Artikel Ilmiah Studi Optimasi Pemanfaatan Lahan Idle Capacity

  • Published on
    18-Jul-2015

  • View
    330

  • Download
    0

Embed Size (px)

Transcript

<p>Studi Optimasi Lahan Idle Capacity (Studi Kasus di Lahan Kantor Pegadaian Kota Serang)Riki Kosasih Hennidah Karnawati Politeknik Negeri Bandung</p> <p>AbstrakPenelitian dilakukan pada objek lahan idle capacity seluas 2.892 m2 di Kota Serang milik Perum Pegadaian. Lahan tersebut berlokasi strategis dan mempunyai harga yang tinggi. Lahan ini menimbulkan biaya pajak dan perawatan. Oleh karena itu keberadaan lahan tersebut harus dimanfaatkan secara optimal agar menghasilkan keuntungan bagi Pegadaian, salah satu bentuk pemanfaatan yang bisa dilakukan adalah Pengembangan usaha di lahan tersebut. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui peluang dan ancaman yang mempunyai pengaruh terbesar untuk pengembangan usaha dalam rangka optimasi aset lahan pegadaian kemudian untuk mengetahui kekuatan dan kelemahan yang menjadi alasan untuk pengembangan usaha di lahan Pegadaian dan pemilihan strategi optimasi yang tepat Teori yang menjadi landasan utama dalam penelitian ini adalah Analisis TWOS. Metode Penelitian yang digunakan dalam mengumpulkan dan menganalisis data adalah metode deskriptif studi kasus. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan observasi ilmiah dan wawancara untuk mendapatkan data primer, serta studi dokumentasi untuk mendapatkan data sekunder. Berdasarkan analisis TWOS peluang terbesar terhadap pengembangan usaha di lahan Pegadaian di Kecamatan Serang, Kota Serang adalah Pertumbuhan penduduk di Kecamatan Serang dan Kebutuhan Lapangan futsal Indoor di Kecamatan Serang, faktor faktor ancaman adalah kawasan lahan yang rawan banjir dan pesaing usaha dengan pengembangan usaha yang sama di wilayah yang sama. Kekuatan yang menjadi alasan adalah Lokasi lahan yang strategis serta status kepemilikan tanah yang jelas dan kelemahannya adalah lahan tersebut menjadi menjadi beban perusahaan dari biaya pajak dan Perusahaan tidak memberikan alokasi dana untuk pengembangan usaha di lahan tersebut . Strategi optimasi yang dipilih adalah SO yang berisi manfaatkan dengan membangun kebutuhan lapangan futsal indoor Kecamatan Serang akibat dari pertumbuhan penduduk Kecamatan Serang dan strategi ini disarankan kepada Pegadaian untuk pengembangan usahanya di lahan tersebut. Kata Kunci : Analisis twos Abstract The study was conducted an object land area of 2892 m2 idle capacity in Pegadaian land ,Serang City. The land is strategically located and has a high price.This lands has not been generating profits for Pegadaian, but raises taxes and maintenance costs. Therefore the existence of such lands should be used optimally to generate profits for Pegadaian, one form of utilizationthat can be done is the business development on the land. The purpose of this study was to identify opportunities and threats that have the greatest impact for business development in the context of optimization af land assets Pegadaian to find</p> <p>out the strenghts and weaknesses of the reason for business development in the area Pegadaian land and the proper selection of the optimization strategy theori at the basis of the study is analisis of twos. The research methods used is analyzing the data is case study method. Techniques of data collection is observation and intervieew to obtain prymari data, and documentation study for secondary data. Based on analysisi of twos the greatsest opportunities is are population growth in sub Serang and futsal field needs indoor in sub Serang, a factors a threats of flood-prone lamd an business competitors with similar businessdevelopment in the same area.Then the strength of the reasons is the strategic location and status of land ownership is clear and weaknesses are this land raises cost of tax and maintenances and Pegadaian not give funds ti business development in this land. Optimazation strategy selected that contains SO advantage by building an indoor futsal court district needs resulting from populaion growth Serang sub and this strtegy is recomende to Pergadaian developmen business on the land. Key word : Analysis of twos PENDAHULUAN Badan Usaha Milik Negara (BUMN) mempunyai aset berupa lahan yang tidak dimanfaatkan, padahal lahan tersebut mempunyai potensi untuk menghasilkan profit bagi BUMN, salah satunya adalah aset lahan idle capacity yang dimiliki Pegadaian di Kota Serang. 1. Latar Belakang Pegadaian merupakan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang memiliki bisnis inti usaha gadai, selain bisnis inti tersebut pegadaian mempunyai bisnis non inti yaitu gadai syariah, jasa taksiran, jasa lelang dan property. Dari semua bisnis non inti yang dilakukan oleh pegadaian, property merupakan bisnis yang berpotensi untuk memaksimalkan keuntungan perusahaan. Karena berdasarkan pengalaman sebelumnya,pegadaian telah mendapatkan keuntungan dari bisnis property tersebut yaitu pemanfaatan lahan dan bangunan idle capacity yang dimiliki pegadaian dengan cara Build Operate and Transfer (BOT) dan sewa gedung terhadap pihak swasta. Berdasarkan hasil observasi awal peneliti, salah satu aset yang belum optimal adalah lahan idle capacity di Kota Serang. Lahan tersebut terletak di pusat kota Serang, tepatnya berlokasi di Jl. Diponegoro No.75 Kelurahan Kotabaru Kecamatan Serang. Saat ini, lahan seluas 4.290 m2 sudah digunakan sebagai kantor cabang seluas 518 m2, rumah dinas seluas 180 m2 dan gudang kantor dan halaman parkir seluas 700 m2 ,sedangkan sisa lahan seluas 2.892 m2 dibiarkan kosong ( idle capacity ) begitu saja. Padahal lahan tersebut mempunyai nilai komersial seharga Rp 5.384.904.000 (lima milyar tiga ratus delapan puluh empat juta sembilan ratus empat ribu rupiah) berdasarkan Nilai jual objek pajak dan berharga Rp. 10.122.000.000 (sepuluh miliar seratus dua puluh dua juta rupiah) berdasarkan harga pasar. Sangat disayangkan keberadaan lahan yang mempunyai nilai komersial yang tinggi dan terletak sangat strategis ini belum menghasilkan keuntungan bagi perusahaan, melainkan menimbulkan beban biaya berupa pajak sebesar Rp. 10.825.020 dan biaya perawatan Rp. 674.125 per tahun.Oleh karena itu, perlu dilakukan sebuah pengembangan usaha sebagai pemanfaatan terhadap lahan tersebut agar menghasilkan keuntungan bagi Pegadaian. 2 Rumusan Masalah</p> <p>Berdasarkan latar belakang di atas , maka peneliti melakukan rumusan masalahnya, yaitu :A. Peluang (opportunities) dan ancaman (threats) apa yang memiliki pengaruh terbesar</p> <p>terhadap pengembangan usaha dalam rangka mengoptimasikan lahan idle capacity seluas 2.892 m2 milik lahan pegadaian di Kecamatan Serang, Kota Serang ? B. Kekuatan (strengths) dan kelemahan (weakness) apa yang menjadi alasan untuk pengembangan usaha dalam rangka mengoptimasikan lahan idle capacity seluas 2.892 m2 milik Pegadaian di Kecamatan Serang, Kota Serang ? C. Strategi apa yang dipilih untuk digunakan dalam pengembangan usaha di lahan Pegadaian Kecamatan Serang ? TEORI Untuk melakukan evaluasi terhadap potensi pengembangan lahan idle capacity maka teori utama yang digunakan adalah optimasi aset dan analisis matriks TWOS. Menurut Siregar (2004), Optimasi aset merupakan proses kerja dalam manajemen aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume, legal, dan nilai ekonomi yang dimiliki aset tersebut. Menurut Rangkuti (2006), matrik TOWS adalah alat yang dipakai untuk menyusun faktor-faktor strategis perusahaan, dimana dapat menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman eksternal yang dihadapi perusahaan dapat disesuaikan dengan kekuatan dan kelemahan yang dimiliki. Dalam matriks TWOS mendahulukan menganalisis faktor-faktor eksternal yang mempengaruhi perusahaan untuk kemudian dicocokan dengan faktor internal. METODE Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode deskriptif jenis studi kasus.Metode studi kasus adalah penelitian deskriptif terhadap suatu suatu fase yang spesifik atau khas dari keseluruhan keadaan atas suatu subjek, suatu kejadian, atau suatu objek tertentu, (Sugiama, 2008,38). Sedangkan menurut Sekaran(2004,47), studi kasus adalah analisis mendalam dan kontekstual terhadap situasi yang mirip dalam organisasi lain, dimana sifat dan definisi masalah yang terjadi adalah serupa dengan yang dialami dalam situasi saat ini. Selanjutnya metode yang digunakan adalah analisis TWOS, yaitu suatu metode alat yang dipakai untuk menyusun faktor-faktor strategis perusahaan, dimana dapat menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman eksternal yang dihadapi perusahaan dapat disesuaikan dengan kekuatan dan kelemahan yang dimiliki.</p> <p>HASIL DAN PEMBAHASAN Berdasarkan hasil analisis, peluang pemanfaatan Kecamatan Serang untuk pengembangan usaha adalah : lahan Pegadaian di Kota Serang</p> <p>1. Pertumbuhan penduduk Kecamatan Serang tahun 2011 2015 2. Kebutuhan sarana perdagangan tahun 2011 2015 3. Kebutuhan sarana olahraga tahun 2011 2015</p> <p>4. Kebutuhan sarana kesehatan tahun 2011 2015 5. Kebutuhan sarana perumahan tahun 2011 2015</p> <p>Sedangkan ancaman pemanfatan lahan Pegadaian di Kota Serang Kecamatan Serang untuk pengembangan usaha adalah :1. Kawasan lahan rawan banjir 2. Pesaing usaha 3. Ketersediaan air tanah yang sulit karena penggunaannya berlebihan 4. Tidak tersedianya prasarana persampahan 5. Tidak tersedianya prasarana pembuangan air limbah</p> <p>Setelah itu peneliti melakukan pembobotan terhadap faktor factor peluang dan ancaman agar diketahui faktor mana yang mempunyai bobot terbesar dan dipilih untuk perumusan strategi kunci, untuk lebih jelasnya dapat dilihat di tabel eksternal factors analysis summary (EFAS) di bawah ini : Tabel 1 EFASNo 1 Faktor Eksternal Peluang (Opportunities) Tingkat Pertumbuhan penduduk Bobot 0, 15 Rating 3 Skor 0,45 Komentar Dengan bertambahnya jumlah penduduk, bertambah pula kebutuhan bagi wilayah kecamatan Serang, dan itu 2 Kebutuhan toko/ruko di Kecamatan Serang 3 4 Kebutuhan perumahan di Kecamatan Serang Kebutuhan lapangan futsal indoor di kecamatan 5 Serang Kebutuhan Puskesmas pembantu di Kecamatan Serang Sub Total Ancaman (Threat) Kawasan Rawan Banjir Pesaing usaha 0,55 0,10 0,10 3 3 1,60 0,30 0,30 Kerusakan lahan Banyaknya peluang pengembangan usaha, membuat 0,05 1 0,05 0,05 0,15 2 4 0,20 0,60 0,15 2 0,30 merupakan peluang Kebutuhan 3 unit bangunan toko di Kecamatan Serang untuk tahun 2012 Lahan tersebut hanya bisa dibuat rumah pribadi Belum ada lapangan futsal di Kecamatan Serang Kebutuhan Puskesmas pembantu di setiap kelurahan</p> <p>1 2</p> <p>banyak pesaing yang akan mengembangkan usaha di 3 4 Penggunaan air tanah yang berlebihan Tidak tersedianya prasarana persampahan 0,10 0,10 2 2 0,20 0,20 kawasan tersebut Kesulitan air tanah untuk lahan bila hal ini terus terjadi Penduduk membuang sampah ke sungai Cibanten dan menyebabkan banjir dan sungai 5 Tidak tersedianya Saluran pembuangan air limbah Sub Total TOTAL 0,45 1,00 1,15 2,85 0,05 3 0,15 tercemar di Kecamatan Serang Dapat mencemari kawasan sekitar karena air limbah dibuang ke saluran drainase.</p> <p>Untuk pengembangan usaha di lahan tersebut terdapat kekuatan yang dimiliki oleh lahan tersebut, dan kekuatan tersebut adalah :1. Struktur organisasi pegadaian yang mendukung untuk melakukan optimasi 2. Status kepemilikan lahan yang sudah jelas karena memiliki sertipikat tanah yang sah 3. Lokasi lahan yang sangat strategis karena berada di pusat kota Serang 4. Topografi lahan yang datar sehingga memudahkan pembuatan sebuah bangunan 5. Harga per meter lahan yang sangat tinggi</p> <p>Kemudian kelemahan dari lahan tersebut untuk pengembangan usaha adalah :1. Kondisi ekisting lahan yang sangat tidak terawat 2. Karyawan yang tidak mempunyai kompetensi yang unggul dalam optimasi karena latar</p> <p>belakang pendidikannya.3. Pegadaian tidak memberikan alokasi dana untuk pengembangan usaha di lahan tersebut. 4. Lahan tersebut menimbulkan biaya pajak dan perawatan 5. Kawasan sekitar lahan arus lalu lintasnya tidak lancar.</p> <p>Setelah itu peneliti melakukan pembobotan terhadap faktor factor kekuatan dan kelemahan agar diketahui faktor mana yang mempunyai bobot terbesar dan dipilih untuk perumusan strategi kunci, untuk lebih jelasnya dapat dilihat di tabel internal factors analysis summary (IFAS) di bawah ini : Tabel 2 IFAS</p> <p>No</p> <p>Faktor Internal Kekuatan (Strengths)</p> <p>Bobot</p> <p>Rating</p> <p>Skor</p> <p>Komentar</p> <p>1</p> <p>Struktur organisasi yang mendukung optimasi</p> <p>0, 10</p> <p>2</p> <p>0,20</p> <p>Pegadaian membuat divisi baru untuk melakukan optimasi terhadap asetnya yang idle Tidak ada karyawan yang mempunyai latar belakang pendidikan di bidang manajemen aset Aksebilitas yang baik Lahan tersebut mempunyai harga tanah yang tinggi Lahan datar mudah untuk dibangun bangunan apapun.</p> <p>2</p> <p>Status kepemilikan tanah yang jelas Lokasi lahan yang strategis Harga tanah yang tinggi Kondisi topografi yang datar Sub Total Kelemahan (Weaknesses)</p> <p>0,20</p> <p>4</p> <p>0,80</p> <p>3 4 5</p> <p>0,10 0,10 0,05 0,55</p> <p>4 3 3</p> <p>0,40 0,30 0,15 1,85</p> <p>1</p> <p>Keadaan lahan yang tidak terawatt</p> <p>0,05</p> <p>2</p> <p>0,10</p> <p>Ditumbuhi rumput setinggi 1- 2 meter dan menimbulkan biaya perawatan Tidak ada karyawan yang mempunyai latar belakang pendidikan di bidang manajemen aset. Tidak ada alokasi dana untuk pengembangan usaha di lahan tersebut. Bukannya mendapatkan profit, Lahan tersebut menimbulkan biaya pajak dan biaya perawatan Jl. Diponegoro merupakan kawasan padat kendaraan dan sering macet.</p> <p>2</p> <p>Latar belakang pendidikan</p> <p>0,05</p> <p>2</p> <p>0,20</p> <p>3</p> <p>Tida ada alokasi dana</p> <p>0,10</p> <p>3</p> <p>0,30</p> <p>4</p> <p>Menimbulkan beban biaya</p> <p>0,20</p> <p>3</p> <p>0,60</p> <p>5</p> <p>Arus lalu lintas Sub Total TOTAL</p> <p>0,5 0,45 1,00</p> <p>1</p> <p>0,5 1,25 3,10</p> <p>Dari peluang, ancaman, kekuatan dan kelemahan untuk pengembangan usaha di lahan tersebut dipilih faktor yang mempunyai bobot tertinggi dan kemudian dijadikan sebagai factor strategi kunci untuk pemanfaatan lahan tersebut dan factor strategi kunci itu adalah</p> <p>1. Pertumbuhan penduduk Kecamatan Serang tahun 2011 2015 2. Kebutuhan sarana olahraga tahun 2011 2015 3. Kawasan lahan rawan banjir 4. Pesaing usaha 5. Pegadaian tidak memberikan alokasi dana untuk pengembangan usaha di lahan tersebut. 6. Lahan tersebut menimbulkan biaya pajak dan perawatan 7. Status kepemilikan lahan yang sudah jelas karena memiliki sertipikat tanah yang sah 8. Lokasi lahan yang sangat strategis karena berada di pusat kota Serang</p> <p>Dari strategi tersebut dibuat perumusan strategi dengan menggunakan matriks TWOS dan dipilih strategi dengan bobot terbesar untuk dipilih untuk pemanfaatan lahan Pegadaian tersebut. Untuk lebih jelasnya lihat tabel matriks TWOS di bawah ini : Tabel 3 Rumusan Kombinasi Matriks TWOS THREATS ( T ) IFAS EFAS WEAKNESSES (W ) STRENGHTS ( S ) OPPORTUNITIES ( O )</p> <p>WT = 1,25 + 1, 15 = 2,40 ST =</p> <p>WO = 1,25 + 1,60 = 2,85 SO = 1,85 + 1,60 = 3,45</p> <p>1,85 + 1,15 = 3,00 4 rumusan strategi kunci yaitu : 1. Strategi SO</p> <p>Lokasi lahan yang strategis dengan status kepemilikan yang jelas dapat dimanfaatkan untuk memenuhi kebutuhan lapangan futsal indoor yang belum ada saat ini di Kecamatan Serang, ditambah akibat dari pertumbuhan penduduk di Kecamatan Serang. 2. Strategi ST Kawasan lahan yang rawan banjir tidak mempengar...</p>