahallista hyötyä esim. taloyhtiön uusiessa myöhem-min kylpyhuoneet. Osakas saattaa saada hyvitystä uusittuaan aiemmin

LYHYESTI

Neuvoja saatavissa - Hyvinkään-Riihimäen-Mäntsälän

Kiinteistöyhdistyksen jäsentaloyh-tiön hallitus ja isännöitsijä voivat

soittaa maksuttomaan neuvontaan (tekniikka ja laki) ma–to klo 9–15 ja pe 10–15, puh. (09) 1667 6333

- www.taloyhtiö.net-jäsensivuilta löytyy muun muassa ohjeet osak-kaan muutostöihin

- taloyhtiön sijaintikunnan rakennus-valvonta antaa ohjeita ja opastaa lupa-asioissa

Kuva

: Rod

eo

Teksti: Jaakko Laksola

ILMOITUSLIITE


omaan remonttiin

hypo.fiMitäpä jos kysyisit ensin taloyhtiörahoituksen asiantuntijalta?

Parempaan asumiseen. Turvallisesti.

HypoTALOYHTIÖLAINA Monipuolisia rahoitusvaihtoehtoja erilaisiin tarpeisiin.

HypoYMPÄRISTÖLAINA

Energiatehokkuutta lisäävien hankkeiden rahoitukseen.(Hypo Ympäristölaina yhteistyössä NIB:in kanssa)

Olemme Suomen ainoa pankki, joka on erikoistunut asunto-osakeyhtiöiden rahoitukseen. Rahoituksessa pyrimme huomioimaan asukkaiden erilaiset taloudelliset tilanteet sekä toiveet remontin osalta. Kun taloyhtiösi ottaa meiltä lainan, emme edellytä muiden pankkiasioiden siirtoa Hypoon.

TIESITKÖ? Hypon edullisella ympäristölainalla taloyhtiösi voi rahoittaa mm. katto- ja julkisivuremontin, ikkunoiden, ovien tai eristyksen uusimisen, maalämpöön siirtymisen tai ilmanvaihdon energiatehokkuuden parantamisen.

Hannele Nyström, Asuntorahoituspäällikkö, [email protected] | p. 09 228 36 247

Jari Häkkinen, Asuntorahoituspäällikkö, [email protected] | p. 09 228 36 243

Hypo Talo | Yrjönkatu 9 A (2. krs) | 00120 HELSINKI | Puhelin (09) 228 361 | www.hypo.fi Suomen Hypoteekkiyhdistys | Suomen AsuntoHypoPankki Oy

OTA YHTEYTTÄ

kylpyhuoneensa hyvää rakennusta-paa noudattaen ja voidessaan myös osoittaa sen.

Vaarallisten aineiden kartoitusMitä rakennusaineita on käytetty, kun talo on aikoinaan rakennettu? Rakenteita purettaessa saattaa löy-tyä mikrobivaurioituneita materiaa-lia ja rakenteita tai vaarallisia aineita kuten asbestia ja kreosiittia. Tällöin vaaditaan erikoispurkumenetelmi-en käyttöä.

Jos taloyhtiöllä on vaarallisten aineiden kartoitus tehtynä, on tie-to tästä olemassa ennen remontin suunnittelua. Ellei, niin kartoitus tulisi tehdä viimeistään ensimmäi-sen huoneistoremontin yhteydessä. Kartoituksen olemassaolosta on hy-vä tiedottaa kaikille osakkaille tule-via remontteja silmällä pitäen.

Käyttöveden katkoksetKäyttöveden katkoksista tulee so-pia huoltoyhtiön kanssa ja ilmoittaa niistä ajoissa naapureille.

Älä koskaan aloita purkutöitä, jos vesijohtoputkissa on paineellinen vesi. Selvitä mistä sulkuventtiilistä vedentulon asuntoosi voi sulkea ja selvitä, onko sen vaikutusalueella muita asuntoja. Älä myöskään pura rakenteita, jos tilan sähköjohdoissa on jännite.

Putkitöitä saa tehdä vain sellai-nen yritys, jonka työnjohtajalla on KVV -pätevyys ja sähkötöitä henki-lö, jolla on TUKESin (Turvallisuus-keskus) myöntämä pätevyys.

Siivous ja rakennusjätteetPorraskäytävät saattavat likaantua pölyisistä työntekijöiden jaloista ja rakennusjätteestä. Rakennusjätettä ei saa laittaa taloyhtiön roskalaatik-koon. On hyvä esittää jo taloyhtiölle tehtävässä kunnossapito- ja muu-tostyöilmoituksessa, miten yleisten tilojen siivous ja rakennusjätteiden poiskuljetus hoidetaan.

ÄänihaitatNaapurit tulee aina huomioida, kun tehdään melua aiheuttavia remont-titöitä. Taloyhtiön järjestyssäännöt sekä terve järki antavat ohjeet työn suorittamisajalle. Häiritsevä me-lu olisi hyvä rajoittaa esimerkiksi kello 8 ja 16 välille sekä rauhoittaa viikonloput kokonaan. Jos meteliä joudutaan syystä tai toisesta aihe-uttamaan poikkeuksellisena aikana, tulisi siihen saada taloyhtiön lupa sekä antaa melun kohteeksi joutu-ville ennakkoilmoitus perustelui-neen.

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan neu-vontainsinööri.

LYHYESTI

Käytä pätevää

- Urakoitsijan kanssa tulee aina teh-dä kirjallinen sopimus esimerkik-si käyttäen valmista lomaketta (Pienurakkasopimuslomake RT- 80265). Teetä työt urakoitsijalla, jolla on siihen riittävä pätevyys.

- Pätevyyttä vaaditaan aina sähkö- ja lvi-töissä sekä rakennusteknisissä töissä, kun kyseinen työ on raken-nusluvan alainen. Päteviä henkilöi-tä löytyy muun muassa seuraavis-ta osoitteista: www.fi se.fi /, www.vttexpertservices.fi /certifi cations, rekisterit.tukes.fi /fi /Urakoitsijat/

Kuva

: Rod

eo

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE10

Teksti: Marjukka Vainio

Ilman nettiä avointa ja nopeaa tiedottamis-ta on vaikea järjestää. Jos paperit lähete-tään kaikille osakkeenomistajille, yhtiölle

koituu paljon kopiointikuluja. Nettiin salasa-nojen taakse voidaan siirtää tilintarkastajia, hallituksen jäseniä ja tositetarkastajia varten kirjanpito, jonka jälkeen taloushallinnon hen-kilöt voivat tarkastaa yhtiön kirjanpitoa reaali-ajassa ja paikkaan katsomatta.

Viestinnästä voi vastata urakoitsija tai isän-nöitsijä, mutta parhaimmillaan ja yhä enene-vissä määrin korjaushankkeelle valitaan, mah-dollisesti palkataan, viestintävastaava. Kun viestintä otetaan osaksi urakka-asiakirjoja, se nivoutuu hankkeen keskeiseksi osaksi.

Asukkaille vieras rakennusalan kieli on muokattava ymmärrettävään muotoon. Vies-titään asukkaille aktiivisesti siitä, mitä ollaan tekemässä, mihin ollaan menossa ja minkälai-sia päätöksiä tarvitaan. Koska tehdään, mitä tehdään ja kuinka kauan se kestää. Korjaus-hankkeen viestintävastaavan ydintehtävä on insinöörikielen kääntäminen sellaiselle suo-men kielelle, josta kaikki ymmärtävät, mistä asiassa on kysymys. Vastaava laatii hankkeelle viestintäsuunnitelman yhdessä projektipääl-likön kanssa ja vastaa sen toteutuksesta.

Vuorovaikutteiseen viestintään kuuluvat erilaiset tiedotustilaisuudet, asukasillat, jois-sa pohjustetaan yhtiökokouksissa tapahtuvaa päätöksentekoa. Tilaisuuksissa asukkaat voi-

vat esittää asiantuntijoille mieltään askarrut-tavia kysymyksiä.

Tiedotteissa on aina yhteystiedot, mihin voi ottaa yhteyttä, jos tulee lisäkysymyksiä asiasta. Vähänkin isommille hankkeille kan-nattaa tehdä kotisivut, josta löytyvät kaik-ki tiedotteet, yhteystiedot ja aikataulut sekä yleistietoa hankkeesta.

Tietotekniikka ja erilaiset sovellukset tar-joavat mainioita työkaluja suunnitelmien ja erilaisten vaihtoehtojen havainnollistamiseen. Tietomallintamisen avulla voidaan merkittä-västi parantaa myös tiedonhallintaa ja –kulkua korjaushankkeen kaikissa vaiheissa.

Sähköpostit ja tekstiviestit ovat nopeita työkaluja reaaliaikaisessa viestinnässä. Niitä-kin varten on tärkeää kerätä kaikkien osakkai-den ja asukkaiden yhteystiedot hyvissä ajoin.

Onkin tärkeää valita urakoitsija, joka ai-dosti panostaa viestintään ja asukaspalveluun. Hän on avainasemassa erityisesti osakasmuu-tosten hallintaan liittyvässä viestinnässä. Osa-

kasmuutoksia hoitamaan on aina nimettävä erikseen henkilö. Asukaspalveluun ja osakas-muutosten hallintaan keskittyvä henkilö on tiiviissä vuorovaikutuksessa osakkaiden kans-sa. Yleisiä tiedotustilaisuuksia tarvitaan myös remontin aikana.

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton viestintäpäällikkö.

Avoin viestintä lisää tyytyväisyyttä Avoin viestintä lisää tyyty-väisyyttä. Niukka tiedottaminen saa helposti huhumyllyn vin-hasti pyörimään. Epäillään kor-jaushankkeen kulkua ja asukkaat epäilevät jopa taloyhtiön johdon pimittävän tietoja. Vaikka kaikki olisi hoidettu asianmukaisesti.

Hallitus on vastuussa Hankesuunnitteluvaiheessa on mietittävä, millainen vaikutus viestinnällä halutaan saada aikaan ja kenelle puhutaan; pitää ymmärtää osakkaita ja kartoittaa heidän odotuksensa. Valmistelu- ja suunnitteluvaiheessa viestintää tukevat kyselyt, joilla osakkailta kysytään mie-lipiteitä hankkeesta ja sen rahoituksesta sekä asuntokohtaisista remonteista esimerkiksi put-kiremontin yhteydessä.

Taloyhtiön viestinnästä on vastuussa hallitus. Viestinnästä voi vastata joku sen jäsenistä, mutta usein tehtävä on annettu isännöitsijäl-le. Korjaushankkeita varten laaditaan oma erilli-nen viestintäsuunnitelma, josta ilmenee, miten viestintä organisoidaan ja resursoidaan. Suunni-telmassa on erikseen otettava huomioon hank-keen sisäinen viestintä sekä asukasviestintä.

Suurissa hankkeissa kokonaisuutta hallitsee usein ulkopuolinen, palkattu viestinnän am-mattilainen tai viestintävastaava voi olla esi-merkiksi urakoitsijan palkkalistoilla. Onkin tär-keää valita sellainen urakoitsija, joka aidosti panostaa viestintään ja asukaspalveluun. Urak-ka-asiakirjoissa on sovittava viestinnästä ura-koitsijan kanssa yksityiskohtaisesti.

Hankkeen alkuvaiheessa asioita pohditaan lä-hinnä taloyhtiön sisällä, mutta suunnittelun ja toteutuksen aikana viestintä jakautuu sisäiseen ja ulkoiseen viestintään. Sisäistä viestintää to-teuttavat ammattilaiset kuten suunnittelijat ja urakoitsijat keskenään. Ulkoinen viestintä on vuorovaikutteista asukasviestintää, jossa ovat mukana asukkaat ja osakkaat, taloyhtiön halli-tus, isännöitsijä ja korjaushankkeen toteuttajat.

Viestintävastaava avaa solmut Korjaushankkeen pyörteissä taloyhtiössä ta-pahtuu paljon sellaista, mikä ei näy asukkaille. Ammattilaiset kuten erikoissuunnittelijat, pää-suunnittelija, valvoja, urakoitsija, arkkitehti ja rakennuttaja-konsultti viestivät sisäisesti am-mattikielellä. Samaan aikaa osakkaat odotta-vat viestintävastaavalta eniten tietoa siitä, mi-ten ammattilaisten toiminta vaikuttaa heidän arkeensa.

Viestintävastaavan tehtävänä on vääntää sol-mut auki ja kääntää ammattislangi osakkaiden kielelle: Milloin on tiedossa vesikatkoja, milloin työmiehet työskentelevät asunnossani? Onko aikatauluihin tulossa muutoksia? Avoin viestintä vähentää epätietoisuutta, turhia kyselyitä, juoru-ja ja pihaparlamentteja. Suurin virhe olisi yrittää kaunistella ongelmia hankkeen maksaville osak-kaille. Viestinnän onnistumisen edellytys on avoi-muus – myös silloin kun asiat ovat ammattilais-ten kannalta vaikeita.

Ammattitaitoinen viestintä edellyttää, että hankkeen toteuttajat havainnollistavat vaihto-ehtoja osakkaille nykyaikaisen mallintamisen kei-noin. Tietomallintamisen avulla voidaan paran-taa myös tiedonhallintaa ja -kulkua hankkeen eri vaiheissa. Vaikuttava viestintä edellyttää ääntä, kuvaa ja 3- tai 4D-mallinnuksia. Hankkeille kan-nattaa tehdä myös kotisivut, josta löytyvät kaikki tiedotteet, yhteystiedot ja aikataulut sekä yleis-tietoa korjaushankkeesta.

Korjaushankkeen edistymisestä ja virstanpyl-väistä on viestittävä aktiivisesti. Viestintävastaa-va voi arvioida myös ammattilaisten välistä, sisäi-sen tiedonkulun tilaa kyselyillä ja haastatteluilla. Tarvittaessa ongelmat on käsiteltävä avoimesti eri toimijoiden kesken. Viestintäsuunnitelma on korjausrakentamisen tärkeä työväline.

LYHYESTI

Kuva

: Pix

mac

ILMOITUSLIITE


Korjausrakennuttamisen

ABC

Putkiremontin kaltaiset isot remontit tuottavat taloyhtiön hallitukselle usein

harmaita hiuksia: syövät rahaa, kiristävät välejä ja tuntuvat vaativan ylivoi-

maista teknistä ja hallinnollista osaamista. Näin sen ei tarvitse olla! Kirjauutuus

Taloyhtiö korjausrakennuttajana auttaa taloyhtiöitä pitämään puolensa

remonteissa ja antaa selkeät vastaukset kaikkiin käytännön ongelmatilanteisiin.

Toimi oikein isoissa remonteissa

Lue lisää ja tilaa: www.kiinkust.fi

45 €

1. painos, A5, 224 s.

VälttämätönUUTUUS

taloyhtiöille!


ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE12

Teksti: Matti Hellgren

Rakennusten energiatehok-kuuden kuvaamisessa ja laskennassa on siirrytty

ns. kokonaisenergiatarkasteluun ja energiamuotokertoimien käyttöön.

Uusi rakennusten energiato-distuksia käsittelevä laki ja siihen liittyvä asetus rakennuksen ener-

Energiatehokkuus – mahdollisuus vai pakko?Viime vuodet ja varsinkin vuosi 2013 ovat tuoneet mukana suuria muutoksia uusien energiatehokkuus-vaatimuksien myötä korjausrakentamiseen ja olemassa olevin rakennusten energiatehokkuuden arviointiin.

LYHYESTI

Kun mietitään keinoja rakennuk-sen energiankäytön tehostamiseksi, on tärkeää ymmärtää, mihin ostettu energia kuluu, jotta rajalliset resurssit osataan kohdistaa järkevästi ja talou-dellisesti kannattavimmin.

Harva osakas tietää, että rakennuk-seen ostetusta lämpöenergiasta kes-kimäärin 20–25 % kuluu lämpimän

käyttöveden tuottamiseen ja joutuu lopulta viemäriin. Yli 30 % johdetaan ilmanvaihdon kautta lämpimänä il-mana ulos samalla, kun ulkoseinien ja ikkunoiden lämpöhäviöiden osuus ostetusta kokonaislämpömäärästä on yhteensä vain noin 25 %.

Kun tämän pohjalta arvioimme eri toi-menpiteiden aikaansaamia säästö-

vaikutuksia, havaitaan että jo 20 % vedensäästöllä vaikutetaan rakennuk-sen lämmönkulutukseen yhtä paljon kuin ikkunoiden vaihdolla tai raken-nuksen ulkovaipan lisäeristämisellä. Toki jos rakennuksen julkisivuun jou-dutaan joka tapauksessa tekemään laajoja korjauksia, on ikkunaremontin sekä ulkovaipan lisäeristämisen mah-dollisuus tällöin järkevää selvittää.

giatodistuksesta astuivat voimaan 1.6.2013. Nämä muuttivat oleelli-sesti rakennusten energiatehokkuu-den arviointia ja esitystapaa.

Myös rakennusten korjaus- ja muutostöille valtiovalta asetti ener-giatehokkuusvaatimuksia, kun kyse on luvanvaraisesta korjaamisesta, käyttötarkoituksen muuttamisesta

tai teknisten järjestelmien muutta-misesta.

Asetus energiatehokkuuden pa-rantamisesta korjaus- ja muutos-töissä viranomaisten käytössä olevi-en rakennusten osalta astui voimaan 1.6. ja muiden rakennusten osalta 1.9.2013.

Se, ovatko muutokset kiinteistön omistajan kannalta hyviä ja kannus-tavia, herättää voimakkaita tunteita ja erilaisia mielipiteitä.

Mitä vaatimukset tarkoittavat?Tuoreen asetuksen myötä kiinteis-tön luvanvaraisille korjaus- ja muu-tostöille asetetaan energiatehok-kuuden vähimmäisvaatimukset, jotka on täytettävä jos ja kun hank-keisiin ryhdytään.

Päätös korjaus- ja muutostöis-tä säilyy yhä kiinteistön omistajal-la. Omistaja siis päättää, milloin ja missä laajuudessa hän korjaa ja mi-ten parhaiten parantaa energiate-hokkuutta säädösten puitteissa.

Energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä ei tarvita, jos ne eivät ole teknisesti, toiminnallisesti tai ta-loudellisesti toteutettavissa.

Taloudellisesti toteutettavalla tarkoitetaan kustannustehokkaas-ti toteutettavissa olevaa ratkaisua. Kustannustehokkuuden tarkaste-lujaksona eli takaisinmaksuaikana käytetään asuinrakennuksissa 30 vuotta ja muissa 20 vuotta, jos ra-kennusosan tai järjestelmän tai sen osan normaali käyttöikä ei ole tätä lyhempi.

Viimekädessä mahdollisen talou-dellisen toteutettavuuden arvioin-ti jää paikallisille rakennusvalvon-taviranomaisille tilanteissa, joissa kiinteistön omistajan selvitysten mukaan energiatehokkuuden pa-rantaminen ei ole taloudellisesti pe-rusteltua. Nähtäväksi jää, kuinka eri alueiden rakennusvalvontaviran-omaiset tästä selviävät käytettävis-

sä olevilla resursseilla ja alueellisesti vaihtelevalla osaamisella.

Hankkeita, joita uudet energia-tehokkuusvaatimukset koskevat, ovat esim. laajat peruskorjaukset, rakennuksen ulkovaipan korjaukset ja teknisten järjestelmien uusimi-nen. Siis hankkeet, joihin useimmi-ten tarvitaan rakennus- tai toimen-pidelupa.

Kolme tapaa täyttää energiatehokkuus-vaatimuksetKun kiinteistössä tehdään korjaus- tai muutostöitä, jotka edellyttävät samalla energiatehokkuuden paran-tamista, on omistajalla käytännössä kolme vaihtoehtoista tapaa saavut-taa asetetut vaatimukset.

Ensimmäinen on parantaa kor-jattavien tai uusittavien rakennus-osien lämmönpitävyyttä asetuksen minimivaatimusten mukaisiksi.

Toinen on parantaa rakennuksen energiatehokkuutta asetuksessa esi-tetylle rakennustyyppikohtaisesti määritellylle tasolle. Tässä vaihtoeh-dossa tarkastellaan koko rakennuk-sen vuosittaista, normaalikäytössä syntyvää laskennallista energian-muotokertoimilla korjattua energi-ankulutusta suhteessa rakennuksen pinta-alaan (= E-luku).

Kolmas on laskea rakennuksel-le ominainen, rakentamisajankoh-dan mukaisilla ratkaisuilla laskettu energianmuotokertoimilla korjattu kokonaisenergian kulutus eli E-lu-ku ja pienentää sitä vähintään ase-tuksessa rakennustyyppikohtaises-ti esitettyjen kaavojen mukaisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa esim. asunrakennusten osalta minimis-sään 15–20 % alenemaa E-luvussa.

Lisäksi uusittavien teknisten jär-jestelmien energiatehokkuudelle on asetuksessa omat vaatimuksensa.

Kun tehdään edellä kuvattu-ja energiatehokkuuteen vaikut-tavia luvanvaraisia toimenpiteitä,

Vedenkulutuksen suuri merkitys

PUTKIREMONTIT | JULKISIVUTPARVEKKEET | VESIKATOT | HISSIT

PIHAKANNET | ULLAKOT

KuntoarviotKuntotutkimuksetKorjaussuunnitteluRakennuttaminen

Valvonta

Espoo | Hämeenlinna | Jyväskylä | LahtiLappeenranta | Pori | Salo | Tampere | Turku

WWW.VAHANEN.COM

on rakennuksessa suoritettava tar-peellisin osin taloteknisten järjes-telmien (lämmitys ja ilmanvaihto) tasapainotus ja säätö. Tämä sinäl-lään on erittäin tärkeää hyvän si-säilman ja asumismukavuuden kannalta. Lisäksi rakennusvalvon-taviranomaisille on todennettava loppukatselmuksessa lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien oikea ja energiatehokas toiminta.

Kertooko energiatodistus energiatehokkuudesta?Uudistetussa energiatodistuk-sessa siirryttiin olemassa olevi-en rakennusten osalta aiemmas-ta, rakennuksen toteutuneeseen energiankulutukseen perustuvas-ta toteutustavasta laskennalliseen/teoreettiseen energiatehokkuuden tarkasteluun. Energiatodistukses-sa esitetään kaikille rakennuksille energianmuotokertoimilla korjat-tu laskennallinen arvio siitä kuinka paljon rakennus kuluttaisi energiaa olettaen että:- rakennus on toteutettu suunni-

telmien mukaan- rakentamisen laatu on ollut

moitteetonta ja rakenteet ovat kunnossa

- rakennuksen tekniset järjestel-mät ovat kunnossa

- rakennuksen ylläpito, käyttö ja huolto ovat olleet moitteetonta

- rakennuksen käyttö ja käyttöas-te on rakentamismääräyskokoel-man mukaisten ”normien” mu-kainen.

Tarkastelutapa soveltuu jossain määrin rakennuslupamenettelyn yhteydessä annettavan rakennet-tavan rakennuksen energiatehok-kuutta kuvaavan energiatodistuk-sen pohjaksi. Tällöin ei vielä ole todellista tietoa rakennuksen ja sen teknisten järjestelmien toiminnasta, rakentamisen laadusta ynnä muista lukuisista rakennuksen todelliseen

ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkailleILMOITUSLIITE 13

ASUMISEN JURIDIIKKAANERIKOISTUNUT

LAKIASIAINTOIMISTO

ASUMISEN JURIDIIKKAANERIKOISTUNUT

LAKIASIAINTOIMISTOVUODESTA 1999

• asuntoja kiinteistökauppariidat • asumiseen liittyvät ongelmat • osakkaan, asunto-osakeyhtiön, grynderin, isännöitsijän, kiinteistönvälittäjän ja kuntotarkastajan vastuukysymykset • kauppakirjat ja vastuunrajoitus-

lausekkeet • alaan liittyvä koulutus ja luennointi

HD-KANAVAT TALOYHTIÖN ON PÄIVITETTÄVÄ

HARAVA-TV-ANTENNIT HD-AIKAAN.OTA YHTEYTTÄ. NYT.

Maxisat Networks Oyp. 09 3508 2610

www.maxisat.fi /networks

Kuva

lähd

e: Ja

ri Vi

rta

& Pe

tri P

ylsy

energiatehokkuuteen oleellisesti vaikuttavista tekijöistä rakennuk-sen käyttöaikana.

Sen sijaan käytössä oleville ra-kennuksille esitetty laskennalli-nen, todellisista kulutuksista irral-laan oleva laskenta-/tarkastelutapa ei palvele tarkoitusta, eikä anna tie-toa oikeasta energiatehokkuudes-ta ja sen mahdollisista puutteista.

Suomen Talokeskus Oy on toi-minut kiinteistöjen energiatehok-kuuteen liittyvissä hankkeissa jo 1930-luvulta alkaen ja kerännyt kiinteistöjen lämmön-, sähkön- ja vedenkulutuksiin liittyvää tietoa aktiivisesti 1980-luvulta alkaen. Käytössämme on tuhansien kiin-teistön kuukausitason energian-kulutuksen tietopohja kymmenil-tä vuosilta sekä vankka kokemus energiatehokkuuden seurannas-ta ja parantamisesta. Kerätyn tie-don perusteella voidaan osoittaa mm. seuraavia energiatehokkuu-teen vaikuttavia tärkeitä tekijöitä:- Asuinrakennuksissa lämmitys-

energian kulutus on määräävä tekijä rakennuksen energiate-hokkuutta arvioitaessa.

- Samalla maantieteellisellä alu-eella sijaitsevien, keskenään vertailukelpoisten rakennusten

energiankulutuksissa ja erito-ten lämpöindeksissä esiintyy suuria eroja.

- Asuinrakennuksissa raken-nusten lämpöindeksien suuret poikkeamat eivät ole pääosin seurausta rakennusten asuk-kaiden toisistaan poikkeavis-ta käyttötottumuksista, vaan rakennuksen teknisten järjes-telmien ja rakenteiden ylläpi-dosta, huollosta ja oikeasta käy-töstä tai näiden puuttumisesta joko osittain tai kokonaan.

Uusi energiatodistuksissa käytet-tävä laskentatapa ei valitettavas-ti huomioi edellä esitettyjä ra-kennuksen ylläpitoon ja käyttöön liittyviä tekijöitä, jotka ensisijaises-ti ovat merkittäviä rakennuksen todelliseen energiatehokkuuden hyvyyteen/heikkouteen vaikutta-via perustekijöitä.

Uusi laskennallinen energia-todistus olemassa olevalle raken-nukselle on likimain sama kuin et-tä nuorille annettaisiin 9. luokan päättötodistus sillä perusteella, et-tä arvosanat voisivat olla nämä, jos olisit ensimmäiset 9 vuotta tehnyt aina läksysi ja suorittanut opiskelu-si virheettömästi ja täysipainoises-

ti jättäen samalla kertomatta mitkä arvosanat oikeasti ovat.

Suunniteltaessa rakennuksen energiatehokkuuden parantamis-ta pitäisikin yhtiöissä ensisijassa panostaa olemassa olevien tek-nisten järjestelmien (lämmitys, il-manvaihto, vesi- ja viemäri) enna-koivaan ja säännölliseen huoltoon, oikeaan käyttöön sekä lämmön, sähkön ja veden kulutusseuran-nan tehostamiseen.

Parantaako energiamuotokertoimien käyttö vertailtavuutta?Jatkossa rakennuksen laskennal-lista energiankulutusta painote-taan energiatehokkuustarkaste-luissa energiamuotokertoimilla sen mukaan, kuinka ympäristöys-tävälliseksi talon energiamuoto katsotaan. Huonoin kerroin (1,7) on sähköllä, fossiilisten polttoai-neiden kerroin on 1, kaukoläm-mön 0,7 ja uusiutuvien polttoai-neiden 0,5.

Kirjoittaja on diplomi-insinööri ja toimii asiakkuuspalvelupäällikkönä Suomen Talokeskus Oy:ssä.

ASUINKERROSTALOSSA voidaan tuottaa vuotuisesta lämpimän käyttö-veden tarpeesta yli 50 prosenttia au-rinkokeräinjärjestelmällä. Tulos selviää pitkäaikaisesta tutkimuksesta, jonka tarkoituksena on ollut selvittää aurin-kokeräinten toimivuutta ja kannatta-vuutta asuinkerrostalokohteissa.

Selvityksen taustalla ovat Raken-nusliike Reposen toimitusjohtaja Mi-ka Airaksela ja Kaukora Oy:n tekninen johtaja Rami Aaltonen sekä Tekes. Tut-kimuksessa tehdyistä mittauksista ja laskelmista on vastannut tutkimuspro-

fessori Miimu Airaksinen VTT:ltä.Kerrostalokohteessa tehdyssä tut-

kimuksen on kerätty mittaustietoa yli kahden vuoden ajan.

– Aloimme tutkia aurinkokeräin-ten mahdollisuuksia kehittääksemme edelleen Mera-Reponen kerrostalo-konseptiamme. Saimme mukaan tut-kimukseen Kaukoran, Tekesin ja VTT:n, joiden kanssa yhteistyössä olemme on-nistuneet selvittämään tulevissa ker-rostalokohteissamme käytettävän järjestelmän suunnittelu- ja toteutus-periaatteen. Tämä on merkittävä kehi-

tysaskel kohti 0-energiarakentamisen tavoitettamme, toteaa toimitusjohtaja Mika Airaksela.

Tutkimuksessa vertailtiin kahta eri-tyyppistä aurinkokeräintä siten, että taso- ja tyhjökeräinpiirit tuottivat lä-hes saman energiamäärän.

Tutkimuksessa tehtyjen pitkäaikais-mittausten ja laskelmien perusteella keräinpinta-alan kasvaessa tietyn ra-jan yli, pinta-alan suurentaminen ei ole enää kannattavaa suhteessa kiinteis-tössä tapahtuvaan lämpimän käyttö-veden kulutukseen.

Lämmintä vettä aurinkokeräimillä


ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE14

MAKING MODERN LIVING POSSIBLE

Älä suostu kompromisseihinVie lämmönsiirtoratkaisut uudelle tasolleDanfossin edistyksellinen ja kompakti DSA 2 MAXI -lämmönjakokeskus edustaa ensiluokkaista kaukolämmön lämmönsiirtoteknologiaa. Suunnittelu, luotettavuus, vertaansa vailla oleva palvelu ja asiantuntemus on houkutteleva kokonaisuus. DSA 2 MAXI voidaan tarvittaessa liittää modbus väylään tai talon langattomaan verkkoon.

takuuDanfoss automatiikalla kauko-lämpökäytössä Suomessa.

5 vuoden

Oy Danfoss Ab PL 19, 79101 Leppävirta

[email protected] lampo.danfoss.fi

Vikten av koncept- och projektplanering

Text: Wilhelm von Nandelstadh

I projektplaneringsskedet fastslår hus-bolaget projektets mål och här fastslår man även riktlinjerna för själva plane-ringen av projektet. I mindre projekt går dessa två funktioner delvis jämsi-des. Det är även i detta stadie aktieägar-nas åsikter skall och måste höras.

Men hur denna förplanering kan och skall genomföras fi nns det många olika sätt för. De absolut största skillnaderna i projektplaner utförda av seriösa kon-sultbyråer är graden av hur mycket de enskilda aktieägarnas åsikter beaktas. I vilket fall som helst beaktas aktieägar-nas åsikter och önskemål generellt sätt alldeles för lite, och planen görs idag främst utgående från fastighetens tek-niska utgångsläge. Här fi nns ett behov av en förändring där aktieägarnas intres-sen, inte fastighetens, skall vara i fokus. Alla aktieägares önskemål beaktas bäst genom förfrågningar och vid olika ty-per av infotillfällen, dessa är viktiga för en lyckad projektplan.

I en god projektplan skall naturligt-vis även olika alternativa lösningar för

saneringen presenteras. Man skall även komma ihåg att detta förslag skall läsas och förstås av aktieägare som eventuellt första gången ställs inför denna typ av sanering. Detta innebär i sin tur att ma-terialet måste var relativt lättbegripligt. Genom att besvara vissa frågeställningar har man kommit långt i koncept- och projektplaneringen:- Vad vill man uppnå med saneringen- Vilka tekniska alternativ fi nns det

och hur ser dessa ut- Hur ser tidtabellen ut för de olika al-

ternativen- Hur påverkas boendet i husbolaget

under saneringen- Vad kostar de olika alternativen- Olika fi nansieringsalternativ för sa-

neringen- Hur prioriteras de olika målsättnin-

garna- Myndigheternas krav och önskemål

Koncept- och projektplaneringens kos-tnad är en bråkdel av projektets tota-la kostnader. I husbolags typiska sane-ringsprojekt brukar man räkna med att

planeringen uppgår till 5 – 15 % av pro-jektets totala kostnader. Av den totala kostnaden kan koncept- och projektp-laneringen uppgå till 1 till 3 procenten-heter.

En kvalitativ projektplan är utgångs-punkten för en lyckad sanering och ett av projektets viktigaste dokument. Det är därför också viktigt att husbolaget re-serverar både tid och resurser för kon-cept- och projektplaneringen.

I vanliga fall anlitar husbolaget en konsultbyrå för att göra koncept- och projektplanen. Viktigt är att minnas vid val av konsultbyrå att inte välja den byrå som lovar göra minst utförligt arbete, vilket lätt blir fallet då man väljer kon-sult- och planeringsbyrå på basen av bil-ligaste pris.

Väl planerat, hälften vunnet!

Skribenten är styrelsemedlem i Finlands Svenska Fastighetsföreningen

Då husbolag går in för större saneringar kan inte vikten av koncept- och projektplane-ring undervärderas. Det är i detta skede husbolaget gör beslut både om vad som skall genomföras och hur projektet skall genomföras. Även kostnaderna för hela projek-tet slås till stor del fast i koncept- och projektplaneringsstadiet, även om kostnaderna verkställs i byggskedet.

ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkailleILMOITUSLIITE 15

www.lsl-legal.fi puh. 09 454 2880

Yli 20 vuoden kokemus asuntoja rakentamisjuridiikassa

Ratkaisu riita- ja ongelma-tilanteisiin

Oy Raisiontien Lämpö AbKiinteistönhoitoa vuodesta 1950

• Isännöintipalvelut• Kiinteistönhuoltopalvelut

Raisiontie 4, 00280 Helsinki, puh. (09) 477 [email protected], www.rtloy.fi

RTL OY

Teksti: Annika Jaatinen

Asuinkiinteistöjemme korjaustarpeet kasva-vat sitä mukaa kuin rakennuskanta vanhenee. Taloyhtiöiden yleisimpiä remontteja ovat put-ki- ja julkisivusaneeraukset sekä maalaukset ja kattojen uusimiset. Myös kylpyhuonekorjauk-set ovat yleisiä.

Pääkaupunkiseudulla yli 200 taloyhtiötä isännöivässä SKH-Isännöinti Oy:ssä hoide-taan taloyhtiöiden korjaushankkeita jatku-vasti. Yrityksen teknisen isännöinnin johta-ja Juha Kulomäki huomauttaa, ettei riitä, jos isännöitsijä osaa ja tietää.

– Myös hallituksen on tunnettava korjaus-hankkeeseen liittyvät asiat. Jatkossa paine tä-hän kasvaa entisestään, kun korjausmäärät rä-jähtävät käsiin.

Taloyhtiön korjaushankkeessa on selvitet-tävä aina ensin, mitä osakkaat haluavat. Hank-keen suunnittelu ja toteutus tehdään tämän pohjalta.

– Hallituksen tehtävänä on edustaa osak-kaita ja heidän tahtoaan, Kulomäki muistuttaa.

Remontti tulossa – kuka auttaisi hallitusta? Putkiremontin kaltaiset taloyhtiön remontit aiheuttavat monesti hampaiden kiristelyä, koska ne maksavat paljon ja hankaloittavat asumista. Remontti on haaste ennen muuta taloyhtiön hallituk-selle, joka koostuu usein tavallisista osakkaista.

Tarpeelliset remontit ovat etusijallaUsein korjauksiin lähdetään vasta, kun on pakko ja kun on jo tehty kalliita vahinkokor-jauksia. Remonttien ajoitus voikin olla talo-yhtiön hallitukselle vaikeaa. Osaava isännöit-sijä pystyy auttamaan ja ehdottamaan, mihin korjaustoimiin tulisi ryhtyä. Hallituksen apu-na on myös taloyhtiön korjausohjelma, mikäli sellainen on tehty. Tarvittaessa voidaan teettää erillisiä kuntotutkimuksia.

Remonttien ajoittamisessa on huomioita-va yhtiön rahatilanne, energiatehokkuusasiat, suhdanteet sekä tietysti osakkaiden ja asuk-kaiden toiveet.

– Suuret remontit herättävät monesti vas-tustusta. Tätä ei kannata säikähtää, Kulomäki opastaa. Hänen mukaansa osakkaat saadaan monesti puoltamaan remonttia, jos heille vain perustellaan sen tarpeellisuus ja vaikutus esi-merkiksi asuntojen hintoihin.

Suunnitelmallisesti edetenTaloyhtiö ei saisi rynnätä korjaushankkeeseen

suin päin. Suunnitteluun on varattava aikaa; esimerkiksi korjausvaihtoehdot ja niiden hin-tataso kannattaa selvittää huolella. Hallituk-sen vastuulla on hankkia remonttiprojektiin ajoissa tarvittava osaaminen ja resurssit.

Viime aikoina on puhuttu paljon harmaas-ta taloudesta. Urakoitsijan valinnassa onkin oltava tarkkana.

– Kannattaa kiinnittää huomiota esimer-kiksi urakoitsijan referensseihin, työnjohdon osaamiseen sekä aliurakoitsijoiden rooliin hankkeessa, Kulomäki luettelee.

– Myös urakoitsijan vakavaraisuus on sel-vitettävä.

Väistä karikotAina taloyhtiön korjaushankkeet eivät mene nappiin: aikataulu voi pettää, lisätöitä voidaan

Kotitalousvähennyksellä vauhtia remontoimiseen Isossa lamassa 1990-luvun alussa aravatalojen urakkahinnat laskivat jopa 20–25 prosenttia. Viimeisimmässä talouskriisissä näin ei käynyt. Lamaa torjumaan viritetyt korjausavustukset saat-toivat osaltaan pitää urakoiden kysynnän niin korkeana, etteivät hinnat laskeneet.

Teksti: Jukka Siren

Taloustieteen perusoletusten mukaan tuet li-säävät kysyntää.

– Ne voivat huonoimmillaan luoda pul-lonkauloja markkinoille. Elvytettäessä kysyn-tää voi ensimmäiseksi tulla pulaa suunnitteli-

Opas taloyhtiön korjaushankkeisiinKIRJAN IDEA?Kirja kertoo, miten suuret remontit (esim. putki-remontti) toteutetaan taloyhtiössä onnistuneesti. Kirjassa tarkastellaan korjaushankkeen suunnit-telua ja varsinaisten korjaustoimien hallinnointia erityisesti taloyhtiön hallituksen näkökulmasta.

KENELLE KIRJA SOPII?Taloyhtiön hallituksille sekä myös mm. isännöit-sijöille, valvojille ja urakoitsijoille.

MIKSI KIRJA KANNATTAA LUKEA?Kirja lisää taloyhtiön hallituksen rakennuttamis-osaamista ja antaa työkalut korjaushankkeen ete-nemisen arviointiin.

Kirjassa on muistilistoja, joiden avulla hallitus voi seurata remontin kulkua.

Kirjan opastuksella kokemattomampikin hal-litus pystyy toteuttamaan taloyhtiön remontin sutjakkaasti ja laadukkaasti.

Juha Kulomäki: Taloyhtiö korjausrakennuttajana. Kiinteistöalan Kustannus Oy. 224 s. 45 €.

LYHYESTI

joutua tekemään paljon, urakoitsija voi men-nä konkurssiin…

Riski korjaushankkeen epäonnistumiseen kasvaa, jos taloyhtiön hallituksella ei ole riit-tävää rakennuttamisosaamista. – Esimerkiksi puutteet hankesuunnittelussa, projektinjoh-dossa sekä rahoituksen järjestämisessä voivat johtaa korjaushankkeen epäonnistumiseen, Kulomäki luettelee.

Monet karikoista voidaan väistää remontin järkevällä ajoituksella, huolellisella suunnitte-lulla ja urakoitsijan valinnalla sekä hankkeen kunnollisella valvonnalla.

Kirjoittaja on Kiinteistöalan Kustannus Oy:n kustannustoi-mittaja. Juha Kulomäeltä on vastikään ilmestynyt kirja Ta-loyhtiö korjausrakennuttajana, joka tarkastelee taloyhtiön remontteja hallituksen näkökulmasta.

joista. Edellisellä kerralla 2009–2010 juuri se muodostui paikoitellen pullonkaulaksi, tote-aa Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Ke-ro. Kokonaisuutena kuitenkin fi nanssikriisin aikaisen elvytyksen ajoituksen ja mitoituksen arvellaan onnistuneen hyvin.

Kiinteistöliiton korjausrakentamisbaro-metrissa on välillä kysytty, kuinka moni kor-jaushanke olisi käynnistynyt ilman avustus-takin.

– Tulos on ollut, että 85 % olisi aloitettu joka tapauksessa. On kuitenkin vaikea sanoa, onko avustus sittenkin vaikuttanut päätök-sentekoon, Kero pohtii.

Korjausavustusten rinnalla voisi käyttää kotitalousvähennystä. Näin voitaisiin yksin-kertaisin toimin vauhdittaa korjausraken-tamista ja taloutta. Kiinteistöliiton mielestä kotitalousvähennys on laajennettava asunto-

osakeyhtiöiden toteuttamiin remontteihin. Vähennyksellä ei ole aikarajaa tai vaaraa avus-tusrahapotin loppumisesta, kuten korjaus-avustuksilla.

– Vähennyksen laajentaminen olisi hyö-dyllinen myös energiatehokkuustavoitteiden kannalta. Kiinteistöliitto on tehnyt laajennuk-sesta keskustelualoitteen, toteaa Kiinteistölii-ton toimitusjohtaja Harri Hiltunen.

– Vuosina 2009–2011 korjausavustukset varmistivat suunniteltujen hankkeiden to-teuttamista epävarmassa taloustilanteessa, ja jossain määrin lisäsivät investointeja. Myös nyt myönnettävät käynnistysavustukset vaikutta-vat samalla tavalla, mutta eivät nosta korjaa-misen kokonaisvolyymia yli miljardilla eurol-la, kuten on haluttu väittää.

Vielä vuoden 2014 talousarvioesitykses-sä kotitalousvähennyksen laajentaminen ta-

loyhtiöiden toteuttamiin remontteihin ei to-teutunut. Vähennysoikeus olisi niinä vuosina, jolloin taloyhtiö maksaa urakoitsijoille. Sillä, miten osakkaat maksavat vähitellen remont-tia vastikkeessaan taloyhtiölle ei ole merki-tystä. Vähennysoikeuden saisivat siten hekin, jotka maksavat yhtiölainaosuutensa pois etu-ajassa. Muutenhan kenenkään ei kannattaisi näin menetellä.

Kerros- ja rivitalojen remontteihin laa-jennetun kotitalousvähennyksen vaihtoehto voisi olla vähennysoikeus kiinteistöverossa energiatehokkaan korjausremontin kustan-nuksista. Energiatehokkaiden kiinteistöjen kiinteistöveroa voisi myös alentaa pysyvästi. Asiaa pohtinut työryhmä ehdotti tätä muuta-ma vuosi sitten.

Kirjoittaja on Suomen Kiinteistölehden toimitussihteeri.

ILMOITUSLIITE

A-Luottoisännöinti Oy Lehmuskatu 10 B liiketila, 04260 Kerava www.luottoisannointi.fi

Pyydä tarjous tai tilaa ilmainen kiinteistökäynti.040-7456313 tai [email protected]

LUOTTOISÄNNÖINTI

Luotettavaa, osaavaa ja vastuullista isännöintiä.

Ajamme taloyhtiönne etua.

Documents

Taloyhtionyt 2013 marraskuu