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Chinese Real Estate - 170B
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出版 泰翁傳媒有限公司 二零一一年 第十六期 ISSN 1941-7878 二○一一年四月十六日至二○一一年四月二十二日 總170期
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什麼是短賣 Short Sale?淺談一般短售 Short Sale 與 HAFA Short Sales
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二○一一年四月十六日至二○一一年四月二十二日 總170期 April 16～April 22 2011 www.ChineseBizNews.comB4•專題人物
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站起的時間也較短。
2. 可於較短時間內再度買房子：
因為 Short Sale 對於個人信用
度的破壞度較低，若再透過一
些專業信用修補公司的幫助，
大多數人在2-3年內就可以再
度向銀行貸款買房。
3. 不需要付任何費用 手續費及佣
金，即可將房子賣出：房屋的
貸款銀行通常會承擔短賣屋的
所有費用，包含售屋佣金及公
証 Escrow 等等，有些銀行甚至
會多出一些錢幫助屋主搬家。
Short Sale常見問題：
1. 資格不符：如果貸款人有足夠
收入可償還每月貸款，銀行不
會同意屋者做Short Sale。
2. 資料準備不全：雖然每家銀行
有不同要求，但不外乎:一封信
說明為何無法付房貸 Hardship
Letter，最近三個月薪資證明
Pay stub，及過去兩年資產以及
收入報表。 必須含同各個銀行
不同要求的資料一次齊全，補
件等於重新送件。
3. 追蹤不夠 Follow up：每個銀行
承辦 Short Sale 人員通常同時
負責數百甚至上千案件，確保
定期定時追蹤案件及與銀行承
辦及時的溝通是成功案例的要
件。
4. 與貸款銀行間的協商能力不足
：很多房貸有多於一個貸款銀
行，也就是多個貸款，所託經
紀人無法有效協商，最後償還
多個銀行金額，會造成功虧一
簣。
Short Sale Q&A
1. 我是否符合 Short Sale 資格？
一旦我們能證明屋主遭逢重大
事故，如疾病、失業等等，造成
經濟尚無法負擔每房貸，就符合
長痛不如短痛的 Short Sale 資格。
2. Short Sale 和銀行屋 Bank Owned
Property 有和不同？
Short Sale 的房屋還在屋主的名
下，屋主照正常賣屋手續進行賣
屋，最後貸款銀行同意賣屋價格
，認賠賣出。銀行屋則是產權已
是銀行的，購屋者直接向銀行購
買。
3. 如何訂價 Short Sale 房屋價格？
和一般正常買賣有何不同？
Short Sale 的訂價須與市場價格
相當，如此當有 Offer 時，銀行才
會接受。若訂價太低，銀行不會
接受，徒然造成買賣雙方浪費時
間。
4. 銀行如何決定價格？
當有offer時，銀行會出錢委託
2-3個不同經紀人至房子處做 BPO
Broker Price Opinion，也就是這些
不同經紀人對於房子價格的認定
，銀行最後再彙整，決定最後價
格 . 銀 行 有 時 也 會 用 估 價 師
Appraiser 來做價格的認定。
5. Short Sale 對信用分數的影響？
當貸款銀行於縣府 County 處登
記逾期未付貸款的屋主的同時，
亦會將此名單送到三大信用核定
公司.所以逾期未繳房貸的屋主自
然信用分數會受影響。
6. Short Sale的時間？
一般來說是3-6個月，最主要
取決於貸款銀行的審核速度，審
核速度則是和屋主所準備的資料
齊全與否有很大關係。資料補件
等於重新送件，而貸款銀行的多
寡，當然也會影響速度，只有一
家貸款銀行通常會比多於一家貸
款銀行的審核速度快很多。
7. Short Sale對於未來租屋及買房
的影響？
當屋主付不出每月房貸而做
short sale時，即是一種負責任的
做法，也就是告訴貸款銀行自己
有誠意解決債務問題，並將雙方
的損失降到最低。這對於日後租
屋和買屋的房東及銀行是一個很
好的衡量標準，畢竟每個人都會
喜歡看到自己的房客或借款人是
負責任，不逃避的人。
什麼是HAFA ？
在2010年6月以前，屋主在進
行短售 Short Sale 時，其購買合約
都需經由賣方貸款銀行處理及核
可，過程耗時許久，而且不是每
個個案都可以獲准短賣順利成交
。過程中，買方失去耐心放棄，
或者賣方房子已受破壞，使買家
銀行拒絕放貸。政府為挽救法拍
，鼓勵短售，於2010年4月5日
提供積欠房貸的屋主一個方案，
稱 為 Home Affordable Foreclosure
Alternatives簡稱 HAFA Short Sale。
此方案最大的宗旨，所有同意
加入 HAFA 短售的貸方，包括
Junior Lienholders，必須免除對屋
主 Deficiency Liability 的追討權，
並給予屋主至少4個月時間，使
其順利售出房子，避免房屋遭受
法拍，即便售價低於所積欠之房
貸金額。因為 Short Sale 的價錢已
先認定，合格的買方不需長久空
等。
HAFA施行以來，銀行發現其損
失大大低於銀行沒收屋。鼓勵短
售，挽救法拍，
不僅嘉惠欠貸屋主，更能使銀
行和買方雙贏。
HAFA 屋主合格條件
該房子必須是房貸主要自住屋
。房貸必須是2009年1月1日前
簽下的第一貸款，並且房貸主必
須收到未繳款違約通知 Notice of
Default 或即將收到此銀行通知。
單一住家的未付房貸本金餘額
須低於 $729,750，2 ～ 4 單位住
家則稍高。房貸借方必須符合
Home Affordable Modification
Program HAMP 更改貸款資格，但
卻無法完成或拒絕接受貸方提出
之條件。
房貸者的每月房貸額超過其總
收入31%等等條件。
HAFA 如何進行？
1. 貸款銀行依據救房改貸 HAMP
施行法評估屋主改貸可能性。
2. 貸款銀行評出屋主無法達到
HAMP 方 案 改 貸， 而 建 議 做
Short Sale。
3. 貸款銀行發出短售合約 HAFA
SSA 指明其必須從短售交易收
到金額的底限，屋主在14天內
需簽SSA給貸款銀行，並指定
經紀。
4. 屋主透過經紀上市售屋，必須
上市至少120天，必要時可延
長至1年。
5. 對屋主而言，一旦房屋透過
HAFA 短售方案上市銷售，屋
主仍可爭取房貸修改。
6. 屋主不需支付買賣經紀人任何
傭金，且可於成交後領取政府
支助的$3，000元遷居費。買
賣傭金及賣屋成本，如產權保
險﹑代書費等，通常都會由第
一貸款銀行支付。
現今的買家已漸漸能接受短賣
的繁複程式及等待，因為成交的
價錢可能比銀行屋還便宜實惠。
HAFA短售屋按照已訂之價格及條
件出售給符合資格的買主，僅需
等候10天，即可得到HAFA的答
覆，過去則需等候2至6個月，可
是買方不能在短售成交後90天內
上市賣房圖利。
處於目前之市場情勢，委託經
驗豐富的經紀人，其重要性也就
可見一般了。
簡單來說，當一個房子所欠的房貸高過房子目前的市價，也就是，房子賣了尚不足償還房貸。當五、六年前，所有房貸業務蓬勃發展，各種貸款方式層出不窮，有100%貸款、浮動利率貸款等等。一旦貸款人，通常為屋主，因為整個大環境經濟影響或個人因素，如健康、失業、離婚等等，而無法償還每個月的房貸時，比較好的解決方法就是將房屋做 Short Sale 短賣。
什麼是短賣 Short Sale?淺談一般 短售 Short Sale 與 HAFA Short Sales
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B6•綜合要聞 二○一一年四月十六日至二○一一年四月二十二日 總170期 April 16～April 22 2011 www.ChineseBizNews.com
新加坡房產 吸引大量中國富豪今年中國有望成為新加坡房產最大的海外投資來源
目前，外國機構和外國高資產淨值人士佔新加坡私人住宅購買者的近25%。其中，2007年，中國客戶投資新加坡房產市場的份額佔全部外國投資者的7%左右；到2010年，該比例已倍增至20%。
【本報綜合報導】國土面積不足
700平方公里的新加坡一直是房產
投資的熱土。在全球房地產市場，
新加坡是被公認最安全、最具價值
的地點之一。
據《投資有道》綜合報導，雖然
，在過去的一年，新加坡房價同樣
經歷過一輪大漲，但由於新加坡利
率低、貸款容易、投資回報率高等
優勢，新加坡房產依然吸引著大量
擔心貨幣貶值、對資產有全球化配
置需求的中國富豪們。
趙雷最近就報名參加了一個新加
坡置業考察團，他的這一行動是受
朋友影響。趙雷是上海一家諮詢公
司的老闆，他生意圈子裡的朋友不
少已經在北京或上海買過房子了，
都希望再到香港或新加坡買一套房
子。
香港暫停購房移民後，如果移民
的話，還是新加坡移民手續簡單，
成本低。趙雷說。他這次去新加坡
看的房子有兩個，一個在烏節路，
一個在金沙賭場。
烏節路上的房子大約是10萬元/
平方米(人民幣)，而金沙賭場附近
的房子因為近年比較火熱，單價為
13萬元/平方米。
新加坡講的是使用面積，所以算
下來，也不比北京上海的豪宅貴。
他考慮想買一套100平方米左右的
房子。
趙雷知道，新加坡的房價去年已
經漲過一次了，因此對未來的升值
空間有些擔心。但是“排除通脹這
個因素，實際上，新加坡房價仍然
沒有回到1996年的高位。”趙雷
說。不過，對於1000萬元的投資
，趙雷還是比較謹慎。
女兒一直在新加坡讀國際學校也
是趙雷買房的重要理由，“我擔心
孩子吃住都不好，想買個房子，請
個人來照顧孩子。我有時間過去看
孩子，也有個落腳的地方。 ”
趙雷是眾多投資新加坡房產的中
國人中 的普通一員。新加坡遠東機
構提供的研究資料顯示，從2010
年開始，中國買家已佔外資在新加
坡買房者的20%以上，和印度尼西
亞並列第二大買房源。
目前，外國機構和外國高資產淨
值人士佔新加坡私人住宅購買者的
近25%。其中，2007年，中國客戶
投資新加坡房產市場的份額佔全部
外國投資者的7%左右；到2010年
，該比例已倍增至20%。按照目前
的增長速度，2011年中國投資者
很有可能成為新加坡房產最大的海
外投資來源。
為什麼新加坡房產能夠逆市而熱
？投資回報率是外國投資者在新加
坡置業的一個重要因素。比如，如
果在新加坡的繁華地帶譬如賭場，
買個1000萬人民幣的房子月租金
收入可達3萬~4萬元人民幣；而在
北京，1000萬的房子，月租金也
就1萬元出頭。新加坡市中心的均
價是每平米10萬左右，一般地段
在每平米4萬到6萬之間。
外國人喜愛居住的有四塊區域：
烏節路、濱海灣、武吉知馬及東海
岸。在未來三年內，將有約11000
套位於新加坡黃金地段的公寓(約
新加坡總供應量的2/5)公開發售。
相較之下，香港將在同期推出的豪
宅僅有1260間。這也使得新加坡
在投資上有更大的選擇。
2月底，新加坡最大房地產開發
企業嘉德置地宣布，其住宅樓盤“
麗敦豪邸”正式面向中國客戶銷售
，這是其首次到國內推銷新加坡的
物業。嘉德置地總裁黃顯輝表示，
目前，新加坡已經成為國際置業人
士投資首選，尤其是中國買家在當
地投資需求上昇明顯。
“麗敦豪邸”總建築面積7.8萬
平方米，預計在國內的平均銷售價
格為2萬新加坡元/平方米（約 合
人民幣10萬元/平方米）。
內地投資者實力很雄厚。遠東機
構的張經理表示，對最近內地買家
的財大氣粗幾乎難以置信，不少人
一次性全額付款，而這即使是很多
新加坡本地富豪也難以企及的。他
還說，現在新加坡那邊不少房產中
介都在忙著學普通話，因為內地買
家的重要性已經超過本地的買家。
然而，為抑制近期再度出現的房
地產過熱現象，新加坡政府近日再
度重拳出擊，採取一系列措施為房
地產市場降溫。
1月13日，新加坡政府宣布，通
過大幅調高賣方印花稅和下調房貸
頂限等措施為房地產市場降溫。這
是新加坡政府自2009年9月以來
第四度出手為樓市“潑冷水”降溫
。在樓市新政再度出台的同時，移
民條件也大幅提高了申請的條件。
新加坡國家發展部長馬寶山表示
，此次新政的目的旨在穩定住市場
，確保房價的走勢與經濟增長同步
，政府推出措施來為樓市降溫，並
鼓勵房產買家更謹慎地借貸。
在經濟迅猛發展、人口增長、收
入增加帶來的購買力提升以及融資
成本偏低等因素的積極推動下，
2010年新加坡普通住宅市場價格
上漲了12%。政府採取措施是希望
藉此實現房價漲幅相對平穩。
因此，有分析預測，在政府持續
確保房產供需相符的情況下，新加
坡的房地產價格將在基本法則的推
動下逐步上漲，而不會受到市場情
緒的左右。
B6•環球地產
英夫婦土耳其海景房 遭強拆只因超過限高40厘米【本報綜合報導】英國里斯夫婦
恐怕不會再對土耳其有好感了，因
為他們在那裡的海景房因超過限高
40厘米而在近日被強拆了房頂，
如今二人不得不支付2.5萬英鎊的
高額修繕費用。
里斯夫婦一直夢想在退休後移民
土耳其，安享晚年生活。為此他們
早在2006年就買下了該國某海濱
小鎮的一套包含4間臥室的宅子，
花費7.8萬英磅。在那裡享受了幾
個田園般的假期後，里斯夫婦的噩
夢也隨之而來。
當他們再度返回宅子時，迎接二
人的是一片慘不忍睹的景象。除了
部分房頂被掀以外，好幾處外牆也
被損毀，衛生間裡堆滿了瓦礫。
負責“強拆”的當地市政委員會
解釋說，他們早在2005年就曾通
知房子的開發商，房頂的高度超過
了建築許可證上批准的數字，但里
斯夫婦在購買時卻沒有理睬這個問
題。
在經歷了這番痛苦折磨之後，欲
哭無淚的里斯夫婦“對土耳其再也
提不起精神了”。
日本首都圈二手公寓 成交量大跌【本報綜合報導】英國里斯夫婦
恐怕不會再對土耳其有好感了，因
為他們在那裡的海景房因超過限高
40厘米而在近日被強拆了房頂，
如今二人不得不支付2.5萬英鎊的
高額修繕費用。
里斯夫婦一直夢想在退休後移民
土耳其，安享晚年生活。為此他們
早在2006年就買下了該國某海濱
小鎮的一套包含4間臥室的宅子，
花費7.8萬英磅。在那裡享受了幾
個田園般的假期後，里斯夫婦的噩
夢也隨之而來。
當他們再度返回宅子時，迎接二
人的是一片慘不忍睹的景象。除了
部分房頂被掀以外，好幾處外牆也
被損毀，衛生間裡堆滿了瓦礫。
負責“強拆”的當地市政委員會
解釋說，他們早在2005年就曾通
知房子的開發商，房頂的高度超過
了建築許可證上批准的數字，但里
斯夫婦在購買時卻沒有理睬這個問
題。
在經歷了這番痛苦折磨之後，欲
哭無淚的里斯夫婦“對土耳其再也
提不起精神了”。
英國樓市仍低迷 唯有倫敦是亮點【 本 報 綜 合 報 導 】 如 果 說 在
2009年年底觸底的嚴重經濟衰退
中，英國的金融業和房地產市場是
遭受打擊最大的兩大行業，估計沒
有多少人會對此提出異議。在擺脫
衰退開始復蘇至今一年多的時間，
房地產業雖有起色，但完全是乍暖
仍寒，近期前景仍不容樂觀。
房地產業一直是英國經濟的幾大
支柱之一，而個人住房銷售又是房
地產市場中的最主要支柱。近幾年
的英國住房銷售情況用“糟糕”二
字來形容可能一點也不過分。
從總體上看，英國的住房銷售是
西北部衰退最嚴重而且複蘇極慢，
而東南部和西南部遭受的打擊相對
較輕且複蘇較快。數據顯示，英國
北部和西北部3年來的銷售量跌幅
均超過50%。除西南部地區外的其
他地區的跌幅也在40%至50%之間
。只有西南部地區的跌幅低於40%
，但也達39%。統計顯示，在英國
住房銷售下降幅度最大的10個小
城市中，有5個位於英格蘭西北部
地區，其中跌幅最大的默西賽德郡
的伯肯黑德，跌幅高達69%，林肯
郡和蘭開郡一些城市的跌幅也高達
68%。
從英格蘭和威爾士兩地區的情況
看，雖然絕大部分景氣低迷，但倫
敦市內則是唯一的“亮點”。筆者
最近在著名國際房地產顧問公司戴
德梁行研討英國房地產市場情況時
，他們多位人士異口同聲地表示，
英國全國的住房銷售情況均令人擔
憂，只有倫敦是例外，這也是以前
很少發生的現象。倫敦的住房銷售
情況近年來確實表現不俗。
近年英國住房銷售疲軟的重要表
現之一是首次購房者比以前少多了
。伯肯黑德的一位住房經紀商說，
在信貸危機發生之前，他每個月大
約要接待20位首次購房者，而且
絕大多數人都拿到購房抵押貸款。
而現在他每月接待的首次購房者一
般只有五六個，而最終能夠拿到住
房抵押貸款的只有兩三個人。由此
看，貸款條件苛刻成為英國首次購
房者大幅下降的最主要原因。
市場疲軟的第二個表現是公職人
員買房者明顯減少。再拿伯肯黑德
的這位房屋經紀人的例子為證。過
去到他這里聯系買房的人中半數以
上是公職人員，而目前來聯繫購房
的人中幾乎沒有公職人員。這顯然
與當前以保守黨主政的聯合政府的
經濟政策密切相關。
英國新政府去年5月份上台以來
，大力推行以削減財政赤字為核心
、以削減政府開支為手段的財政政
策，而削減政府公職人員成為新政
府削減政府開支的重要內容之一。
相關預測顯示，今後幾年裡將有大
約50萬公職人員被裁減丟掉飯碗
。因此，對就業前景的擔憂和公職
人員崗位的不穩定導致他們不敢購
買住房。
英國住房市場低迷的原因之三是
對經濟前景缺乏信心。本來，英國
經濟的複蘇前景就令人不太樂觀，
而新的聯合政府的經濟和財政政策
又為經濟復甦前景蒙上了新的陰影
。當前迅速飆升的通貨膨脹又迫使
英國央行考慮提息以遏制通脹。而
一旦新一輪緊縮貨幣政策啟動，住
房抵押貸款利息的隨之增加又會對
購房者增加新的負擔。正如英國住
房建築商協會所說，哪怕是小幅度
的提息措施都會給眾多經濟拮据的
抵押貸款購房者帶來很大的痛苦。
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用過木制圍欄的人都知道
，無論是前院的草坪
圍欄，還是後院的隔板牆，或是
天井的遮陽架，不管怎樣定期投
資油漆養護，最後都會腐朽發黑
甚至垮倒，顯得陳舊破敗與不安
全隱患。
和木製品不同，現在的塑鋼建
材都是用高分子的超強塑料製成
。無論圍欄或天井遮陽架，所用
材料堅硬又有韌性，外表鍍有一
層瓷一樣的光澤，無刺，不開裂
，不會被蟻蟲啃蝕，也不會因潮
濕而腐爛。無需任何油漆養護。
正因為這些特質，在房屋裝修
市場上，塑鋼圍欄脫穎而出，走
進千家萬戶。選擇塑鋼圍欄把庭
院裝修得現代，自然，浪漫，溫
馨，增加房屋的品味和價值，已
成為北美社會的趨勢。
美國Nice Fence Co生產的超強
塑鋼圍欄，經過六年的研發完善,
其材料VINYL是以PVC型材作為
主要基礎構件的一種復合材料,其
中更增加了高成分的二氧化鈦元
素。由這種復合材料製成的圍欄
，具有安全，長久耐用，抗紫外
線，抗惡劣氣候，抗撞擊，不變
形，安裝靈活，易於清洗等諸多
優點。
全新材料製成
Nice Fence Co 的產品均由全新
PVC材料製成，不含任何再生材
料，（所謂再生材料是指已被使
用過或已經被製成工業產品重新
被當作原料使用）。雖然PVC材
料是可以重復使用的，但是 Nice
Fence Co 的產品材料中沒有任何
再生材料。
終生不變色
Nice Fence Co 的產品終生不變
色，產品材料中包含10%的二氧
化鈦（Ti02）及其他化學添加劑
，從而防止紫外線對材料所造成
的侵蝕。一般的Vinyl產品用久後
會發黃，就是因為紫外線的緣故
，而Nice Fence Co的產品中含有
有效的阻止紫外線成分，從而保
證了對極強光線的抵御。
不易燃
PVC 的燃點在華氏 900 度，而
且不易燃。正因為如此，VINYL
被歸為自我熄火的材料。
抗衝撞
Nice Fence Co 產品中有一種化
學復合材料是專門抵御衝撞力的
，這種材料使得他們的產品在抵
御衝撞方面有及其出色的表現。
易清洗
Nice Fence Co 的產品易於清洗
，在正常情況下，只要用家用的
衝水管沖洗即可，特別的污漬只
要用一般浴缸的清洗劑就能清洗
乾淨。
替換方便
Nice Fence Co 的產品具有高防
撞性能，但異常強大及直接的撞
擊（比如汽車的撞擊）會造成損
壞，所以他們產品的另一個優點
就是其部件替換方便，
抗低溫
一般的塑料材料在天冷的狀況
下柔軟度不夠，而VINYL材料的
圍欄可以適應溫度的急劇變化，
材料成分中那些用於防止撞擊的
成分同樣也有益於圍欄抵御低氣
溫的能力。
更安全
還有，VINYL的表面光滑無孔
，沒有鋒利的邊緣或刺片，所以
與木制圍欄相比，對孩童及寵物
更安全。
新工藝
Nice Fence Co的另一個特點是
，他擯棄了第一代第二代塑鋼圍
欄使用膠水粘合的缺陷，採用新
工藝加工，所有材料溝槽鑲嵌，
接痕更加牢固平整。
一次花費長久無憂
雖然這種產品比木制的圍欄稍
貴一些，（除非你用最優質的木
材，那樣的話，兩者的價錢大約
打平）但是一旦安裝完畢，你無
需再花精力和金錢。
而木製產品則在使用期中不斷
需要油漆，打磨，修理，替換，
而目前木材成本在增加，質量在
下降（質量下降的原因為現在多
用幼齡木材）所以VINYL的產品
更具吸引力。
Nice Fence Co 生產的圍欄，除
了常見的白色，還有木紋色，以
及可供顧客自己刷油漆的貼心選
擇。款式更是多種多樣。
Nice Fence Co 產品有條件終生
保修，任何向該公司購買產品的
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