Studi Optimasi Lahan Idle Capacity (Studi Kasus di Lahan Kantor
Pegadaian Kota Serang)Riki Kosasih Hennidah Karnawati Politeknik
Negeri Bandung
AbstrakPenelitian dilakukan pada objek lahan idle capacity
seluas 2.892 m2 di Kota Serang milik Perum Pegadaian. Lahan
tersebut berlokasi strategis dan mempunyai harga yang tinggi. Lahan
ini menimbulkan biaya pajak dan perawatan. Oleh karena itu
keberadaan lahan tersebut harus dimanfaatkan secara optimal agar
menghasilkan keuntungan bagi Pegadaian, salah satu bentuk
pemanfaatan yang bisa dilakukan adalah Pengembangan usaha di lahan
tersebut. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui
peluang dan ancaman yang mempunyai pengaruh terbesar untuk
pengembangan usaha dalam rangka optimasi aset lahan pegadaian
kemudian untuk mengetahui kekuatan dan kelemahan yang menjadi
alasan untuk pengembangan usaha di lahan Pegadaian dan pemilihan
strategi optimasi yang tepat Teori yang menjadi landasan utama
dalam penelitian ini adalah Analisis TWOS. Metode Penelitian yang
digunakan dalam mengumpulkan dan menganalisis data adalah metode
deskriptif studi kasus. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan
observasi ilmiah dan wawancara untuk mendapatkan data primer, serta
studi dokumentasi untuk mendapatkan data sekunder. Berdasarkan
analisis TWOS peluang terbesar terhadap pengembangan usaha di lahan
Pegadaian di Kecamatan Serang, Kota Serang adalah Pertumbuhan
penduduk di Kecamatan Serang dan Kebutuhan Lapangan futsal Indoor
di Kecamatan Serang, faktor faktor ancaman adalah kawasan lahan
yang rawan banjir dan pesaing usaha dengan pengembangan usaha yang
sama di wilayah yang sama. Kekuatan yang menjadi alasan adalah
Lokasi lahan yang strategis serta status kepemilikan tanah yang
jelas dan kelemahannya adalah lahan tersebut menjadi menjadi beban
perusahaan dari biaya pajak dan Perusahaan tidak memberikan alokasi
dana untuk pengembangan usaha di lahan tersebut . Strategi optimasi
yang dipilih adalah SO yang berisi manfaatkan dengan membangun
kebutuhan lapangan futsal indoor Kecamatan Serang akibat dari
pertumbuhan penduduk Kecamatan Serang dan strategi ini disarankan
kepada Pegadaian untuk pengembangan usahanya di lahan tersebut.
Kata Kunci : Analisis twos Abstract The study was conducted an
object land area of 2892 m2 idle capacity in Pegadaian land ,Serang
City. The land is strategically located and has a high price.This
lands has not been generating profits for Pegadaian, but raises
taxes and maintenance costs. Therefore the existence of such lands
should be used optimally to generate profits for Pegadaian, one
form of utilizationthat can be done is the business development on
the land. The purpose of this study was to identify opportunities
and threats that have the greatest impact for business development
in the context of optimization af land assets Pegadaian to find
out the strenghts and weaknesses of the reason for business
development in the area Pegadaian land and the proper selection of
the optimization strategy theori at the basis of the study is
analisis of twos. The research methods used is analyzing the data
is case study method. Techniques of data collection is observation
and intervieew to obtain prymari data, and documentation study for
secondary data. Based on analysisi of twos the greatsest
opportunities is are population growth in sub Serang and futsal
field needs indoor in sub Serang, a factors a threats of
flood-prone lamd an business competitors with similar
businessdevelopment in the same area.Then the strength of the
reasons is the strategic location and status of land ownership is
clear and weaknesses are this land raises cost of tax and
maintenances and Pegadaian not give funds ti business development
in this land. Optimazation strategy selected that contains SO
advantage by building an indoor futsal court district needs
resulting from populaion growth Serang sub and this strtegy is
recomende to Pergadaian developmen business on the land. Key word :
Analysis of twos PENDAHULUAN Badan Usaha Milik Negara (BUMN)
mempunyai aset berupa lahan yang tidak dimanfaatkan, padahal lahan
tersebut mempunyai potensi untuk menghasilkan profit bagi BUMN,
salah satunya adalah aset lahan idle capacity yang dimiliki
Pegadaian di Kota Serang. 1. Latar Belakang Pegadaian merupakan
Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang memiliki bisnis inti usaha
gadai, selain bisnis inti tersebut pegadaian mempunyai bisnis non
inti yaitu gadai syariah, jasa taksiran, jasa lelang dan property.
Dari semua bisnis non inti yang dilakukan oleh pegadaian, property
merupakan bisnis yang berpotensi untuk memaksimalkan keuntungan
perusahaan. Karena berdasarkan pengalaman sebelumnya,pegadaian
telah mendapatkan keuntungan dari bisnis property tersebut yaitu
pemanfaatan lahan dan bangunan idle capacity yang dimiliki
pegadaian dengan cara Build Operate and Transfer (BOT) dan sewa
gedung terhadap pihak swasta. Berdasarkan hasil observasi awal
peneliti, salah satu aset yang belum optimal adalah lahan idle
capacity di Kota Serang. Lahan tersebut terletak di pusat kota
Serang, tepatnya berlokasi di Jl. Diponegoro No.75 Kelurahan
Kotabaru Kecamatan Serang. Saat ini, lahan seluas 4.290 m2 sudah
digunakan sebagai kantor cabang seluas 518 m2, rumah dinas seluas
180 m2 dan gudang kantor dan halaman parkir seluas 700 m2
,sedangkan sisa lahan seluas 2.892 m2 dibiarkan kosong ( idle
capacity ) begitu saja. Padahal lahan tersebut mempunyai nilai
komersial seharga Rp 5.384.904.000 (lima milyar tiga ratus delapan
puluh empat juta sembilan ratus empat ribu rupiah) berdasarkan
Nilai jual objek pajak dan berharga Rp. 10.122.000.000 (sepuluh
miliar seratus dua puluh dua juta rupiah) berdasarkan harga pasar.
Sangat disayangkan keberadaan lahan yang mempunyai nilai komersial
yang tinggi dan terletak sangat strategis ini belum menghasilkan
keuntungan bagi perusahaan, melainkan menimbulkan beban biaya
berupa pajak sebesar Rp. 10.825.020 dan biaya perawatan Rp. 674.125
per tahun.Oleh karena itu, perlu dilakukan sebuah pengembangan
usaha sebagai pemanfaatan terhadap lahan tersebut agar menghasilkan
keuntungan bagi Pegadaian. 2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas , maka peneliti melakukan
rumusan masalahnya, yaitu :A. Peluang (opportunities) dan ancaman
(threats) apa yang memiliki pengaruh terbesar
terhadap pengembangan usaha dalam rangka mengoptimasikan lahan
idle capacity seluas 2.892 m2 milik lahan pegadaian di Kecamatan
Serang, Kota Serang ? B. Kekuatan (strengths) dan kelemahan
(weakness) apa yang menjadi alasan untuk pengembangan usaha dalam
rangka mengoptimasikan lahan idle capacity seluas 2.892 m2 milik
Pegadaian di Kecamatan Serang, Kota Serang ? C. Strategi apa yang
dipilih untuk digunakan dalam pengembangan usaha di lahan Pegadaian
Kecamatan Serang ? TEORI Untuk melakukan evaluasi terhadap potensi
pengembangan lahan idle capacity maka teori utama yang digunakan
adalah optimasi aset dan analisis matriks TWOS. Menurut Siregar
(2004), Optimasi aset merupakan proses kerja dalam manajemen aset
yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai,
jumlah/volume, legal, dan nilai ekonomi yang dimiliki aset
tersebut. Menurut Rangkuti (2006), matrik TOWS adalah alat yang
dipakai untuk menyusun faktor-faktor strategis perusahaan, dimana
dapat menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman
eksternal yang dihadapi perusahaan dapat disesuaikan dengan
kekuatan dan kelemahan yang dimiliki. Dalam matriks TWOS
mendahulukan menganalisis faktor-faktor eksternal yang mempengaruhi
perusahaan untuk kemudian dicocokan dengan faktor internal. METODE
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode
deskriptif jenis studi kasus.Metode studi kasus adalah penelitian
deskriptif terhadap suatu suatu fase yang spesifik atau khas dari
keseluruhan keadaan atas suatu subjek, suatu kejadian, atau suatu
objek tertentu, (Sugiama, 2008,38). Sedangkan menurut
Sekaran(2004,47), studi kasus adalah analisis mendalam dan
kontekstual terhadap situasi yang mirip dalam organisasi lain,
dimana sifat dan definisi masalah yang terjadi adalah serupa dengan
yang dialami dalam situasi saat ini. Selanjutnya metode yang
digunakan adalah analisis TWOS, yaitu suatu metode alat yang
dipakai untuk menyusun faktor-faktor strategis perusahaan, dimana
dapat menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman
eksternal yang dihadapi perusahaan dapat disesuaikan dengan
kekuatan dan kelemahan yang dimiliki.
HASIL DAN PEMBAHASAN Berdasarkan hasil analisis, peluang
pemanfaatan Kecamatan Serang untuk pengembangan usaha adalah :
lahan Pegadaian di Kota Serang
1. Pertumbuhan penduduk Kecamatan Serang tahun 2011 2015 2.
Kebutuhan sarana perdagangan tahun 2011 2015 3. Kebutuhan sarana
olahraga tahun 2011 2015
4. Kebutuhan sarana kesehatan tahun 2011 2015 5. Kebutuhan
sarana perumahan tahun 2011 2015
Sedangkan ancaman pemanfatan lahan Pegadaian di Kota Serang
Kecamatan Serang untuk pengembangan usaha adalah :1. Kawasan lahan
rawan banjir 2. Pesaing usaha 3. Ketersediaan air tanah yang sulit
karena penggunaannya berlebihan 4. Tidak tersedianya prasarana
persampahan 5. Tidak tersedianya prasarana pembuangan air
limbah
Setelah itu peneliti melakukan pembobotan terhadap faktor factor
peluang dan ancaman agar diketahui faktor mana yang mempunyai bobot
terbesar dan dipilih untuk perumusan strategi kunci, untuk lebih
jelasnya dapat dilihat di tabel eksternal factors analysis summary
(EFAS) di bawah ini : Tabel 1 EFASNo 1 Faktor Eksternal Peluang
(Opportunities) Tingkat Pertumbuhan penduduk Bobot 0, 15 Rating 3
Skor 0,45 Komentar Dengan bertambahnya jumlah penduduk, bertambah
pula kebutuhan bagi wilayah kecamatan Serang, dan itu 2 Kebutuhan
toko/ruko di Kecamatan Serang 3 4 Kebutuhan perumahan di Kecamatan
Serang Kebutuhan lapangan futsal indoor di kecamatan 5 Serang
Kebutuhan Puskesmas pembantu di Kecamatan Serang Sub Total Ancaman
(Threat) Kawasan Rawan Banjir Pesaing usaha 0,55 0,10 0,10 3 3 1,60
0,30 0,30 Kerusakan lahan Banyaknya peluang pengembangan usaha,
membuat 0,05 1 0,05 0,05 0,15 2 4 0,20 0,60 0,15 2 0,30 merupakan
peluang Kebutuhan 3 unit bangunan toko di Kecamatan Serang untuk
tahun 2012 Lahan tersebut hanya bisa dibuat rumah pribadi Belum ada
lapangan futsal di Kecamatan Serang Kebutuhan Puskesmas pembantu di
setiap kelurahan
1 2
banyak pesaing yang akan mengembangkan usaha di 3 4 Penggunaan
air tanah yang berlebihan Tidak tersedianya prasarana persampahan
0,10 0,10 2 2 0,20 0,20 kawasan tersebut Kesulitan air tanah untuk
lahan bila hal ini terus terjadi Penduduk membuang sampah ke sungai
Cibanten dan menyebabkan banjir dan sungai 5 Tidak tersedianya
Saluran pembuangan air limbah Sub Total TOTAL 0,45 1,00 1,15 2,85
0,05 3 0,15 tercemar di Kecamatan Serang Dapat mencemari kawasan
sekitar karena air limbah dibuang ke saluran drainase.
Untuk pengembangan usaha di lahan tersebut terdapat kekuatan
yang dimiliki oleh lahan tersebut, dan kekuatan tersebut adalah :1.
Struktur organisasi pegadaian yang mendukung untuk melakukan
optimasi 2. Status kepemilikan lahan yang sudah jelas karena
memiliki sertipikat tanah yang sah 3. Lokasi lahan yang sangat
strategis karena berada di pusat kota Serang 4. Topografi lahan
yang datar sehingga memudahkan pembuatan sebuah bangunan 5. Harga
per meter lahan yang sangat tinggi
Kemudian kelemahan dari lahan tersebut untuk pengembangan usaha
adalah :1. Kondisi ekisting lahan yang sangat tidak terawat 2.
Karyawan yang tidak mempunyai kompetensi yang unggul dalam optimasi
karena latar
belakang pendidikannya.3. Pegadaian tidak memberikan alokasi
dana untuk pengembangan usaha di lahan tersebut. 4. Lahan tersebut
menimbulkan biaya pajak dan perawatan 5. Kawasan sekitar lahan arus
lalu lintasnya tidak lancar.
Setelah itu peneliti melakukan pembobotan terhadap faktor factor
kekuatan dan kelemahan agar diketahui faktor mana yang mempunyai
bobot terbesar dan dipilih untuk perumusan strategi kunci, untuk
lebih jelasnya dapat dilihat di tabel internal factors analysis
summary (IFAS) di bawah ini : Tabel 2 IFAS
No
Faktor Internal Kekuatan (Strengths)
Bobot
Rating
Skor
Komentar
1
Struktur organisasi yang mendukung optimasi
0, 10
2
0,20
Pegadaian membuat divisi baru untuk melakukan optimasi terhadap
asetnya yang idle Tidak ada karyawan yang mempunyai latar belakang
pendidikan di bidang manajemen aset Aksebilitas yang baik Lahan
tersebut mempunyai harga tanah yang tinggi Lahan datar mudah untuk
dibangun bangunan apapun.
2
Status kepemilikan tanah yang jelas Lokasi lahan yang strategis
Harga tanah yang tinggi Kondisi topografi yang datar Sub Total
Kelemahan (Weaknesses)
0,20
4
0,80
3 4 5
0,10 0,10 0,05 0,55
4 3 3
0,40 0,30 0,15 1,85
1
Keadaan lahan yang tidak terawatt
0,05
2
0,10
Ditumbuhi rumput setinggi 1- 2 meter dan menimbulkan biaya
perawatan Tidak ada karyawan yang mempunyai latar belakang
pendidikan di bidang manajemen aset. Tidak ada alokasi dana untuk
pengembangan usaha di lahan tersebut. Bukannya mendapatkan profit,
Lahan tersebut menimbulkan biaya pajak dan biaya perawatan Jl.
Diponegoro merupakan kawasan padat kendaraan dan sering macet.
2
Latar belakang pendidikan
0,05
2
0,20
3
Tida ada alokasi dana
0,10
3
0,30
4
Menimbulkan beban biaya
0,20
3
0,60
5
Arus lalu lintas Sub Total TOTAL
0,5 0,45 1,00
1
0,5 1,25 3,10
Dari peluang, ancaman, kekuatan dan kelemahan untuk pengembangan
usaha di lahan tersebut dipilih faktor yang mempunyai bobot
tertinggi dan kemudian dijadikan sebagai factor strategi kunci
untuk pemanfaatan lahan tersebut dan factor strategi kunci itu
adalah
1. Pertumbuhan penduduk Kecamatan Serang tahun 2011 2015 2.
Kebutuhan sarana olahraga tahun 2011 2015 3. Kawasan lahan rawan
banjir 4. Pesaing usaha 5. Pegadaian tidak memberikan alokasi dana
untuk pengembangan usaha di lahan tersebut. 6. Lahan tersebut
menimbulkan biaya pajak dan perawatan 7. Status kepemilikan lahan
yang sudah jelas karena memiliki sertipikat tanah yang sah 8.
Lokasi lahan yang sangat strategis karena berada di pusat kota
Serang
Dari strategi tersebut dibuat perumusan strategi dengan
menggunakan matriks TWOS dan dipilih strategi dengan bobot terbesar
untuk dipilih untuk pemanfaatan lahan Pegadaian tersebut. Untuk
lebih jelasnya lihat tabel matriks TWOS di bawah ini : Tabel 3
Rumusan Kombinasi Matriks TWOS THREATS ( T ) IFAS EFAS WEAKNESSES
(W ) STRENGHTS ( S ) OPPORTUNITIES ( O )
WT = 1,25 + 1, 15 = 2,40 ST =
WO = 1,25 + 1,60 = 2,85 SO = 1,85 + 1,60 = 3,45
1,85 + 1,15 = 3,00 4 rumusan strategi kunci yaitu : 1. Strategi
SO
Lokasi lahan yang strategis dengan status kepemilikan yang jelas
dapat dimanfaatkan untuk memenuhi kebutuhan lapangan futsal indoor
yang belum ada saat ini di Kecamatan Serang, ditambah akibat dari
pertumbuhan penduduk di Kecamatan Serang. 2. Strategi ST Kawasan
lahan yang rawan banjir tidak mempengaruhi pengoptimalan lahan
karena keunggulan lokasi yang strategis dan dengan status
kepemilikan yang jelas dan ini juga menjadi sebuah keunggulan
bersaing dengan pesaing. 3. Strategi WO Kawasan lahan yang rawan
banjir tidak mempengaruhi pengoptimalan lahan karena keunggulan
lokasi yang strategis dan dengan status kepemilikan yang jelas dan
ini juga menjadi sebuah keunggulan bersaing dengan pesaing.
4. Strategi WT Lahan Pegadaian tersebut menimbulkan biaya pajak
dan perawatan dan untu pengembangan usaha di lahan tersebut
perusahaan tidak mengalokasikan dana, selain itu lahan tersebut
juga rawan terkena banjir, oleh karena itu perusahaan sebaiknya
menjual lahan tersebut ke pesaing usaha yang akan melakukan
pengembangan usaha di kawasan tersebut Berdasarkan tabel di atas
jumlah bobot terbesar berdasarkan rumusan kombinasi matriks TOWS
adalah strategi SO (Strenght Opportunities) dengan bobo 3,45. Jadi
strategi yang tepat untuk pengembangan usaha di kawasan lahan
pegadaian adalah SO yang berisi Manfaatkan lokasi lahan yang
strategis dengan status kepemilikan yang jelas untuk memenuhi
kebutuhan lapangan futsal indoor di Kecamatan Serang akibat dari
pertumbuhan penduduk di Kecamatan Serang.
KESIMPULAN DAN SARAN Berdasarkan analisis yang dilakukan oleh
peneliti, maka kesimpulan penelitian ini adalah : 1. Peluang dan
Ancaman Faktor faktor peluang yang berpengaruh dalam pengembangan
usaha di lahan Pegadaian di Kecamatan Serang adalah pertumbuhan
penduduk di Kecamatan Serang dan Kebutuhan akan lapangan indoor
futsal di Kecamatan Serang, sedangkan faktor faktor ancamannya
adalah kawasan lahan yang rawan banjir dan pesaing usaha yang akan
melakukan pengembangan usaha yang sama di kawasan yang sama.
Kekuatan dan Kelemahan Faktor faktor kekuatan yang menjadi alasan
untuk pengembangan usaha di lahan Pegadaian adalah lokasi lahan
yang strategis dan status kepemilikan lahan yang jelas sedangkan
faktor - faktor kelemahan adalah lahan tersebut menimbulkan biaya
pajak dan perawatan dan tidak ada alokasi dana dari Pegadaian untuk
pengembangan usaha di lahan tersebut. Strategi optimasi yang
dipilih Berdasarkan rumusan kombinasi Matriks TOWS, strategi yang
dipilih adalah strateg SO yang mempunyai bobot terbesar sebesar
3,45. Isi dari strategi SO adalah manfaatkan lokasi lahan yang
strategis dengan status kepemilikan yang jelas dapat untuk memenuhi
kebutuhan lapangan futsal indoor saat ini yang belum ada di
Kecamatan Serang ditambah akibat dari pertumbuhan penduduk di
Kecamatan Serang. Dan saran yang diberikan oleh peneliti terhadap
Pegadaian adalah : Melakukan implementasi strategi SO, yaitu
manfaatkan lokasi lahan yang strategis dengan status kepemilikan
yang jelas dapat untuk memenuhi kebutuhan lapangan futsal indoor
saat ini yang belum ada di Kecamatan Serang ditambah akibat dari
pertumbuhan penduduk di Kecamatan Serang. Pegadaian turut menjaga
drainase jalan di sekitar kawasan lahannya di kawasan Kelurahan
Kotabaru Kecamatan Serang agar tidak menimbulkan banjir.
2.
3.
1.
2.
DAFTAR PUSTAKA Siregar, Doli. (2004). Manajemen Aset. Jakarta:
Gramedia Pustaka Utama.
Rangkuti, F. (2006). Tekhnik Membedah Kasus Bisnis. Jakarta:
Gramedia Pustaka Utama Sugiama, Gima. (2008). Metode Riset Bisnis
dan Manajemen. Bandung: Guadarya Intimarta. Sugiyono. (2009).
Metode Penelitian Bisnis. Bandung: CV. Alfabeta.
