Side 1 av 13

MAL FOR OPPSTARTSMØTE REGULERING

REFERAT Planens navn: Stadion nord

Side 2 av 13

Referatets innhold 1 Generelle opplysninger .......................................................................................... 3

2 Hensikten med planarbeidet ................................................................................. 4

3 Tema som plankonsulent ønsker å drøfte ............................................................. 4

4 -Overordnede føringer ........................................................................................... 4

4.1 Planstatus .......................................................................................................... 4

Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner ............................ 5

Rapporter og veiledere ...................................................................................................... 5

4.2 Lokale ................................................................................................................. 5

4.3 Sentrale .............................................................................................................. 6

5 Avklaring av konsekvensutredning (KU) ................................................................. 6

6 Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet – foreløpig vurdering ................ 6

7 Planavgrensning ................................................................................................. 11

8 Kart ...................................................................................................................... 11

9 Gjennomføring ..................................................................................................... 12

10 Oppstart av planarbeidet ..................................................................................... 12

11 Komplett planforslag – innhold og materiell ....................................................... 12

12 Framdrift .............................................................................................................. 13

13 Gebyr ................................................................................................................... 13

14 Bekreftelser .......................................................................................................... 13

Side 3 av 13

1 Generelle opplysninger

Arbeidstittel (adresse/stedsnavn):

Plantype:

Områdereguleringsplan

X Detaljreguleringsplan

Mindre reguleringsendring. Gjeldende plan:

Eiendom (gnr./bnr.): gnr/bnr 423/2, 155, 159, 168 og 210/322

Plankonsulent: Stenseth Grimsrud arkitekter AS

Adresse: Strandstredet 1, PB 91, 1751 Halden

Fakturaadresse: Værste Utvikling AS

e-post: jon.rongen@sgarkitekter.no

Tlf: 91311275

Forslagsstiller: Værste utvikling AS

Nasjonal planID: 01061163

Kommunens saksbehandler: Arna Gudbrandsdottir, Ole Bernt Kvisgaard (bisitter)

Tlf: 69305659

e-post: arngud@fredrikstad.kommune.no

Møtested: Rådhuset Møtedato: 06.06.2017

Deltakere: Fra plankonsulent: Markus Linge & Jon Rongen, SG arkitekter Fra kommunen: Arna Gudbrandsdottir, Ole Bernt Kvisgaard & Anna Auganes. Andre: Julie Sandvik, Værste utvikling AS

Referent: Jon Rongen, SG arkitekter 28.06.2017

Dato for godkjent referat: 29.06.2017

Side 4 av 13

2 Hensikten med planarbeidet

Planarbeidet vil innebære en omregulering av deler av «reguleringsplan for Værste» (PlanID 0106468), vedtatt 30.05.2001 og at «Endring for del av område 6, Værste» (PlanID 01061080), vedtatt 19.03.2015, blir erstattet. Sistnevnte plan er påklaget og planmyndigheten ser behov for å oppheve denne planen.

Hensikten med planarbeidet er å utvide det attraktive bolig-, arbeids-, studie- og næringsmiljøet som vokser fram på Værsteområdet i vestlig retning ved å transformere den vestre verkstedshallen og ved å utnytte det ubebygde arealet mellom verkstedshallene. Utløsende for plankravet er forslagsstillers ønske om å legge boliger i flere etasjer over maskinhallenes gesims.

Verkstedshallene gis nytt innhold og arkitekturen tilpasses symmetrien i skipene, noe ikke gjeldende reguleringsplan sørger for. Skipene vil i motsetning til dagens reguleringssituasjon danne ytterrammene for bebyggelsen.

Ved en realisering av planen vil også det offentlige rommet mellom broforbindelsene kompletteres ved at kaifronten oppgraderes og parkmessige anlegg erstatter dagens arealer som benyttes for parkering og tilfeldig lagring.

Planarbeidet vil være knyttet til komplekse problemstillinger knyttet til bygningsvern, framtidig infrastruktur samt forholdet til elveløpet og fjernvirkningen sett fra bysiden.

3 Tema som plankonsulent ønsker å drøfte

• Arkitektonisk løsning mht. tilpassing til ekst. Bygg. H-570_57 - Bevaring kulturmiljø.

• Byggeavstand mot elv/byggelinje mellom industrihallene.

• Planavgrensning.

• Statusen til fylkesscenen i framtidig plan.

4 -Overordnede føringer

4.1 Planstatus

Merknader

X Fylkesplan for Østfold Sentrum

Fylkesdelplan: Kystsoneplan for Østfold

Andre fylkesdelplaner se Østfold fylkeskommune internettsider

Kommuneplanens arealdel

X Kommuneplanens samfunnsdel

Kommunedelplan for kystsonen

X Fredrikstad byområde 2011-2023 - Sentrumsformål - framtidig (1130) - Hensynssone H500_61 (Elva) - Hensynssone H320_1 (Flomfare) - Hensynssone H-570_57 – (Bevaring

kulturmiljø)

Side 5 av 13

X Kommunedelplan for klima og energi - Omtales mht. ATP

- Plan ligger innenfor konsesjons-område for fjernvarme.

X Kommunedelplan for kultur

Kommunedelplan for landbruk

X Sykkelhovedplan for Fredrikstad

X Trafikksikkerhetsplan

X Overvannsrammeplan

X Gjeldende reguleringsplaner/ bebyggelsesplaner

X Tilliggende reguleringsplaner

Andre planer/vedtak

X Annet planarbeid som kan ha betydning for utarbeiding av planforslaget

Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner

Merknader

X 2014 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging

2011 Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen

X 2009 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene

X 1995 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen

1994 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag

2008 Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre

Rapporter og veiledere

4.2 Lokale

Merknader

X Veileder for illustrasjoner i plansaker

Gågatereglement

X Lokalsamfunnsrapporter Om den dekker området.

Side 6 av 13

4.3 Sentrale

Sentrale veiledere se www.planlegging.no

5 Avklaring av konsekvensutredning (KU)

Merknader

Tiltaket krever konsekvensutredning

X Plankonsulent må gjøre en vurdering av om prosjektet vil utløse krav om konsekvensutredning

X Tiltaket krever ikke konsekvensutredning Se vedlegg

6 Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet – foreløpig vurdering

Opplistingen er ikke nødvendigvis uttømmende, jf pbl §§ 1-1, 3-1 og 4-3 m fl.

Følgende tema må belyses av

plankonsulent.

Supplerende kommentarer:

X Barn og unges interesser. i

planområdet

(behov/bruk av areal til

lek/aktiviteter)

- Planområdet framstår i dag som en åpen plass der det

periodevis parkeres. Området er i dag uegnet for barn og

unge.

- Gjennom reguleringen vil området forskjønnes. Det vil

opparbeides småbarnslekeplass i forbindelse med

boligene. Det må sørges for sikkerhet mot vannet.

- Det må opparbeides tilstrekkelig med leke- og

uteoppholdsarealer av brukbar kvalitet for

boligbebyggelsen.

X

Teknisk infrastruktur og

trafikkforhold

Gang, og sykkelveier, kollektiv-

tilgjengelighet, parkering,

adkomst, kapasitet, sikkerhet

og standard, VA, fjernvarme

- Planområdet ligger svært sentralt, og i gangavstand til

mange arbeidsplasser og fasiliteter. Planområdet ligger

sentralt mellom broene og like ved kaia til elvemetroen.

En opprusting av kaifronten er nødvendig som en del av

områdeutviklingen.

- Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for

fjernvarme.

X Sosial infrastruktur - Rødsmyra barne- og ungdomsskole (2 km gangavstand)

har etter skolebruksplan 2010 – 2020

kapasitetsproblemer ved full utbygging av Værste-

området. Skal settes av ny skoletomt.

Side 7 av 13

X

Miljøfaglige forhold

Luftforurensning, støy, radon,

geoteknikk, drikkevann

- Luftforurensing vil omtales i planbeskrivelsen. Øra er den

største kilden til luftforurensing.

- Det er varierte grunnforhold i området med fast fjell,

havavsetninger eller antropogene masser. Det vil gjøres

grunnundersøkelser mht. geoteknikk og

grunnforurensing.

- Belysning på stadion vil kunne påvirke bokvalitetene i

området. Temaet må utredes og beskrives i planen. Om

nødvendig vil det bli gjort avbøtende tiltak ved å skjerme

boligene og/eller endre armatur.

- Det vil gjøres støyberegninger for boligbebyggelsen. Ut fra

tilgjengelige kart ser forholdene ut til å være relativt gode

mht. trafikkstøy. Med beliggenheten vil også uteliv og

aktiviteter på stadion bidra med støy.

X Universell utforming

- Boliger/næringsbebyggelse oppføres med parkeringshus

og heis. Uteoppholdsarealer vil ligge i plan med det

nederste boligplanet. Bygningsmassen vil kunne få

publikumsfunksjoner og skal opparbeides etter

målsettingene om UU.

X Natur og ressursgrunnlag

Landskap, (behov/bruk,

sti/korridor, tur, strand)

- Det vil bli lagt vekt på å tilrettelegge en sammenhengende

blå/grønnstruktur mot elva mellom gangbroa og

Værstebroa. Denne vil inneholde uteoppholdsområder

som er tilgjengelige for allmennheten og har en viktig

transportfunksjon som kai for byferga. Elvebredden er

markert som «turområde» i kommunens kartverk.

Reguleringen vil bidra til å forsterke og forbedre denne

situasjonen slik at området oppfattes som en

elvepromenade / hyggelig og praktisk, offentlig

transportåre.

Side 8 av 13

X Estetikk/Typologi/Byggeskikk

(form, struktur, funksjon,

uttrykk)

- Det er utarbeidet et skisseprosjekt som viser en ønsket

arealutnyttelse. Bygningstypologien tilpasses her de

tilstøtende bygningers form og funksjon ved at

maskinhallene framheves og danner rammene rundt et

innfillprosjekt som utnytter høyden. Planmyndigheten har

gjennom den innledende prosessen utrykt at dette

vertikale utrykket konkurrerer mot de eksisterende

hallene og ytret ønske om at det må utarbeides flere

alternative løsninger som underordner seg det

eksisterende bygningsmiljøet. Planarbeidet innebærer

transformasjon av kulturhistorisk bygg og kulturhistorisk

område. Hensikten med planarbeidet er å finne hvor

tålegrensene for utnyttelse, formgivning og høyder ligger,

og hvordan man kan forene utbygging og vern av

kulturhistorisk bygg. Samtidig hvordan man klarer å skape

gode bomiljøer og –kvalitet. Ved en omregulering vil

forutsetningene for en ombygging av vestre maskinhall

trolig endres slik at symmetrien i området bevares (det

tillates i dag 100% BYA opp til c + 24m for vestre

maskinhall). Tilbygget til Trondheim kunstforening blir

trukket fram som et eksempel på en vellykket utvidelse i

form av en kontrast.

- Det ble presisert i møtet at planavdelingen er innforstått

med at forslagsstillers mål med reguleringen vil være å

bygge i høyden. Planmyndigheten utrykte også at en

begrensing av byggehøyde i seg selv ikke er avgjørende

for en god tilpassing til bygningsmiljøet, men at man

gjennom å analysere området må finne et utrykk som

underordner seg det eksisterende bygningsmiljøet.

- Planmyndigheten er opptatt av at avstanden mellom

elvefronten og et nybygg må være tilstrekkelig for å ikke

bygge ned et potensielt offentlig rom mellom stadion og

elvefronten.

- Alternativvurderinger vil inngå som en naturlig og viktig

del av planarbeidet. Planavdelingen oppfordrer til at det

utarbeides volumstudier/skisser/diagrammer som

utrykker ulike former for bygningstilpassing og viser

prinsipper for utbygging ut fra funksjonene som skal i

prosjektet (mobilitet, uteopphold, tilpassing til

stadion/kaifronten). Dette arbeidet bør gjøres tidlig i

planprosessen og legges fram for fylkeskonservator på et

tidlig tidspunkt.

Side 9 av 13

X Verneinteresser

biologisk mangfold, fauna,

fornminner, verneverdige

bygninger, miljø, anlegg, etc

- Eksisterende bebyggelse er underlagt et vern etter PBL i

gjeldende reguleringsplan og byområdeplan. Planområdet

er registrert som et kulturhistorisk bymiljø av nasjonal

interesse (et NB!-område). Verneinteressene vil sette

premissene for utnytting og arkitektonisk tilpasning.

- En sentral del av planarbeidet vil være å innpasse ny

bebyggelse på en måte som respekterer og underordner

seg eksisterende bebyggelse. Det oppfordres til et tett

samarbeid mellom planfremmer og

kulturminnestyresmaktene.

- Den tekniske tilstanden til eksisterende maskinhall vil

vurderes. Sannsynligvis vil deler av hallen måtte

rekonstrueres

- Reguleringsavdelingen understreker at det må utarbeides

analyse av kulturhistorisk miljø og bygninger, som skal

legge premissene for planarbeidet, skisseprosjekt og

alternativvurderinger. Dette må sees i sammenheng med

vurdering om tiltaket utløser krav om

konsekvensutredning.

- Forslagstiller og planmyndighet har vurdert hvorvidt

forholdet til eksisterende vernede bygningsmiljø vil utløse

krav om konsekvensutredning eller ikke. Det er i praksis

forholdet til bygningsmiljøet som utløser plankrav i denne

saken, og det er kulturhistorien og verneverdien av

bygningsmiljøet tilknyttet maskinhallene som vil legge

premissene for planarbeidet og utfallet av dette.

Planoppgaven og hovedvekten av planbeskrivelsen vil

derfor i hovedsak dreie seg om registreringer og analyser

av historie, form og funksjon for å komme fram til og

løsninger gjennom en arbeidsmetodikk som ligger i

skjæringspunktet mellom arkitektur og bygningsvern.

Både fylkeskonservator og byantikvar er, og vil fortsatt

være involvert i planarbeidet.

- Med dette utgangspunktet har planmyndigheten

konkludert med at hensynet til arkitektur og kulturvern vil

bli tilfredsstillende ivaretatt gjennom planprosessen, og at

en full konsekvensutredning ikke er påkrevet.

X Risiko og sårbarhet (ROS)

Flom, rasfare

ROS-analyse inngår i planarbeidet.

X Levekår og folkehelse - Skal framgå av et eget kapittel i planbeskrivelsen.

Side 10 av 13

Reguleringsavdelingen har signalisert ved forespørsel om omregulering av området at kommende sentrumsplan vil inneholde retningslinjer/kriterier for transformasjon og fortetting i området. Forslagsstiller ønsker ikke å vente på et endelig vedtak av overordnet sentrumsplan, men vil heller legge opp til en parallell prosess.

Det legges derfor opp til en todelt planprosess, hvor områdets egnethet (analyser) og alternativvurderinger skal legges fram for reguleringsavdelingen, byantikvar, fylkeskonservator og politikere for retningsgivende signal før man fortsetter videre med planarbeidet.

Konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.

Åpenhet og medvirkning

Åpenhet og medvirkning i planlegging er en viktig premiss i plan- og bygningslovgivningen (bl.a. gjennom § 5-1 og de enkelte prosessbestemmelser), og berørte enkeltpersoner og grupper skal gis anledning til å delta aktivt i planprosessen. Forslagstiller tar sikte på å gjennomføre følgende medvirkningsaktiviteter i forhold til naboer og offentlige myndigheter (ikke kommunen):

Hvem: Hvordan: Når: Fagmyndigheter, berørte parter og naboer

Brev, avisannonse

Berørte parter Møter/befaringer Etter behov

Fylkeskonservator Møter/befaringer Etter behov, og gjerne tidlig i planfasen.

Forslagsstiller og kommunen bør ha en løpende dialog gjennom planprosessen, med et konstruktivt samarbeid mellom plankonsulent og kommunen før endelig planforslag oversendes. Kommunen kan gi tilbakemelding på utkast i prosessen.

Møter avholdes etter behov.

Side 11 av 13

7 Planavgrensning

Det ønskes varslet oppstart etter følgende avgrensning:

Plangrensa tar utgangspunkt i gjeldende eiendomsgrenser/formålsgrenser/plangrenser for planen som skal oppheves, og tar med seg nødvendige deler av planen som skal endres. Den skisserte plangrense omfatter ca. 19 daa. Kartet viser det aktuelle planområdet med lilla avgrensning. Avgrensningen vist på kartet er ikke presist vist, og må endelig godkjennes av kommunen.

8 Kart

Grunnkart og matrikkelopplysninger Merknader

Digitalt grunnkart.

Grunnkart og plankart bestilles via Geomatikk-avdelingen, og leveres på SOSI-format i henhold til gjeldende sosi-standard

Det er behov for tilleggsoppmålinger. Det er sikre grenser i området.

Oversikt over hjemmelshavere, naboer og gjenboere

Henvendelse til Geomatikk-avdelingen. Gnr/bnr må oppgis for de eiendommer det ønskes opplysninger om.

Side 12 av 13

9 Gjennomføring

Aktuelle rekkefølgekrav: Merknader

Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av kommunaltekniske anlegg

Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av annen infrastruktur

10 Oppstart av planarbeidet

Anbefaler oppstart av reguleringsarbeidet

Anbefaler ikke oppstart av planarbeidet

X Det vurderes om reguleringsspørsmålet skal fremlegges for planutvalget etter at varslingsperioden er over, jf plan- og bygningsloven § 12-3.

X Planavgrensningen skal godkjennes av kommunen før planarbeidet kunngjøres. Annonsetekst, varslingsbrev, varslingsliste og evt. planprogram avklares med saksbehandler før utsendelse.

X Konsulent oversender senest 1 uke før varsling:

• Endelig annonsetekst i RTF- eller Word-format

• Planavgrensning i jpg- eller pdf-format

• Planavgrensning i SOSI- eller dwg-format

11 Komplett planforslag – innhold og materiell

X Plankart i målestokk 1:1000. Annen målestokk kan i enkelte tilfeller være hensiktsmessig. Dette avtales med saksbehandler i det enkelte tilfelle. Alle kart skal brettes i A4-format

X Reguleringsbestemmelser på RTF- eller Word-format.

X Planbeskrivelse med eventuell konsekvensutredning på RTF- eller Word-format.

X Nødvendige illustrasjoner og modeller

X Kopi av annonse "igangsatt regulering" påført dato

X Kopi av varslingsbrev

X Varslingsliste

X Dokumentasjon av samråds- og medvirkningsprosess

X Liste over innsendte merknader med plankonsulents kommentarer X Kopi av utredninger, møtereferat, innspill etc. som har betydning for vurdering av

planforslaget

X Plankart i gjeldende SOSI-versjon. Basis geodata i gjeldende SOSI-versjon. Eventuelle endringer/tillegg i basis

geodata følger i egne SOSI-filer.

Side 13 av 13

X Rapportfiler fra SOSI-kontroll (.TXT .FYS .L1 .L2 .L3)

X .pdf fil av ferdig plankart. PDF-fila må være definert til en fast størrelse (A0, A1, A2, A3, eller A4) i målestokk 1:1000 (eller 1:500) slik at den kan skrives ut i riktig målestokk.

X Hvis planen er produsert i AutoCAD, ArchiCAD eller tilsvarende programvare ønskes en .dwg fil levert som et supplement til SOSI.

Digital fremstilling skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett

12 Framdrift

Plankonsulents planlagte dato for varsling:

Plankonsulents planlagte dato for oversendelse av komplett planforslag (med dokumentasjonskrav/utredninger) til kommunen:

Fordi planen er særlig komplisert og/eller i strid med overordnede planer og/eller begge parter er enige om det, skal det avtales egen frist for behandling når komplett planforslag foreligger.

13 Gebyr

Behandling av planforslaget vil bli ilagt gebyr etter kommunens betalingsregulativ for saksbehandling etter plan- og bygningsloven.

14 Bekreftelser

Oppstartsmøtereferatet bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunktet oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Konklusjonene er derfor foreløpige og verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Det tas forbehold om endringer i rammebetingelser, i kommunens rutiner og politikk og at nye opplysninger kan føre til endrede faglige vurderinger. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter m.m. vil kunne medføre krav om endring av prosjektet og endring av fremdriften for prosjektet. Dersom avtalte innsendelser ikke er mottatt i henhold til avtalt fremdrift, uten at det er avtalt nytt tidspunkt for innsendelse, kan kommunen anse saken som uaktuell og etter en periode avslutte saken. Planforslaget utarbeides av fagkyndige.