การศกษาความเปนไปไดของโครงการอพารทเมนท

บนพนทหวยขวาง

โดย

นายเอกพล วงศภทรกล

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร

วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย) คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ปการศกษา 2558 ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

การศกษาความเปนไปไดของโครงการอพารทเมนท

บนพนทหวยขวาง

โดย

นายเอกพล วงศภทรกล

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย)

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร ปการศกษา 2558

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

FEASIBILITY STUDY FOR APARTMENT ON HUAYKWANG DISTRICT

BY

Mr. EKAPON WONGPHATHARAKUL

AN INDEPENDENT STUDY SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF

THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER OF SCIENCE (REAL ESTATE BUSINESS) FACULTY OF COMMERCE AND ACCOUNTANCY

THAMMASAT UNIVERSITY ACADEMIC YEAR 2015

COPYRIGHT OF THAMMASAT UNIVERSITY

(1)

หวขอการคนควาอสระ การศกษาความเปนไปไดของโครงการอพารท เมนทบนพนทหวยขวาง

ชอผเขยน นายเอกพล วงศภทรกล ชอปรญญา วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย) สาขาวชา/คณะ/มหาวทยาลย คณะพาณชยศาสตรและการบญช

มหาวทยาลยธรรมศาสตร อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ รองศาสตราจารยอญชล พพฒนเสรญ ปการศกษา 2558

บทสรปผบรหาร

ทดนทน ามาศกษาความเปนไปไดนนตงอยบนถนนประชาราษฏบ าเพญ 24 ซงเปนซอย

หลกในการสญจรไปถนนรชดาภเษก พระราม 9 ลาดพราว เลยบทางดวนรามอนทราฯ อยใจกลางชมชน มอตราเขาพกเฉลยของอพารทเมนทโดยรอบทมากถง 95% หรอเรยกไดวาคอนขางด และหางจากรถไฟฟาใตดนเพยง 1 กโลเมตร ทดนดงกลาวมลกษณะเปนสเหลยมผนผา หนากวาง 48 เมตรและลก 24 เมตร ทดนมขนาดทงสน 276 ตารางวา ซงจากการศกษาเบองตนแลวพบวา ทรพยดงกลาวเหมาะสมแกการ น ามาพฒนาเปนโครงการอพารทเมนทใหเชา

อยางไรกดถงแมในป 2558 นจะมสภาพเศรษฐกจทฝดเคองแตการลงทนอสงหารม ทรพยเพอเกบคาเชานนจะกลบมานาสนใจ เนองจากวาตนทนการพฒนาโครงการนนถกลง และ อพารทเมนทถอวาเปนปจจย 4 ขณะททดนทจะพฒนานนมอตราการเขาพกทสง

ดงนนผจดท าจงตดสนใจท าการศกษาความเปนไปไดของการพฒนาทดนแปลงนเพอใชประโยชนเปนอพารทเมนทใหเชาโดยทงนผจดท าไดจดท าเปนขอมลเบองตนเพอประกอบการตดสนใจการพฒนา และพจารณาวาควรจะพฒนาออกมาในรปแบบใด เพอใหไดคาเชาทคมคาทสด ในขณะท ตองท าใหแนใจวาโครงการนจะมความเสยงทต าและรายรบอยเกณฑทยอมรบได ทงนผลลพททไดจากการศกษาพบวา จ านวนคแขงของโครงการโดยรอบนนคอนขางมาก แตอตราการเชากยงอยในเกณฑทดมาก และอตราผลตอบแทน ไมวาจะเปน NPV, IRR และ Payback Period ในทกกรณทท าการศกษาลวนอยในเกณฑทผจดท าพจารณาไดวานาสนใจอยางมาก

ค าส าคญ: อพารทเมนท, หวยขวาง, อสงหารมทรพย, ทพกอาศยรวม

(2)

Independent Study Title FEASIBILITY STUDY FOR APARTMENT ON HUAYKWANG DISTRICT

Author Mr. Ekapon Wongphatharakul Degree Master of Science (Real Estate Business) Department/Faculty/University Faculty of Commerce and Accountancy

Thammasat University Independent Study Advisor Associate Professor Anchalee Pipatanasern Academic Years 2015

EXECUTIVE SUMMARY

The site that was chosen to do feasibility study is located on Pracharatbu

mp-en 24 Road. This site is in the middle of Ratchada-Rama9-Ladprao-Pradit Manutham Road which can be stated as crowded residential area. Therefore, the occupancy rate is relatively high, comparing to other areas. The shape of the land is rectangle, 276 sq.w., width 48 meters, depth 24 meters.

However, even 2015 economy is not growing well but real estate for rent is surprisingly interesting. Since, the cost of development, interest rate, is low. Apartment is categorized as the safest business for real estate development. Because accommodation is the crucial factor for every human being.

Hence, author decides to choose apartment model for develop this site. By studying through basic information, laws & regulations, financial projection. While the risk and reward are reasonable. Furthermore, the results are considered as more than satisfactory. Eventhough, competitors are countless but the occupancy rate is still high. Surprisingly, the returns in terms of NPV, IRR and Payback Period are also attractive, in every scenario.

Keywords: Apartment, Huaykwang, real estate, residence

สารบญ หนา

บทสรปผบรหารภาษาไทย (1)

บทสรปผบรหารภาษาองกฤษ (2)

สารบญตาราง (4)

สารบญภาพ (5)

บทท 1 บทน า 1

1. หลกการและเหตผล 1 2. วตถประสงคของการศกษา 2

3. วธการศกษา 2

4. ประโยชนทคาดวาจะไดรบ 2

บทท 2 วรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ 3 บทท 3 การวเคราะหดานกายภาพและกฎหมาย 4

3.1 การวเคราะหดานกายภาพ 4

สภาพทดนปจจบน 5 อาณาเขตรอบแปลงทดน 8 ความกวางของเขตทาง 8 ขอมลเขตหวยขวาง 8 ขอมลดานประชากร 9

3.2 การวเคราะหดานท าเลทตง 9 การเขาถงโครงการ 9 ลกษณะพนทขางเคยง 10 ระยะทางจากพนทตงโครงการถงสถานทส าคญ 10

3.3 การวเคราะหทางเลอกในการพฒนาโครงการดานกฎหมายและกายภาพ 11 3.4 สรปแนวทางพฒนาจากขอกฎหมายตางๆ 14

บทท 4 การวเคราะหทางเลอกในการพฒนาโครงการดานการตลาด 17

4.1 การวเคราะหทางเลอกในการพฒนาโครงการดานการตลาด 17 การวเคราะหดานการตลาดของการใชประโยชนทดนเปนอพารทเมนท 17

วเคราะหอปทานและอปสงคโดยรวม 17 วเคราะหอปทานในบรเวณใกลเคยง 21 วเคราะหอปสงคในบรเวณใกลเคยง 25 ความสามารถในการแขงขน 25

4.2 การวเคราะหกลมลกคาหลก 25 4.3 สมภาษณตวแทนกลมลกคาหลก 26 4.4 การก าหนดต าแหนงทางการตลาด 27 4.5 การก าหนดสวนผสมทางการตลาด 28

บทท 5 การวเคราะหความเปนไปไดทางการเงน 34

ตนทนคาทดน 34

การวเคราะหทางดานการเงน 34 การศกษาความเปนไปไดทางดานการเงนในเชงลก 38 การประมาณการตนทนโครงการ 38 ตนทนของเงนทน 41 สรปผลของความเปนไปไดทางการเงน 44

รายการอางอง 45

ภาคผนวก ก 46 ภาคผนวก ข 50 ภาคผนวก ค 57 ภาคผนวก ง 62

ประวตผเขยน 65

(4)

สารบญตาราง

ตารางท หนา 3.1 แสดงอาณาเขตรอบแปลงทดน 8 3.2 แสดงอาณาเขตของเขตหวยขวาง 8 3.3 แสดงจ านวนประชากรและอตราการเตบโต 9 3.4 แสดงขอก าหนดการใชประโยชนทดนประเภท ย. 6 ทส าคญ 13 3.5 แสดงสรปทางเลอกในการพฒนาโครงการบนทดน 14 4.1 แสดงอตราคาเชาของหองแตละประเภท 24 4.2 แสดงเนอท จ านวน คาเชาตอเดอนของโครงการ 32 4.3 แสดงคาใชจายในการประชาสมพนธโฆษณา 33 4.4 แสดงแผนปฎบตการทางการตลาด 33 4.5 สรปงบประมาณดานการตลาด 34 5.1 แสดงผลสรปทางเลอกในการพฒนาในทกดาน 39 5.2 แสดงการตนทนโครงการโดยสรป 41 5.3 แสดงผลสรปสมมตฐานของรายได 42 5.4 แสดงผลสรปสมมตฐานของรายจาย 42 5.5 แสดงคาใชจายดอกเบย 43 5.6 แสดงรายละเอยดตนทนของโครงการ 44 5.7 แสดงผลสรปของเครองมอทใชพจารณาการลงทน 46

(5)

สารบญภาพ

ภาพท หนา 3.1 ภาพแสดงทตงโครงการ 4 3.2 แสดงรปรางของแปลงทดน 5 3.3 แสดงลกษณะสภาพทดนปจจบน 6 3.4 แสดงลกษณะสภาพทดนปจจบน 6 3.5 สภาพทางเขาโครงการ 7 3.6 ภาพซอยประชาราษฎบ าเพญ 24 7 3.7 แสดงการเขาถงโครงการ 9 3.8 แสดงต าแหนงทตงทดนและเขตการใชประโยชน 12 3.9 แสดงการวางแปลนโครงการเบองตน 17 4.1 แสดงจ านวนทอยอาศยจดทะเบยนเพมขนในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล 18 4.2 แสดงอตราการขยายตวของทอยอาศยรวมและแฟลต คอนโด 19 4.3 แสดงอตราการวางงาน และจ านวนแรงงานแตละสาขา 19 4.4 แสดงจ านวนนสตนกศกษาชนปท 2-4 20 4.5 แสดงพนทอาคารส านกงาน 20 4.6 แสดงอตราการเชาตอพนทอาคารส านกงานใน กทมฯ 21 4.7 แสดงจ านวนขาวตางชาตทไดรบอนญาตประเภทสงเสรมการลงทนใหท างานในไทย 21 4.8 จ านวนเซอรวสอพารทเมนทและอตราการขยายตว 22 4.9 แสดงแผนทโครงการคแขงในซอยประชาราษฎบ าเพญ 7 23 4.10 แสดงสงอ านวยความสะดวกของโครงการทส ารวจ 25 4.11 แสดงเฟอรนเจอรภายในหองพกของทกโครงการ 25 4.12 แสดงสงอ านวยความสะดวกภายในหองพก 25 4.13 แสดงการวางผงโครงการโดยรวม 30 4.14 แสดงรปแบบหองพก 31

1

บทท 1 บทน า

1. หลกการและเหตผล

ปจจบนธรกจอสงหารมทรพยถอวาเปนธรกจทมความนยมสงขน เนองจากเสนหของผลก าไรจากการท าธรกจอสงหารมทรพยนนสงมากจงท าใหมผคนตองการเขามาอยในตลาดนทกชวงเวลา ไมวาจะเศรษฐกจดหรอไมดเหนไดจากภาวะเศรษฐกจทมการชะลอตวลงภายในประเทศ และเกดความกงวลในเศรษฐกจโลกนนธรกจอสงหารมทรพยกจะเปนตวขบเคลอนใหเศรษฐกจฟนตวกลบมาได

ประเภทของอสงหารมทรพยนนมหลายรปแบบในการพฒนาเพอใหไดก าไร ไมวาจะเปนรปแบบการพฒนาเพอขาย หรอพฒนาเพอเกบคาเชา ซงทงสองประเภทกตางมลกษณะเฉพาะทแตกตางกนไป

อสงหารมทรพยประเภททอยอาศยถอเปนประเภทหนงทมความนาสนใจ เนองจากวาทอยอาศยนนถอวาเปนปจจยสจงมความจ าเปนตอการด าเนนชวตซงท าใหมความเสยงทต า หากยงเปนในลกษณะทอยอาศยใหเชาความเสยงจะยงต าดวยเหตผลทวามการขยายตวของเมองเพมมากขน อกทงยงมการลงทนจากภาครฐบาลเกยวกบระบบขนสงมวลชนระบบรางทง BTS และ MRTจงยงท าใหอาคารอยอาศยแนวสงเปนทยอมรบมากขนธรกจอพารทเมนทถอวาเปนรปแบบของอสงหารมทรพยประเภทหนงทเหมาะแกผลงทนทไมตองการความเสยงทสงเกนไปโดยทยงไดผลตอบแทนทเหมาะสมโดยเฉพาะอยางยงหากพฒนาขนมาท าในโซนทมความหนาแนนของประชากรสง ใกลกบสถานทส าคญตางๆ เชน สถานศกษา ชมชน นคมอตสาหกรรม เปนตน

เขตหวยขวางนนเปนเขตทประชากรหนาแนนเปนอยางมาก และมสถานรถไฟฟาใตดนผานซงการเขาถงตวเมองเพอไปท างานนนงายดาย จงท าใหเขตชมชนหวยขวางนนมอตราการเขาพกอาศยคอนขางสง

การศกษาอสระฉบบนเปนการศกษาวเคราะหความเปนไปไดของโครงการพฒนาธรกจอสงหารมทรพยในรปแบบอพารทเมนท เนองจากผจดท าไดเลงเหนถงความมนคงของรายไดทจะสรางไดในอนาคตและความเสยงทต าจากสถานทตงของทดนทน ามาศกษา

ทดน 276 ตารางวา บนพนทเขตหวยขวาง ปจจบนยงเปนพนทเปลาของผจดท าและยงไมไดรบการใชประโยชนใดๆ จงเปนทมาของการศกษาการใชประโยชนในครงน

2

2. วตถประสงคของการศกษา ศกษาความเปนไปไดของการลงทนโครงการ บนทดนขนาด 0-2-76 ไร บนเขตหวย

ขวางซงจะศกษาความเปนไปไดเบองตนของการลงทนของทดนดงกลาว โดยพจารณาทงดานกฎหมาย การตลาด การเงน และนโยบายของเจาของทดน 3. วธการศกษา

1. ศกษาความเปนไปไดของการพฒนาธรกจอพารทเมนท 2. ศกษาความเปนไปไดในดานท าเลทตง กายภาพ สภาพแวดลอม และกฎหมายทเกยวของ ของทดนแปลงดงกลาว 3. ศกษาการตลาดของการท าธรกจอพารทเมนท 4. ศกษาเพอน าผลของการศกษาขอสนเชอสนบสนนโครงการจากธนาคาร

4. ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

สามารถน าความรทงทางดาน การเงน การตลาด และกฎหมาย มาปรบใชกบชวตจรงเพอน าไปขอสนเชอจากธนาคาร และพฒนาอพารทเมนทขนมาจรง

3

บทท 2 วรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ

สบเนองจากการพฒนาโครงการอพารทเมนทนนประกอบดวยหลายปจจยดวยกนทจะ

สงผลกระทบตอในแงของราคาและความส าเรจของโครงการ ทงนทดนของผจดท าไดตงอยใจกลางเมอง ผจดท าจงไดทบทวนวรรณกรรมเกยวกบปจจยทมผลกระทบตออตราคาเชาของอพารท

เมนยานศนยกลางกรงเทพฯ ดงน ผลลพธจากการศกษาของสมการถดถอย internet ready นนมผลกระทบตออตราคา

เชาเปนอยางมากซงผท าวจยไดใหเหตผลวาเนองจากพนททท าการส ารวจนนมระบบ internet ready ซงเปนอพารทเมนททมคาเชาเพมมากขนซงล าดบถดมาคอ separate elevator และ washer (ปยะมาศ เศรษฐกนก, 2552)

ซงสามารถสรปไดจากวจยนวาเจาของโครงการควรทจะพจารณาถงพนทหอง สถานทตงและสงอ านวยความสะดวกเหมาะสมกบความคาดหวงของกลมลกคาในแตละประเภทใหเหมาะสมกอนทจะตดสนใจลงทนพฒนาโครงการ

อกผลงานวจยหนงเกยวกบปจจบทมผลตอความพงพอใจของผใชบรการบานเพลนจตรอพารทเมนต (ธนยพร เลศวรรณพงษ, 2554) ไดสรปไววาปจจยดานความปลอดภย, คณภาพและความเรวของอนเตอรเนต, สภาพแวดลอมใหนาอย ,บรการดานขอมลและทมงานผดแลนน มความส าคญตอความพงพอใจของลกคาทใชบรการอยอยางมาก

อยางไรกดผลงานวจยของวรรณกรรมเกยวกบปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจเลอกเชาทพกของนกศกษาหญงของมหาวทยาลยเชยงใหมนน ไดใหขอสรปวา ราคา ความปลอดภย กฎเกณฑการอยอาศย ทจอดรถเพออ านวยความสะดวก (จารพร ฤทธสยอง, 2556)

หลงจากศกษาผลงานวจยทง 3 งานวจย แลวนนผจดท าจงไดสรปแนวทางในการพฒนา โครงการอพารทเมนทอยในสวนของ สวนผสมของการตลาดไดตรงกบกลมเปาหมายทตองการ โดยผจดท าไดเนนใหความส าคญในสวนของ ความปลอดภย คณภาพของอนเตอรเนตไรสาย สภาพแวดลอมอปกรณอ านวยความสะดวกทครบครน

4

บทท 3 การวเคราะหดานกายภาพและกฎหมาย

3.1 การวเคราะหดานกายภาพ

ทดนตงอยบน ซอยประชาราษฎบ าเพญ 24 ถนนประชาราษฎบ าเพญ สามเสนนอก

หวยขวาง เปนทดน 4 แปลงตดกน จ านวน 4 โฉนดโดยมถนนทางเขาโครงการกวาง 8 เมตร ซงเชอมตอกบถนนสาธารณะทมความกวางถนน 12 เมตร ซงบรเวณนอยบนพนท ย.6 คอทดนประเภททอยอาศยประเภทหนาแนนปานกลาง

ภาพท 3.1 ภาพแสดงทตงโครงการ

ขนาดทดนรวม 276 ตารางวา มความกวางตดถนนทางเขาโครงการ 48 เมตร ลก 12 เมตร ดงทแสดงดงรปท 3.2 ดานลางน

5

ภาพท 3.2 แสดงรปรางของแปลงทดน

สภาพทดนปจจบน

ปจจบนทดนเปนทรกราง ต ากวาพนถนนเลกนอย เปนพนทวางเปลา

6

ภาพท 3.3 แสดงลกษณะสภาพทดนปจจบน

ภาพท 3.4 แสดงลกษณะสภาพทดนปจจบน

7

ภาพท 3.5 สภาพทางเขาโครงการฯ

ภาพท 3.6 ภาพซอยประชาราษฎบ าเพญ 24

8

อาณาเขตรอบแปลงทดน ตาราง 3.1 แสดงอาณาเขตรอบแปลงทดน

ทศ อาณาเขตตดตอ

ทศเหนอ ตดแปลงทดนเอกชน เปนทจอดรถของตลาด

ทศใต ตดกบบานเดยว ของหมบานรชดานเวศน 1/4

ทศตะวนออก ตดกบบานเดยว 2 หลง ของหมบานรชดานเวศน 1/5

ทศตะวนตก แปลงทดนถนนสวนบคคล

ความกวางของเขตทาง

ถนนภายในซอยประชาราษฎบ าเพญ 24 เปนถนนรถวง 2 ทาง ชองทางละ 2 เลน และมทางเดนเทา 2 ขาง ซงมความกวางของถนนท 12 เมตร

อาณาเขตของเขตหวยขวาง ตาราง 3.2 แสดงอาณาเขตของเขตหวยขวาง

ทศ อาณาเขตตดตอ

ทศเหนอ ตดกบเขตจตจกรและลาดพราว มคลองน าแกวและคลองลาดพราวเปนเสนแบงเขต

ทศใต ตดกบเขตวฒนา มคลองแสนแสบเปนเสนแบงเขต

ทศตะวนออก ตดกบเขตวงทองหลาง เขตบางกะป และเขตสวนหลวง มคลองลาดพราวและ คลองแสนแสบเปนเสนแบงเขต

ทศตะวนตก ตดกบเขตราชเทวและเขตดนแดง มถนนอโศก-ดนแดงและถนนรชดาภเษกเปนเสนแบงเขต

9

ขอมลดานประชากร ตาราง 3.3 แสดงจ านวนประชากรและอตราการเตบโต

ป พ.ศ. กรงเทพฯ เขตหวยขวาง อตราการเตบโต(หวยขวาง)

2553 5,701,394 77,292

2554 5,674,843 77,720 0.5537%

2555 5,673,560 78,207 0.6266%

2556 5,686,252 78,943 0.9411%

2557 5,692,284 80,002 1.3415%

จากตารางจะพบวาประชากรในกรงเทพมหานครตามทะเบยนบานนนมแนวโนมหดตว

ลงทกป แตจ านวนประชากรภายในเขตหวยขวางกลบคอยๆโตสวนทาง ซงท าใหเหนถงความหนาแนนทเพมขนอยางตอเนอง 3.2 การวเคราะหดานท าเลทตง การเขาถงโครงการ

ภาพท 3.7 แสดงการเขาถงโครงการ

10

จากภาพขางตนจะสงเกตเหนไดวาการเขาถงทตงของโครงการนนสามารถเขาถงไดหลายเสนทางดวยกน ไมวาจะเปนจากทางลาดพราว ซอย 80 หรอ สทธสารวนจฉย หรอ หวยขวาง หรอ ประชาอทศซงแตละถนนกลวนแตเปนถนนใหญทงสน โดยเฉพาะทาง 4 แยกหวยขวางทมรถไฟฟาใตดน อยภายในรศม 1 กโลเมตร ซงสามารถใชทางออกท 4 และนงมอเตอรไซดเขามาดวยราคาเพยง 20 บาท ลกษณะพนทขางเคยงและสภาพแวดลอม

ทอยโครงการอยในยานชมชนทมตลาดบนทางเทาอยดานหนาโครงการ และหมบานอยขางเคยง

ระยะทางจากทตงโครงการถงสถานทส าคญโดยรอบโครงการ สถานรถไฟฟาใตดน หวยขวาง 1 กโลเมตร สทธสาร 2.5 กโลเมตร สถานศกษา โรงเรยนจนทรหนบ าเพญ 250 เมตร โรงเรยนประชาราษฎบ าเพญ 250 เมตร โรงเรยนนานาชาต KIS 350 เมตร โรงเรยนนานาชาต Regents’ 1.5 กโลเมตร อาคารส านกงาน เมองไทย ภทร คอมเพลกซ 2 กโลเมตร ไซเบอรเวลด 3 กโลเมตร AIA รชดา 3.5 กโลเมตร TRUE 3.5 กโลเมตร ศนยการคา BigC รชดา 2.5 กโลเมตร

11

Esplanade รชดา 3 กโลเมตร Lotus รชดา 4 กโลเมตร Central พระราม 9 5 กโลเมตร สถานทราชการ ส านกงานเขตหวยขาง 850 เมตร ส านกงานทดนหวยขวาง 1.2 กโลเมตร ไปรษณย หวยขวาง 1.4 กโลเมตร 3.3 การวเคราะหทางเลอกในการพฒนาโครงการดานกฎหมายและกายภาพ

ในการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยโครงการนนนจะตองพจารณากฎหมายดงตอไปน

3.3.1 พระราชบญญตผงเมอง กฎหมายผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556

12

ภาพท 3.8 แสดงต าแหนงทตงทดนและเขตการใชประโยชน

อางองจากผงเมองรวมกรงเทพมหานคร ส าหรบพนทดนทตงอยในเขต ย. 6-16 ซงจะเปนการใชประโยชนทดนไดดงตารางดานลางน

13

ตารางท 3.4 แสดงขอก าหนดการใชประโยชนทดนประเภท ย. 6 ทส าคญ

ส าหรบแปลงทดนนนนเมอค านวณ FAR ท 4.5:1 แลวนนจะสามารถกอสรางอาคารไดพนทสงสด 5,184 ตารางเมตร

เมอค านวณคา OSR ทรอยละ 6.5 แลว ซงถาทางผจดท าจะสรางใหเตมศกยภาพ FAR แลวนนจะตองมพนทวางบนแปลงทดน ทงหมด 336.96 ตารางเมตร หรอคดเปน 84.24 ตารางวา 3.3.2 พระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522

ขนตอนแรกจะตองพจารณาถงระยะรน ความกวางถนน ความสงอาคารสงสดทสรางได ทางเขา-ออก ซงประเดนเหลานลวนเปนประเดนทส าคญทงสน

กฎกระทรวงฉบบท 33 มขอก าหนดวา อาคารสง หรออาคารขนาดใหญพเศษ พนทเกน 10,000 ตารางเมตร แตไมเกน 30,000 ตารางเมตร ตองมดานทตดถนนยาวไมนอยกวา 12 เมตรทตดถนนสาธารณะ ทกวางไมนอยกวา 10 เมตร ซงแปลงทน ามาศกษานนมความกวางไมพอจงท าใหไมสามารถสรางเปนอาคารทมพนทมากกวา 10,000 ตารางเมตรได กฎกระทรวงฉบบท 55 (พ.ศ. 2543) 3.3.3 กฎหมายควบคมสงแวดลอม (EIA)

ผจดท าจะตองพจารณากฎหมาย EIA ดวยเนองจากการพฒนาโครงการทอยอาศยรวม เกน 79 หอง หรอพนทมากกวา 4,000 ตารางเมตร นนจะตองท าเรองยนเพอขออนมตจาก EIA ดวย ทงนผจดท าจะตองค านวณตนทนการจดท ารายงานสงแวดลอมดวย

14

ตารางท 3.5 แสดงสรปทางเลอกในการพฒนาโครงการบนทดน

ทางเลอกในการพฒนา ดานกฎหมาย ท าเลทตง ดานกายภาพ นโยบาย

ตลาด ไมได - - -

ศนยการคา ได ไมได - -

โรงแรม หามเกน 50 หอง ไมได - -

อาคารส านกงาน หามเกน 1,000

ตารางเมตร ได ไมได

ทอยอาศยแนวราบ ได ได ได ไมได

คอนโดมเนยม ได ได ได ไมได

อพารทเมนท ได ได ได ได

เนองจากนโยบายการพฒนาของผจดท านนตองการทจะพฒนาอสงหารมทรพยใหเชาจง

ไดพจารณาความเหมาะสมในดานกฎหมาย ท าเลทตง กายภาพ แลวพบวาทดนสวนทน ามาศกษาความเปนไปไดนนเหมาะสมกบการพฒนาเปนโครงการอพารทเมนท เนองจากการเขาถงของโครงการนนอยในซอยลกเกนไปส าหรบกลมลกคาโรงแรมและคาปลกซงไมสามารถแขงขนได ในขณะเดยวกน อพารทเมนทนนจะเปนทางเลอกทคมคาและเสยงนอยทสดในทางเลอกทงหมด สรปแนวทางพฒนาจากขอกฎหมายตางๆ - ความสงของอาคารไมเกน 23 เมตร เพราะฉะนนสรางไดไมเกน 8 ชน

ชนแรกเปน ลานจอดรถใตอาคารทงหมด 40 คน แบงออกเปน 2 อาคารโดยม จ านวนหองรวมทงสน 154 หอง แบงเปน อาคารละ 77 หอง ชนละ 11 หอง ทงหมด 7 ชน

- ระยะถอยรนโดยรอบ 3 เมตร - ถนนภายใน กวางรวม 8 เมตร

ประเภทอาคาร อาคารพกอาศยรวม อพารทเมนทสง 8 ชน

ลกษณะของอาคาร

15

โครงสราง คอนกรตเสรมเหลก ฐานรากเปนเสาเขมตอก

หลงคา คอนกรตเสรมเหลก

พน พนหองปกระเบองแกรนตโต 60x60 cm

หองน า พนหองน าปกระเบองเซรามค 8”x8” ผนงปกระเบอง 8”x10”

ประต ประตหอง HDF ลายไม หรอลายลกฟก หรอวสดอนในราคาเดยวกน

ประตหองน า PVC แบบมเกรดระบายอากาศ

หนาตาง อลมเนยมอบขาวกระจกเขยวใส

ผนง กออฐฉาบปน ทาสขาว

บนได คอนกรตเหลก ปกระเบอง ราวสแตนเลส

ฝาเพดาน ยปซมฉาบเรยบทาสขาว

ระบบประปา ตดตงมาตรวดน าทกหองพก มแทงคน าเกบน าชน 1 แลวสบขนไปเกบบน ชนดาดฟาเพอจายน าลงมาทง 7 ชนซงในสวนของชน 6-7 จะมปมน าแยก

เพอใหน าแรงเหมาะสม

ระบบไฟฟา ตดตงมเตอรไฟฟาทกหองพก เลอกใชระบบทอรอยสายเพอความคงทน

ระบบดบเพลง ใชระบบถงดบเพลง

ระบบหนไฟ บนไดหนไฟ 1 ดานของตก

โทรศพท ตดตงระบบตสาขา และตดตงโทรศพทภายในใหทกหองพก

เฟอรนเจอร โตะ 5 ฟต, ตเสอผา, โตะเครองแปง, ทวางทว

ระบบ CCTV ตดตง 16 ตวตดตามจดทส าคญภายในอาคาร

16

ภาพท 3.9 แสดงการวางแปลนโครงการเบองตน

17

บทท 4 การวเคราะหทางเลอกในการพฒนาโครงการดานการตลาด

4.1 การวเคราะหทางเลอกในการพฒนาโครงการดานการตลาด

วเคราะหอปทานและอปสงคโดยรวม แนวโนมธรกจอพารทเมนทจากภาพท 4.1 จะสงเกตเหนไดวาจ านวนทพกอาศยทจด

ทะเบยนเพมนนมการทรงตวในชวง 1-2 ปทผานมาซงเมอเจาะลกลงไปในตลาดทอยอาศยรวมแฟลต และอาคารชดแลวนนจะยงเหนชดเจนขนวาชวง 1-2 ปทผานมานนมการทรงตวของการเตบโต ในการกอสรางอสงหารมทรพยประเภทดงกลาว

ภาพท 4.1 แสดงจ านวนทอยอาศยจดทะเทยนเพมขนในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล

18

ภาพท 4.2 แสดงอตราการขยายตวของทอยอาศยรวมและแฟลต คอนโด

อยางไรกดในขณะทปจจบนเศรษฐกจหดตวนนกยงมปจจยทมผลบวกตอตลาดทอยอาศยเพอการเชาไมวาจะเปนการลงทนโครงสรางพนฐานโดยเฉพาะรถไฟฟาในเขตกรงเทพฯ การจางงานนอกภาคการเกษตรทมแนวโนมเพมขนอยางตอเนอง จ านวนแรงงานจบใหมทเพมมากขน และจ านวนตางชาตทเขามาท างานในประเทศไทยมากขน

ภาพท 4.3 แสดงอตราการวางงาน และจ านวนแรงงานแตละสาขา

19

จากภาพท 4.3 จะสามารถเหนไดชดเจนวาอตราการจางงานในประเทศไทยนนต าลงอยางมาก ทงนยงมการเปลยนถายสาขางานจากภาคเกษตรกรรมไปนอกภาคเกษตรกรรมอยางมนยยะส าคญอกดวยโดยเฉพาะอตสาหกรรมและสาขาบรการทมอตราขยายตวเพมมากขนอยางมาก ซงการเปลยนสายงานนจะท าใหเกดความตองการทพกในเมองเพมมากขน จงถอวาเปนปจจยบวกตอตลาดทอยอาศยรวมใหเชา

ภาพท 4.4 แสดงจ านวนนสตนกศกษาชนปท 2-4

อกปจจยหนงคอจ านวนบณฑตจบใหมทมากขนและก าลงจะกลายเปนแรงงานในภาค

นอกภาคเกษตรกรรมซงบณฑตเหลานเมอเรมตนงานแรกกมกทจะนยมในการเชาหองพกทสะดวกในการเดนทางและใชชวต

ภาพท 4.5 แสดงพนทอาคารส านกงาน

20

โดยทวไปแลวในการประเมนตลาดของพนกงานบรษทนนสามารถเทยบเคยงไดจากตลาดอาคารส านกงานซงความตองการของอาคารส านกงานนนจะน ามาซงปรมาณพนกงานบรษท และพนกงานบรษทเองกตองการทอยอาศยทอยบรเวณใกลเคยงและมการสญจรสะดวกสบายซงพนททนาสนใจในการพฒนาอสงหารมทรพยส าหรบเชานนจากภาพท 4.6รชดาภเษกมความนาสนใจอยพอสมควร ซงการส ารวจตลาดเบองตนจากทมทปรกษาสายสนเชอธรกจ KKBiz นนอตราการเขาพกเฉลยอยท 94% และคาเชาเฉลยอยท 4,000 - 4,500 บาท โดยทมกลมผเชาหลกเปนคนท างานถง 90% นกศกษา 10% ประเมนจากจ านวนหองพกทงหมด 50,214 หอง จากทงหมด 692 โครงการ

ภาพท 4.6 แสดงอตราการเชาตอพนทอาคารส านกงานใน กทมฯ

ภาพท 4.7 แสดงจ านวนชาวตางชาตทไดรบอนญาตประเภทสงเสรมการลงทนใหท างานในไทย

21

แหลงแรงงานสดทายทลาสดไดมอตราการขยายตวเพมขนมากจากการทมนโยบายการสงเสรมจากภาครฐกคอชาวตางชาตทเขามาท างานในไทย ซงสวนมากแลวนนชาวตางชาตมกจะอาศยอยในทอยอาศยรวมประเภทราคาสง กลาวคอ เซอรวสอพารทเมนทในโซนสขมวท

ภาพท 4.8 จ านวนเซอรวสอพารทเมนทและอตราการขยายตว

จากผลงานวจยของธนาคารเกยรตนาคนจะเหนไดวาตลาดเซอรวสอพารทเมนทนนมอตราการเตบโตกลบขนมาหลงจากชวงวกฤตน าทวม ซงลกษณะเซอรวสอพารทเมนททตางชาตสนใจ คอ 2-3 หองนอน, อยในโซน CBD เชน สขมวท สลม สาทร อโศก โดยทมคแขงส าคญคอคอนโดใหเชา

วเคราะหอปทานในบรเวณใกลเคยง

ผจดท าไดน าพนททเปนตลาดคแขงโดยตรงของท าเลทตงทน ามาศกษามาศกษาเปรยบเทยบเพอประกอบการตดสนใจในการพฒนารปแบบหองทจะท าไดออกมาดงภาพท 4.7

22

ภาพท 4.9 แสดงแผนทโครงการคแขง ในซอยประชาราษฎบ าเพญ 7

โดยจากภาพท 4.9 ขางตนแลวผจดท าไดสรปขอมลออกมาไดดงน 1. จ านวน 26 โครงการ ความสงตงแต 4-10 ชน 2. มหองเชาทงหมด 2598 ยนต โดยทกวา 90% เปนหองแบบ สตดโอ ทเหลอเปน 1-2

หองนอน 3. อตราการเขาพกเฉลยรวม 98% เหลอหองวางเพยง 39 ยนต 4. โดยมอตราคาเชาเฉลยดงตารางท 4.1 ดานลางน

ตารางท 4.1 แสดงอตราคาเชาของหองแตละประเภท

23

5. สงอ านวยความสะดวกดงภาพท 4.10

ภาพท 4.10 แสดงสงอ านวยความสะดวกของโครงการทส ารวจ

ทกโครงการจะใหความส าคญแกเรองความปลอดภยเปนอยางมากเพราะม กลองวงจรปด คยการด ครบทกโครงการ และสงทขาดไมไดในการใชชวตคอ อนเตอรเนตและเคเบลทว ทกมใหบรการกนอยางครบถวน

6. เฟอรนเจอรในหองพกดงภาพท 4.11

เฟอรนเจอรหลกททกหองพกมใหคอ เตยงพรอมทนอน ตเสอผา และสวนมากจะมโตะเครองแปงและชนวางทวใหอกดวย

24

ภาพท 4.11 แสดงเฟอรนเจอรภายในหองพกของทกโครงการ

7. สงอ านวยความสะดวกภายในหองพก แสดงในภาพท 4.12

ภาพท 4.12 แสดงสงอ านวยความสะดวกภายในหองพก

8. คาบรการอนๆ - เงนประกนจายลวงหนา 2 เดอน - คาเชาลวงหนา 1 เดอน - คาไฟฟา 6-8 บาท ตอ หนวย - คาน า 17-20 บาท ตอ หนวย โดยมขนต าท 5 หนวยแรก - คาบรการอนเตอรเนต 300 - 550 บาท ตอ เดอน - คาโทรศพทบานสายตรง 5 - 10 บาท ตอ ครง - คาเชาทจอดรถ 500 - 1,500 บาท ตอ เดอน ตอ คน

25

วเคราะหอปสงคในบรเวณใกลเคยง

ความตองการส าหรบทอยอาศยประเภทเชาในบรเวณหวยขวางนนสงมาก ซงเปนพนททมความหนาแนนของประชากรสงมาก เนองจากการทมสงอ านวยความสะดวกมากมาย ไมวาจะเปนรถไฟฟาใตดน รานคา ตลาด รานอาหารมากมาย ซงถอวาเปนแหลงทอยอาศยส าหรบพนกงานบรษทหลายๆบรษททงใน CBD และ NEW CBD(รชดาภเษก) ซงคาเชามอตราคาเชาทเหมาะสมส าหรบพนกงานบรษททเพงเรมท างาน ท าใหอตราการเขาพกเฉลยของอพารทเมนทในบรเวณนนนมากกวา 95%

ความสามารถในการแขงขน

เนองจากทดนทน ามาศกษาความเปนไปไดนนอยบนทดนในซอยประชาราษฏบ าเพญ 24 ซงเปนซอยทมการจราจรหนาแนนตลอดเพราะเปนซอยลดไปยงหลายเสนทางไมวาจะเปนลาดพราว รชดาภเษก เลยบทางดวนเอกมย-รามอนทรา พระราม 9 และยงมรานคา รานอาหาร ตลาด ทจอดรถทมากกวาโครงการอน ถงแมทดนในบรเวณนจะมราคาทคอนขางสง แตเนองจากอปสงคของบรเวณนท าใหผจดท าตดสนใจทจะน าทดนนใชประโยชนดวยการพฒนาเปนอพารทเมนทใหเชา แตอยางไรกดจะตองพจารณาถงการเงนในเบองตนเพอใหมนใจไดวาการพฒนาโครงการนนนมผล ตอบแทนเปนทนาพอใจหรอไม

4.2 การวเคราะหกลมลกคาหลก

การก าหนดลกคากลมหลกของโครงการ คอกลมทมความตองการทพกอาศยบรเวณชมชน ทอยใกลกบสถานขนสงมวลชน ซงลกษณะของกลมลกคาทตองการทพกอาศยแบบน คอ กลมคนทตองเดนทางเขายานธรกจ(สขมวท, อโศก, รชดาภเษก, พระราม 9) ซงเดนทางโดยรถไฟฟาใต ดนไดสะดวก ประหยดเวลาและพลงงานในการเดนทาง ทงนกลมคนดงกลาวเปนไดทงพนกงานบรษท, ขาราชการ, นกศกษาและนกศกษาฝกงาน กลมลกคาหลกดงกลาวตางมความตองการทเหมอนกนดงน 1. ตองการอยในเขตชมชน 2. เดนทางเขาโซนเศรษฐกจเปนสวนใหญของชวตประจ าวน 3. ตองการใชอยอาศยเพยงระยะเวลาหนงเทานน

26

4.3 สมภาษณตวแทนกลมลกคาหลก

ผจดท าไดด าเนนการสมภาษณกลมคนทเปนกลมลกคาหลก เพอทจะศกษาพฤตกรรม และความตองการของกลมลกคาดงกลาวในเชงลก ทงนทางผจดท าไดคดเลอกกลมตวอยางจากลกคา ของอพารทเมนทปจจบนทผจดท าไดด าเนนกจการอยในบรเวณทใกลเคยงกน โดยไดกลมตวอยางมา 4 คน (รายละเอยดการสมภาษณตามภาคผนวก) ทงนผจดท าไดท าผลสรปของการสมภาษณใน ประเดนทนาสนใจ ดงตอไปน

1. โครงการอพารทเมนทในบรเวณหวยขวางนนเปนทนาสนใจมาก เนองจากเปนบรเวณ ชมชนทถอวาอยใจกลางกรงเทพฯ ไมวาจะเดนทางเขาเขตเศรษฐกจดวยรถไฟฟาใน ชวงวนท างาน หรอ เดนทางกลบบาน(ตางจงหวด หรอปรมณฑล) ในชวงวนหยดเสาร-อาทตย หรอ วนหยดเทศกาลตางๆ กเดนทางไดสะดวกและรวดเรวไดทงสน

2. โซนหวยขวางนนถอไดวาเปนแหลงรวมของ ตลาดสด ตลาดกลางคน รานคา รานอาหารเจาเดดมากมาย ซงท าใหผทอาศยอยในบรเวณหวยขวางนนไมตองเสย เวลาเดนทางเพอใชชวตประจ าวน

3. ทจอดรถนนมความส าคญในการใชชวตประจ าวนพอสมควร เนองจากวาจะตองม พาหนะในการเดนทางในชวงวนหยด หรอทจอดรถส าหรบเพอน/ญาต เวลาทมาหา

4. อนเตอรเนตความเรวสงจ าเปนทจะตองมความเสถยร เนองจากเวลาสวนใหญ ในการพกผอนมกจะตองใชอนเตอรเนตอยเสมอ ไมวาจะดละคร หรอรายการทวตางๆ

5. ความเรวในการบรหารปญหา ไมวาจะเปนปญหายบๆยอยๆ สามารถแกไขใหไดอยาง รวดเรว ยกตวอยางเชน น ารว น าซม จะตองมชางเขาไปแกไขใหไดอยางรวดเรว

6. ความเงยบสงบของบรเวณใกลเคยงในเวลากลางคน เนองจากเขตหวยขวางนนเปน พนททมสถานบนเทงกลางคนคอนขางมาก ซงจะท าใหไมสามารถพกผอนได

7. ความสะดวกสบายในการใชชวตประจ าวน เชน รานคา รานอาหาร ตลาดสด รานซกรด รานสะดวกซอ ไปรษณย ธนาคาร เปนตน การทโครงการอยใกลกบ สถานทขางตนจะท าใหโครงการเปนทนาสนใจเพมมากขน

8. รปแบบภายในหองพกอาศย หากสามารถมฉากกนแบงระหวางโซนนงเลน/กนขาว กบโซนหองนอน จะท าใหลกคายนยอมทจะจายคาเชามากขน 500 – 1,000 บาท

27

9. ความปลอดภยภายในอพารทเมนทจะตองมคยการด กลองวงจรปด และเจาหนาท รกษาความปลอดภย จะตองมใหดวย

4.4 การก าหนดต าแหนงทางการตลาด

เนองดวยการศกษาเบองตน และการสมภาษณเพอสอบถามถงความคดเหนและความตอง การของลกคาแลวนน ผจดท าสามารถสรปต าแหนงทางการตลาด เพอตอบสนองตอความตองการ ของลกคากลมหลกได ดงน

1. โครงการตงอยในท าเลทมศกยภาพ อยใจกลางชมชนเขตหวยขวาง เดนทางไปไหน มาไหนกสะดวก

2. ถนนดานหนาโครงการตดกบตลาดสด และตลาดสดยามเชาบนนทางเทา วนจกรยานยนต วนรถสองแถว รานอาหาร สะดวกซอมากมาย เรยกไดวาครบ ทกความตองการในการใชชวตประจ าวนโดยทไมตองเดนทางไปไหนไกลๆ

3. โครงการมทจอดรถอ านวยความสะดวกใหแกลกคาทกหอง ซงจะมทงทจอดรถ ชนดในรม และนอกรมรวมกน

4. โครงการมสงอ านวยความสะดวกสบายและดานความปลอดภย ไมวาจะเปน ลฟทโดยสาร อนเตอรเนตความเรวสง กลองวงจรปด เจาหนาทรกษาความปลอดภย

5. โครงการก าหนดหนาทการดแลอาคารเปน 2 สวน คอการบรการในสวนของรบเรอง จะมเจาหนาทประจ าตามเวลาท าการ และเจาหนาทซอมแซมประจ าอาคารเพอตอบ สนองตอปญหาของลกคาไดภายในระยะเวลาทยอมรบได

6. รปแบบของหองพกจะเปนรปแบบประเภท One-Bedroom ซงจะแบงกนระหวาง โซนหองนอนกบหองนงเลน/ทานอาหาร

4.5 การก าหนดสวนผสมทางการตลาด

จากการวเคราะหต าแหนงทางการตลาดทผจดท าไดวเคราะหเบองตนไปนน ท าใหสามารถก าหนดทศทางของสวนผสมทางการตลาดทง 4 ประการได ดงตอไปน

28

Product (ผลตภณฑ)

รายละเอยดโครงการเบองตน

ชอโครงการ : Winner Private Residence

พนทโครงการ : 276 ตารางวา

จ านวนหองพก : 154 หอง (รวม 2 อาคาร)

ประเภทของหองพก : หอง One-Bedroom ขนาด 26-28 ตารางเมตร

ทจอดรถใตรม : 40 คน

การวางผงโครงการ

ลกษณะของโครงการเปนอาคารทพกอาศยรวม 8 ชน โดยชน 1 เปนทจอดรถใตอาคาร ซงสามารถจอดไดทงหมด 40 คน ชน 2-7 เปนหองพกใหเชา โดยแบงเปนชนละ 11 หอง โดยเปนเหมอนกนทง 2 อาคาร ซงหองพกรวมเปน 154 หอง พนกงานใหบรการตอนรบและอ านวยความสะดวกตลอดเวลาท าการ และเจาหนาทรกษาความปลอดภยตลอด 24 ชวโมงซงเจาหนาทรกษาความปลอดภยสามารถซอมแซมเบองตนไดดวย

29

ภาพท 4.13 แสดงการวางผงโครงการโดยรวม

30

ภาพท 4.14 แสดงรปแบบหองพก

สงอ านวยความสะดวกภายในหองพก

- เตยง 5 ฟต - ชนวางโทรทศน - โตะเครองแปง - ตเสอผา - โตะท างาน - เครองปรบอากาศ 12000BTU

31

- Wifi Internet - เครองท าน าอน

สงอ านวยความสะดวกภายนอกหองพก - เครองซกผาหยอดเหรยญ - เครองกดน าหยอดเหรยญ - ประตเขาออกระบบ Key Card พรอมระบบกลองวงจรปดทกชน และเจาหนาทรกษา

ความปลอดภยตลอด 24 ชวโมง

ราคา (Price)

ผจดท าไดพจารณาเกณฑในการตงราคาคาเชาส าหรบโครงการ Winner Private Residence โดยจะใชหลกการของ 3Cs คอ กลมลกคา(Customers), คแขง(Competitors) และตนทน(Costs) ซงโดยทวไปแลวอพารทเมนทแตละทจะถกก าหนดราคาคาเชาจากท าเลทตงเปน สวนใหญ ดงนนการพฒนาโครงการอพารทเมนทใหสอดคลองกบกลมลกคาโดยทควบคมตนทนตางๆ ใหอยในเกณฑทเหมาะสม และสามารถก าหนดราคาคาเชาทอยในระดบทแขงขนกบคแขงไดดวย

เพอใหสอดคลองกบต าแหนงท าเลทตง และกลมลกคาหลกทตองการ ซงเปรยบเทยบราคา จากคแขงขนในบรเวณใกลเคยงแลว ผจดท ามความประสงคทจะตงราคาคาเชาหองดงน

ตารางท 4.2 แสดงเนอท จ านวน คาเชาตอเดอนของโครงการ แบบหอง เนอท(ตร.ม.) จ านวน คาเชาตอเดอน

Superior 24-26 154 6,500

ชองทางการจ าหนาย (Place)

ชองทางการจดจ าหนายถอไดวาเปนอกองคประกอบส าคญหนงในการประกอบธรกจอพารทเมนท จากการสมภาษณกลมลกคาแลวนน พบวาสดสวนของผทเดนเจอเอง และไดรบขอมลจากอน เตอรเนตนนมสดสวนทพอๆกน ดงนนท าใหโครงการจะเนนทง ปายโฆษณาโครงการและ สอโฆษณา ในอนเตอรเนตในสดสวนทเทยบเทากน

32

การสงเสรมการขาย (Promotion) ผจดท าไดพจารณาทจะท าการสงเสรมการขายในชวงเปดตวโครงการดวยการลดราคา

10% หากท าสญญาเชา 6 เดอนขนไป เพอกระตนใหเกดความนาสนใจในการยายเขาของกลมลกคา ทงนชองทางการสอสารในการประชาสมพนธโครงการนน ผจดท าไดก าหนดใหมการประชาสมพนธดงน

ตารางท 4.3 แสดงคาใชจายในการประชาสมพนธโฆษณา รายการ รายละเอยด จ านวน บรเวณ มลคา

Website เหมาจาย 1 ออนไลน 40,000

ปายผาใบ 3x4 เมตร 5 4 แยกหวยขวาง 1,500 ตอปาย โบวชวร ขนาด A5 400 สถานรถไฟฟาใตดนหวยขวาง 2 ตอแผน

แผนปฎบตการทางการตลาด (Implementation Plan)

ชวงเวลาในการสงเสรมการขายในวธตางๆนนเพอใหบรรลวตถประสงค โดยจะแสดงงบ ประมาณในการท าไวในตาราง ดงตอไปน

ตารางท 4.4 แสดงแผนปฎบตการทางการตลาด รายการ กอนเปดตว หลงเปดตว

สอโฆษณา 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Website

ปายผาใบ

- Print

- ตดตง

โบวชวร

- Print

- แจกจาย

สวนลดกอนเปดโครงการ 10%

33

สรปงบประมาณดานการตลาด (Marketing Budget)

ผจดท าไดประเมนคาใชจายในการท างบประมาณในการตลาดไวดงตารางดานลางน โดยก าหนดใหคาใชจายในปแรกอยท 56,700 บาท และ 12,400 บาท ในปท 2 ซงคดเปนรอยละ 1 และ รอยละ 0.1 ของรายไดทคาดหวงไว (Expected Gross Income)

ตารางท 4.5 สรปงบประมาณดานการตลาด

รายการ ปท 1 ปท 2 เปนตนไป

สอโฆษณา จ านวน ราคา มลคา จ านวน ราคา มลคา Website 1 20,000 20,000 1 3,000 3,000

ปายผาใบ 5 1,500 7,500 3 - คาเชาตดตง 5 3,000 15,000 3 3,000 9,000

โบวชวร 400 2 800 200 2 400

สวนลดกอนเปดโครงการ 10% 20 หอง 650 13,000 - - - รวมทงหมด 56,300 12,400

หมายเหต: ราคามลคาของการจดท างบประมาณดงกลาวอาจจะมการเปลยนแปลงตามราคาตลาด

34

บทท 5 การวเคราะหความเปนไปไดทางการเงนเบองตน

ตนทนคาทดน

การหาตนทนของทดนนน ผจดท าหาจากราคาประเมนของทดนบรเวณตดกนททาง

บรษท สยามพธวฒน จ ากด ซงไดด าเนนการประเมนมลคาไปเมอ กนยายน 2558 ซงทดนดงกลาวมมลคา 75,000 บาท ตอ ตารางวา ซงมลคาอยท 30,375,000 บาท ทงนทดนทน ามาศกษาความเปนไปไดและทดนทไดรบการประเมนจากบรษทประเมนทรพยสนนนมสภาพใกลเคยงกนมาก ผจดท าจงใชเลขราคาประเมนทดนดงกลาวมาค านวณตนทนคาทดน

การวเคราะหทางดานการเงนเบองตน

Frontdoor Analysis เปนการวเคราะหการเงนเบองตนส าหรบโครงการ

อสงหารมทรพยไดเปนอยางด กลาวคอ หากเรามตนทนการพฒนาจ านวนหนงจะตองไดรายรบเทาใดและราคาทจะขายนนสามารถแขงขนกบตลาดไดหรอไม

ในขณะเดยวกน Backdoor Analysis เปนการวเคราะหยอนหลงจาก Frontdoor Analysis วาถาราคาของสนคาเรามราคาเทาน มตนทนเทาน เราไมควรมตนทนคาทดนเกนเทาใด สมมตฐานทสรางคอ อาคารทอยอาศยรวม 8 ชน จ านวน 2 อาคาร 1. สรางอพารทเมนทขนาด ตารางเมตร 6,095 ตารางเมตร

พนทใชสอย 2,450 ตารางเมตร พนทจอดรถรวม 1,195 ตารางเมตร

2. ราคาคากอสราง อางองจากราคาประเมนคากอสรางของมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศ ไทย ป 2558 เดอน กนยายนในสวนการสรางอาคารอยอาศยรวมขนาด 6-15 ชน เทากบ 12,600 บาท 3. อตราการเขาพก 95% เนองจากการสอบถามจากอพารทเมนทโดยรอบแลวพบวาสวนใหญมอตราการเขาพกท 98% ผจดท าจงก าหนดตวเลขทใกลเคยงกน 4. คาใชจายในการด าเนนงาน จากการสอบถามผประกอบการอพารทเมนทหลายแหง พบวาคาใช จายในการด าเนนงานทวไปจะอยท 15% ของรายได

35

5. วงเงนการก จากการสอบถามจากธนาคารเบองตนแลว ธนาคารจะใหเงนก 70% ของคาทดน และ 70% ของคากอสราง และใช debt coverage ratio ท 1.2 ของก าไรจากการด าเนนงาน (Net operating income : NOI) 6. จ านวนปทธนาคารปลอยกคอ 7 ป 7. อตราดอกเบยเงนกใช MLR เนองจากสภาวะเศรษฐกจปจจบนมผกนอยท าใหไมตองเสยคาความเสยงทเปนผประกอบการรายใหม ซงในกรณนทางธนาคารไทยพาณชยไดเสนออตราดอกเบยดงกลาวใหแกทางผจดท าแลว Front door Analysis สรปขอมล ขนาดทดน 276 ตารางวา ราคาทดน 75,000 บาท ตอ ตารางวา ตนทนคาทดน 20,700,000 บาท FAR 4.5 คากอสราง 12,600 บาท ตอ ตารางเมตร พนทกอสราง 6,095 ตารางเมตร รวมคากอสราง 76,797,000 บาท พนทใหเชา 4,900 ตารางเมตร คดเปน 80.4% ของพนทกอสราง Occupancy Rate 95% ธนาคารปลอยกคาทดน 70% ของคาทดน ธนาคารปลอยกคากอสราง 70% ของคาทดน Debt Coverage ratio 1.2 ของNOI กรณท 1 MLR, 7 ป จ านวนปทธนาคารปลอยก 7 ป อตราดอกเบย 6.525% ตวคณเพอหาจ านวนทตองผอนจายธนาคารตอป 0.182491858 การค านวณ Frontdoor Analysis เงนกคาทดน 14,490,000 บาท เงนกคากอสราง 53,757,900 บาท

36

เงนกทงหมด 68,247,900 บาท เงนกทตองช าระตอป 12,454,686 บาท Required NOI 14,945,623.2 บาท Required EGI 17,583,086 บาท Required PGI 18,508,512 บาท Rent per sq.m. per month 315 บาท Rent @ 25 sq.m. 7,869 บาท กรณท 2 MLR, 10 ป จ านวนปทธนาคารปลอยก 10 ป อตราดอกเบย 6.525% ตวคณเพอหาจ านวนทตองผอนจายธนาคารตอป 0.13927 การค านวณ Frontdoor Analysis เงนกคาทดน 14,490,000 บาท เงนกคากอสราง 53,757,900 บาท เงนกทงหมด 68,247,900 บาท เงนกทตองช าระตอป 9,504,713 บาท Required NOI 11,405,655 บาท Required EGI 13,418,418 บาท Required PGI 14,124,651 บาท Rent per sq.m. per month 240 บาท Rent @ 25 sq.m. 6,005 บาท

สรปผลการวเคราะห Frontdoor Analysis ผลลพทจากการท า Frontdoor Analysis ทง 2 กรณแลวนน ในกรณทตองการกเพยง

7 ป คาเชาหองจะอยท 7,869 บาท แตหากก 10 ป จะท าใหคาหองลดลไปอยท 6,005 บาท จงพบวามความเปนไปไดทจะพฒนาทดนนเปนอพารทเมนทใหเชา Backdoor Analysis

37

ราคาตลาดคาเชา 6,250 บาท ตอ หอง จ านวนหอง 154 หอง คาเชาทไดตอเดอน 962,500 บาท PGI 11,550,000 บาท EGI 10,972,500 บาท NOI 9,326,625 บาท Cap Rate @ 7% 133,237,500 บาท ตนทนคากอสราง 76,797,000 บาท ตนทนคาทดน 56,440,500 บาท คาทดน 204,494.57 บาท ตอ ตารางวา

ประเมนผลจากการวเคราะห Backdoor Analysis เพอหาราคาทดนสงสดทสามารถซอได เพอใหโครงการปลอยเชาไดในราคา 6,250 บาทตอหอง อยทตารางวาละประมาณ 200,000 บาท ซงราคาตนทนทดนปจจบนนนต ากวามาก

ตารางท 5.1 แสดงผลสรปทางเลอกในการพฒนาในทกดาน ทางเลอกในการพฒนา

ดานกฎหมาย

ท าเลทตง

ดานกายภาพ

ดานตลาด

ดานการเงน

นโยบาย Summary (Yes/No)

หมายเหต

ตลาด ไมได No ทดนอยลกเกนไป

โรงแรม หามเกน 50 หอง

ไมได No หามเกน 50 หอง, อยในซอย

ลก

พนทคาปลก

หามเกน 5,000 ตารางเมตร

ไมได No ทดนอยลกเกนไป, อยในซอย

ลก

อาคารส านกงาน

หามเกน 1,000 ตารางเมตร

ได ไมได

No หามเกน 1,000 ตารางเมตร

ศนยการคา ได ได(มมอบ) ไมได ไมได ไมได No

ทดนมขนาดเลกและกฏหมายหามกอสรางเกน 5,000

ตารางเมตร

คอนโดมเนยม ได ได ได ได ได ไมได No เจาของไมตองการขายทดน

ทอยอาศยแนวราบ

ได ได ได ได ได ไมได No เจาของไมตองการขายทดน

อพารทเมนท ได ได ได ได ได ได Yes หามเกน 10,000 ตารางเมตร

38

จากการพจารณาเพมเตมจากแนวทางการพฒนาดานการตลาด และการเงนแลวนน ท าใหผจดท ามความมนใจในการเลอกพฒนาพนททน ามาศกษาเปนโครงการอพารทเมนททไมเกน 10,000 ตารางเมตร

การศกษาความเปนไปไดทางดานการเงนในเชงลก ในสวนของการวเคราะหความเปนไปไดทางการเงนนน ผจดท าไดพจารณาถงปจจย

ตางๆทม ผลกระทบตอกระแสดเงนสดรบและกระแสเงนสดจาย รวมไปถงความเสยงทอาจจะเกดขนในอนาคต เพอตองน ามาพจารณาถงเงนลงทนของโครงการวามความคมคาหรอไม ซงวธการวเคราะห ผจดท า ไดจดท าหลายเครองมอดวยกนดงตอไปน

1. วธคดลดกระแสเงนสด 2. วธมลคาปจจบนสทธ 3. วธอตราผลตอบแทนจากการลงทน 4. วธการหาระยะเวลาคนทนของโครงการ

ซงในการประเมนตามวธขางตนทงหมดนน ผจดท าไดพจารณาถงปจจยและสมมตฐานดงตอไปนมาค านวณดวย

1. ตนทนโครงการ 2. สมมตฐานรายได 3. สมมตฐานรายจาย 4. ตนทนของเงนลงทน 5. หลกการตดสนใจลงทน 6. การวเคราะหผลตอบแทนจากการลงทนในแตละสถานการณสมมต 7. สรปผลการศกษาความเปนไปไดทางการเงน

การประมาณการตนทนโครงการ สวนของทดนผจดท าไดน าทดนขางเคยงจ านองธนาคารเพอขอเงนกสรางโครงการสนาม

กฬา ซงทางธนา คารไดใหราคาประเมนทดนไวท 75,000 บาทตอตารางวา ดงนนพนทดนทจะน ามาใชใน การพฒนาโครงการนมพนทรวม 276 ตารางวา ซงมมลคาทดนเทากบ 20,700,000 บาท

ตนทนคากอสราง ผจดท าไดอางองจากราคากอสรางของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหง ประเทศไทยฉบบปจจบน

39

ตนทนอนๆในการพฒนาโครงการ ไดแก คาบรการวชาชพ, คาธรรมเนยมและคาขอใบอน ญาต, คาประกนภยระหวางกอสราง, คาสาธารณปโภคระหวางการกอสราง ฯลฯ อางองจากราคาทว ไปในตลาดปจจบน

ตารางท 5.2 แสดงการตนทนโครงการโดยสรป รายการ ผลจากการศกษา แหลงทมา

1.ตนทนทดน 20,700,000 บาท ราคาประเมนจากธนาคาร

2.ตนทนคากอสราง 63,700,000 บาท สมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย พ.ศ. 2558

3.ตนทนอนๆ 2,000,000 บาท เปรยบเทยบจากราคาของผรบเหมาในตลาด

สมมตฐานรายได รายไดของอพารทเมนทแบงออกเปน 2 ลกษณะดวยกน ไดแก รายไดคาเชาหอง และ

รายได จากสวนตางของคาน าและคาไฟ 1. รายไดจากคาเชาหองพก ซงถอไดวาเปนรายไดหลกของคาเชาหอง

สามารถหาไดจากน าอตราการเขาพกคณกบคาเชาหองพก ซงอตราการเขาพกผจดท าไดน าตวเลขท ใชมาจากการเปรยบเทยบอพารทเมนท ในระดบเดยวกนซงอยในท าเลใกลเคยงกน จากการส ารวจ ของผจดท าซงไดท าการส ารวจอพารทเมนทบรเวณใกลเคยงและอยในระดบใกลเคยงกนนน อตราการเขาพกเฉลยอยท 98% ซงผจดท ามองวาถาเปนโครงการใหมจะพจารณาในปแรกท 80% และในปถดไปเปน 95% ตลอดไป

2. รายไดจากคาน า-คาไฟ เนองจากผจดท ามประสบการณในการบรหารงานดาน ธรกจอพารทเมนทมากอน จงท าใหสามารถรบรไดวาก าไรจากคาสาธารณปโภค นนคดเปนรอยละ 10 ของรายไดคาเชาหอง

ตารางท 5.3 แสดงผลสรปสมมตฐานของรายได

รายการ ผลจากการศกษา แหลงทมา

1. คาเชาหอง 6,500 บาท / เดอน เปรยบเทยบจากการส ารวจ 2. รายไดจากคาสาธารณปโภค 10% ของรายไดคาเชาหอง วเคราะหจากงบการเงนขอ

งอพารทเมนทปจจบน

40

สมมตฐานดานรายจาย รายจายของธรกจอพารทเมนทนนแยกออกเปน 4 อยางหลกดวยกน ไดแก คาใชจายใน

การ ด าเนนงาน คาบ ารงรกษา คาภาษโรงเรอนและทดน คาดอกเบย ซงผจดท าไดสรปออกมาดงน ตารางท 5.4 แสดงผลสรปสมมตฐานของรายจาย

รายการ ผลจากการศกษา แหลงทมา

1.คาใชจายในการด าเนนงาน 65,000 บาทตอเดอน อางองจากอพารทเมนทปจจบน 2.คาบ ารงรกษา 5% ของรายรบ อางองจากอพารทเมนทปจจบน

3.คาภาษโรงเรอนและทดน 4% ของรายรบ อางองจากอพารทเมนทปจจบน 4.คาดอกเบย 6.525% (MLR) อตราดอกเบยทไดขอเสนอจรง

5.สวนส ารองเพอการลงทน (รวมถงแผนการตลาด)

3% ของรายไดรวม ตามแผนงานการตลาดขางตน

คาใชจายในการด าเนนงานนนคอ คาเงนเดอนเจาหนาทพนกงาน ซงมทงหมด 3 คนดวยกนดงน เจาหนาทธรการ 1 คน เงนเดอน 15,000 บาทตอคน เจาหนาทรกษาความปลอดภย 2 คน เงนเดอน 15,000 บาทตอคน แมบาน 2 คน เงนเดอน 10,000 บาทตอคน รวมเงนเดอน 65,000 บาทตอเดอน

ในสวนของคาบ ารงรกษาและคาภาษโรงเรอนและทดนนนทางผจดท าไดประเมนไวท 5% และ 4% ตามล าดบซงอางองมาจากตวเลขงบของอพารทเมนทปจจบน ในสวนของดอกเบยจายคน ธนาคารผจดท าไดแบง สดสวนเปน 20% เปนสวนของเจาของ และ 80% เปนสวนของธนาคาร ซง สามารถสรปภาระทตองจายคนดอกเบยไดดงตารางขางลางน

ตารางท 5.5 สรปคาใชจายดอกเบย

ป เงนตน อตราดอกเบย ดอกเบยจาย ช าระเงนตน ยอดเงนกคงเหลอ 1 58,660,000 6.525% 3,827,565 4,130,986.45 54,529,013.55

2 54,529,013.55 6.525% 3,558,018 4,400,533.32 50,128,480.23 3 50,128,480.23 6.525% 3,270,883 4,687,668.12 45,440,812.11

4 45,440,812.11 6.525% 2,965,013 4,993,538.46 40,447,273.65

5 40,447,273.65 6.525% 2,639,185 5,319,366.85 35,127,906.80 6 35,127,906.80 6.525% 2,292,096 5,666,455.53 29,461,451.26

7 29,461,451.26 6.525% 1,922,360 6,036,191.76 23,425,259.51

41

8 23,425,259.51 6.525% 1,528,498 6,430,053.27 16,995,206.24

9 16,995,206.24 6.525% 1,108,937 6,849,614.25 10,145,591.99

10 10,145,591.99 6.525% 662,000 7,296,551.58 2,849,040.41

11 2,849,040.41 6.525% 185,900 2,849,040.41 0.00 ทงนโดยปกตแลวการจายคนเงนกแกธนาคารจะไดเกดขนทกสนเดอน แตเนองจากการ

ค า นวณดวยวธกระแสเงนสดในครงน ผจดท าไดท าแบบรายป จงตองค านวณภาระการจายคนเปนรายป

ตนทนของเงนทน ผจดท าไดใชวธการประมาณการตนทนดวยเครองมอทางการเงนทเรยกวา WACC ซงใช

สตร ในการหาคาผลตอบแทนดงน WACC = Wdkd (1-T) + WeKe

ซง Wd = สดสวนของเงนก kd = อตราดอกเบยเงนก T = อตราภาษเงนไดนตบคคล We = สดสวนเงนของเจาของโครงการ ke = อตราผลตอบแทนทนกลงทนตองการ

ซงโดยทวไปแลวเงนทนจะมาจาก 2 แหลงดวยกน ไดแก เงนทนจากการกยมจากธนาคาร ซงทางผจดท าไดขอเสนอมาจากทางธนาคารในอตราดอกเบยเงนก MLR ของธนาคารไทยพาณชย และเงนทนจากเจาของโครงการ ซงแปรผนตามความตองการของผลงทน

ตารางท 5.6 แสดงรายละเอยดตนทนของโครงการ

รายการ ผลการศกษา แหลงทมา 1.Wd 80% จากการประมาณการวงเงนก

2.Kd 6.525% อตราดอกเบยทไดขอเสนอ

3.T 20% อตราภาษนตบคคล 4.We 20% จากงบประมาณของเจาของ

5.Ke 15% ผลตอบแทนทเจาของคาดหวง

จากผลการศกษา ผจดท าสามารถค านวณออกมาไดดงน WACC = 0.8 x 6.525%(1-0.2) + 0.2 x 15% = 7.18%

42

Capitalization Rate ในการหามลคา Terminal Value ของทรพยสนในปสดทายเพอน ามาหาคามลคา

ปจจบน ผจดท าไดเลอกใชวธหา Capitalization Rate ตามสตรดงน C = R – g ซง C = Capitalization Rate R = อตราคดลด (Discounted Rate) g = อตราการเตบโต (Growth Rate)

จากสตรขางตนนน ผจดท าค านวณ Capitalization Rate ไดเทากบ 4.18% เนองจากผจด ท าไดประเมนอตราการเตบโตไวท 3% ตอป

เครองมอทใชในการตดสนใจลงทน ผจดท าไดเลอกหลกเกณฑแรกในการพจารณาการลงทนจาก มลคาปจจบนสทธ (NPV)

ซงหมายถงผลตางของมลคาปจจบนของกระแสเงนสดรบและกระแสเงนสดจายตลอดอายโครงการ ณ ผลตอบแทนทตองการ ซงสตรการหาคาดงกลาว คอ

มลคาปจจบน = มลคาปจจบนเงนสดรบ - มลคาปจจบนเงนสดจาย วธการใชงานคอ หากมลคาปจจบนสทธเปนบวกจะพจารณาเพอการลงทน ในทางกลบกนหากตดลบกจะปฏเสธในโครงการดงกลาว IRR เปนอตราผลตอบแทนทท าใหมลคาเงนสดรบสทธมคาเทากบเงนสดจาย โดยจะ

พจารณา ลงทนในโครงการท IRR > R เครองมอสดทายทผจดท าไดน ามาใชเพอประกอบการพจารณาการลงทนคอ Pay Back

Period คอ ระยะเวลาทใชในการคนทนซงน ากระแสเงนสดรบสทธหกกบตนทนในการลงทน

ตารางท 5.7 แสดงผลสรปของเครองมอทใชพจารณาการลงทน

รายการ ผลการศกษา 1.NPV 39,,293,650

2.IRR 10.34%

3.Pay Back Period 14 ป

43

การวเคราะหผลตอบแทนจากการลงทนในกรณปกต จากผลการศกษาขางตน ซงเปนกรณปกต ดงตารางท 5.7 นนทง NPV และ IRR นน

ผานเกณฑการพจารณาเพอการลงทน และระยะเวลาการคนทนเองกเปนตวเลขทนาพอใจเชนกน ดงนนผจดท าจงมความเหนทจะลงทนในโครงการดงกลาว

การวเคราะหผลตอบแทนจากการลงทนในกรณทแตกตางกน

ผจดท าไดก าหนดใหแตละปจจยทมผลกระทบตอกระแสเงนสดรบของโครงการเปลยนแปลง เพอพจารณาในกรณทแตกตางกนดงน 1. อตราการเขาพกนอยลง 5% 2. อตราคาเชาลดลง 5% 3. ตนทนคาทดนและคากอสรางเพมขน 5% 4. ดอกเบยเพมขน 5% จากการศกษาไดผลดงตอไปน ในกรณท 1: อตราการเขาพกนอยลง 5%

รายการ ผลการศกษา 1.NPV 29,329,658

2.IRR 9.58%

3.Pay Back Period 15 ป ในกรณท 2: อตราคาเชาลดลง 5%

รายการ ผลการศกษา

1.NPV 29,899,113

2.IRR 9.63% 3.Pay Back Period 15 ป

ในกรณท 3: ตนทนคาทดนและคากอสรางเพมขน 5%

รายการ ผลการศกษา

1.NPV 34,943,650 2.IRR 9.92%

3.Pay Back Period 15 ป

44

ในกรณท 4: ดอกเบยเพมขน 5%

รายการ ผลการศกษา 1.NPV 34,264,398

2.IRR 10.33% 3.Pay Back Period 14 ป

ในกรณท 5: อตราการเขาพกนอยลง, อตราคาเชาลดลง, ตนทนคาทดนและคากอสรางเพมขน, ดอกเบยเพมขน 5% (Worst Case)

รายการ ผลการศกษา 1.NPV 16,084,067

2.IRR 8.48%

3.Pay Back Period 16 ป

สรปผลของความเปนไปไดทางการเงน สงเกตไดจากการวเคราะหขางตน จะเหนไดวาคา NPV > 0 ทกกรณ, IRR > R ในทก

กรณและ Pay Back Period อยท 14 – 16 ป ซงถอวาเปนโครงการทนาสนใจในแงการลงทนอสงหารมทรพยระยะยาว

ความเสยงทตองค านงคอ ดอกเบยทสามารถผนผวนได และสภาพเศรษฐกจโดยรวมทอาจ จะมผลกระทบตอคาเชาและอตราการเขาพกได

45

รายการอางอง Jiraporn Linmaneechote, Thai Residential Property 2015 http://www.kiatnakin.co.th/upload/download/20150323031512-08114.pdf ดร. ปยศกด มานะสนต, ภาพรวมอตสาหกรรมและเศรษฐกจภาคอสงหารมทรพยเพอเชา ป 2015 http://www.kiatnakin.co.th/upload/download/20150323030454-31440.pdf ราคาประเมนคากอสรางอาคาร พ.ศ. 2558 http://www.thaiappraisal.org/thai/value/value.php ดนย ถวลยธนากร (2552) การศกษาความเปนไปไดของโครงการอพารทเมนทส าหรบคนเลยง

สตว

ธนยพร เลศวรรณพงษ (2554) ปจจยทมผลตอความพงพอใจของผใชบรการบานเพลนจตร

อาทตย ไวทยะพธน (2011) การวดคณภาพการบรการของเซอรวสอพารตเมนทในกรงเทพมหา นครโดยการรบรของนกทองเทยวชาวตางชาต

ปยะมาศ เศรษฐกนก (2552) ปจจยทมผลกระทบตออตราคาเชาอพารทเมนทยานศนยกลางธรกจกรง เทพฯ

จารพร ฤทธสยอง (2556) ปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจเลอกเชาทพกของนกศกษาหญงมหาวทยา ลยเชยงใหม ศนยขอมลอสงหารมทรพย 2558 http://www.reic.or.th/News/News.aspx สถตประชากรและบานไทย http://stat.dopa.go.th/stat/statnew/upstat_age.php

ภาคผนวก ก

47

ราคาประเมนคากอสรางอาคารป 2558

48

ระวางแผนทโครงการ

49

กฎกระทรวงทเกยวของ “อาคารอยอาศยรวม” หมายความวา อาคารหรอสวนใดสวนหนงของอาคารทใชเปนทอยอาศยส าหรบหลายครอบครว โดยแบงออกเปนหนวยแยกจากกน ส าหรบแตละครอบครว “อาคารขนาดใหญ” หมายความวา อาคารทมพนทรวมกนทกชนหรอชนหนงชนใดในหลงเดยวกนเกน 2,000 ตารางเมตร หรออาคารทมความสงตงแต 15.00 เมตรขนไปและมพนทรวมกนทกชนหรอชนหนงชนใดในหลงเดยวกนเกน 1,000 ตารางเมตร แตไมเกน 2,000 ตารางเมตรการวดความสงของอาคารใหวดจากระดบพนดนทกอสรางถงพนดาดฟาส าหรบอาคารทรงจวหรอปนหยาใดวดจากระดบ พนดนทกอสรางถงยอดผนงของชนสงสด ขอ 19 อาคารอยอาศยรวมตองมพนทภายในแตละหนวยทใชเพอการอยอาศยไมนอยกวา 20 ตารางเมตร ขอ 20 หองนอนในอาคารใหมความกวางดานแคบทสดไมนอยกวา 2.50 เมตร และมพนทไมนอยกวา 8 ตารางเมตร ขอ 21 ชองทางเดนในอาคาร ตองมความกวางไมนอยกวา 1.50 เมตร ส าหรบอาคารประ เภทอาคารอยอาศยรวม ขอ 24 บนไดของอาคารอยอาศยรวม หอพกตามกฎหมายวาดวยหอพก ส านกงานอาคาร สาธารณะ อาคารพาณชย โรงงาน และอาคารพเศษส าหรบทใชกบชนทมพนทอาคารชนเหนอขนไป รวมกนไมเกน 300 ตารางเมตร ตองมความกวางสทธไมนอยกวา 1.20 เมตร แตส าหรบบนไดของอา คารดงกลาวทใชกบชน ทมพนทอาคารชนเหนอขนไปรวมกนเกน 300 ตารางเมตร ตองมความกวาง สทธไมนอยกวา 1.50 เมตร ถาความกวางสทธของบนไดนอยกวา 1.50 เมตร ตองมบนไดอยางนอย สองบนไดและแตละบนไดตองมความ กวางสทธไมนอยกวา 1.20 เมตร ขอ 25 บนไดตามขอ 24 จะตองมระยะหางไมเกน 40 เมตร จากจดทไกลสดบนพนชนนน ขอ 27 อาคารทสงตงแตสชนขนไปและสงไมเกน 23 เมตร หรออาคารทสงสามชนและมดาดฟาเหนอชนทสามทมพนทเกน 16 ตารางเมตร นอกจากมบนไดของอาคารตามปกตแลวตองมบนได หนไฟทท าดวยวสดทนไฟอยางนอยหนงแหงและตองมทางเดนไปยงบนไดหนไฟนนไดโดยไมมสงกด ขวาง

50

ภาคผนวก ข

(ดานการตลาด)

51

แบบสอบถามจากกลมตวอยาง

1. พนกงานบรษทเอกชน

ชอ-สกล อาย ผใหสมภาษณ

ญาดา 31 ป

ชอบรษท/ประเภทธรกจ/อธบายลกษณะการใหบรการ

แจแปน ฟาวเดชน แบงคอก / องคกรการกศล / สอนภาษาและ วฒนธรรมญปนในไทย

สาเหตทเลอกอยอาศยในเขตหวยขวาง

เพราะมตลาดสดใหซอของกนตอนเชา และเยน ใกลหางสรรพสนคาในการจบจายใช สอย มรถไฟใตดนในการเดนทาง เดนทางสะดวก ไมวาจะไปทองหลอเจอเพอนๆ หรอไป จตจกร เดนทางไปทง 2 สนามบนไดสะดวก เพราะเดนทางไปตางจงหวดบอย

ความส าคญของทจอดรถภายในโครงการ

มความส าคญมาก เนองจากฝนตกบอย หรอบางวนทรอนมากๆ ไมสามารถใชบรการมอ เตอรไซดรบจางไหว และวนหยดสดสปดาหตองใชรถยนตสวนตวในการจบจายซอของไวใช

ความส าคญของอนเตอรเนตไรสาย

ถอไดวาเปนปจจยท 5 ของการใชชวตเพราะตองตดตอ สอสาร ท างานอยตลอดเวลา เนองจากตดตอกบตางประเทศบอย

ความส าคญในความรวดเรวของการบรการของเจาหนาท

52

ถอไดวาส าคญ แตไมมความจ าเปนทตองตอบสนองทนท แคแกไขปญหาใหไดภายใน 2-3 วนกเพยงพอแลว

ความส าคญของความสงบในบรเวณใกลเคยง

ความสงบถอวามความส าคญมากทสด เพราะเปนคนตนงาย และนอนแตหวค า ซงตองการความสงบในการอานหนงสอกอนนอน

ความส าคญของรานคา รานอาหารในบรเวณใกลเคยง

ส าคญพอกบความสงบ เพราะไมตองการออกไปไหนเพอกนขาวไกลๆ เพราะไมตองการ เดนทางแลว เวลากลบมาหอง ยงถามซกรดในบรเวณใกลกนจะยงดมากๆ

ความตองการของรปแบบของหองพก

ตองการหองประเภท 1 หองนอน 1 หองนงเลน/กนขาว บรเวณท าอาหารเลกๆ และระเบยง ซงยนยอมทจะจายเพมขนจากหองประเภท studio ถง 3,000 บาท

ความส าคญในดานความปลอดภยภายในอาคาร

คยการด ส าคญกวาอยางอนเลย ถดมาเปนเจาหนาทรกษาความปลอดภย และกลองวงจรปด

2. ขาราชการ

ชอ-สกล อาย ผใหสมภาษณ

ธนาวรรณ อาย 24 ป

ชอบรษท/ประเภทธรกจ/อธบายลกษณะการใหบรการ

โรงเรยนจนทรหนบ าเพญ / โรงเรยนรฐบาล / โรงเรยนสอนหนงสอ

53

สาเหตทเลอกอยอาศยในเขตหวยขวาง

เพราะใกลโรงเรยนทท างานอยมาก เดนเทาไปเพยง 5 นาทถง

ความส าคญของทจอดรถภายในโครงการ

ไมมความจ าเปนเทาไหร เนองจากสถานทท างานอยใกลกบทพกมาก เพราะเวลากลบบานตางจงหวดกนงรถทวรกลบ ซงเดนทางไปหมอชตกงายนดเดยว

ความส าคญของอนเตอรเนตไรสาย

จ าเปนมาก เนองจากตองใชตดตอกบนกเรยนในเฟสบค และหาขอมลเพอเตรยมการ สอนในแตละคาบเรยน

ความส าคญในความรวดเรวของการบรการของเจาหนาท

ยงเรว ยงด

ความส าคญของความสงบในบรเวณใกลเคยง

ตองมความสงบเปนอยางมาก เนองจากตองตนแตเชาทกวน เพราะตองมสมาธในการ เตรยมการสอน

ความส าคญของรานคา รานอาหารในบรเวณใกลเคยง

จ าเปน เนองจากไมมรถยนตสวนตว จงจะตองมรานคา รานอาหารในบรเวณใกลเคยง

ความตองการของรปแบบของหองพก

จะเปนหอง studio หรอ 1-bed กได แตถาได 1-bed ในราคาทไมแพงเกนไปกยนด

54

ความส าคญในดานความปลอดภยภายในอาคาร

รปภ. ตองอยตลอด 24 ชวโมง รวมถงตองมกลองวงจรปดและคยการดดวย

3. นกศกษา

ชอ-สกล อาย ผใหสมภาษณ

สาทศ อาย 19 ป

ชอบรษท/ประเภทธรกจ/อธบายลกษณะการใหบรการ

มศว.ประสานมตร / มหาลย / ไปศกษาปรญญาตร

สาเหตทเลอกอยอาศยในเขตหวยขวาง

เดนทางไปสถานศกษาสะดวก นกพวนไป 20 บาทกถงสถานใตดนแลว

ความส าคญของทจอดรถภายในโครงการ

ส าคญมากครบ เพราะมอย 1 คน แลวยงเวลาพอแมมาเยยมยงตองมทจอดใหพวกเคา

ความส าคญของอนเตอรเนตไรสาย

สดๆ เพราะชอบนดเพอนมานงดบอลออนไลนอยดวยกน

ความส าคญในความรวดเรวของการบรการของเจาหนาท

เฉยๆ แตกตองแกปญหาใหได ไมซ วาเรวหรอชา

ความส าคญของความสงบในบรเวณใกลเคยง

55

ไมจ าเปน เพราะหลบงาย หลบลก ตนยาก

ความส าคญของรานคา รานอาหารในบรเวณใกลเคยง

มดกวา เพราะท าอาหารไมเปน เบอมามา

ความตองการของรปแบบของหองพก

Studio กะทดรด ท าความสะอาดงายด

ความส าคญในดานความปลอดภยภายในอาคาร

ควรจะมกลองวงจรปดกบคยการด กเพยงพอ

4. นกศกษาฝกงาน

ชอ-สกล อาย ผใหสมภาษณ

สรศกด อาย 23 ป

ชอบรษท/ประเภทธรกจ/อธบายลกษณะการใหบรการ

มหาลยบรพา / มหาลย / ฝกงานในกรงเทพฯ

สาเหตทเลอกอยอาศยในเขตหวยขวาง

ใกลตลาดหวยขวาง ชอปปงสนกมาก เพอนๆสวนมากกอยแถวๆเดยวกน

ความส าคญของทจอดรถภายในโครงการ

ไมตองมความจ าเปน เพราะขบมอเตอรไซดไปไหนมาไหนตลอด

56

ความส าคญของอนเตอรเนตไรสาย

ส าคญมากในการตดตอคนทบาน และเพอนฝงตลอดเวลา จะไดไมตกเทรน

ความส าคญในความรวดเรวของการบรการของเจาหนาท

แลวแตปญหาถามนดวนมาก กอยากใหเรวทสด เชนน ารว น าไมไหล เปนตน

ความส าคญของความสงบในบรเวณใกลเคยง

ขอใหเงยบในเวลากลางคนจะไดหลบไดอยางสงบ

ความส าคญของรานคา รานอาหารในบรเวณใกลเคยง

ขอใหมเซเวน สะดวกซอนดหนอยๆ กเพยงพอแลว

ความตองการของรปแบบของหองพก

1 หองนอน จะดกวา ยอมจายมากขน 1,000 จาก studio เลย

ความส าคญในดานความปลอดภยภายในอาคาร

คยการด กลองวงจรปด ตองมตลอดเวลา

57

ภาคผนวก ค

(ดานการเงน)

58

59

กรณทวไป

กรณท 1. อตราการเขาพกลดลง 5%

60

กรณท 2. คาเชาหองพกลดลง 5%

กรณท 3. คากอสรางและคาทดนเพมขน 5%

61

กรณท 4. คาดอกเบยเพมขน 5%

กรณท 5. อตราการเขาพกนอยลง, อตราคาเชาลดลง, ตนทนคาทดนและคากอสรางเพมขน, ดอกเบยเพมขน 5% (Worst Case)

62

ภาคผนวก ง

(ขอมลคแขง)

63

64

65

ประวตผเขยน

ชอ นาย เอกพล วงศภทรกล วนเดอนปเกด 28 ตลาคม พ.ศ. 2531 ประสบการณท างาน 2556 กรรมการบรษท

บรษท วนเนอร คลบ จ ากด