Ekonomski aspekti i modeli razvoja građevinskog zemljišta na

lokalnom nivoulokalnom nivou

mr Ljiljana Brdarević dipl.ecc.Beograd, 8. februar 2011.

Ko može da učestvuje u finansiranju lokalnihkapitalnih investicionih projekata ?

• Nosilac (sponzor) projekta: grad/opština ili JKP, koji vršiprojektovanje i izgradnju projekta

• Banke: kreditiranjem ili investiranjemkapitala

• Lizing kompanije: finansijski ili operativni lizing• Lizing kompanije: finansijski ili operativni lizing

• Institucionalni investitori : investiranjem kapitala

• Pravna lica: investiranjem kapitala

• Fizička lica: investiranjem štednje u obveznice

• Država: kapitalni tansferi (NIP), ugovaranje donacija (EU fondovi) ili garantovanjem kredita kod IFI

Izbor načina finansiranja projekata

Zavisi od:

• Cene izvora finansiranja projekta (kamatna stopa na kredite, profit na privatni kapital, diskotna stopa za budžetska sredstva)

• Finansijske rentabilnosti (isplativosti) projekta

• Rizika ostvarivanja očekivanih rezultata projekta i/ili kreditne sposobnosti nosioca projekta

Vrši se na osnovu:

• Analize finansijske isplativosti i ekonomske opravdanosti sprovođenja projekta → Cost-benefit analize projekta

“Cost-benefit” analiza projekta

Neophodna prilikom:

• izrade prethodne studije opravdanosti i studije opravdanosti projekta, prema “Zakona o planiranju i izgradnji RS”

• konkurisanja za inostrane donacije kod EU

• konkurisanja za kredite međunarodnih finansijskih institucija • konkurisanja za kredite međunarodnih finansijskih institucija (World bank – IFC, EIB, EBRD,..)

• uspostavljanja javno-privatnog partnerstva

Poželjna prilikom:

• zaduživanja kod domaćih komercijalnih banaka, za projekte sa niskom stopom finansijske rentabilnosti

“Cost-benefit” analiza projekta

Sadržaj:

» Opis projekta, problemi koje će rešiti i ciljevi koje treba da ostvari

» Društveno-ekonomski kontekst sprovođenja projekta

» Institucionalna analizanosioca projekta

» Analiza kreditne sposobnosti nosioca projekta » Analiza kreditne sposobnosti nosioca projekta

» Analiza tražnje i priuštivosti usluga/rezultata projekta

» Tehničko-strukturalna analiza projekta, obračun investicionih

troškova

» Finansijska analiza, ocena isplativost iz ugla nosioca projekta

» Ekonomska analiza, ocena društvene opravdanosti projekta

» Analiza osetljivosti i rizika, procena faktora rizika projekta

“Cost-benefit” analiza projekta

Način odlučivanje o finansiranju projekta

• Ako projekat ima visoku stopu finansijske rentabilnosti, odluka o finansiranju projekta se može doneti na osnovu finansijske analize projektafinansijske analize projekta

• Ako projekat ima nisku/negativnu stopu finansijske rentabilnosti, odluka o finansiranju projekta se donosi, tek na osnovu ekonomske analize projekta

Finansijska analiza projekta

Svrha:• analiza finansijske isplativosti projekta iz ugla nosioca

projekta i investitora

Sprovođenje:

• formiranje tabela novčanog toka prihoda i rashoda projekta

• ocena finansijske održivosti/likvidnosti projekta

• obračun pokazatelja finansijske rentabilnosti projekta

Finansijska analiza projekta

Sprovođenje:1. Definisanje vremenskog okvira analize

2. Definisanje rashoda projekta

3. Definisanje prihoda projekta

4. Definisanje preostale vrednosti imovine 4. Definisanje preostale vrednosti imovine

5. Usklađivanje cena sa inflacijom

6. Definisanje izvora finansiranja projekta

7. Ocena finansijske održivosti projekta

8. Definisanje diskontne stope

9. Obračun finansijske rentabilnosti projekta(rashoda projekta i izvora finansiranja)

Finansijska analiza projekta

Definisanje rashoda projekta

• investicioni rashodi, izdaci za nabavku imovine

• početni rashodi projekta, izdaci u toku istraživanja, ocene i sprovođenja projekta

• početni izdaci za obrtna sredstva• početni izdaci za obrtna sredstva

• operativni rashodi poslovanja, bez amortizacije i rezervisanja

• troškovi zatvaranja projekata na kraju veka korišćenja

Trošak amortizacije:NE ULAZI u izveštaj o novčanom toku projektaISKAZUJE SE u bilansu uspeha nosioca projekta

Finansijska analiza projekta

Definisanje prihoda projekta

• Prihod od prodaje proizvoda (usluga)

• Prihod od naknada za korišćenje infrastrukture

• Ostali lokalni prihodi u toku korišćenja projekta• Ostali lokalni prihodi u toku korišćenja projekta

• Prihod od rezidualne vrednosti imovine

U obračun NE ULAZE:

• troškovi PDV-a

• indirektni porezi, ukoliko ih plaća investitor

• kapitalni transferi i subvencije

Finansijska analiza projekta

Definisanje izvora finansiranja

• Domaća javna sredstva: garada/opštine, Pokrajine ili Republike

• Inostrane donacije (npr. EU fondovi)

• Sredstva privatnog partnera (JPP)

• Pozajmljena sredstva na finansijskom tržištu od banaka i • Pozajmljena sredstva na finansijskom tržištu od banaka i investitora (obveznice)

Cilj je:• planiranje dinamike otplate pozajmljenih sredstava• obračun prosečne cene sredstava za finansiranje projekta • obračun stopa prinosa (rentabilnosti) uloženih sredstava

Finansijska analiza projekta

Definisanje diskontne stope

Diskontna stopa je minimalna stopa rentabilnosti projekta

Utvrđuje se na osnovu:

• prosečne cene izvora finansiranja projekta

• primenjenih cena za obračun prihoda i rashoda projekta– realna diskontna stopa za realne cene

– nominalna diskontna stopa za nominalne cene

Finansijska analiza projekta

INVESTICIONI RASHODIFINANSIJSKA

RENTABILNOST PROJEKTA

Podaci o projektu Obračun isplativosti projekta

OPERATIVNI PRIHODII RASHODI

IZVORI FINANSIRANJA

FINANSIJSKA ODRŽIVOST PROJEKTA

FINANSIJSKA RENTABILNOST KAPITALA

Pokazatelji rentabilnosti projekta

•• RokRok povrapovraććajaaja investicinoginvesticinog ulaganjaulaganja -- jeje vreme, koje je potrebno vreme, koje je potrebno da se iz budućih prihoda projektada se iz budućih prihoda projekta naplate ukupna investiciona naplate ukupna investiciona ulaganjaulaganja

•• NNeto sadašnja vrednost projektaeto sadašnja vrednost projekta((NPVNPV)) -- novostvorennovostvorena a vrednostvrednost,,koja preostaje nakon pokrića ukupnih troškova projekta iz prihoda koja preostaje nakon pokrića ukupnih troškova projekta iz prihoda koja preostaje nakon pokrića ukupnih troškova projekta iz prihoda koja preostaje nakon pokrića ukupnih troškova projekta iz prihoda

NPV= SNPV= Sadašadaš..vrednvredn..prihoda prihoda –– SaSadašdaš..vrednvredn..investicionih i operativnih troškovainvesticionih i operativnih troškova

•• Interna stopa rentabilnosti Interna stopa rentabilnosti projektaprojekta ((IRRIRR ) ) -- diskontna stopadiskontna stopa, , koja izjednačava sadašnju vrednost prihoda sa sadašnjom koja izjednačava sadašnju vrednost prihoda sa sadašnjom vrednošću ukupnih troškova projektavrednošću ukupnih troškova projekta

Rezultat finansijske analize projekta

Pokazatelji finansijske rentabilnosti projekta

• Finansijska neto sadašnja vrednost FNPV

• Finansijska stopa rentabilnosti FRR

Obračunavaju se:

– za rashode projekta FNPV(C), FRR(C)

– za izvore finansiranja projekta FNPV(K), FRR(K)

Finansijska analiza projekta

Ocena projekta

Ako je FNPV > 0, može se razmotriti privlačenja privatnogkapitala za finansiranje projekta

Ako je FNPV < 0, neophodno je ispitati ekonomsku rentabilnost, pre donošenja konačne odluke o projektu

Preporuka:Poželjno je donositi odluku na osnovu FNPV, uz oprezno korišćenje FRR

Ekonomska analiza projekta

Cilj analize

• Ispitivanje opravdanosti sprovođenja projekta, iz ugla koristi celog društva (opština/grad, regiona, zemlje, itd.)

• Utvrđivanje potrebe za većim ulaganjem javnih sredstava u cilju povećanja isplativosti finansiranja projekta iz prvatnih sredstava

Ekonomska analiza projekta

Sprovođenje:

1. Predviđanje društveno-ekonomskih efekata projekta

2. Merenje društveno-ekonomskih efekata

3. Iskazivanje društveno-ekonomskih efekata u ekonomskim (društveno opravdanim) cenama

4. Obračun pokazatelja ekonomske rentabilnosti projekta

Ekonomska analiza projekta

Pokazatelji ekonomske rentabilnosti

• Ekonomska neto-sadašnja vrednost ENPV

• Ekonomska stopa rentabilnosti ERR

• Koeficijent koristi i troškova BCR• Koeficijent koristi i troškova BCR

Obračun:diskontovanjem novčanog toka društveno-

ekonomskih koristi i troškova projekta

Odlučivanje o načinu finansiranja projekta

• Ako je finansijska rentabilnosti visokai/ ili veća od ekonomske rentabilnosti, projekat je pogodan za finansiranje iz privatnog kapitala finansiranje iz privatnog kapitala

• Ako je finansijska rentabilnost ≤ ekonomske rentabilnosti za finansiranje projekta neophodno je uključivanje javnih sredstava

Projektno finansiranje visoko rentabilnih projekata

•• Predstavlja dugoročno finansiranje projekata na osnovu Predstavlja dugoročno finansiranje projekata na osnovu ocene projektovanih novčanih tokova projekta, umesto ocene projektovanih novčanih tokova projekta, umesto ocene kreditne sposobnosti sponzora projekta (na osnovu ocene kreditne sposobnosti sponzora projekta (na osnovu bilansa stanja i uspeha)bilansa stanja i uspeha)

• Glavni kriterijum za projektno finansiranje je rentabilnost projekta, merena FNPV i FRR

Projektno finansiranje visoko rentabilnih projekata

� Zasniva se na proceni rentabilnosti samog projekta, a ne na oceni kreditne sposobnosti sponzora projekta i vrednosti njegove imovine

� Formira se novo pravno lice, projektno preduzeće (SPV – Special Purpose Vehicle) čija je osnovna delatnost upravljanje projektom

� Gradnja se vršiuz minimalna ulaganja - 20-30% od ukupne vrednosti � Gradnja se vršiuz minimalna ulaganja - 20-30% od ukupne vrednosti projekta. Sponzor može da mobiliše svoja obrtna sredstva za dalji razvoj postojeće poslovne aktivnosti.

� Rok dospeća kredita, perioda počeka i način otplate duga se prilagođavaju samom projektu: rokovima završetka projekta i projektovanim novčanim tokovima

� Banke uglavnom ne traži dodatna sredstva obezbeđenja, osim onih koje se odnose na sam projekat (npr. prihodi od projekta)

Hvala na pažnji !

mr Ljiljana Brdarević dipl.ecc.

Phone +381-11-2270-778Cell +381 (0)60 3319 147

E-mail: ljiljana.brdarevic@gmail.com