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7/16/2019 Practicum Civil III 2pp Uned
http://slidepdf.com/reader/full/practicum-civil-iii-2pp-uned 1/8
PRACTICUM CIVIL III. 2PP Documento Nº 7: PRÉSTAMO HIPOTECARIO ¿Qué opinión le merece la cláusula contenida en la letra C) de la estipulación sexta de la escritura? ¿Es conforme a derecho? SEXTA: El acreedor podrá ejercitar a su opción, para la ejecución de la hipoteca, el procedimiento
extrajudicial a que
se
refieren
los
artículos
129
de
la
Ley
Hipotecaria
y 234
y siguientes
del
Reglamento
Hipotecario. Los otorgantes, además de pactar de modo expreso la sujeción a dicho procedimiento, establecen:
A) Se señala como valor de la finca hipotecada, para que sirva de tipo en la primera subasta el de
26.000 Euros. B) El domicilio señalado por las partes, acreedor e hipotecante, para la práctica de los
requerimientos y notificaciones a que haya lugar, será el mismo señalado a tales efectos en la cláusula anterior.
C) El deudor y su esposa apoderan al acreedor para que en su día otorgue la escritura de venta, o
adjudicación, de la finca hipotecada en su representación.
RESPUESTA (ver T24: Hipoteca inmobiliaria IV: Ejecución de la Hipoteca) Las
formas
de
ejecución
hipotecaria
que
aparecen
en
la
Ley
Hipotecaria
son
tres:
‐ Proc. Ejecutivo ordinario
‐ Proc. Judicial sumario
‐ Proc. Ejecutivo extrajudicial
En este caso se trataría del tercer procedimiento: el procedimiento ejecutivo extrajudicial (art 234 del Rgto Ley Hipotecaria):
1. La tramitación de la ejecución extrajudicial prevista por el artículo 129 de la Ley requerirá que en la
escritura de constitución de la hipoteca se haya estipulado la sujeción de los otorgantes a este
procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:
1.ª El
valor
en
que
los
interesados
tasan
la
finca
para
que
sirva
de
tipo
en
la
subasta.
Dicho
valor
no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento judicial sumario.
2.ª El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las
notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el
procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto en
el artículo 130 de la Ley.
3.ª La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación
del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.
2. La estipulación en virtud de la cual los otorgantes hayan pactado la sujeción al procedimiento de
ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de
la escritura.
Respecto del
punto
2:
la
estipulación
es
pactada
en
estipulación
aparte,
tal
y como
marca
el
RH
Respecto del punto 1: el domicilio es el estipulado y se designa al acreedor como persona que puede otorgar escritura de venta.
En cuanto al valor de la finca, en esta estipulación se fija en 26.000 €. Esta cifra debe ser la misma que se
fije para el proc. Judicial sumario. En este caso, la cifra para este otro procedimiento no aparece consignada, si bien, si la tomamos como el valor que figura de hipoteca:
‐ 20.000 capital ‐ 2.000 intereses ‐ 4.000 costas y gastos
La suma de todos ellos es 26.000: lo mismo que lo estipulado. ¿Sería la suma de estos conceptos el valor
de base
para
el
proc
judicial
sumario?.
Si
es
así,
veo
la
estipulación
conforme
a derecho.
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Documento nº 8: Inscripción primera o inmatriculación de finca Explique con detenimiento y con ayuda de la Ley Hipotecaria cuál es el procedimiento inmatriculador seguido, pues los “blancos” (o espacios en blanco) de la inscripción son claramente imaginables… tratándose de una diócesis. RESPUESTA (ver T32: El objeto de la publicidad inmobiliaria) La primera inscripción de cada finca en el Registro de la propiedad será de dominio, tal y como marca la
Ley Hipotecaria.
A
esta
primera
inscripción
se
le
conoce
comúnmente
con
el
nombre
de
inmatriculación
de la finca.
La inmatriculación puede obtenerse mediante tres procedimientos diferentes, según art 206 de LH:
‐ Mediante expediente de dominio.
‐ Mediante título público de adquisición, complementado por Acta de Notoriedad si el título de
adquisición del transmitente no lo acredita de forma fehaciente.
‐ Mediante certificación emitida por funcionario para los bienes de ayuntamientos, municipios, provincias, Estado, Iglesia Católica (y se entiende que también las CCAA), cuando carezcan de
título escrito de dominio sobres sus inmuebles, indicando el título de adquisición o modo en
que fueron adquiridos. El funcionario que se menciona será aquel a cuyo cargo esté la
administración de
estos
bienes.
El caso que nos ocupa hace referencia al tercer procedimiento, equiparando al Vicario General del Arzobispado a funcionario, ya que es quien firma la certificación con la que se procede a la inmatriculación del inmueble, siendo esta la única cuestión que no consigo entender: ¿actúa este Vicario General como un funcionario? La respuesta viene dada por el art 304 del Rgto Hipotecario, el cual dice:
En el caso de que el funcionario a cuyo cargo estuviere la administración o custodia de los bienes no
ejerza autoridad pública ni tenga facultad para certificar, se expedirá la certificación a que se
refiere el artículo anterior por el inmediato superior jerárquico que pueda hacerlo, tomando para
ello los datos y noticias oficiales que sean indispensables.
Tratándose de bienes de la Iglesia, las certificaciones serán expedidas por los Diocesanos
respectivos.
Por otro lado, se hace referencia también a que esta inscripción no tendrá efectos frente a terceros durante dos años desde su fecha, lo cual se establece para dotar de una mayor seguridad jurídica al procedimiento, tal y como establece el art 207 de LH respecto de los procedimientos segundo y tercero.
Atendiendo al asiento de inmatriculación, se hace constar lo especificado en el art 303 del mismo
Reglamento:
Primero.‐La naturaleza, situación, medida superficial, linderos denominación y número, en su caso y
cargas reales de la finca que se trate de inscribir.
Segundo.‐La naturaleza, valor, condiciones y cargas del derecho real inmatriculable de que se trate
y las de la finca a que se refiere la regla anterior.
Tercero.‐El nombre de la persona o corporación de quien se hubiere adquirido el inmueble o
derecho, cuando constare.
Cuarto.‐El título de adquisición o el modo como fueron adquiridos.
Quinto.‐El servicio público u objeto a que estuviere destinada la finca.
Si no pudiera hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresará así en la certificación, y
se indicarán las que sean.
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Documento nº 9: Expediento de dominio ¿Cree correcta la anteposición de la anotación de expediente de dominio en relación con la finca núm 9.175 de la Algaba (Sevilla)? Tema 32 (Objeto de la publicidad inmobiliaria) Tema 36 (Anotación preventiva y restantes asientos registrales) Este documento trata sobre un expediente de dominio. Este es un proceso judicial de jurisdicción
voluntaria seguido
ante
el
Juzgado
de
1ª
Instancia
del
lugar
donde
se
radique
el
bien
objeto
del
expediente y que puede desempeñar una triple función:
‐ Conseguir la inmatriculación de una finca no inscrita
‐ Servir como medio para reanudar el tracto sucesivo
‐ Hacer constar en el Registro la mayor cabida de una finca registrada
En este caso se sigue para lograr la primera de las funciones: inmatriculación de la finca 9175.
Pero la anotación antepuesta a la anotación de expediente de dominio es una anotación preventiva, la cual tiene por objeto asegurar, previéndolo, un resultado que hoy se manifiesta como incierto respecto de un derecho que puede afectar a un bien inscrito. En este caso se trata de una anotación preventiva
relativa a un derecho en formación: el de dominio sobre el inmueble.
Así, el art 42 de la LH permite esta anotación a quien demanda en juicio la propiedad del bien inmueble y en otros casos.
La anotación es ordenada mediante providencia judicial a instancia del demandante, citando a los interesados (colindantes y anteriores propietarios).
Es por ello que se considera correcta dicha anotación.
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Documento nº 10: Agrupación de fincas En este caso, la propia inscripción, al final, indica que se lleva a cabo “…al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria”. ¿Podría explicar y relacionar esto con el estudio teórico de los medios de inmatriculación, por favor? RESPUESTA (ver T32: El objeto de la publicidad inmobiliaria) La inmatriculación puede obtenerse mediante tres procedimientos diferentes, según art 206 de LH:
‐ Mediante expediente de dominio (proceso judicial de jurisdicción voluntaria seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia).
‐ Mediante título público de adquisición, complementado por Acta de Notoriedad si el título de
adquisición del transmitente no lo acredita de forma fehaciente.
‐ Mediante certificación emitida por funcionario para los bienes de ayuntamientos, municipios, provincias, Estado, Iglesia Católica (y se entiende que también las CCAA), cuando carezcan de
título escrito de dominio sobres sus inmuebles, indicando el título de adquisición o modo en
que fueron adquiridos. El funcionario que se menciona será aquel a cuyo cargo esté la administración de estos bienes.
En este caso se ha procedido a la inmatriculación de la finca al amparo del 205 de la LH, esto es,
mediante el
segundo
procedimiento,
esto
es,
mediante
título
públcio
otorgado
por
personas
que
acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen editos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca expedidos por el Registrador a la vista de los documentos presentados.
Los requisitos que deben cumplirse son los siguientes:
‐ Que no haya inmatriculación de la finca
‐ Que el título adquisitivo del transmitente sean anterior al otorgamiento del título público de
enajenación a favor del interesado en la inmatriculación y que dicha adqusición se acredite de modo fehaciente.
‐ Que
la
transmisión
entre
el
dueño
que
vende
y
el
que
compra
se
plasme
en
título
público.
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Documento nº 11: División, hipoteca y otras inscripciones
Respuesta: La primera inscripción queda cancelada por la tercera.
Existe escritura de división horizontal y disolución de condominio que suscribe la urbana nº14 (finca descrita en el documento). Se inscribe uno de los 15 predios independientes, con una cuota de
participación del 6,45%.
También se indica que la finca está gravada por una serie de servidumbres.
Esta primera inscripción queda cancelada por la tercera, la cual trata de un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Se inscribe el dominio de esta finca a favor del propietario y
queda
cancelada
totalmente
la
inscripción
(por
resolución
judicial).
La inscripción 1ª ha quedado anticuada y se encuentra contradicha por las transmisiones habidas. Los nuevos titulares adquieren por documento privado.
En la inscripción 4ª queda anulada la hipoteca constituida en la inscripción 2ª por pago al acreedor de
acuerdo con los documentos aportados.
Documento nº 13: Obra nueva y división horizontal
Respuesta: Se trata de una inscripción de OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL que consta en el nº3 del orden de inscripciones.
La finca se encuentra gravada con una serie de afecciones que resultan del Registro, de las notas marginales de las inscripciones primera y segunda.
El técnico competente de la obra, tras una reciente medición de la finca solicita la propiedad y la inscripción del exceso de superficie, de acuerdo con el art 298 de RH:
“Así mismo podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas …”
Declaración de Obra Nueva aportando la correspondiente escritura y plano del edificio.
Inmatriculación de constitución de PROPIEDAD HORIZONTAL, de acuerdo con lo establecido en la Ley de
Propiedad Horizontal 8/99, así como el 396 del CC.
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Documento nº 14: Anotación preventiva de embargo
Respuesta: (Ver tema 36) La anotación preventiva de embargo es una anotación preventiva de garantía. Puede pedirla:
‐ El que tuviera a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
‐ El que en cualquier juicio obtuviese ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse
a efecto por los trámites establecidos en la LEC.
El RH señala que se hará anotación preventiva de todo embargo, aunque este sea preventivo o en
procedimiento administrativo de apremio.
En este caso se produce a través de mandamiento judicial.
Considero que SI procede la anotación, puesto que, aunque la anotación de la hipoteca que grava la finca es más antigua que la anotación preventiva (prioridad registral, y en la pregunta se dice “que la
hipoteca beneficia también al Banco Benefactor” significa que, según el artículo 1927 del CC relativo a la prelación de créditos, tiene preferencia el crédito hipotecario inscrito, pero si se ejecuta éste podría quedar un remanente con el que se abonaría la deuda objeto de anotación preventiva de embargo.
Es por ello que considero que debe hacerse la anotación preventiva de embargo, porque puede suceder que el deudor hipotecario deje de pagar las cuotas de dicha hipoteca y se ejecute la acción sobre el bien
hipotecado, y de esta forma se permitiría el cobro con el remanente por parte del Banco Benefactor.
Por otro lado, el Banco Benefactor tendría preferencia sobre otros derechos registrados con
posterioridad a la
anotación
preventiva.
Documento nº 15: Prórroga de anotación de embargo
Respuesta: (Ver tema 36. Apdo 4.3) Atendiendo a la LH, el periodo de vigencia de la anotación preventiva de demanda es de cuatro años, prorrogables por otros cuatro años más, debiendo esta prórroga anotada antes de que caduque el asiento.
Aún así, pasados estos 8 años, la caducidad de la anotación preventiva de demanda no es automática, y sólo se cancelarán cuando haya recaído resolución firme en el procedimeinto en que la anotación y su
prórroga hubiesen sido decretadas.
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Documento nº 16: Nota de despacho registral
Respuesta:
Documento nº 17: Calificación registral
Respuesta: (ver tema 36 punto 6) (Tema 33, punto 3.6) Las anotaciones preventivas son inscripciones provisionales, de efectos más o menos transitorios, y cuyo
objeto consiste, bien en asegurar el resultado de un juicio, o bien en garantizar la efectividad de un
derecho perfecto pero no consumado, o bien en preparar una inscripción más definitiva y permanente.
En este caso cabría una anotación preventiva “por defectos subsanables que impiden la inscripción” por ser esta una de las causas previstas en las leyes para este tipo de anotaciones.
Documento nº 18: Certificación registral de dominio y cargas
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Respuesta: (ver tema 33) En este caso de lo que se trata es de un problema de rango registral, de prioridad registral. Nuestra legislación permite varias hipotecas sobre un mismo bien. El segundo y sucesivos acreedores hipotecarios deben asumir tal condición, de forma que en caso de que la hipoteca fuese ejecutada por un acreedor hipotecario anterior a ellos, la garantía desaparece y pasan a ser acreedores “ordinarios” respecto del deudor hipotecario, pero la garantía desaparece por cuanto ha sido ejecutada.
Esta consideración es válida si cuando se constituyeron la segunda y sucesivas hipotecas, estos ya conocía
la
existencia
de
la
primera
(o
estaban
en
disposición
de
conocerla).
Documento nº 19: Nota simple informativa
Respuesta: La certificación o certificado registral, a diferencia de la nota simple que tiene valor puramente informativo, tiene carácter de documento público otorgando una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos en ella reflejados, y se encuentran bajo la protección y amparo de los Tribunales.
Una nota simple solo es una información que no garantiza la ausencia de errores, una certificación registral compromete al registrador que la emite, y si hay un error en lo que transcribe de los libros de
registro a su cargo se la come, si perjudica a alguien deberá indemnizar él o su seguro de
responsabilidades, por el contrario una nota simple de finca no garantiza estos extremos, pero al estar todo informatizado las notas simples suelen aceptarse, si bien al final indican “es una nota simple
informativa sin valor de certificación”, la mayor seguridad jurídica sin embargo como tu bien dices es “La
certificación o certificado
registral,
a diferencia
de
la
nota
simple
que
tiene
valor
puramente
informativo, tiene carácter de documento público otorgando una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos en ella reflejados, y se encuentran bajo la protección y amparo de los Tribunales."
