Chinese Real Estate Journal - 5

南加州橙縣無可挑剔的綠園佳城

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2011/05International Real Estate Journal

2011 年晉商高端投資展交會第二屆溫州留學移民海外投資展覽會特刊

美國房市

吸引海外大批投資者

中國人在美國

購買住宅的注意事項

中國人如何在美國貸款買房

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林燕萍

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這棟房產坐落在美國洛杉磯拉古納海灘旁的一條私家街道上。它由著名設計家按照意大利古樸 Tuscan 風格的三層房屋，與社區鄰裡共享

去海灘的私人通道。這座房宅離新落成的約翰·韋恩國際機場 John Wayne 僅距13公里，該機場提供給乘客。房屋總面積2346英呎，其中

生活空間共1,911平方英呎。第一層約693平方英呎，廚房、餐廳、客廳、洗手間，並且附帶一間約435平方英呎的車庫；第二層佔地992

平方英呎，可以由另一直接連接室外的入口進入，有主臥室、步入式衣櫥、男女分用浴室等；較低層擁有附帶衛生間的臥室和約226平方

英呎的步入式衣櫥。在您和蔚藍美麗的大海之間，僅相隔著金色的沙灘。在這裡，您可以享受到溫和的南加州氣候（氣溫永遠保持在14

∼25攝氏度之間）。這棟房子絕對物超所值，每一間屋裏都彌漫著海洋的清爽氣息。當您睡覺的時候，浪花輕柔地拍打著海岸。當您站

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總編輯蘇子涵（蘇蓉生）

執行總編王曉群

副總編蔡憲州、王列岷

策劃總監沈普芳

設計總監丁圓圓

出版發行美國《中華商報》

美國《中華地產》報社

廣告總監紀謝萍

廣告經理趙俊、溫燕

地址美國加利福尼亞州

洛杉磯郡工業市

萬利大道 15713 號（91744）

15713ValleyBlvd.,

CityofIndustry,CA91744,USA

電話 +1.626.330.5893

傳真 +1.888.588.3431

香港分社九龍尖沙咀柯士甸路 7.9 號

煥利大廈 1樓

電話 +852.6852.2318

澳洲分社澳大利亞悉尼市

王子大道 493.495 號（2044）

493.495PrincesHWY

Sydenham2044NSW

Australia

電話 +61.2.95163891

中國廣告總代理美華時代國際文化傳媒

（北京）有限公司

廣告總監牛曉娟

客戶總監蘇京麗

地址北京市朝陽區建國路甲 15 號

華文國際傳媒大廈B座930（100024）

電話 +86.10.85376402

傳真 +86.10.85376409

讀者熱線 +86.138.1011.6669

深圳聯絡處 +86.755.2223.0589

網址 www.guojidichan.com

電郵編輯部[email protected]

廣告部[email protected]

公關部[email protected]

中國部[email protected]

國際刊號 ISSN1009.2781

本刊法律顧問北京致諾律師事務所馬一德律師


儮厦專業認證國際地產專家為您引路

2011/05International Real Estate Journal

2011 年晉商高端投資展交會第二屆溫州留學移民海外投資展覽會特刊

美國房市

吸引海外大批投資者

中國人在美國

購買住宅的注意事項


《國際地產》封面人物


儮廈專業認證國際地產專家團隊為您引路....... 008

《國際地產》前瞻視野

美國房市吸引海外大批投資者.................... 010

中國人在美國購買住宅的注意事項.............. 014

RECON全球商業地產的饕餮盛宴................. 020

投資移民美國的途徑潛在風險控制............ 024

《國際地產》置業導航

好地區與好學區的房地產將有很大的增長空間................................ 026

中國人如何在美國貸款買房....................... 028

投資美國房地產的時機來臨了 !?................ 030

外國人如何在美國加州購買房地產.............. 032

美麗的現代宜居城市爾灣Irvine.............. 034

洛杉磯華人安居樂業的第二故鄉聖蓋博谷SanGabrielValley.................. 036

美國西海岸的華人置業寶地核桃市Walnut....................................... 038

中國打房美國買房.................................. 040

采美居架設全球買主進入北美豪宅市場的橋樑.......................... 044

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007International Real Estate Journal


南加州氣候宜人，交通便利，工商繁榮，生活機能完善，是所有想要移民美國的華裔菁

英人士，夢寐以求的首選之地。其中，著名的科技重鎮橙縣Orange County，近年

來，更因為各種高科技產業陸續入駐，吸引了大批新貴湧入，新區不斷開發，城市創新建設，

造就了一座現代科技工藝與原野鄉村風味巧妙結合的美麗城鎮！

本人長住此地 20 餘年，親眼目睹橙縣大片的野地變為無可挑剔的綠園佳城。從剛剛來到此地

時的寂寥景色，到 94 年因為經營不善，縣政府還曾經一度宣告破產，之後，經過勵精圖治，精

心規劃，新的都市藍圖造就了今天美麗富饒的新橙縣！成為擁有超過 300 萬居民，全國人口排

名第五的大縣。作為專業地產經紀人，我不但以身為此地的居民為榮，更是以協助新居民能夠

順利來到橙縣安居樂業，作為自己奮鬥努力的最高目標！

這兩年來，在全美房地產市場一片不景氣中，在南加州，尤其是華裔主要聚居的地區，房價

卻始終維持著非常平穩的走勢，隨著景氣逐漸回升，自洛杉磯縣到橙縣的許多城市，更是引領

復甦的腳步，率先回溫，走入房屋市場的春天！因此，地點的選擇，是購屋置產最重要的考量。

當前橙縣的資金資源仍舊十分雄厚，人氣鼎盛，除了來自全美的大企業，更有許多海外大廠

紛紛挹資此處，由於環境宜人，人文薈萃，很多海外移民都喜歡來此買房置產。去年，我的客

戶中有高達 75% 的買主，都是來自中國，感謝他們對我的信任。事實證明，中國人可以突破一

切語言、文化與時空障礙，順利來美投資置產！

平穩快速的人口增長，向來是維持不動產市場於不墜的最大力量！長期以來，緊鄰墨西哥，

又是亞洲至美國最大門戶的南加州，以其絕佳的地理位置，及與亞洲密不可分的人流資金往來

關係，創造了此地不動產可以長久保值的最好口碑，也是人潮可以創造錢潮的最佳明證。而橙

縣，更是南加州各城市中，近年來，發展最快，最引人注目的明星城市之一！許多新社區美輪

美奐，吸引了大批新居民遷入，尤其是爾灣一帶，高科技公司陸續在此建立據點，以及加州大

學爾灣分校聲譽雀起，都帶動了附近區域快速的蓬勃成長，與當地房地產市場的供不應求。

從地理上來講，橙縣其實是南加州最小的縣，總面積只有948 平方英里，但是有計畫的發展

到今天，卻已經成為南加州最新穎有活力的都會區。從人口來看，大幅躍升為加州第二大的縣。

《國際地產》封面人物

南加州橙縣無可挑剔的綠園佳城專業認證國際地產專家團隊為您引路

Lishia儮廈

+1.949.413.2828

二十年前自中國遷居到美國，曾經深入接觸工

程建設，對建築事業與不動產投資也有相當涉

獵，2000 年起，適逢房地產業開始逐步走入市

場高峰期，2002 年，她覺得時機成熟，正式加

入房地產經紀的行列，由於待人熱心，專業負

責，從一開始業務的推展就很順利，客人口耳

相傳，一個介紹一個，案子應接不暇。在爾灣

地區服務多年，Lishia不僅忠實扮演最佳經

紀的角色，加上她與中國間血濃於水的深厚聯

繫，近年來，她更親切接待許多來自海外的買

主，對客戶提供各種買賣之外的照顧與幫助，

像是買賣前後物業的整理修繕、園藝佈置乃至

新居民生活的安頓、子弟就學的安排，只要客

戶有需要之處，Lishia無不盡心盡力，給予

全力支援，因此才能獲得來自四面八方客戶長

久的信任與支持。她剛剛榮獲ReMax2010總

裁獎與Premier100%ClubAward殊榮，當

年業績一舉突破 2000 萬。


截至 2000 年的人口普查，人口為 284 萬多人，但至 2008 年 7 月的統計數據，人口已經突破

300 萬大關，八年間，人口成長近 10%，顯示城市仍在擴大茁壯中。

橙縣下屬 34個城市，其中有四個最主要城市的人口超過 20萬，分別是：聖塔安那，安那罕，

爾灣，以及亨廷頓海灘。聖塔安那是縣政府所在地，安那罕是主要的旅遊目的地，著名的迪斯

尼樂園就位於此處，而本人最專精的爾灣市，則是主要的商業及金融中心。

橙縣的發展是多元化的，所以，不容易受到個別產業景氣週期的影響，而削弱城市經濟實力，

影響民眾生活。這裡不但是金融中心，工商重鎮，也是文風薈萃的學術區，更有國際知名的旅

遊景點，以及超過 40 英里長的美麗海岸線；同時，也是公認的全國最重要的宗教重地，如真耶

穌教會，水晶大教堂，馬鞍教會和髑髏禮拜堂都在境內。

橙縣這幾年來，成為眾多財富500強企業的總部所在地，包括各類型的高科技公司，醫療集團，

甚至時裝鞋業等等。也不乏跨國性企業，將其創意總部或者研發生產單位設於此地。爾灣市由

於有重要學術機構，人才供應充裕，是許多新創公司最理想的展業基地，也是重要技術公司的

所在地，如電腦製造商 Gateway公司，路由器生產商Linksys公司和美國最大視頻遊戲開發商

Activision都選擇在此地設立據點。不虞匱乏的高薪工作機會，吸引高層次的技術人力來此安

居樂業，提升了人口品質，也強化爾灣的學區水準。

爾灣社區規劃完善，生活機能便利，居住條件一流，爾灣社區發展的模式，早已成為全國各

地借鏡的範本。一些普遍見於爾灣各地的設計元素，如社區會所，游泳池，微型公園，健身中

心等城市總體規劃的概念，已在美國許多地方複製。這是多少人血汗智慧的累積，而橙縣永遠

張開雙臂歡迎新居民的加入，共享前人耕種的成果，也共同創造更美好的未來。

目前爾灣一帶的成屋有限，價格也回歸至非常合理價位，購屋競爭激烈，尤其是短售屋當紅，

因此買主必須做好事前的準備功夫，除了相關的文件事先齊備，才能在最短時間內提出 offer，

踏出成功的第一步；在心理上，更要具有勢在必得的決心，千萬不能見異思遷，或在必須下決

斷的時候，三心兩意，否則機會稍縱即逝，目前的很多買家，都曾經有過當時下不了決心，事

後才後悔的經驗。

您需要在美國大洛杉磯橙縣買屋賣屋嗎？請與

專業熱誠的 Lishia Wang聯繫，她專精各種

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由於受到國際金融危機的影響，美國

房地產市場從 2008 年以來持續下

跌，目前正在遭遇最低谷，已經吸引了亞洲、

歐洲、南美、俄國和中東大批投資者，其中許

多打算把購入的房屋和共有公寓出租，等房價

上漲再出售。外國買主在美國當前房屋交易中

還佔不到 10%，不過專家表示這種趨勢正迅速

擴展，外資正在協助穩定房市。

洛杉磯、邁阿密、鳳凰城和西雅圖的房地產

特別搶手，紐約、華府和拉斯維加斯也受青

睞。對擁有現金的外國人，一買下房子可能馬

上就開始賺錢。據專門協助中國人在國外從事

房地產投資的香港房地產業者歐尼爾(Patrick

O'Neill) 估計，中國人去年在紐約等地購買的

房地產可能比去年增加一倍。紐約世界貿易中

心遺址附近由亞曼尼設計的 20 Pine 豪華共有

公寓，25% 買主是外國人。在西雅圖，一些亞

洲購屋者連房子都不看就買下來。在鳳凰城，

今年來自加拿大的購屋者首次超過加州人，主

要推動力是源自加元已漲到接近與美元同值。

以前美國房市剛剛開始下跌時，還只有外國

富人有能力問津，現在連人數激增的全球中

上階級都買得起。舉例來說，邁阿密市區共

有 372 戶的 Viceroy 高級公寓，自去年 1 月以

來賣掉了 300 多戶，其中大約九成賣給外國

人，而且全部是現金交易。邁阿密許多房屋銷

售點，都出現大批來自阿根廷、加拿大、哥倫

比亞、法國、中國、以色列、義大利、挪威和

委內瑞拉的個別投資者，以把握美國空前的房

地產跳樓大拍賣。這些金主以前可能投資購買

美國股票，現在卻利用美國房市崩潰炒作房地

產。這種算盤很簡單：Viceroy 公寓房價已比

2007 年最高峰時期降低 52%，原來每平方呎

670 美元的單位，現在平均只要 319 美元。

再以紐約為例，在長島紐約州立大學石溪分

校附近，如果花 35 萬美元，買一棟 4 房一廳

二衛的別墅，以每月 2,000 美元租給幾位學

生，扣去地稅與保險等費用，每月收益約1,200

美元。有些一房一廳 65 平米的公寓價格在 10

萬美元上下，一次付清後出租，租金約在1,100

美元，扣去物業費，淨得益在 550 美元 / 月。

離開紐約市中心一小時半車程，紐約上州、賓


美國房市吸引海外大批投資者美國樓市一跌再跌，跌出了投資價值，也成為各國投資客抄底的好機。

Howard蕭

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精通國台英語

曾任全球前兩大會計事務所

台灣台北分處會計審計查帳員

專精公司財務及組織規劃

地產家族在南加州及內華達州

皆有專業全職經紀

擅長分析南加州及拉斯維加斯地產走向

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吸引外國投資者前往美國的最重要因素是法

律框架。美國的房產法律制度健全，對投資人

持有房產，出租房產，出售房產有完全的保

護。在美國，所有的房地產所有權文件，諸如

轉讓契據，都是公開的。任何人都可以通過在

地方法院查詢記錄而很容易地查到房產交易歷

史。而且，隨著政府記錄的數字化而可通過網

絡獲取，瞭解一處欲購房產的信息變得更加容

易。因為涉及到了房主身份隱私的問題，投資

人完全可以通過美國的地產專業人士和律師來

保護房主個人身份不被暴露。

美國有非常完善的房產保障法律：房屋擁有

永久產權；政府對房地產市場干預性不大；房

地產價格完全公開化，法律禁止私自調價；政

府支持購房者，有退稅和減稅政策；更強的產

權保障，客戶資金先存放於監管賬戶（Escrow

Account），產權轉移到購房者後再進行轉賬。

其中最大的房產保障就是產權調查和產權保

險，由中立第三方調查產權的歷史記錄，避免

日後可能引發的產權糾紛；提供產權保險，並

承擔產權發生意外時的賠償。

根據一項針對外國房地產投資者進行的

調查，外國買家把美國商業房地產市場列

為 2011 年投資首選，並且認為美國市場升

值潛力最大。這項由房地產業外國投資者協

會 (Association of Foreign Investors in

Real Estate，簡稱 AFIRE) 所進行的常年調查

顯示，65% 的受訪者認為美國房地產市場升值

機會最多，排在第二位的中國只得到 10% 的受

訪者看好；被認為最具增值潛能的還有英國、

巴西和澳大利亞。這次的受訪者在全球範圍內

持有的房地產價值超過 6270 億美元，其中有

2650 億美元在美國境內。

亞洲各國通貨膨漲的壓力節節升高，當地投

資客為避免財富縮水，紛紛投資海外房地產。

無論從抗通膨或美國貨幣政策調整投資策略分

析，亞洲熱錢投資美國房地產正是時機，等經

濟復蘇、美元走升後，既賺房地產增值，又賺

得匯率走升差額。相對於亞洲地區、尤其是中

國房市的過熱，加州房價相對合理，佈局此區

可分散投資風險。近期來自中國大陸、台灣、

韓國的投資團，都紛赴加州沿海城市考察，最

感興趣的是洛杉磯市、舊金山市以及亞裔聚集

的其他城市。

目前在美國加州一些城市，只需大約 50 萬

美元，便可買下一棟 200 多平米永久產權全新

花園別墅，對中國買家吸引力很大，自 2008

年底己有許多中國人參加了赴美購房團，他們

多為投資性購房，主要針對華人聚居區的中高

級房屋，由於租賃市場穩定，加州的舊金山和

洛杉磯房屋，是他們的投資首選目標。因此，

中國人投資美國加州等地房產的熱情很高，尤

以住宅房產投資為主，進行海外投資的規模越

來越大。

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中國人在美國購買住宅的注意事項雖然在美國買房相對簡單，最好從一開始就加以瞭解。

經過金融危機之後三年多時間的回調，

全美住房價格已經累積下跌 30%

左右，目前是逢低介入的良好時機。住宅投資

是最容易的，也是最普遍的房地產投資方式。

在美國擁有房產與是否是美國公民或永久居民

無關，外國人不需任何社會擔保或其它許可

證，只要提供身份證明，獲得簽證合法入境，

就可以購買房產。

在美國買房的程序並不複雜，通常只需要

30-60 天。而外國人一旦獲得旅遊、探親或商

務考察簽證，在美國至少可以停留 90 天，因

此有足夠時間去參觀事先選定的房產並及完成

大部分手續，當然，最好要聘用一位有足夠經

驗的房地產經紀人。

美國的住宅與中國的住宅有很多不同，雖然

在美國買房相對簡單，但還是需要遵從規章制

度，許多條款看起來類似且易懂，但還是有許

多事項值得注意，最好從一開始就加以瞭解。

如何選擇投資區域

您想購置的房產類型和所在地區取決於您將

對房產的使用方式，或者說是投資目標。一個

好的起點是先認真考慮在美國購房的目的：購

置房產用於“以房養學”為即將出國留學的子

女投資，購置房產用於居住甚至當作第二個

家，購置房產用於出租，購置房產修繕後出

售。

投資目標明確了，就可以開始比較美國適合

於您投資目標的區域。在美國購買房產時，要

考慮每個地區都會因購房地段和房產類型不同

而回報差異極大的情況。關鍵因素是考慮房產

的綜合價格以及是否完全符合您的買房目的。

選擇投資出租類房屋時，盡量選擇：距離校

區及各項共公設施較近，交通方便，環境安全

的社區；售價較低；容易出租和管理；日常維

修費用低。

而購置房產用於居住時，就需要考慮您喜歡

的地區。或許您願意住在佛羅裡達或是加州，

享受宜人的天氣。在考慮這些地區時，還需考

慮其他因素，包括：居住成本（旅遊勝地生活

水平往往比其他地方要高）；緊靠旅遊點的地

區房產的價格較高；必須滿足的特殊需求，包

括生活安排，房屋風格以及其他您希望房產滿

足您個人愛好的要求。

如何確定擬購住宅類型

美國的住宅大致可以分為三大類，即獨立

屋、集合住宅和公寓。在這三類住宅中，獨立

屋所佔比例最大，也是美國人住房的最常見形

態，中國人最喜歡購買這類在國內稱為“別

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中國人在美國購買住宅的注意事項雖然在美國買房相對簡單，最好從一開始就加以瞭解。

墅”的獨立屋SingleFamily。獨立屋的價格

與國內別墅的價格不同，國內的別墅應該是豪

華獨立屋，美國的獨立屋的中位數是 20 萬美

元左右，但這個數據對於中國人來說沒有意

義，因為在中國人最多的加州和紐約州，你就

永遠不要想有這樣價格的房子，在加州的洛杉

機，中等的別墅也要 80 萬美元，好一點的多

數是 150 萬美元左右，在舊金山地區價格更

高，紐約也是如此。

集合住宅的形式很多，較常見的是是兩套住

宅連在一起叫Duplex House，雙拼屋，比如

一前一後，比較多的是一左一右，那麼其中的

業主是具有一半地皮、房屋產權；還有一種各

自有獨立門口，不同業主擁有地皮產權，這叫

城市屋，英文叫Town House。另外有共同大

門的多屋單位，叫公寓，英文叫 Apartment，

需要向業主管理單位交費，公寓有分：比如單

間，指擁有獨立房間，但厠所、廚房與其他人

共享；而單人開放間就和它不同了。

如何聘用專業盡責的經紀人

買房過程一般要經歷一段時期的市場調查研

究，然後逐漸縮小搜尋範圍，最後找到自己喜

愛又符合自己購買能力的房屋。在你要買房前

做好各方面的調研，包括學區優劣，交通便利

情況，公共設施，街坊鄰居，社區環境等情況。

不要把搜尋範圍限制在互聯網和對外開放屋

（open house）上。最有效的方法是找一個經

紀人。買方經紀人的傭金是由房地產出售方支

付的，因此無需擔心費用問題。

聘用經紀人能為您正確的決策提供高明的建

每個州都有一個統一管理的內部房源數據庫

MLS, Multiple Listing System，且每天更

新。這個數據庫不對公眾開放，只對所有經紀

人開放。把你的需求告訴你的經紀人，他們會

幫你篩選出符合你要求的房源。這個經紀人也

就是你的買方代表，他們要幫你走完整個買房

程序。


議，與你的經紀人建立固定關係至關重要。選

用一個會全心全意為你服務，會在買房前期，

買房過程中，和買房結束後仍然與你有聯繫的

專業人員。當然你也要讓經紀人看到你的誠

意，才能合作愉快和無間。經紀人最好能懂得

你的語言和文化便於交流。比如中國人對公墓

邊上的房屋敬而遠之，而美國人沒有這個概

念，他們認為公墓風景優美而寧靜。

如何預估貸款資格和各項費用

如果你是貸款買房，先在銀行做個預估購買

力計算或稱預估貸款資格Prequalification。

你大約要化上半小時與銀行貸款員通話。他們

會向你瞭解你的收入和債務情況，會幫助你計

算你的購買能力，給出一張購買力報告，這樣

你能清楚地瞭解自己能購買房屋價位的上限。

這些都是免費服務，因為他們希望你最終能從

他們那裡貸款。買房除要交一筆首付外還要交

多種手續費服務費。在買房前期就讓你的買方

經紀人或者銀行貸款員估算各項費用，包括成

交手續費、地契保險費、律師費、房屋檢驗費、

公寓管理費、房屋保險費，地產稅等。這些費

用在最後房子成交前都有要交齊或付帳。

賣方一般應告知房屋近一年或幾年來的房產

稅，這通常列在賣方經紀上市單上MLS。如沒

有，買方律師可通過市政府稅務部門查詢。產

權調查報告也能較準確地顯示地稅徵收。值得

注意的是有的市鎮是在房產易手時重新估價徵

收地稅。有的市鎮是每 3 到 4 年調整地稅。因

此，作為買主，應提前查清，並理解你將來到

底付多少地稅，這對你考慮是否應購買此屋亦

有幫助。

如何選房和做房屋檢驗

在選擇擬購的房屋時，通常要結合個人的需

要注意以下事項：1、避免路衝 ;2、房子最

好坐南朝北，窗子最好朝南、朝東；3、注意

前後院的佈置設計，好的佈置有時可推斷出房

主比較愛護房子；4、房間要敞亮、通風。廚

房、客廳要大，並且好用，好擺傢具；5、主

臥房是否在樓上；6、車房是否和房屋相連；7、

注意瓷磚鋪了那些部位；8、廚房櫃子要多、

要好用；9、房子周圍是否有很多公寓建築；

10、是否有分區空調；11、注意空調機是否產

生噪音；12、有沒有通向外面的抽油煙機？

買房協議定下後，為省錢而不做房屋檢驗有

時會讓你花費更大。合格的房屋檢驗專業人員

會發現許多一般買主看不到的問題。下一步的

正式買賣合同是建立在房屋檢驗結果滿意條件

下的。如果發現隱藏問題你有機會撤消買房協

議或者與賣主重新議價。

如何安排購房後的管理

首先要評估房屋保險計劃Home

Insurance，購買足夠金額的房屋保險，保險

公司經紀人會回答你關心的問題並根據你的情

況建議具體的投保項目和保費。其次也考慮購

買房屋保護計劃Home Protection Plan，一

個大約幾百元一年的保護計劃可以管那些小修

小補，包括水電系統保修。

如果業主不在美國，需要雇傭物業管理公司

PropertyManagement管理你的財產，大約為

出租收入的 5％－ 10％。對於投資出租的房

產，你最好買在出租市場大的區域，這些區域

的房產管理公司比較健全，價格也比較低廉，

因為他們統一管理大量出租房。


您考慮住在佛羅裡達或是加州，享受宜人的天氣。

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為了幫您節省時間，我們建議您提早和我們聯

繫，向我們提供您的身份證明以及所需貸款數

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RECON全球商業地產的饕餮盛宴全球商業地產大會開幕在即強力關注新興零售地產市場

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2011年全球商業地產大會（RECon）將於

3月 22 日至 25 日在拉斯維加斯會展中

心隆重舉行。RECon 已經有半個世紀的歷史，

每年的全球商業地產大會都會吸引超過 3 萬與

會者，齊集了全球各地商業地產界的專業人

士，是世界上最大的商業地產盛會。

年復一年，它為美國創建了大量的交流機

會、促成了眾多的合作關係，通過向全球各地

的商業地產精英和專家們學習，促進了美國的

商業地產業的持續發展。

國際購物中心協會 ICSC 是全球商業地產大

會（RECon）的主辦機構，我們很高興能美國

《中華商報》正式達成合作協議，採用紙質刊

物與網絡信息相結合的形式，力爭為 RECon 創

造一個強大的世界級多語言銷售平台。

我們去年在亞洲成功地舉行了 RECon Asia

2010 全球商業地產大會（亞洲），共有 566

家地產商參加了這次大會，比去年增加了 166

家。他們分別來自馬來西亞、印度尼西亞、香

港、費率本、日本、新加坡、泰國、台灣、韓

國、越南等國家。另外，來自美國、英國、澳

大利亞、意大利、加拿大、印度、南非、葡萄

牙、荷蘭、芬蘭、阿聯酋、瑞士等 12 個國家

的地產商也參與了這次盛會。

我認為亞洲具有大量發展和擴張的機會。過

去的一年裏，發達國家的增長速度逐漸放緩，

而亞洲大部分地區的新興市場則迅猛發展。當

然，盡管亞洲的零售房地產市場的潛力巨大，

發達地區的發展模式仍然是其重要的模板。新

興的亞洲購物中心開發商，應當學習和吸取美

國老開發商們的成功和失敗經驗。做到這一點

非常重要，它不僅能夠幫助亞洲的開發商避免

重蹈過去的錯誤，同時也能助力推進亞洲零售

房地產的開發。

我也相信今年 RECon USA 全球商業地產大會

（美國）也會吸引更多參會地產商，隨著經濟

的不斷好轉，我們預期參加 2011 年大會的參

展商和與會商在數目上都會比去年有所增加。

特別值得一提的是，隨著美國亞裔社區的不斷

擴大，這些社區周圍的許多商場、購物中心和

零售商都開始作出調整以迎合這一群體的特殊

需求。


RECON全球商業地產的饕餮盛宴全球商業地產大會開幕在即強力關注新興零售地產市場

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全球商业地产的盛宴

全球零售房地产大会

2011年5月22-25日Las Vegas Convention CenterLas Vegas, NV

请高度注视RECON是您不可错失的商业地产投资的会展

● 有30,000名商业房地产专业人士出席

● 有4天充足的时间进行交易活动

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許多購物中心都在尋求新的符合亞裔群體市

場需求的產品和零售商。在某些情況下，整個

中心都採用了完整的亞洲主題，並全部採用受

亞裔群體偏好的零售商。

此外，美國境內的拉美企業，無論是消費者

和開發商，成長都非常迅速。國際購物中心協

會（ICSC）已經敏銳察覺到了這一趨勢，這也

是為什麼在去年我們增加舉辦了拉美市場招待

會。這一新增內容與 ICSC 決定開展與拉美市

場緊密相關的一系列新項目、新方案的主旨不

謀而合。

2011 年 6 月起，我們將在德克薩斯、紐約、

加利福尼亞、亞利桑那和佛羅裡達州開始試行

這些新的方案。另外，在今年 5 月講舉行的

RECon2011 中，我們將延續上屆的拉美市場招

待會。我們預期到時將有超過 100 位拉美裔零

售房地產的專業人士出席。對業內人士而言，

這個招待會將是一個很好的學習和社交機會，

幫助他們更多參與到 ICSC 舉辦的新興拉美市

場項目中去。

總體上來講，美國和國際經濟都在逐漸好

轉。雖然我們還沒完全從 2008 年的嚴重經濟

衰退中恢復過來，但我們正朝著正確的方向前

進，經濟數據指標每天都在積極增長。在發達

國家，保持經濟的穩步發展比強勢猛漲更重

要。2010 年美國零售銷售業績上升了 5.8％，

歐洲零售銷售增長則上升了 2.0％。新興市場

的情況比歐美市場更為樂觀。

在南美洲，巴西的零售銷量突破了自 2001

年以來的最高水平，智利則實現了超過 15％的

巨幅增長。亞洲的發展態勢也同樣令人振奮。

中國大陸及香港地區在 2010 年銷售增長幅度

都在 18％以上，韓國零售銷量增長近 10％，

新加坡則為 7％。這意味著零售商和開發商目

前都面臨這巨大的商機，您只需要知道去哪裡

尋找它們。

關於國際購物中心協會（ICSC）

成立於 1957 年，是購物中心行業的全球貿

易協會。在 100 多個國家擁有 75,000 名會員

包括購物中心的主業、開發商、運營商、行銷

專家、投資者、出租者、零售商及其它專業從

業者，還有相關的學術機構和政府公共機構

過去的一年裏，發達國家的增長速度逐漸放

緩，而亞洲大部分地區的新興市場則迅猛發

展。當然，盡管亞洲的零售房地產市場的潛力

巨大，發達地區的發展模式仍然是其重要的模

板。新興的亞洲購物中心開發商，應當學習和

吸取美國老開發商們的成功和失敗經驗。做到

這一點非常重要，它不僅能夠幫助亞洲的開發

商避免重蹈過去的錯誤，同時也能助力推進亞

洲零售房地產的開發。

ICSC 媒體關係部負責人 JesseTron


RECon 已經有半個世紀的歷史，每年的全球商業地產大會

都會吸引超過 3萬與會者，齊集了全球各地商業地產界的專業人士，

是世界上最大的商業地產盛會。


等。ICSC 連動了世界上超過 25 個國家和地區

的購物中心協會，每年舉辦各種活動諸如展覽

會、會議、培訓等多達 250 場，參會者累計超

過 120,000 人。

如需獲取更多信息及報名與會

請登錄 ICSC 官方網站www.icsc.org/2011SC/

或撥打 ICSC 報名電話 1.646.728.3800

報名參展：RECon 市場部RitaMalek

郵件：[email protected]

電話：1.646.728.3539

中文信息

ICSC 亞太部門負責人：GuanHengTan

郵箱：[email protected]

電話：1.656.532.3722。


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美國投資移民是經過美國移民法通過

並施行的，受法律保護及認可。

美國投資移民EB-5(EmploymentBasedFifth

Preference)的依據是 1990 年美國移民法規

定：外國人在美國投資有權取得永久居留權。

此類簽證每年有 10000 個名額，其中有 5000

個名額保留給選擇目標就業區投資的投資人。

根據此方案，外國移民申請人在美投資創設有

利於美國經濟的商業性企業，並直接創造 10

個全職的美國工人就業機會，即可獲發二年期

的有條件移民簽證。二年屆滿前 90 天，若移

民投資者的投資行為仍存在，可申請條件移除

成為永久居民。此方案的投資額為美金 100 萬

元。

為促進美國地方經濟發展，美國政府於 1993

年通過投資移民項目法案，同意將投資金額

匯集並集中投資於政府指定的區域，投資人

在這個區域內投資，金額為 50 萬美金。同

時，投資人不需本人來操作管理。區域中心

RegionalCenter則採取統一管理，將資金用

於當地基本建設。只要是地區中心間接創造出

的就業機會，就可視為投資人完成了 10 個創

造就業機會的指標。當兩年解除條件時間到來

時，即可取消附加條款，投資人可轉為正式的

美國永久居民。

2003 年，布什簽署法令，授予美移民局對按

經濟特區移民方案申請的移民申請案給予最優

先的處理。一般而言，二至三個月即可獲得美

國移民局批准，9-12 個月即可取得綠卡。

這裡需要特別說明的一點：美國移民法中設

置“條件式”綠卡及“條件解除”的規定，是

由於早期移民局發現有些顧問公司走法律漏

洞，只要求投資人拿出三分之一的規定資金，

其餘則以期票充數，未形成實際投資，不符合

規定騙取綠卡，移民局便因此設定了 21 個月

後“條件解除”的審查階段，防止騙取綠卡的

現象發生。

美國“EB-5”對申請人的條件相當寬松，投

資人不受任何商業背景、年齡、教育程度及語

言能力的限制，只要證明其投資資金來源為合

法取得。並且根據 EB-5 簽證規則，您可以依

據以下任一項而取得 EB-5 資格：

a.在美國任何地方投資一百萬美元並至少雇

請十位僱員。

b.在國家認可的目標就業區域投資五十萬美

元並至少雇請十位僱員。

c.在經政府批准的“區域中心”投資五十萬

美元。

眾所周知，大凡投資都有風險，作為商業成

功、資產可觀的投資移民申請人，對這個基本

觀點應該都不會有異議，通常投資回報越高的

項目其風險也越大。歸結起來，美國投資移民

主要有以下兩大風險：

第一、投資資金風險

美國移民法規定，投資移民必須是承擔風險

的投資行為，區域中心不能為投資者擔保。但

是在實際操作中，為了滿足客戶求穩的心理，

許多區域中心以不同形式提供在若干年後償還

本金的保證，甚至還有其他更加創新的方法。


投資移民美國的途徑潛在風險控制

為促進美國地方經濟發展，

美國政府於 1993 年通過投資移民項目法案，

同意將投資金額匯集並集中投資於

政府指定的區域，投資人在這個區域內投資，

金額為 50 萬美金。


EB-5 項目無政府擔保，需先投資，後拿簽

證，5 年後才能取回投資款，投資存在一定的

風險。幾乎所有的投資項目都是新項目，沒有

實際經營的歷史。項目管理方，也就是管理合

伙人，只是由於項目的存在而存在。由於沒有

實際的運轉過，項目管理方對項目的前景和表

現只能做出預測而實際的數據也只是分析預測

報告。雖然這些預測可以作為衡量項目潛力的

一種參考，但是投資人不能完全依賴這些預測

數據來對項目進行評估。

一個有限合伙人投資項目一旦需要額外的資

金，項目管理方就可能需要投資人追加額外的

投資或用現有投資作為槓桿進行借貸。如果由

於各種原因導致無法償還貸款，項目管理方有

可能不得不出售該地產以償還投資人的借款。

法律規定管理合伙人為普通投資人的受託人，

負責對投資項目的管理。

在現有的法律規定下，只要管理合伙人不是

惡意造成重大損失，他們就不需要為任何損失

承擔法律責任。有限合伙人不能輕易出售也不

能作為抵押品申請貸款。另外，作為有限合伙

投資人被國稅局查稅的可能性也要高一些。

第二、綠卡的風險

投資不由申請人本人操作和管理，申請人處

於完全被動狀態，如 2 年內投資失敗或沒有創

造就業崗位，綠卡也將被取消。在您投資之

初，獲得的只是“有條件綠卡”，屬於臨時綠

卡，有效期為 2 年。在 2 年屆滿前的 3 個月，

必須向 USCIS 提出 I-829 申請。USCIS 在審核

申請人資金是否全部投資，是否創造了規定的

就業機會後，將解除其簽證附加條件並簽發永

久綠卡。

投資移民申請審批時間無法預測，由於近年

來投資移民越來越熱門，未來申請處理時間會

否加長也未可知。獲得永久居留身份須做好長

期居住美國的打算。長期居住於美國之外有可

能導致投資人失去所獲得的永久居留身份。去

除有條件綠卡身份。去除有條件綠卡身份主要

取決於投資是否能夠創造十個直接或間接的就

業機會。如果在提交去除有條件綠卡申請時無

法證明投資創建了足夠的就業崗位，移民局有

可能延遲甚至不予批准。美國國會和移民局可

能會更改 EB－ 5投資移民的相關法律和法規，

從而對投資人的移民申請造成不利影響。

綜上所述，EB5投資移民具有一定的風險性。

美國投資移民的項目各個州都有不同類型、不

同行業產業的區別，如何最大程度的規避風

險，投資人必須冷靜的去具體分析、對比及思

考所要投資的項目。

投資移民也是個比較複雜的過程，投資者選

擇投資項目的時候應該慎重，仔細調查區域中

心專案，在做決定前盡多瞭解他們的實際情

況，經濟前提和潛在風險。美國政府不會為任

何一個投資移民項目提供擔保，所以，建議投

資者一定要認真閱讀各項目的招募說明，盡量

選擇由成功投資專案管理公司發起的專案，選

擇得到政府支持或與政府合作開發的專案，選

擇投資運營方案已經確認成熟的項目，選擇實

力雄厚及規模較大的項目公司。


投資移民美國的途徑潛在風險控制

投資移民申請審批時間無法預測，

由於近年來投資移民越來越熱門，

未來申請處理時間會否加長也未可知。


聖瑪利諾市在 2010 年福布斯雜誌公佈

的全美生活消費最昂貴的 100 大

城市名單中，位列第 63 位。以昂貴的房地產、

雅致的花園建築和寬廣的街道為特徵。聖瑪利

諾聯合學區在加州眾多公立學區中名列第一。

學區致力於向學生提供世界一流的文化、藝術

和體育教育。附屬於加州洛杉磯縣，離洛杉磯

市中心僅 10 多英里，佔地 9.76 平方千米。該

學區的升學率在南加州名列前茅，深受重視子

女教育的華人家庭的青睞。

洛杉磯市中心往北約 10 英里處，坐落著舉

世聞名的 Pasadena 帕薩迪納市。是美國人元

旦必看的重要傳統節目。玫瑰碗運動場則是奧

運會的主要賽場之一。帕薩迪納的人均收入較

高，比全美平均水平高出近 30%。不僅是久負

盛名的加州理工學院的所在地，還聚集了噴氣

推進實驗室、帕薩迪納市立學院、富勒神學

院、設計藝術中心學院等知名科研機構及教育

學府。該市還雲集了眾多藝術家工作室、畫

廊、展覽館、博物館等。

亞凱迪亞市兩度被美國BusinessWeek商業

週刊評選為全美最適合養育孩子的城市之一，

其在加州排名第一，在全美則排名第五。亞凱

迪亞已經有相當規模的亞裔移民社區和相對周

邊較高的生活品質，這些也對其他地區的亞洲

新移民家庭有吸引力。亞凱迪亞有很好的公立

學校，這是許多中上階層亞裔移民家庭所追求

的。他們希望子女在美國能接受優良的教育，

將來進入好的大學而且有理想的職業。

核桃市雖然面積不大，但風景優美、學區優

秀、人口素質高、市政管理有特色。在核桃市，

人們既能看到鄉村自然風光的美麗，又能感受

到城市服務的便利。2009 年被《錢》雜誌選為

美國百大最適合居住城市的第七十名，加州只

有 3 個城市入選該名單。在教育項目上，核桃

市被評為Ａ+，是洛杉磯著名的良好學區之一。

由於優異的教育體系，這個最初以白人為主的

郊區小城，快速成為華裔新移民聚居的城市。

近年來越來越多的華裔移居該市，相關的教育

交流活動日益頻繁。


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由於美國前幾年的房市泡沫，現在美

國的房價，比較中國及其它亞洲

地區，相對上便宜許多，因此，有很多亞洲的

投資者，尤其是中國的投資者，想借用此低價

的機會，能夠進場美國房地產市場，為未來的

獲利甚至移民做佈局。

在美國購房貸款的基本條件，有三項的審核

標準：

收入及報稅資料Income&TaxRecord

一般銀行要求貸款者必須在美國工作及報稅

具備二年以上的記錄，並且要符合銀行要求的

收入報稅要求才能取得銀行的貸款。

有些美國公民或綠卡者，在海外的收入，如

果在美國申報也可以當成收入來貸款。

信用記錄CreditHistory

貸款申請者須有在美國的信用記錄，如有信

用卡，車貸或房貸的付款記錄，如有信用卡車

貸或房貸的付款記錄，它會僅適應在美國三大

信用公司的報告上。如果有良好的信用記錄，

貸款比較容易通過，而且相對的銀行費用可以

減少些。

個人資產及頭期款Asset&DownPayment

個人資產包括流動資產如現金 . 股票，以及

不動產，如房子，車子這些資料，必須填寫在

貸款申請書中。

以上三項的基本條件，是針對申請傳統性貸

款Conventional所定出的，三項條件的好壞

是讓銀行決定貸款給貸款者與否，或者給予不

同的貸款方式及利率為例來說，如果貸款者有

良好的信用記錄及很多的頭期款，但是在美國

缺少報稅記錄。銀行可以給予貸款者不查收入

的貸款，但利率一般比傳統性貸款高。

接下來我們要討論的外國人Foreigner貸

款就是此類型的貸款。外國人（非綠卡或公

民）在美國如何取得貸款？外國人如要在美國

置產及貸款是可以的。但要具備以下的條件。

•需要有合法的美國簽證，如觀光B1、B2

商務考察L1、L2 或者是特殊人才職業在

地簽證H1 都可以。唯一另外的是學生簽

證F1。銀行需要簽證及有效護照的影本。

•提供在美國或者國外的在職證明。雖然此

貸款無需查貸款者在美國的報稅記錄，但

是貸款者則必須提供公司的在職證明無

論在美國或者國外。在職證明只要簡單闡

述貸款者的職位，工作年限即可無需說明

貸款者的收入。



最佳貸言人ALLEN黃建誠

合信財務貸款公司總裁

美國加州州立大學財務碩士MBA

美國電視頻道專業貸款主講人

貸款專業代理 20 年經歷

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美國加州房地產執照DRE#01508024

證卷執照 Series7.63.26

加州保險執照ND#OC15266


•需準備比較多的頭期款DownPayment此

貸款大致要求百分之 30%--40% 的頭款，

舉例來說，如果您要購買 $500,000 美

金的房子，您大約要準備 $150,000--

$200,000 的頭款，而且此頭款是從您個人

賬戶所匯出。

在美國，有許多銀行看上具有投資潛力吸外

國投資者，尤其是中國投資者，為了方便外國

人很順利能來美國投資置產，提供了此項方便

的外國人貸款。只要有具備以上三項的條件，

無須提供美國信用記錄或者美國報稅記錄，就

可以順利貸款。

在貸款界服務了 20 年。我們常常在討論，

有時外國人貸款比本國人貸款簡單太多了。

接下來幾個月，有些銀行將提出更簡單、利

率更低的貸款，如有新的訊息，我們很樂意與

大家分享。

我們是加州政府認證的專業貸款公司，如

有任何在貸款上的疑問，很歡迎您來電或者

E-mail。



銀行看上具有投資潛力吸外國投資者，

尤其是中國投資者，為了方便外國人很順利

能來美國投資置產，

提供了此項方便的外國人貸款。


美國商務部公布，3 月份全美新屋開工與建

築許可雙雙大幅反彈跳升，擺脫 2 月寒冬下的

低迷頹勢；不過受法拍屋威脅，房市距離完全

復甦仍有漫長道路要走。3 月份全美新屋開工

成長 7.2%、經季節性因素調整之後，年率達

54 萬 9000 單位。而衡量未來前景的建築許可

更跳增 11.2%；建築許可 2月份降至 50 年最低

紀錄，3月份數據大有進步。

房市數據露曙光，不過，新屋開工距離經濟

學家所認定的每年 120 萬單位房市健全目標還

很遠。經濟學家認為，房市仍因為法拍屋充斥

而面臨嚴苛挑戰。預期將能將會有更多法拍屋

進入市場。銀行收緊貸款額度，提高門檻，

現金購房漸成熱潮。全美國用現金購買二手房

屋比率 2 月猛漲 33%，還不包括一直以現金交

易的銀行法拍屋。橙縣數據也顯示這種趨勢。

過去 23 年來，月均現金交易比率一直徘徊

10.4% 左右，但去年則增長到 24%。今年 1 月

更達到 28.3%，成為自 1988 年有數據紀錄以來

的最高值。加州現金買屋 2月高達 32.9%，創

歷史最高。

正想賣屋的華人朋友，凱勒威廉斯地產集團

投資經紀袁立功建議您找一位熟悉信任的地產

經紀先做市場分析，再參考最近幾個月附近同

類型已賣出的房價，了解市場行情，抓出適當

定價、室內戶外整理美化後再上市，應可於一

個內順利賣出。上市一兩週內若無多個潛在買

主出價，或出價偏低，則應與地產經紀再次審

慎評估定價是否乎市場情況或行情。近兩年會

發現一個普遍的問題，就是許多屋主多半無法

相信自住愛屋價格已大不如前，因而會高估自

住屋的市價。

某些地產經紀因無法說服屋主以合乎市場行

情定價上市，也只有無奈的做些表面功夫，造

成上市許久而無法賣出的情況！當然首要條件

就是選擇一位有效率、服務好、可信任、人脈

網絡強大、行銷經驗豐富的地產經紀，為您分

析市場、擬定行銷策略，誠心負責的來協助您

快速賣屋。曾於 2008 年、2009 年、2010 年連

續三年獲 JD Power & Associates頒發最佳

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威廉斯地產集團的專業地產經紀袁立功鄭重推


投資美國房地產的時機來臨了 !?把握進場時機，自住、收租、高爾夫休閒渡假三種策略

袁立功二十年地產、媒体行銷經驗豐富，現正

與兩大主流銀行洽談銀行屋的代理經紀，有機

會獲得比市價便宜 10%.20%的銀行屋，可詳細

視察該銀行屋戶外及室內屋況，若您對投資銀

行屋有興趣，收入穩定，信用分數夠高，已有

20%頭期款，或可以全額現金購屋自住或投資

的朋友，歡迎您以Email 方式與袁立功聯絡 :

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袁立功現任 Keller Williams Realty凱勒威

廉地產集團的專業房地產經紀。曾擔任東森美

洲衛視副總裁、國際衛視副總裁，AM1600 中

文電台總經理及 AM1300 中文電台業務經理及

主持人、AT&T亞裔部經理等高層主管職務近

二十年，二十年來曾訓練與培養出許多優秀的

專業行銷人才。

袁立功多年來皆本持著專業、負責、熱情、誠

懇的態度與精神，行銷經驗豐富，工作態度備

受肯定，個人FICO 信用分數高達 837 分，全

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薦位洛杉磯東區最華人朋友喜愛的鑽石吧市，

一幢人見人愛、不買可惜的新上市豪宅，開價

288.8萬，4 房 5.5 浴，室內 5,376呎，地大

41,309呎，核桃好學區，交通方便，風景幽美，

有網球場，泳池等。

最近有來自中國及東南亞喜歡打高爾夫球的

買主，想買位於高爾夫球場內休閒渡假的獨立

屋，袁立功推薦位於City of Corona 靠近

Freeway 15 及Freeway 91，風景幽靜，有

門禁警衛的The Retreat高級社區。社區內

有約十幢三、四千呎的上市獨立屋，在 2005-

2006 年間都超過百萬，現開價僅約四、五十

萬。其中有幾幢獨特造型，有City View或

向向高爾夫球場，室內四千多呎，在 12/2005

曾以高達200-300 萬美元賣出，現在上市價是

令人驚喜的 49.9-55萬美元之間。

也有來自中國及加拿大的朋友看中Newport

Beach或HuntingtonBeach等面向海景或港

灣兩、三百萬起跳的休閒渡假屋。加拿大的朋

友表示，LA 房價僅是加拿大同款房價的 1/2-

1/3，認為 LA 房價已跌至谷底了。來自中國及

海外的朋友亦表示近期來 LA投資的四大原因：

1.中國及台灣的房價仍在漲勢中，現在賣出

可賺不少。

2.美元相對勢弱，外匯轉換又賺一次。

3.LA 房價已跌至谷底，平均跌幅 25%-50%，

有些地區跌掉 70%，現在進場又可撿到

寶，此時不進場還待何時。例如：The

Retreat。

4.LA 房子大、環境好、住的舒適、交通便

利、居家安全。

袁立功提醒收入穩定，信用分數夠高，已有

20% 頭期款，又有興趣買屋自住或投資的朋

友，不坊先致電佳信貸款劉艷秋洽詢房貸利率

及相關新法令。再趁市場低迷，房價尚未反彈

前，趕快思考購屋或投資策略，此時撿便宜投

資短賣屋、銀行屋、或法拍屋也是一個可考慮

的投資方式。但建議您尋找一位值得您信賴的

專業房地產經紀，為您分析與研擬有效的購屋

或投資策略，保護您權益，不被欺騙或引起法

律糾紛。

投資短賣屋、銀行屋有可能会比市價低 10%-

15%，但需經過銀行或貸款機構的審核，時間

較難掌控。但比法拍屋相對安全的是您在下

offer 前，可請房地產經紀帶您詳細視察該短

賣屋或銀行屋的戶外及室內屋況，準確抓出重

新裝修或粉刷美化的預算，有效的將風險降至

最低。不像法拍屋您完全得依賴法拍操作人的

經驗與良心，因法拍屋大多是無法進入室內檢

視屋況的，相對風險較高。

有些不肖的法拍屋操作人以自己的佣金 / 利

潤為首要考慮，標到不佳房產不須付任何責

任，佣金照領。若運氣好標到利潤特佳的房產

時，又会随時改變為 50/50 分紅方式，吃定投

資人。更有甚者会以欺騙手段將利潤特佳的房

產轉變為操作人自已的投資，誤導或恐嚇投資

人放棄該獲利特佳的房產。建議手上有現金的

投資人千萬要找個可信任的經紀人，不要相信

舌燦蓮花的行銷技巧，一定要簽定有法律效力

的合約，方能保障自己的投資權益。

您若有任何購屋、賣屋，

房貸或重貸問題都歡迎隨時致電洽詢

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擁有自己的土地、住宅，通過投資房

地產積累財富是很多人的夢想，

並且目前美國房地產市場的狀況同樣吸引著很

多的境外的投資者的目光。為了幫助第一次置

業的購房者和美國以外的投資人瞭解如何購買

美國的房地產，我們特以加州房地產市場為

例，把交易的大致過程和所需要的文件加以描

述、解釋。希望能給初次購房者和境外的投資

人有一個比較清楚的瞭解。

一、確定方向

投資人首先要確定自己的目的：投資或者自

住。不同的目的會決定不同選擇方向，不同的

購買方式。作為投資人首先考慮的是升值空

間。因此標的價格與市場之間的價格差距是首

要考量，其次是投資回收的時間。而作為自住

房的投資人，首先要考慮標的是否能滿足自己

的實際需求。除此以外，將來的升值潛力也是

要認真考慮的。

我們在和每一位購買自住屋的客人面談時，

都會提醒客人購買的房屋除了要滿足自住需

要，也要充分考慮將來房屋銷售的情況，因此

很多的條件要認真考慮，例如：學區、居住環

境、購物、交通、地價稅⋯⋯這些都會對將來

的銷售產生影響。

二、準備文件

在加州購置房地產提交購買合約的時候，有

一些文件是必須要買方提供給賣方的：

1.預先貸款核准報告。如果買方要採用貸款

方式購買房產，則必須提供由銀行或者直

接貸款機構出具的預先貸款核准報告。銀

行或者直接貸款機構根據買方（借款人）

的報稅收入和信用等情況對買方進行評

估，並出具預先貸款核准報告。

2.信用報告。一般由出具預先貸款核准報告

的銀行或者直接貸款機構提供。對於國外

的買家和現金買家，信用報告可以免除。

3.定金支票。定金一般不超過購買價格的

3%。在 Open Escrow 後三天之內，存入

Escrow 公司的 TrustAccount，作為首付

款的一部分。

4.資金證明。買方要提供足夠支付首付金額

和手續費的資金證明；如果買方使用現金

購置房地產，則必須提供金額足以支付購

置款和手續費的資金證明，例如：銀行賬

單。

三、選擇目標

有經驗的房地產經紀人可以根據客人的需求

幫助客人找到符合要求的房地產。註冊房地產

經紀人經過嚴格訓練，並有豐富的實際經驗。

無論是正常的交易，亦或是ShortSale銀行

屋，甚至Probate交易，我們都能熟練操作。

在客人寫Offer之前，我們的經紀人會給客

人提供大量詳細的資料，幫助客人更多瞭解選

中的房子。

四、協商價格

幫助客人拿到好的價錢是房地產經紀人重要

的任務之一。我們有經驗的房地產經紀人首先

會根據房屋的狀況，依據周邊同類房屋一定時

期內的成交情況為買家提供一個真實，可靠的

市場分析報告，幫助客人瞭解詳細的價格信

息。在協商過程中，我們有著良好職業操守的

經濟人會保護客人的權益，努力為客人爭取最

大的利益。

五、OpenEscrow

與 Escrow，title 長久的合作關係是保障

客人權益的關鍵。OpenEscrow之後，買方的

權益和責任包括：

1.在 Offer 被賣方接受日開始 7 天之內，買

方有權對房屋進行結構檢查，並提出維修

要求；買方同時要通過貸款銀行雇專業評

估師對房屋進行價值評估。

2.在 offer 被賣方接受日開始 7 天之內，

賣方要向買方提供房屋產權報告Title

Report，NHD報告，白蟻檢查報告，房屋

狀況和歷史報告Disclosure Reports。

買方在認真閱讀，沒有疑問的情況下，要

簽署所有的報告；

3.在 offer 被賣方接受日開始 17 天之內，

買方要完成貸款申請。貸款難是現今房地

產交易中最大的障礙。經過長期合作我們


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Kevin自中國北京，移居美國十多年。

多年的房地產交易專業經驗，

CalLandRealty迦南地產公司的負責人。

近年來幫助大批中國客戶在美成功購屋置產

並協助辦理投資移民。

良好的合作關係，強大的團隊合作，

是助您成功的保障。

作為Continental投資公司的下屬機構，

迦南地產堅信地產業是協助人們尋求快樂、

實現美國夢的行業。

專業、誠實的房地產經紀人的責任

就是要盡力保障客人的權益，

盡力幫助客人規避風險，

因此專業知識，職業操守，

誠實的品格缺一不可。


和一些貸款銀行建立了良好的關係，可

以為買方提供順利的貸款服務。無論是一

般小額貸款，還是大額貸款，政府擔保貸

款，合作銀行都可以協助辦理，或者即使

買方是外國人，我們的合作銀行也有特殊

的貸款方案提供服務。

六、房屋檢查

為了保障客人的權益，我們公司要求每一筆

交易必須要做房屋檢查。要使客人清楚瞭解所

購買房屋的實際情況。買方可以根據檢查報告

向賣方提出修理要求，或者相應的維修補償。

七、購買保險

貸款購屋者必須在完成交易之前購買房屋火

災保險。如果購屋者擁有汽車保險，可考慮將

房屋和汽車一起投保，保險公司可以提供一定

的折扣。

八、FinalWalkThrough

對房屋進行最後的檢查是購屋者的權利，目

的是確認房屋狀況是不是和先前的一致。

九、更換水、電、煤氣等服務

幫助新業主把水電煤氣等服務轉換的新的業

主名下是我們公司的附加服務。有些新業主因

為各樣的原因沒有辦法及時轉換服務，造成不

必要的麻煩。我們公司提供這項額外的服務就

是為新業主解決後顧之憂，幫助您順利開始新

的生活。

實際上每一個不同的購房者，尤其是美國以外

的購房者，都會面對不同的細節問題。


享有第二矽谷美名的南加州橙縣爾灣

市，曾連續五年蟬聯全美最安全

的城市，被評為全美最適合居住的城市。與大

部分城市自然發展史不同，爾灣市是一座經全

面規劃設計才開發建設的城市，更為獨特的

是，這裡先有UCI加州大學爾灣分校，後有

Irvine爾灣市，可謂名副其實的人傑地靈。

爾灣來源於南加州一個名門望族的姓氏。早

在 1864 至 1878 年間，有位叫傑姆士·爾灣的

人陸續收購了從太平洋沿岸橫跨聖塔安娜河跨

度 23 英里的土地，他的兒子小傑姆士於 1893

年繼承了這大片牧場土地，並於 1894 年成立

了爾灣公司。

1959 年，爾灣公司應加州大學之邀，以 1美

元的象徵性價格，賣給加州大學 1000 英畝地，

當時的州政府也額外捐贈了 500 英畝土地作為

校區，加州大學聘請的建築師皮瑞拉William

Pereira和爾灣公司達成共識，認為有必要環

繞大學建立一座 5 萬人口的城市，隨後，新城

規劃逐漸成形，工業區、商業區、住宅區和休

閒區都被合理佈局，勾畫到了藍圖上。1970

年，“西爾灣工業區”對外開放招商，大學、

公園、住宅也開始建築設。皮瑞拉按照他心目

中夢想城市規劃設計，建起了一座被稱為第五

代城市的新型城市，並成為世界各地追求時尚

的建築師爭相效仿的對象。

爾灣市正式成立於 1971 年 12 月 28 日，擁

有 180.5 平方公里。早期曾經是標準的保守白

人區域，幾乎沒有亞裔居民，也不見華人超

市、商店和餐館。隨著環境的迅速改善，爾灣

的人口由最初的 10 萬人增長至 2010 年的 22

萬，其中亞裔，尤其是華裔人口迅速躥升，已

經成為僅次於白人的當地第二大族裔。

爾灣的 22 萬人口中，白人佔 49.7%，包括

華人的亞裔為 36.2%，西班牙語裔 9%，黑人和

其他種族總共約佔 5%。華裔的迅速增加得益

於對教育的重視，位於爾灣的加州大學爾灣分

校，大約有四成學生是亞裔，該校的縮寫 UCI

University of California, Irvine常被戲

稱為華裔移民大學University of Chinese

Immigrants。

背山面海的爾灣氣候舒適，景色宜人，四季

如春，一月份平均氣溫為華氏 56 度，八月份

平均氣溫是華氏 71 度攝氏 13.3 至 21.6 度

。Irvine市全美最安全的城市之一，環境規

劃整潔，擁有完善的醫療設施，發達而便捷的

交通網，市內還規劃有自行車道，購物中心、

超級市場、各國風味美食餐館等等遍布各個社


美麗的現代宜居城市爾灣Irvine

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傑出房地產專家

專精大洛杉磯地區、爾灣、

新港、橙縣及各大城市

現任Presidential,Inc.統領地產

爾灣公司房地產經紀從事房地產十年

多次榮獲公司傑出經紀人獎項，

出生山東，待人誠懇熱情，

無論投資還是自住，

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大洛杉磯地區爾灣歡迎您！


區。爾灣市離著名的迪斯尼樂園也很近，開車

只要十幾分鐘。這裡的居民家庭收入較高，沒

有所謂的貧民區。由於有近十年來有越來越多

的華人在此居住，城中已經出現了一個頗具規

模的小中國城，為華人居民提供一應俱全的生

活和文化服務。

加州大學爾灣分校雖然是加州大學各分校中

歷史最短的一所，但排名卻緊追伯克萊、洛杉

磯和戴維斯等大學之後，一直是全美排名前十

名的公立學校。爾灣學區在加州也名列前茅，

這裡的公立小學、初中和高中都很好，90% 的

學校API Academic Performance Index，學

術表現指數達到或超過 900 分的優異表現，滿

分為 1000 分。

金融危機給美國經濟帶來的景氣蕭條並不影

響爾灣的支柱產業，反而更加凸顯了這個現代

化城市的生機與活，比如生物醫藥丶電子、服

裝公司都表現良好，一些外銷導向公司的生意

也維持強勁。

美國房地產持續低迷，華人成為購置房地產

的主力，華人被稱為南加州房市的“救星”

銀行屋短賣屋比比皆是，許多華人客戶以現

金購屋在談判中佔優勢，紛紛拿到比市場價低

許多的好價錢。

爾灣地區更是許多華人看好的城市，美麗的

城市規劃、安全城市的美名及遠近聞名的好學

區，吸引了許多華人慕名而來，在這個投資自

住皆相宜的都市投資置屋，這裡的房型有一層

的平房，兩層的樓房，獨立屋，連體屋及高層

住宅，價格從二十幾萬美元起的二房康鬥至千

萬豪宅任你選擇。

由於國內的購房限量制度，許多華人看好美

國市場，紛紛投資美國房地產，目前我已幫助

許多來自中國的客戶在美國成功投資購屋，請

您也千萬不要錯過這千載難逢的好時機，如果

您也打算來美國投資購屋，請聯繫我，我會以

專業的知識，豐富的經驗，讓您以最小的成

本，獲得最大的回報。

以人為本的城市環境、優異的人力資源，

吸引了高科技行業落戶爾灣，

不少著名跨國公司看上了這裡的商業環境，

也紛紛將總部遷至爾灣。

爾灣的高科技產業涵蓋了生物醫學、

制藥、無線通訊、電腦、軟件等多個領域。

越來越多的創業家、投資家、各類精英人才

繼續移居這個人傑地靈的城市，

特別重視教育環境的華人家長

也紛紛在此置業，

給孩子提供一個在美國成長、

創業和發展的最佳起點！


這次經濟危機給中國人到美國置業提

供了很好的時機，對於洛杉磯而

言，這個美國第二大城市周邊的許多城市住宅

都已經具備長期投資的價值。這些華人聚集或

者熟悉的城市居住質量較好，配備有優質的學

校、高檔的商業服務和完善的基礎設施。只要

選擇得當，控制好成本，在這些區域購買住宅

具有長期升值的機會。

在美國的行政劃分上，是州管縣，縣管市。

洛杉磯郡的總人口一千三百多萬，其中亞裔約

有一百四十萬人。洛杉磯市則是國際金融中

心，進出口貿易的主要港口，航天和電子工業

的重地，好萊塢電影製片業及世界著名的高等

學府如南加大USC，加州洛杉磯大學 UCLA，加

州理工大學都在此地。

洛杉磯屬於地中海型氣候，氣候溫和，終年

乾燥少雨，全年陽光明媚。這裡有幾個全加州

排名很好的學區，中、西美食的餐館林立，洛

杉磯機場有直飛北京、上海、廣州的航班，洛

杉磯也擁有全美對中國最便捷的港口，高速公

路與城市街道縱橫交錯、密如蛛網、四通八

達。洛杉磯是美國最大的都市群，大量的移民

使洛杉磯成為一個多民族、多種文化色彩的國

際性城市，擁有眾多移民社區，各色人種聚居

的地區形成了各自的城。

洛杉磯華人主要聚居在洛杉磯東郊的聖蓋

博谷地區San Gabriel Valley，其中以蒙

特利公園市Monterey Park，阿罕布拉市

Alhambra，南帕薩迪納South Pasadena，聖

蓋博市San Gabriel，柔似蜜市Rosemead，

天普市Temple City，亞凱迪亞市Arcadia)

和聖馬利諾市San Marino 為主，往東方向

還涵蓋哈仙達崗Hacienda Heights，羅蘭崗

Rowland Heights，鑽石吧市Diamond Bar，

核桃市Walnut，直至波莫納市Pomona。近百

萬華人居住於此，安居樂業，生兒育女，有人

稱之為中國谷。

為甚麼聖蓋博谷的華人移民大增？其原因可

追溯到 1965 年美國移民法的改革，當時取消

了按種族和國籍實施的移民限制。這個政策讓

包括華人在內的外國移民大增，當時主要來自

台灣和香港的華裔移民。然而，在紐約、洛杉

磯和舊金山等早期形成的中國城裡，面積有

限，房價迅增，第二代、第三代華人也已不喜

歡住在那裡，開始往外遷。

1979 年，中國開始的改革開放政策，使中國

來美的人數迅增。留學潮，經商潮，創業潮，

小留學生潮，潮潮相連，波波相推，湧向美國。

1989 年以前，到美國的中國留學生加上其家

屬，已經有 8 萬人左右，而且大部分人都留下

來了。1989 年以後，大量的中國留學生開始湧

進美國，而且很多也都把親戚都帶過來了。

從上世紀 90 年代起，華人社區從蒙特利公

園市、聖蓋博市、亞凱迪亞市繼續向聖蓋博谷

東部地區移動，在哈崗、羅蘭崗、鑽石吧、核

桃市一帶形成了新的華人聚集中心。隨著新華

人社區的迅速興起，中餐業也開始發展起來。

聖蓋博谷成為南加州中餐館最密集的地區，多

達 2000 家。不僅如此，更顯著的一個變化是，

正宗地道的中餐取代了美式中餐，成為美國中

餐業的主流。

目前華人最喜歡居住的聖蓋博谷區，待售屋

數量仍然保持平穩，基本上洛縣的房價已跌至

谷底，現在應該是絕佳時機進場。在洛縣 88

個城市中，少數城市房產價值甚至止跌反漲。

華人聚居的亞凱迪亞市因豪宅多且廣建新屋，

房產總值上揚 4.4%，名列增值幅度最高城市。

華人聚居城市天普市、聖瑪利諾、核桃市，房

價升值也超過 2%。

在聖蓋博谷地區內，均有不少優良學區，擁

有為數眾多的亞裔學生就讀。譬如聖瑪利諾、

亞凱迪亞、南帕薩迪納、天普、核桃等學區，

亞裔和華裔學生比例均已接近或超過半數。以

下是幾個南加聖蓋博谷較受華人偏愛的城市與

所屬學區：

亞凱迪亞Arcadia：這是最受華人喜愛的好

學區之一，在學術表現指數API排名中名列

前茅，位於洛杉磯東北部，很多華人聚居且生

活機能方便。

南帕薩迪納South Pasadena：位於洛杉磯


洛杉磯華人安居樂業的第二故鄉聖蓋博谷SanGabrielValley

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目前華人最喜歡居住的聖蓋博谷區，

待售屋數量仍然保持平穩，洛縣的房價

已跌至谷底，現在是絕佳時機進場。

對於來自中國的新移民來說，

總是秉著望子成龍、

望女成鳳的期待，

為了下一代的教育，首要落腳選擇

通常是找一個學區好、治安良好的城市。


中北部的好學區，該市有樹木之城的美譽，這

裡除了有種類豐富的樹木，還是歷史文明古

城，在 2009 年被非營利的洛杉磯文物保護組

織TheLosAngelesConservancy列為 A級

城市，在洛縣 88 個城市中僅六個城市得 A。

核桃市Walnut：小而美的城市，面積約 23

平方公里，59%居民為亞裔，華裔佔絕大多數。

著名的學區使房價略高周邊城市。

最後需要強調的是，在美國買房的程序並不

複雜，買方經紀人的傭金是由房地產出售方支

付的，因此無需擔心費用問題。此外，相較於

中國大城市的房價不斷的升高，美國買房的門

坎顯得平價許多。

以五十萬美金為例，即可在核桃市買下三房

兩浴兩廳，淨面積約莫一百六十平方米且佔地

約八百平方米的洋房。只要能夠謹慎評估，果

決出手，絕對可以一如所願，買到物美價廉且

具升值潛力的物業。

學區好及生活機能健全，

絕對是買屋置產的主要因素。


風景宜人的核桃市（Walnut）建市於

1959 年 1 月 19 日，位於美國加利

福尼亞州洛杉磯縣東部交通要道，地理位置極

佳，毗鄰洛杉磯地區 60 號、10 號和 57 號三大

主要高速公路。核桃市居民超過 3 萬人，聚居

了大量來自台灣、香港、菲律賓和中國大陸的

移民。由於優異的教育體系，這個最初以白人

為主的郊區小城，快速成為華裔新移民聚居的

城市。

核桃市雖然面積不大，但風景優美、學區優

秀、人口素質高、市政管理有特色。在核桃市，

人們既能看到鄉村自然風光的美麗，又能感受

到城市服務的便利。

2009 年被《錢》雜誌選為美國百大最適合居

住城市的第七十名，加州只有 3 個城市入選該

名單。在教育項目上，核桃市被評為Ａ +。

佔地約九平方英哩的核桃市主要為住宅區，

根據 2010 年美國人口普查結果，核桃市目前

有居民 30,004 人，其中，亞裔居民為 16,728

人，佔總人數的 55.75%。四成以上擁有學士以

上學位；平均每戶年收入超過十萬美元，是洛

杉磯著名的良好學區之一。

在核桃市居住，不但可以享受大成市的方

便，還可以欣賞小城市的可愛。小城裡住了來

自世界各國的人。所以，我們每次可以看到各

國精彩的表演，吃的到各國的美食。2010 年

5 月開始，核桃市於每週六上午 8 點到下午 2

點，在聖安東尼商學院西側的停車場舉辦農夫

市場，為市民提供新鮮、健康且價格公道的有

機水果、蔬菜和其他食品。參與農夫市場的商

家，都持有有機食品生產執照。

人口結構劇烈變遷，讓黃面孔過半的核桃高

中師生與行政教育人員之間，不時需要在東西

文化價值觀相互適應。但家長、學校、社區對

於全人教育卻深具共識，積極讓高中學生透過

社團、課外活動、義工活動、暑期實習的鍛煉，

變成德智體群均衡發展的現代人。

美國公立學校的全人教育核心是品格教育加

上自我探索，幫助學生認清並面對自己的優

點、缺點和成熟度，並在這個基礎上接受天生

我材必有用，個人頭上一片天的道理，找到最

適合自己的一條人生路。每個人都該認清自己

和別人有不同的利基，核桃高中的學業顧問老

師麥笛爾KenMcDill就覺得高中生應該是瘋


美國西海岸的華人置業寶地核桃市Walnut

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美國洛杉磯華文報刊：冠軍專欄

888 投資俱樂部：專題主講人

洛城生活電台．富爸爸富媽媽開講：主持人

洛城 1300 電台．投資理財：特約嘉賓

鳳凰電視台投資理財 Callin 節目：特約嘉賓

唐冠軍投資理財教室講師

專長：經濟分析、房地產走勢分析、房地產投

資理財訊息傳遞。現居：美國加州洛杉磯。現

職：加州房地產經紀人，專精房地產投資、土

地開發。成就：在美國各地已幫助了數萬個華

人，讓他們美夢醒成真。

著作：

報載“冠軍專欄”，

七年來閱讀人數已逾 500 萬人次以上。

《富爸爸富媽媽說——語錄集》

《地產大亨的富腦袋》

《投資理財——親子教育，雙語交流》


運動、交朋友的年齡，學校和家長都該幫助他

們“好好享受青春年華！”

除了校方及老師努力在校園內開闢帶領各類

社團活動，社區和家長也是核桃高中學生在課

堂外實踐生命教育、累積工作經驗及探索個人

職業性向的重要推手。

核桃市政府一直致力於保證財政的平衡和穩

固，並通過盡量降低居民、商家的房地稅、銷

售稅，維護市民的經濟利益。同時，為了幫助

在經濟危機中不幸失業的市民早日重返工作崗

位，政府不時組織當地及臨近區域的公司、企

業前來核桃市，舉辦職業招聘會、企業見面會

等，為市民提供更多的工作機遇。

核桃市現任市議員蘇王秀蘭曾是一位為核桃

市居民盡心盡責的好市長。在任期間，蘇王秀

蘭帶領市政府上下，積極拓寬核桃市道路、解

決交通擁擠問題，為居民撤銷 5 座 5 層樓高的

微波發射台，平衡預算使得城市尚存百分百儲

備金，為核桃市增加警車並聘用更多可講中文

的華裔警察，保證犯罪率下降 90%，並開放為

市民辦理美國護照，為維護核桃市市民的生活

質量做出了孜孜不倦的努力。

蘇王秀蘭一直反對工業市美式足球場的開發

案。通過辛苦的談判，雙方達成工業市及開發

商需給付核桃市 900 萬元並提供 1600 萬元整

修山谷大道以及每年給本市 50 萬分紅並連續

30 年等這樣的商談結果。她向市民保證，核桃

市政府將嚴格監督建設過程，以確保開發商在

治安、環保、噪音及交通設施等方面對本市的

承諾，確實依約做到。

蘇王秀蘭表示，在未來，她還將促使核桃市

政府積極加強老人、青少年及其他文化等活

動，力保核桃市鄉村風味的特色，保障優良居

住環境，反對高密度開發案。

核桃市每年夏季舉辦音樂會，由主流社區包

辦，注重邀請大量亞裔社區表演團體參加演

出，為該市傳統的夏季音樂會帶進亞裔文化色

彩。2011 年 4 月，第三十一屆華人運動大會及

第二十一屆海華體育季運動大會的開幕典禮定

在核桃市聖安東尼大學田徑場舉行。在盛大的

迎接聖火儀式後，有百位僑界代表表演豐年祭

大會舞，之後緊接著舉行貴賓 200 公尺 4 人接

力賽。

為慶祝農歷新年元宵節，讓海外游子更有過

節的氣氛，核桃市政府和核桃學區華裔家長會

於 2011 年 2 月舉辦了，“四海一家元宵節嘉

年華”園游會。園游會匯集了各式各樣的才藝

表演外，包括寵物“妝扮”與“才藝””比賽、

兒童才藝比賽、成人包湯圓和吃湯圓比賽等活

動，並且提供了豐富的獎金及獎品，現場還派

發了大量免費的餅乾及飲料。民眾攜家帶眷一

起融入社區，通過這一活動感受和弘揚傳統中

華文化。

2009年4月，核桃市舉行了“地球日”活動，

市長蘇王秀蘭帶領 Suzanne 初中環保俱樂部成

員清理公園的垃圾、拔除雜草、回收資源，並

種植幼樹，度過有益身心又愛護地球的週末。

該俱樂部回收資源所累積的基金，作為學生赴

海灘淨灘的活動經費，或進行相關戶外環保活

動。

在核桃市居住，不但可以享受大成市的方便，

還可以欣賞小城市的可愛。小城裡住了來自世

界各國的人。所以，我們每次可以看到各國精

彩的表演，吃的到各國的美食。


北京在 2 月 16 日公佈號稱史上最嚴的

房地產宏觀調控措施後，北京屋

成交數減少逾四成，成交均價也大跌近四分之

一。同時指出根據中國房產信息集團調查，上

海 2 月以來六週期間，商品住宅成交量創調控

歷史以來新低。中國人民銀行 3 月 16 日公佈

民調指出，中央連三波調控打房但仍有 75% 民

眾認為房價過高。意味著中央仍有可能繼續打

房。中國房地產泡沫何時破滅不得而知，但房

價過高已是事實。

中國政府打房的動作，已使一些腦筋轉得快

的房地產投資者開始在美國投資不動產。以往

中國在美國投資者以買來自住者居多，小則數

十萬，大則數百萬甚至千萬。近年投資商場，

場房，公寓者，尤其是買銀行屋翻修再賣的短

期投資者開始明顯增加。

我在美國洛杉磯 2010 年曾發表：房地產投

資 - 進場時機，以年度及季度的數據來分析房

價下滑比例及銀行回收的增減，顯示 2011 年

是進場的好時機。這句話也是引用了聯儲會理

事成員之一以及其他的經濟學者專家的話。在

2011 年 1 月的同樣月刊我又發表了個人的淺

見，為何今年是最好的進場時機。

我的淺見是有根據下列事項來做的分析。美

國的經濟危機主要是房地產的泡沫化，房地產

泡沫的破滅是在 2007 年三、四月。在 2007 年

3月 1日這天美國只做次貸Sub-Prime最大的

銀行NewCenturyMortgage通告停止百分之

百貸款，Countrywide Mortgage的量更大但

是次貸及主貸都做。

而在同年 4 月宣告破產，房市宣告破滅。之

後雖還有 95% 貸款，但已產生連鎖骨牌效應，

不少次貸銀行也緊接著宣告破產。

而百分百貸款可以維持五年只付 1%的利率，

每年只微幅增加付款額，之後可調高利率，而

這個利率是大部分消費者付擔不起的。這五年

算來在 2012 年 3 月 1 日到期。因此我的看法

是今年及明年是房價最低的時侯。

可能有的人還在觀望，但是現在就有好的交

易出來了，何必再等？舉例來說：

因為美國經濟不景氣，去年底有位賣主急需

用錢，賤價出售一處六單位公寓，條件是現金

成交，公證期要短。我的一位國內來的客人來

到美國時，已有五位現金買主出價都逾開價。

但因賣方要求苛刻，前五位經紀人都談不攏。

我以耐心及經驗才與對方談成交易，於今年一

月成交Close。該公寓年收入七萬二，以七十

多萬成交，並且每個房客付自己的水費，通常

水表只有一個，水費由房東付，電及瓦斯，是

一個投資報酬率非常高的交易。這位買主客人

又介紹了他的朋友，我也替他找了一八單位公

寓，目前正在公證期中。他們都認為房價比國

內要便宜很多。

還有不少是以三十萬初頭的價位買下屋況差

的銀行屋，花二到四萬裝修後，在四十多萬賣

出。每棟都有很可觀的利潤。對投資者而言，

現在有錢賺何必等到以後才來賺。而且現在比

較好談價，景氣轉好時可能要加價。不論是投

資還是自住都是很好的價錢。

本人在房地產及貸款有 23 年豊富經驗。精

通住宅，個類商業，土地開發及貸款。2010 年

與加州眾議員趙美心，受邀在美國西聖蓋博谷

地產協會演講：房地產貸款趨勢。


中國打房美國買房中國政府打房的動作，讓一些腦筋轉得快的投資者開始在美國投資不動產。

Charles範查理

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資深千萬地產及貸款經紀

精英地產三分行七百多位經紀

貸款部經理

榮獲多年地產貸款白金獎

榮獲鳳凰衛視財經時間 2次專訪

前自由時報地產信箱主筆

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19,892平方英呎土地45,735平方英呎鐵閘社區

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高檔建材花崗石抬面需整修適現金買主

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美國《中華商報》與採美居豪華房地

產網CAIMEIJU 正式達成合作協

議。中華商報及其媒體商務合作夥伴中華地產

週刊、國際地產雜誌等一起，將通過廣告、報

導、社論、訪談以及發佈與會相關企業及個人

概況，在美國、中國及世界其他地區的華人社

區推廣採美居。

採美居是房地產專業人士的精英人脈網，

他們來自許多不同的豪華房地產公司，全力為

來自世界各地買家提供最富吸引力的地產交

易，幫助各國投資者和購房者瞭解北美各個城

市、住宅區和社區之間的差別，瞭解如何利用

法拍屋和“賠本出售屋”獲利，並提供給購房

者創收型地產的最新信息。

採美居為世界引見北美最精英的房地產專

業人士、物業和房地產，是海外買主進入北美

房地產市場的一把金鑰匙。近幾年北美豪宅市

場受經濟蕭條影響，低迷不振，許多房地產售

價比兩年前下跌數百萬美元。豪華房地產賣主

大幅調降售價，低價購入的良機已經來臨。

次貸危機洗禮下的美國房地產，吸引國內

眾多投資者的眼光。採美居提醒國內投資者：

這是機遇也是挑戰，切忌盲目追風，理性投資

者首先得認真考慮您在美國購房的目的：您是

為了升值；還是用於家庭居住；出租；亦或是

為了即將出國留學的子女投資，以房養學？當

您在美國置業的時候，要考慮每個地區會因購

房地段和房產類型不同而產生巨大的回報差

異。關鍵是要考慮到房產綜合性價比是否完全

符合您的購房目的。

從長期投資的角度來看，目前是進入美國住

宅市場的難得時機。其中，談到的主要因素是

美國房價探底企穩，利率保持在低位，而美元

趨於貶值，具備財力的國內投資者可以把美國

房地產看作長期強勁獲利的工具。

對於加州而言，這個居住國內最多華人的地

方的許多住宅都具備長期投資的價值。這些華

人聚集或者熟悉的衛星城居住質量較好，配備

有優質的學校、高擋的商業服務區和完善的基

礎設施。專家們認為，只要選擇得當，控制好

購買成本，在這些區域購買住宅具有長期升值

的機會。

雖然美國房地產市場整體仍低迷，但高檔房

地產市場似乎要好一些。數據顯示，2 月美國

價格 100 萬美元以上的房屋銷量比去年同期增

加了近 4%，而價格在 10 萬美元至 25 萬美元之

間的房屋銷售量下降了近 8%。

2010 年第二季度，曼哈頓高端房 (300 萬美

元以上的房屋 ) 的售價較去年上升了 12%。有

房地產公司發布的報告，昂貴寓所的需求已上

揚，存貨吃緊。由於富豪買家出手，在合適的

價位上購買最佳房產，從而令超高端段位呈現

穩定態勢。

成交額高達 1000 多萬美元的高端房，由於

門檻太高，有時待售房屋二三年之內無人問津

也在意料之中。全球買得起這種豪宅的不過區

區幾千人，近來美國一些高端房成交速度相對

較快，除開價不是太高，也說明高端房的市場

需求正在上升。


采美居架設全球買主進入北美豪宅市場的橋樑

中華商報將與採用紙質刊物與網絡信息相結合

的形式，為採美居創造一個強大的世界級多語

言銷售平台。同時，由中華商報出版發行的

《國際地產》雜誌，將會對採美居豪華房地產

的專業人士、物業和房地產項目作出詳實全面

的報導，成為採美居通往世界地產市場的一座

重要橋樑。

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請登錄採美居官方網站：www.caimeiju.com，

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