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Bericht des Beurteilungsgremiums 12. Juli 2013

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun

Bauherr:

RUAG Real Estate Hans Rudolf Hauri, CEO RUAG Real Estate Daniel Hofmeister, RUAG Real Estate Stauffacherstrasse 65 CH-3000 Bern 22

Redaktion und Druck:

hmb partners AG Heini Bossert, hmb partners AG Uta Sütterlin, hmb partners AG Angela Wobetzky, hmb partners AG Rainstrasse 297 8706 Meilen t: +41 43 844 48 48 [email protected] www.hmb-partners.ch

Datum:

Juli 2013 © hmb partners AG

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun

Inhaltsverzeichnis 1. Verfahren 5

1.1. Auftraggeberin 1.2. Wettbewerbssekretariat 1.3. Art des Verfahrens 1.4. Teamzusammensetzung 1.5. Präqualifizierte Teams 1.6. Beurteilungsgremium

2. Ausgangslage und Aufgabenstellung 8 2.1. Ausgangslage „Kleine Allmend“ 2.2. Städtebauliches Modell 2.3. Aufgabenstellung 2.4. Etappierung und Planungsperimeter 2.5. Nutzung der 1. Bauetappe

3. Ziele und Beurteilungskriterien 14 3.1. Ziele 3.2. Beurteilungskriterien

4. Beurteilung 1. Stufe 18 4.1. Vorprüfung 1.Stufe 4.2. Beurteilung 1. Stufe

5. Beurteilung 2. Stufe 22 5.1. Vorprüfung 2. Stufe 5.2. Beurteilung 2. Stufe, Bereinigung und Schlussbeurteilung

6. Empfehlung + Projektverfasser 26 6.1. Empfehlung des Beurteilungsgremiums 6.2. Projektverfasser

7. Nächste Schritte 29 8. Genehmigung 30 9. Projektbeiträge 32

9.1. Weitsicht 9.2. Lichtraum 9.3. Yesen 9.4. Defilee 9.5. Flex 3 9.6. Open Sky

4

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Verfahren

1. Verfahren

1.1. Auftraggeberin

Veranstalterin des Wettbewerbs und Auftraggeberin war die RUAG Real Estate AG Bern:

RUAG Real Estate AG Stauffacherstrasse 65 CH-3000 Bern 22

1.2. Wettbewerbssekretariat

hmb partners AG Rainstrasse 297 CH-8706 Meilen t +41 43 844 48 48 www.hmb-partners.ch

1.3. Art des Verfahrens

Der Wettbewerb wurde als zweistufiges Verfahren mit Präqualifikation im privaten Verfahren in Anlehnung an die SIA Wettbewerbsordnung 142 (Ausgabe 2009) durch-geführt. Das Verfahren wurde bis zur Bereinigungsrunde anonym durchgeführt.

Der Wettbewerb gliederte sich in folgende Stufen:

1.4. Teamzusammensetzung

Zur Bewerbung zugelassen wurden Generalunternehmer mit Subplanern (Totalunter-nehmer) und Planergemeinschaften oder Einzelplaner mit Subplanern.

Die Teams setzten sich aus Planern der Sparten Städtebau, Architektur, Landschafts-architektur, Tragwerk, Gebäudetechnik, Energieplanung und Industrieplanung/Logistik in Kombination mit Generalunternehmungen zusammen.

1.5. Präqualifizierte Teams

Die RUAG Real Estate AG Bern hat am 13. Juli 2012 den Gesamtleistungswettbe-werb mit Präqualifikation „RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun“ öffentlich ausge-schrieben.

Veranstalterin

Zweistufiger Gesamtleistungs-wettbewerb mit Präqualifikation

Planerteams

Präquali- fikation

1. Stufe: Städtebauliche Projektstudie

2. Stufe: Gesamtleistungswettbewerb

Erarbeitung Bereinigung

u Auswahl 6-8 Teams à u Auswahl 2-3 Team à u Auswahl Gewinner à u Gewinner

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Die Teams wurden anhand der Referenzprojekte, der Projektorganisation und der An-gaben zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit durch das Beurteilungsgremium beurteilt. Die Auswahl für die Teilnahme erfolgte nach folgenden Kriterien:

• Management und Ausführungsstrukturen

• Personelle Kapazität und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Abwicklung des Bauvorhabens der ersten Etappe.

• Erfahrung in Bezug auf qualitativ hochwertiges und wirtschaftliches Bauen vergleichbarer Objekte

Aus denen bis zum Eingabetermin am 07. August 2012 eingegangenen 11 Bewer-bungen hat das Beurteilungsgremium am 21. August 2012 die folgenden 6 Teams zur Teilnahme an der 1.Wettbewerbsstufe ausgewählt (in alphabetischer Reihenfolge):

• Anliker AG Generalunternehmung

• Frutiger AG Generalunternehmung

• Halter AG Generalunternehmung

• HRS Real Estate AG

• Implenia Generalunternehmung AG

• Losinger Marazzi AG

Präquaifizierte Teams

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Verfahren

1.6. Beurteilungsgremium

Das Beurteilungsgremium setzte sich wie folgt zusammen:

Vorsitzender: Hr. J. Käferstein, dipl. Arch. ETH, BSA SIA,

Käferstein & Meister Architekten, Zürich

Mitglieder: Hr. R. Binkert, Eidg. dipl. Betr. u. Prod. Ing. ETH/BWI; b&b consulting GmbH

Hr. M. Däppen, Dipl. Arch ETH, SIA Beauftragter für Städtebau, Stadt Thun

Fr. K. Dobler, Dipl. Arch. ETH, SIA AGR, Abteilung Kantonsplanung

Fr. M. Dumermuth Lehmann Vorsteherin Direkt. Stadtentwicklung, Stadt Thun

Ersatz für Fr. M. Dumermuth ab 7.5.2013 Hr. R. Lanz, Stadtpräsident Thun

Hr. H.R. Hauri, CEO RUAG Real Estate AG

Hr. T. Hürlimann, RUAG Defence

Hr. B. Mathys, Dipl. Arch. ETH, BSA, SIA Stücheli & Mathys Architekten

Hr. U.P. Menti, Dipl. Masch. Ing. ETH/ SIA Zentrum für Integrale Gebäudetechnik, HSLU

Hr. A. Sonderegger, Dipl. Arch. ETH, BSA Pool Architekten, Zürich

J. Käferstein

R. Binkert M. Däppen K. Dobler M. Dumermuth HR Hauri

T. Hürlimann R. Lanz B. Mathys UP. Menti A. Sonderegger

Beurteilungsgremium

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2. Ausgangslage und Aufgabenstellung

2.1. Ausgangslage „Kleine Allmend“

Das Baufeld für den vorliegenden Gesamtleistungswettbewerb liegt im Areal „kleine Allmend“ – einem etwa 600'000 m2 grossen Areal im Norden Thuns.

Abb. 2.1a Luftaufnahme1

Die „kleine Allmend“ wurde schon seit dem 19. Jahrhundert primär militärisch genutzt. Historisch war das Gebiet der grösste Armeeausbildungsort der Schweiz; Bis Ende des 20. Jahrhunderts war das Areal mit Rüstungs- und Logistikbetrieben des Bundes belegt. Seit 2000 wandelt sich das Areal, indem sich andere, zivile Nutzungen ansie-deln. Es entsteht ein vielseitig genutzter Wirtschaftspark mit mehreren tausend Ar-beitsplätzen.

Abb.2.1b Kleine Allmend, ca 18502

1 Maps.google.ch 2 www.esp-thunnord.ch

Geschichte der Kleinen Allmend

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Ausgangslage und Aufgabenstellung

Mit dem Richtplan ESP3 Thun Nord / Steffisburg von 2005 haben die fünf Planungs-partner VBS, RUAG, Stadt Thun, Gemeinde Steffisburg und Kanton Bern den Städte-bau, die Nutzung, den Aussenraum sowie die Erschliessung des Areals aufeinander abgestimmt, um die nachhaltige Entwicklung als Wirtschaftspark zu gewährleisten. Die verbleibenden militärischen Nutzungen werden dabei durch die dazukommenden zivilen Nutzungen optimal ergänzt.

Der Begleitausschuss ESP Thun Nord hat im Herbst 2008 beschlossen, den Richtplan ohne Beteiligung von Steffisburg zu aktualisieren. Hierfür wurde 2011 eine öffentliche Mitwirkung durchgeführt – ein genehmigungsfähiger Entwurf liegt nun vor.

Ziel ist die schrittweise Aufwertung des gesamten Areals durch die Realisierung hochwertiger und höherer Gebäude und eine weitgehende Öffnung für die Öffentlich-keit.

2.2. Städtebauliches Modell

Ein städtebauliches Modell des gesamten Areals der „Kleinen Allmend“ wurde für die-sen Gesamtleistungswettbewerb hergestellt. Die Teilnehmer konnten während der gesamten Dauer des Wettbewerbs das Modell besichtigen und für ihre Studien und Analysen verwenden.

Abb. 2.2a Städtebauliches Modell4

Abb. 2.2b Städtebauliches Modell5

3 ESP = Entwicklungsschwerpunkt 4 Gnädiger Architektur- Modellbau GmbH 5 Gnädiger Architektur- Modellbau GmbH

Richtplan ESP Thun Nord

Die Kleine Allmend Stand heute

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2.3. Aufgabenstellung

2.3.1. Städtebaulicher Kontext

Durch den teilweisen Rückzug und die Konzentration der Nutzungen des VBS und der RUAG auf bestimmte Areale wird ein erheblicher Teil des Geländes frei für Drittnut-zungen. Die Arealfläche hat die Grösse eines Quartiers von Thun. Dementsprechend gross ist die Bedeutung für die künftige Stadtentwicklung.

Abb. 2.3a Richtplankarte6

Das Erschliessungskonzept des ESP Areals Thun Nord wird innerhalb einer Über-bauungsordnung Erschliessung zukünftig beschlossen. Das Grobkonzept musste von den Wettbewerbsteilnehmern in ihren Entwürfen integriert werden. Der neu geplante Kreisel und Stichstrasse westlich des Baufeld B3 wird voraussichtlich zu Beginn der Bauarbeiten der Zentrale RUAG bestehen.

Abb. 2.3b Grobes Erschliessungskonzept gem. ESP Richtplan7

6 Kommunaler Richtplan ESP Thun Nord, 4. November 2010 7 Kommunaler Richtplan ESP Thun Nord, 4. November 2010

Aufteilung der Baufelder

Vision der Kleinen Allmend - ESP Thun Nord


2.4. Etappierung und Planungsperimeter

2.4.1. Allgemeines

Der Gesamtleistungswettbewerb war in zwei Stufen gegliedert, wobei in der ersten Stufe – Städtebauliche Projektstudie - die Bebauung der Parzelle in drei Bauetappen geplant werden musste. In allen drei Etappen waren die Erschliessung der Gebäude und die Aussenraumgestaltung darzustellen. Es mussten sowohl die Zwischenzu-stände als auch der „Endzustand“ nachvollziehbar sein. Die zweite Stufe – Gesamt-leistungswettbewerb – stellte die erste Bauetappe im Detail dar.

Abb. 2.4a Baufeld B3 heutiger Stand mit bestehenden RUAG Gebäuden

2.4.2. 1. Stufe: Städtebauliche Projektstudie

Es waren Büro- und Retail-/ Gastronomieflächen sowie Hallen für Lager und Werk-stattnutzungen zu planen.

Der Planungsperimeter umfasste die gesamte Fläche des Baufelds B3 gemäss Be-zeichnung ESP. Die städtebauliche Projektstudie konnte ohne Berücksichtigung der Bestandsgebäude erarbeitet werden, es war jedoch zu beachten, dass die Realisie-rung der Bebauung in den beschriebenen Etappen umgesetzt werden soll.

Abb. 2.4b Grobe Etappierung

Planung und Bebauung in drei Etappen

Etappierung der Bebauung auf Baufeld B3

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1. Bauetappe

Der Perimeter der 1. Bauetappe beinhaltet den SW Teil des Planungsperimeters ent-lang der Allmendstrasse. Die genauen Grenzen des Perimeters dieser Bauetappe waren projektabhängig durch den Verfasser zu bestimmen.

In der 1. Bauetappe ist ein Bürogebäude mit zentralem Empfang, ein Konferenzzent-rum, kleinere Retailflächen und Gastronomiebereiche zu realisieren. Angestrebt wird seitens RUAG ein architektonisch hochwertiges höheres Haus oder ein Hochhaus.

Die Lagerhallen 674 und 683A im Westen der Parzelle werden abgerissen, die Be-standshalle 671 im Osten ist zu erhalten. Die Bestandshalle 695 kann projektabhängig bereits in der 1.Bauetappe oder erst in der 2. Bauetappe abgerissen werden.

Abb. 2.4c 1. Bauetappe

2. Bauetappe

Falls nicht bereits in der 1. Etappe erfolgt, wird in der 2. Etappe (10-15 Jahre) auch die Halle 695 abgerissen. Die in der 1. Etappe neu entstandenen Büroflächen können konzeptabhängig erweitert werden. Im Norden des BF werden Werkhallen realisiert.

Abb. 2.4d 2. Bauetappe

Bürogebäude an der Allmend-strasse

Werkhallen im Norden des Baufelds


3. Bauetappe

In der 3. Etappe (Zeithorizont 20 Jahre) wird die Halle 671 ebenfalls abgerissen. Sowohl die Bürogebäude als auch die Werkhallen werden erweitert.

Abb. 2.4e 3. Bauetappe & Planungsperimeter des gesamten Baufelds B3

2.4.3. 2. Stufe: Gesamtleistungswettbewerb

Nur die erste Bauetappe des Bürogebäudes mit ca. 22'000 m2 BGF für etwa 1'000 Mitarbeitende war Bestandteil des Gesamtleistungswettbewerbs und des Realisie-rungsprojekts.

2.5. Nutzung der 1. Bauetappe

Das Erdgeschoss nimmt den Hauptzugang, den Empfang und einen Konferenzbe-reich auf und zusätzlich noch Retail- und Dienstleistungsflächen, die der Versorgung sowohl der auf dem Areal tätigen Personen sowie externer Nutzer dienen sollen. Die-se Flächen im EG sollen attraktive von der Allmendstrasse oder Ringstrasse direkt erschlossene Zugänge aufweisen und im Strassenbild durch „Schaufenster“ und Be-schilderung präsent sein. Die Lobby bildet die „Drehscheibe“ des Bürogebäudes.

Abb. 2.5a Nutzungen innerhalb des Baufelds B3

Erweiterung der Büro- und Werkflächen

Trennung der öffentlichen und RUAG internen Nutzungen

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3. Ziele und Beurteilungskriterien

3.1. Ziele

3.1.1. Ziele der RUAG

à Schaffung eines Wirtschaftsparks

• Konzentration der RUAG Nutzungen auf dem klar definierten Baufeld B3; frei werdende Baufelder im Areal können für zivile Nutzungen ent-wickelt werden

à Entwicklung eines Leuchtturmprojekts entlang der Allmendstrasse in der ers-ten Bauetappe

• Das Gebäude setzt ein Zeichen für Thun anhand von städtebaulicher, architektonischer und technischer Qualität und vermittelt Progressivität, Modernität, Partnerschaft und Seriosität.

• Die RUAG ist ein Technologie Konzern - das Gebäude steht für Qualität und technische Innovation (Materialisierung, Fassade, Energiever-brauch, Nachhaltigkeit, etc.)

à Besondere Verantwortung für ökologische Aspekte wahrnehmen

• Entwicklung auf Basis der Empfehlung SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen und insbesondere nach den Vorgaben des SIA Effizienzpfades Energie (2000 Watt Gesellschaft)

à Realisierung einer effizienten Gebrauchsarchitektur

• Kostengünstige, konsistente, qualitativ hochwertige Bauweise

• Optimierung der Life Cycle Kosten

• Hohe Umsetzungssicherheit und rasche Realisierung; Fertigstellung bis 2015

• Flexibilität im Projekt, um eine breit gefächerte zukünftige Nutzung zu garantieren

à Realisierung von hochwertigen, flexibel nutzbaren Hallen für Werkstätten, Produktion und Lager in der zweiten Bauetappe

• Eigennutzung RUAG und/ oder Drittnutzung

3.1.2. Ziele der Präqualifikation

Die Auswahl der Wettbewerbsteilnehmer durch eine Präqualifikation trug dazu bei, einen qualitätssichernden Wettbewerbsprozess zu gewährleisten.

Ziel der Präqualifikation war es, hochqualifizierte Firmen speziell in den Bereichen Architektur, Städtebau, Gebäudetechnik, Energie und Logistik zu evaluieren. Das Be-urteilungsgremium wählte anhand der Referenzprojekte Teams aus, welche in der Lage sind innovative und durchführbare Lösungsvorschläge zu erarbeiten.

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Genehmigung

3.1.3. Ziele 1. Stufe: Städtebauliche Projektstudie

Die erste Wettbewerbsstufe diente zur Überprüfung von städtebaulichen Lösungs-möglichkeiten und sollte ein Gesamtkonzept für die etappierte Bebauung des Bau-felds B3 liefern.

Der Bebauungsvorschlag musste sich in die städtebauliche Situation des ESP und seiner Entwicklungsbaufelder einfügen sowie der besonderen Situation des Wirt-schaftsparks Thun Nord und seiner Lage zwischen Zentrum, Sondernutzungen im Gebiet der Kleinen Allmend und dem Wohngebiet Lerchenfeld gerecht werden. Dem Baufeld B3 kommt städtebaulich als südwestliches Eckelement der Kleinen Allmend eine besondere Bedeutung zu.

3.1.4. Ziele 2. Stufe: Gesamtleistungswettbewerb

• Architektur/ Gesellschaft

Der städtebaulichen Situation ist besondere Beachtung zu schenken. Die Allmend-strasse wird in den nächsten Jahren eine ganzheitliche Aufwertung erfahren. Die Visi-on ist, die Strassenfront entlang dieser wichtigen Verbindungsstrasse zum Zentrum Thuns für die Öffentlichkeit ansprechend zu gestalten und durch die Realisierung von hochwertigen und höheren Gebäuden ein attraktives Tor für den neuen Wirtschafts- und Lebensraum Thun Nord zu errichten.

Die Volumetrie des Neubaus und seine architektonische Gestaltung und Materialisie-rung sollen zum Technologie-Konzern RUAG einen Bezug herstellen.

Das architektonische Gesamtkonzept muss auf die funktionalen, ästhetischen, wirt-schaftlichen und ökologischen Anforderungen eine überzeugende Antwort liefern.

Die Räumlichkeiten müssen ein für die Nutzer in allen Aspekten gutes Umfeld schaf-fen. Dazu gehört unter anderem ein gebrauchstaugliches, ansprechende Material- und Farbkonzept.

Der Tageslichtnutzung, die auf die Funktion und die Dimension der Räume abge-stimmt sein soll, kommt eine spezielle Bedeutung zu. Es sollen differenzierte Bezüge zwischen Innen- und Aussenräumen mit interessanten Blickbezügen geschaffen wer-den.

• Wirtschaftlichkeit

Die RUAG legt als Industriekonzern besonderen Wert auf eine hohe Effizienz des Pro-jektvorschlags und eine kostenbewusste Planung, die die Marktfähigkeit der geplan-ten Mietflächen garantiert. Den Life Cycle Kosten ist dabei besondere Beachtung zu schenken - es wird eine hohe Wirtschaftlichkeit über den gesamten Lebenszyklus er-wartet.

Die Betriebs- und Unterhaltskosten beinhalten im Wesentlichen die Energiekosten, die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Daher wird bei den Gebäudeeigen-schaften grosser Wert auf eine wartungsfreundliche und widerstandsfähige Materiali-sierung und optimale Energieeffizienz gelegt.

Bei der Wahl der Systeme (Gebäudetechnik, Medienerschliessung) ist auf eine einfa-che Nachrüstbarkeit zu achten, um sich verändernden Bedingungen anpassen zu können. Die Systemtrennung zwischen Primär-, Sekundär- und Tertiärsystemen ist zu berücksichtigen. Insbesondere zu berücksichtigen ist eine mögliche spätere Einbin-dung in eine (thermische) Arealvernetzung von hoher Effizienz (anzustrebende Sys-temtemperaturen: Heizung < 32°C, Klima/Kälte > 18°C, Prozesskälte > 12°C).

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• Ökologie

Der Neubau muss im Sinne der 2000 Watt Gesellschaft gemäss dem SIA Effizienz-pfad Energie gebaut werden.

Aspekte des nachhaltigen Bauens sind zu berücksichtigen (SIA-Empfehlung 112/1, 2004). Der Ressourcenverbrauch für Bau und Betrieb der Gebäude soll minimiert werden. Die Materialwahl muss ökologische Aspekte und die Raumluftqualität berück-sichtigen.

Eine solide Bauweise und die Wahl von langlebigen Materialien garantieren die Ge-brauchstauglichkeit der Gebäude auf lange Sicht. Der Systemtrennung ist in der Pla-nung und der Realisierung grösste Beachtung zu schenken.

Eine Zertifizierung nach Minergie, LEED, oder anderem Standard mit internationaler Ausstrahlung wird nicht angestrebt.

3.2. Beurteilungskriterien

3.2.1. 1. Stufe

• Städtebauliches Gesamtkonzept Städtebauliche Einbindung und Verträglichkeit; Dichte der Bebauung; Kontext; Volumetrie; Verbindung zu Allmendstrasse, Lerchenfeld, In-nenstadt Thun, KV Anlage; Erschliessung; Aussenraumgestaltung

• Architektur Innovation und architektonische Qualität

• Rechtliche Grundlagen Einbindung in den ESP Richtplan und RUAG Masterplan; Einhaltung Richtplan und baurechtliche Rahmenbedingungen

• Funktionalität Gebrauchswert der Anlage, Einhaltung des Raumprogramms, Sicher-heit, Logistik; Etappierbarkeit und Qualität der Zwischenzustände

• Nachhaltigkeit in Bezug auf die 2000W Gesellschaft (SIA Effizienzpfad Energie)

3.2.2. 2. Stufe

• Städtebauliches Gesamtkonzept Städtebauliche Einbindung; Kontext; Volumetrie; Verbindung zu All-mendstrasse, Lerchenfeld, Innenstadt Thun, KV Anlage; Erschlies-sung

• Architektur des Bürogebäudes Innovation und architektonische Qualität, Umgang mit dem Raumpro-gramm, Umgebung, Erschliessung, Materialkonzept

• Rechtliche Grundlagen Einbindung in den ESP Richtplan und RUAG Masterplan; Einhaltung Richtplan und baurechtliche Rahmenbedingungen;

• Funktionalität Gebrauchswert der Anlage, Einhaltung des Raumprogramms, Sicher-heit, Logistik;


• Nachhaltigkeit in Bezug auf die 2000W Gesellschaft (SIA Effizienzpfad Energie, Energiebilanz, Bauökologie)

• Projektmanagement und Team Qualitätsvolles PM, das der Komplexität der anstehenden Aufgabe entspricht; Tools; Ausführung; Planmanagement; Sicherung; Team-zusammenstellung;

• Kosten und Termine Wirtschaftlichkeit, Optimierung der Erstellungs-, Betriebs- und Unter-haltskosten, Life Cycle Kosten, Optimierung zwischen Flexibilität und Kosten; Realistischer Terminplan

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4. Beurteilung 1. Stufe

4.1. Vorprüfung 1.Stufe

Die Vorprüfung der 1. Stufe – Städtebauliche Projektstudie wurde am 20. November 2012 durch das Wettbewerbssekretariat hmb partners AG, Meilen in Thun durchge-führt.

Die sechs Projekte sind bei der RUAG Real Estate in Bern am 16. November 2012 fristgerecht unter folgenden Kennwörtern eingegangen:

• Defilee • Flex 3 • Lichtraum • Open Sky • Weitsicht • Yesen

Alle Projekte wurden anonym eingereicht. Die Unterlagen waren vollständig und die maximal zulässige Anzahl Pläne wurde in keinem Fall überschritten.

Alle Projekte haben die Vorgaben zu Ausführung und Darstellung grundsätzlich ein-gehalten. Die Projekte Flex 3 und Lichtraum haben den gesamten Perimeter in Grund-riss und Schnitt vollständig im Massstab 1:200 dargestellt. Alle übrigen Projekte ha-ben diese Vorgabe nur teilweise erfüllt und haben schwerpunktmässig die Gebäude der 1. Etappe vertieft.

Alle Projekte beinhalteten zusätzliche, nicht geforderte Darstellungen wie Innenraum-perspektiven, Ansichten etc.

Die Umsetzung der quantitativen Vorgaben bezüglich Anzahl Arbeitsplätze, Stellplätze, BGF etc. wurden geprüft und im Vorprüfungsbericht tabellarisch aufgenommen. Eine überschlägige Schätzung der Arbeitsplätze durch das Wettbewerbssekretariat ergab, dass die geforderte Anzahl von 1000 Arbeitsplätzen für die erste Bauetappe in keinem der Projekte eingehalten bzw. detailliert nachgewiesen wurde. Der Bauherr betonte, dass eine diesbezügliche Überarbeitung der Projekte unverzichtbar sei.

Die wesentlichen Merkmale der Wettbewerbsbeiträge wurden an Hand der Bewer-tungskriterien Städtebau, Architektur, Rechtliche Grundlagen, Funktionalität/ Logistik und Nachhaltigkeit im Vorprüfungsbericht dokumentiert.

Für die Abgabe der zweiten Stufe – Gesamtleistungswettbewerb wurde in der Beurtei-lung zusätzlich das Thema Wirtschaftlichkeit berücksichtigt. Es wurden wirtschaftlich tragbare Projekte von den Teams gefordert. Das Kostenbewusstsein des Industrie-konzerns RUAG war ein zentrales Thema und hat in der weiteren Beurteilung und Selektierung des Gewinners eine wichtige Rolle gespielt.

Aus Sicht der Vorprüfung wurden alle eingereichten Projekte zur Beurteilung durch das Beurteilungsgremium zugelassen.

Formale Anforderungen

Quantitative Vorprüfung

Qualitative Vorprüfung

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Beurteilung 1. Stufe

4.2. Beurteilung 1. Stufe

Die Beurteilung der 1. Stufe – Städtebauliche Projektstudie fand am 29.11.2012 In Thun statt. Das Beurteilungsgremium war vollzählig anwesend. Die Beurteilung wurde anhand der im Programm vordefinierten Kriterien vorgenom-men. Die damit verbundenen Entscheide wurden durch die Mitglieder des Beurtei-lungsgremiums einheitlich vorgenommen.

Nach eingehender Durchsicht und intensiver Diskussion wurden von den sechs ein-gegangenen Arbeiten nach mehreren Rundgängen die folgenden drei Projekte aus-geschieden, bei welchen das Gesamtkonzept keine ausreichende Tragfähigkeit auf-wies und die dargestellten städtebaulichen Qualitäten nicht genügend Potential nach-weisen konnten:

• Defilee • Flex3 • Open Sky“

Für die Teilnahme an der zweiten Stufe „Gesamtleistungswettbewerb“ wurden aus-gewählt:

• Lichtraum • Weitsicht • Yesen

Am Ende der Sitzung des Beurteilungsgremiums wurden die Verfassercouverts geöff-net und die Anonymität für die zweite Wettbewerbsstufe damit aufgehoben. Das Gremium sprach für die weiterqualifizierten Projekte individuelle Empfehlungen für die Weiterentwicklung der Projekte aus, die an die Teams schriftlich abgegeben und am 12.12.2012 jeweils in einem persönlichen Gespräch erläutert wurden.

Allgemein wurden vom Gremium folgende Anforderungen für die Weiterbearbeitung der Projekte als besonders beachtenswert unterstrichen:

Städtebau

• Das städtebauliche Konzept sollte eine Bogenwirkung zur Stadt herstellen und das Gebiet stadträumlich öffnen. Die Gesamtfigur soll mit einladender Geste den Stadtraum aufwerten und zusätzliche Qualitäten für das benachbarte Quartier Lerchenfeld realisieren.

• Gegenüber der KVA darf ein starker, städtebaulicher Akzent gesetzt werden.

• Auf die Qualität der Aussenräume ist besonderer Wert zu legen. Der frühzeiti-ge Beizug eines Landschaftsarchitekten für die integrale Weiterentwicklung der Aussenräume wird empfohlen.

• Die Gebäudefolge soll eine Durchlässigkeit zwischen dem Areal der Kleinen Allmend und dem öffentlichen Bereich der Allmendstrasse zulassen.

Nutzung

• Die Möblierung der Büroflächen ist für unterschiedliche Raumkonzepte nach-zuweisen (Zellenbüros, Gruppenbüros, Open Space) und der prozentuale An-teil des jeweiligen Bürokonzepts an der Gesamtbürofläche ist anzugeben.

Auswahl von drei Teams für die 2. Wettbewerbsstufe

Bogenwirkung zur Innenstadt

Öffnung der Kleinen Allmend

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• Innerhalb der 1. Bauetappe sind 1’000 Arbeitsplätze zu realisieren. Für die Eruierung des Platzbedarfs ist mehrheitlich von Gruppenbüros bzw. Open-Space-Arbeitsplätzen mit eingestreuten Einzelbüros und Besprechungszim-mern auszugehen.

• In der Planung der Gebäudetiefe und des Ausbaurasters soll der Effizienz der Nutzungen und den möglichen Möblierungsvarianten besondere Beachtung geschenkt werden.

Funktionalität / Logistik

• Die Erschliessung und Anlieferung aller Flächen ist detailliert nachzuweisen (Schleppkurven im Bereich der Vorfahrt, Anlieferung Bürogebäude, Anliefe-rung Retail, Anlieferung Werkhallen).

Nachhaltigkeit

• Zur Nachhaltigkeit und zur Umsetzung der Empfehlungen des Effizienzpfades Energie sind zu wenige Angaben vorhanden. Die Massnahmen sind detailliert zu beschreiben und ihre Umsetzung im Projekt auch anhand von Berechnun-gen konkret nachzuweisen.

Rechtliche Grundlagen

• Die Vorgaben der ZPP R, Thun Nord sind in der Projektüberarbeitung und Weiterbearbeitung einzuhalten. Insbesondere:

o Planungszweck: ….stadträumliche Aufwertung unter Wahrung der spezifischen Qualitäten des Ortes

o Grundsätzlich gilt das Nutzungsmass der Zone A Arbeiten.

Entlang der Allmendstrasse sind bei gleichbleibendem Nutzungsmass höhere Häuser bis max. 30.0 m Gebäudehöhe zulässig. Vorausset-zung sind die Ausrichtung auf die Flucht entlang der Allmendstrasse, der Nachweis besonderer städtebaulicher und architektonischer Qua-litäten und die Integration in ein städtebauliches Gesamtkonzept. Tie-fe ab Flucht Allmendstrasse max. 130.0 m.

o Punktuell sind bei gleichbleibendem Nutzungsmass Abweichungen von der maximalen Gebäudehöhe zulässig, wenn diese städtebaulich begründet sind und zu einer erhöhten räumlichen Qualität führen.

o Stadträumliche Aufwertung der Allmendstrasse als eine der wichtigen Einfallsachsen von Thun.

o Schaffung einer dominanten Kulisse entlang der Allmendstrasse.

Umsetzung von 1'000 Arbeits-plätzen

Hochhäuser auf der Kleinen Allmend


Impressionen Beurteilung 1. Wettbewerbsstufe

22

5. Beurteilung 2. Stufe

5.1. Vorprüfung 2. Stufe

Die formale und quantitative Vorprüfung der 2. Stufe - Gesamtleistungswettbewerb wurde am 21. März 2013 durch das Wettbewerbssekretariat hmb partners AG, Meilen in Thun durchgeführt.

Alle drei Teilnehmer der 2. Stufe haben bis Mittwoch, den 20. März 2013 um 16.00 Uhr fristgerecht Ihre Beiträge bei der RUAG Real Estate AG in Bern eingereicht.

Die Modelle wurden am 27.3.2013 bei der RUAG Real Estate AG in Bern eingereicht.

Die Anonymität war für die 2. Wettbewerbsstufe aufgehoben worden.

Alle drei Wettbewerbsbeiträge wurden vollständig eingereicht und die maximal zuläs-sige Anzahl Pläne in keinem Fall überschritten.

Alle Projekte hielten die Vorgaben zu Ausführung und Darstellung grundsätzlich ein.

Ergänzend führten die Mitglieder des Beurteilungsgremiums Hr. Däppen, Hr. Binkert und Hr. Menti als auch die RUAG Real Estate eine qualitative Vorprüfung der Projekte unter den Gesichtspunkten der Einhaltung der rechtlichen Grundlagen, der Logistik, der Nachhaltigkeit und der Kosten + Termine durch. Die Ergebnisse dieser qualitati-ven Vorprüfung wurden im Vorprüfungsbericht zusammengefasst und vorgängig zur Beurteilung der Projekte dem Beurteilungsgremium vorgelegt.

Speziell zum Thema Wirtschaftlichkeit wurden Vergleichswerte auf dem Markt vor-handener Projekte zur Beurteilung herangezogen und eine Einstufung der Rentabilität anhand von marktüblichen Mietpreisen vorgenommen.

Aus Sicht der Vorprüfung wurden alle eingereichten Projekte zur Beurteilung durch das Beurteilungsgremium zugelassen.

5.2. Beurteilung 2. Stufe, Bereinigung und Schlussbeurteilung

Die Beurteilung der 2. Stufe – Gesamtleistungswettbewerb fand am 03.04.2013 in Thun statt. Das Beurteilungsgremium war, mit Ausnahme von Frau Dumermuth und Herrn Mathys, die krankheitsbedingt entschuldigt waren, vollzählig anwesend. Die Beurteilung der Projekte und die damit verbundenen Entscheide wurden durch die anwesenden Mitglieder des Beurteilungsgremiums einheitlich bestimmt.

Das Ziel der Sitzung zur Beurteilung der Projekte der 2. Wettbewerbsstufe war es, die eingereichten Projekte inhaltlich zu prüfen und den Verfassern Hinweise auf Unklar-heiten und Schwachstellen zu geben.

Alle drei Projekte wurden ausführlich analysiert und diskutiert. Es wurde keine Bewer-tung oder Rangierung vorgenommen und keine Projekte ausgeschieden. Das Gremi-um verfasste für jedes Projekt individuelle Empfehlungen für die Bereinigungsphase, die für jedes Team in einer Fragenliste zusammengestellt und diesen am 9.04.2013 in einem persönlichen Gespräch übergeben und erläutert wurden. In der anschliessen-den Bereinigungsrunde überarbeiteten die Teams ihre Projekte.

Formale Vorprüfung

Qualitative Vorprüfung

Beurteilung aber keine Rangierung


Die Angebotspräsentationen der Schlussabgabe des Gesamtleistungswettbewerbs fanden am 7. Mai 2013 in Thun statt. Das Beurteilungsgremium war zu diesem Termin mit Ausnahme von Frau Dumermuth, Frau Dobler und Herrn Mathys, vollzählig anwe-send. Herr Raphael Lanz, Stadtpräsident der Stadt Thun, vertrat Frau Dumermuth im Gremium und nahm eine stimmberechtigte Position ein. Herr Daniel Hofmeister wurde als Experte ohne Stimmrecht zum Thema Wirtschaftlichkeit beigezogen.

Jedes Team erhielt 45 Minuten Zeit, um sein Projekt mittels Powerpoint Präsentation vorzustellen, gefolgt von 30 Minuten Fragen und Diskussion im Gremium. Die Reihen-folge der Präsentationen war wie folgt:

08:30 – 09:45 Team Frutiger, Projekt Lichtraum

10:00 – 11:15 Team Anliker, Projekt Yesen

11:30 – 12:45 Team Halter, Projekt Weitsicht

Die Beurteilung der Schlussabgabe und Selektierung des Siegerprojekts fand im An-schluss an die Angebotspräsentationen am 7. Mai 2013 in Thun statt.

Die Themen Kosten und Termine wurden durch den Spezialisten der RUAG, Herrn Hofmeister, detailliert geprüft und speziell in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit, die Life Cycle Costs und die Vermietbarkeit analysiert.

5.2.1. Allgemeine Hinweise für die Bereinigungsphase

Allgemein wurden allen Teams folgende Anmerkungen für die Überarbeitung während der Bereinigungsrunde mitgegeben:

Städtebau

• Die Qualität der Aussen- und Grünräume (Positionierung und Gestaltung) ist insgesamt zu überprüfen, insbesondere der Aussenbereich der Gastronomie.

• Die Wegführung des motorisierten Verkehrs und des Langsamverkehrs auf dem Areal ist zu überprüfen und deutlich darzustellen (Vorfahrt, Zufahrt Besu-cherparkplätze, Fussgänger, Velo).

Architektur (Nutzung)

• Die einzelnen Bürogeschosse müssen in Mieteinheiten sinnvoller Grösse un-terteilbar sein. Die Möglichkeit kleiner Mieteinheiten mit maximal 25 Arbeits-plätzen, wie eine Zahnarztpraxis oder Architekturbüro, muss gewährleistet sein. Diese Option inklusive der Erschliessung über Stockwerklobbies und damit die Möglichkeit der Badge-Sicherung der Mieteinheiten ist aufzuzeigen.

Das Gebäude wird für die nächsten 70 – 100 Jahre erstellt und muss in dieser Zeit flexibel umnutzbar sein. Vorstellbare zukünftige Nutzungen sind z.B. ein Schulungszentrum oder Technopark. Diese Flexibilität ist darzustellen.

Funktionalität/ Logistik

• Sicherheitskonzept:

o Das Sicherheitskonzept auf dem Gelände (umzäunter Bereich, Werk-store, Zugänge zum Gebäude) und im Gebäude ist zu konkretisieren. Ein möglicher Personen- und Warenfluss zwischen gesicherten Be-

Angebotspräsentationen

Schlussbeurteilung

Flexibilität der Nutzungen

Klare Sicherheitsbarriere

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reichen oder Stockwerken, als auch die Wechselwirkung zwischen Hallen und Bürogebäude muss dargestellt werden.

o Es ist zu prüfen, ob die Funktion einer Loge (Empfang zur Verteilung auf dem Gelände) in das Gebäude integriert werden kann.

o Der Zugang zu den einzelnen Stockwerken muss die Möglichkeit für eine Badge Sicherung haben. Der Nachweis darüber (Positionierung der Stockwerklobbys) ist darzustellen.

o Bereiche der RUAG werden sowohl im Bürogebäude und in den Hal-len Mieter sein, als auch in anderen Bereichen ausserhalb des Bau-felds tätig sein. Alle diese Betriebsbereiche sollten sowohl im Perso-nen und Warenfluss gut miteinander verbunden sein können – jeweils innerhalb des Sicherheitsbereichs.

o Für den Mieter RUAG Defence ist zu beachten, dass der Sicherheits-bereich auch im wesentlichen Sinn für den Sichtschutz von aussen gilt (teilweise sollen Produkte als auch Besucher nicht gesehen wer-den)

• Ver- und Entsorgungskonzept

o Es ist ein Ver- und Entsorgungskonzept für das gesamte Gebäude (inkl. Büroflächen) und im Besonderen für die Gastronomie- und Retailflächen darzustellen.

o Entsorgung mit Warentrennung und Nutzung von z.B. Presscontainer, etc

o Versorgung/Warenzugang muss auch genügend gross dimensioniert sein, z.B. im UG

o Die Personen- und Warenflüsse im Gebäude der 1.Etappe sind zu überprüfen und darzustellen. Es ist darauf zu achten, dass diese hori-zontal und vertikal sauber getrennt sind, unabhängig voneinander funktionieren und unbedingt auch bei sehr unterschiedlichen Mietver-hältnissen funktionieren müssen.

o Die Warenflusswege müssen ebenfalls ausreichend dimensioniert werden, um z.B. Palettenrollis nutzen zu können

o Die Warenflusswege sollten eher nicht durch prominente Flächen füh-ren (z.B. Lobby)

• Die Flächen für die technische Erschliessung des Gebäudes der 1. Etappe (Technikräume, Schächte, Steigtrassen) sind zu überprüfen und gegebenen-falls zu erweitern. Die FF ist auch in der Flächenberechnung nach SIA 416 anzupassen.

• Das Konzept der Medienerschliessung ist darzustellen.

• Die Parkierungslösungen sollten im Gesamtkontext erweiterbar sein. Es ist zu prüfen, ob alle Parkplätze für das Baufeld 7 in einem Parkhaus realisiert wer-den können.

Definition des Logistikkonzepts


Nachhaltigkeit

• Ein Entwässerungskonzept, inkl. Retentionsfläche ist darzustellen.

• Die thermisch aktivierbare Speichermasse (insbesondere Böden und Decken) ist zu maximieren.

Rechtliche Grundlagen

• Die geforderte Grünfläche von 25% des Baufelds (ökologische Ausgleichsflä-che) wird mit der Überarbeitung des kommunalen Richtplans für das Baufeld B3 und andere aufgehoben. Eine erforderliche Freifläche von rund 25% bleibt im Richtplan jedoch bestehen, da neben der Verkehrserschliessung auch die Retention innerhalb des Baufelds untergebracht werden muss.

Alle Projekte haben weit mehr als den minimal geforderten Anteil Freifläche. Die geforderte Retentionsfläche muss innerhalb der Grundstücke noch nach-gewiesen werden.

• Für Hochhäuser gilt nach massgebendem „Konzept Stadtbild“ von 2006 eine städtebauliche Toleranz bis zu einer maximalen Höhe von 35m. Für höhere Hochhäuser ist als Ergänzung zum Wettbewerb eine Beurteilung des Hoch-hauskonzepts erforderlich.

Impressionen der Beurteilung der 2. Stufe

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6. Empfehlung + Projektverfasser

6.1. Empfehlung des Beurteilungsgremiums

Das Beurteilungsgremium entschied sich einstimmig, das Projekt Weitsicht als Ge-winner des Gesamtleistungswettbewerbs RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun in Be-zug auf die Erfüllung der Kriterien zu selektieren und dem Bauherrn zur Weiterbear-beitung zu empfehlen.

Ausschlaggebend für diese Entscheidung war im Besonderen die städtebauliche Kon-zeption der ersten Bauetappe mit guter Torwirkung zur Stadt, die Aussicht auf eine vielfältige Vermietbarkeit, die logistische und energetische Effizienz, die Kosten- und Terminangaben sowie die dem Image der RUAG entsprechende einfache und ruhige Architektursprache. Das Projekt erfüllt die formulierten Ziele und Anforderungen des Wettbewerbs und trägt dem Kostenbewusstsein der RUAG als Industriekonzern so-wohl durch das schlichte Auftreten des Gebäudes, als auch durch die effiziente Orga-nisation und Ausgestaltung der Mietflächen Rechnung.

Zur Vorbereitung für die Erstellung der Überbauungsordnung ist das Projekt in Bezug auf die städtebauliche Definition der zweiten und dritten Bauetappe zu überarbeiten. Das Team wird in diesem Prozess durch einen Ausschuss des Beurteilungsgremiums unterstützt. Zusammensetzung des Ausschusses des Beurteilungsgremiums:

Vorsitzender: Hr. J. Käferstein, dipl. Arch. ETH, BSA SIA,

Käferstein & Meister Architekten, Zürich

Mitglieder: Hr. M. Däppen, Dipl. Arch ETH, SIA Beauftragter für Städtebau, Stadt Thun

Hr. H.R. Hauri, CEO RUAG Real Estate AG

Hr. A. Sonderegger, Dipl. Arch. ETH, BSA Pool Architekten, Zürich

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Empfehlung und Projektverfasser

6.2. Projektverfasser

Projekt Verfasserteam

Defilee HRS Real Estate AG Städtebau: Fischer Architekten AG, Zürich Architektur: Fischer Architekten AG, Zürich Industrieplaner: W+P Weber und Partner AG Tragwerksplaner: Ribi + Blum, Romanshorn Gebäudetechnik: Aicher, De Martin, Zweng AG, Luzern Energieplanung: Aicher, De Martin, Zweng AG, Luzern Landschaftsplanung: asp Landschaftsarchitekten AG, Zürich Fassade: Stäger + Nägeli AG, Zürich

Flex3 Implenia Generalunternehmung AG Städtebau: Jo Coenen Architects & Urbanists, Zürich/ Burckhardt + Partner AG, Bern Architektur: Burckhardt + Partner AG, Bern Industrieplaner: Emch + Berger AG, Bern Tragwerksplaner: Beyeler Ingenieure AG Gebäudetechnik: Basler + Hofmann AG Energieplanung: Reuss Engineering AG Landschaftsplanung: Möri + Partner AG Fassade: Prometplan AG, Biel

Lichtraum Frutiger AG Generalunternehmung Städtebau: Panorama AG / GWJ Architektur Architektur: GWJ Architektur Industrieplaner: Klinkhammer GmbH Tragwerksplaner: Ingenta AG (vormals Marchand + P.) Gebäudetechnik: IEM AG Energieplanung: IEM AG / Gartenmann Engineering AG Landschaftsplanung: 4D Landschaftsarchitekten Fassade: Sutter + Weidner

Open Sky Losinger Marazzi AG Städtebau: Büro B Architekten und Planer AG Architektur: Büro B Architekten und Planer AG Industrieplaner: Agiplan AG Tragwerksplaner: Bächtold & Moor AG Gebäudetechnik: Gruneko Schweiz AG Energieplanung: Gruneko Schweiz AG Landschaftsplanung: David Bosshard Landschaftsarchitekten AG Fassade: Sutter + Weidner

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Projekt Verfasserteam

Weitsicht Halter AG Generalunternehmung Städtebau: Bauart Architekten und Planer AG Architektur: Bauart Architekten und Planer AG Industrieplaner: Resoplan AG Tragwerksplaner: Synaxis AG Gebäudetechnik: Amstein + Walthert AG Energieplanung: Amstein + Walthert AG Landschaftsplanung: w+s Landschaftsarchitekten BSLA Fassade: Ernst Basler + Partner AG

Yesen Anliker AG Generalunternehmung Städtebau: Lussi + Halter Partner AG, Luzern Architektur: Lussi + Halter Partner AG, Luzern Industrieplaner: agiplan ag, Rapperswil-Jona Tragwerksplaner: Basler + Hofmann Innerschweiz AG, LU Gebäudetechnik: Wirthensohn AG, Luzern / Scherler AG, LU Energieplanung: Wirthensohn AG, Luzern Landschaftsplanung: Vogt Landschaftsarchitekten AG, Zürich Fassade: Buri Müller Partner, Burgdorf

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Nächste Schritte

7. Nächste Schritte Während den Monaten Juni – August 2013 wird das Projekt Weitsicht hinsichtlich der Vorbereitung zur Erstellung der Überbauungsordnung als auch für die Beurteilung des Hochhauskonzepts überarbeitet. Der Prozess wird durch den Ausschuss des Beurtei-lungsgremiums begleitet.

Auf Grund der aktuellen Rechtslage bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe wird das Projekt bezüglich dieser Thematik durch das Bauinspektorat mit Beizug des Fachaus-schusses Bau- und Aussenraumgestaltung der Stadt Thun im August 2013 beurteilt.

Die drei ausgeschiedenen Projekte der 1. Stufe, die beiden ausgeschiedenen Projekte der 2. Stufe und das überarbeitete Siegerprojekt werden voraussichtlich im Septem-ber 2013 in Thun ausgestellt. Gleichzeitig wird der Bericht des Beurteilungsgremiums um die Überarbeitung des Siegerprojekts ergänzt und vom Ausschuss des Beurtei-lungsgremiums erneut genehmigt.

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8. Genehmigung Das Beurteilungsgremium hat vorliegenden am 5.7.2013 genehmigt.

Vorsitzender des Beurteilungsgremiums

Hr. J. Käferstein, dipl. Arch. ETH, BSA SIA, Käferstein & Meister Architekten, Zürich

Hr. R. Binkert, Eidg. dipl. Betr. u. Prod. Ing. ETH/BWI; b&b consulting GmbH

Hr. M. Däppen, Dipl. Arch ETH, SIA Beauftragter für Städtebau, Stadt Thun

* Fr. K. Dobler, Dipl. Arch. ETH, SIA AGR, Abteilung Kantonsplanung Bern

** Fr. M. Dumermuth Lehmann Vorsteherin der Dir. Stadtentwicklung, Stadt Thun

Hr. H.R. Hauri CEO RUAG Real Estate AG

Hr. T. Hürlimann RUAG Defence

**** Hr. R. Lanz Stadtpräsident Thun

*** Hr. B. Mathys, Dipl. Arch. ETH, BSA, SIA Stücheli & Mathys Architekten, Bern

Hr. U.P. Menti, Dipl. Masch. Ing. ETH/SIA; Zentrum für Integrale Gebäudetechnik, Hoch-schule Luzern

Hr. A. Sonderegger, Dipl. Arch. ETH, BSA pool Architekten, Züriich


Bemerkungen zu den Genehmigungen:

* Frau K. Dobler genehmigt den Bericht bis einschliesslich Beurteilung der 2. Stufe. Sie war an der Sitzung vom 7.5.2013 abwesend und konnte daher weder an den Angebotspräsentationen noch an der folgenden Diskussion und Selektierung des Wettbewerbsgewinners teilnehmen.

** Frau M. Dumermuth genehmigt den Bericht bis einschliesslich Beurteilung der 1. Stufe. Sie war an der Sitzung vom 3.4.2013 und vom 7.5.2013 abwesend und konnte daher weder an der Beurteilung der Projekte der 2. Stufe, an den Angebotspräsentationen noch an der Diskussion und Selektierung des Wettbewerbsgewinners teilnehmen.

*** Herr B. Mathys genehmigt den Bericht bis einschliesslich Beurteilung der 1. Stufe. Er war an der Sitzung vom 3.4.2013 und vom 7.5.2013 abwesend und konnte daher weder an der Be-urteilung der Projekte der 2. Stufe noch an den Angebotspräsentationen und der Diskussion und Selektierung des Wettbewerbsgewinners teilnehmen.

**** Herr R. Lanz genehmigt den Bericht ausschliesslich mit Bezug zu der Sitzung vom 7.5.2013, die Angebotspräsentationen und die folgende Diskussion der Wettbewerbsprojekte. Er übernahm an diesem Tag die Rolle von Frau Dumermuth als stimmberechtigtes Mitglied des Beurteilungsgremiums.

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9. Projektbeiträge

9.1. Weitsicht

(Gewinner Gesamtleistungswettbewerb)

Das Projekt bildet an der Ecke Allmendstrasse/ Ringstrasse einen öffentlichen Platz aus, der an der Süd-/ bzw. Westseite von einem Gebäudepaar, bestehend aus einer leicht vorgesetzten, fünfzehngeschossigen Hochhausscheibe und einem zweige-schossigen, pavillionartigen Anbau begrenzt wird. Zwischen den beiden Gebäuden spannt sich eine eingeschossige Halle auf, die die Hauptzugänge und den zentralen Empfang aufnimmt. Im EG des westlichsten Bürogebäudes an der Ringstrasse wer-den die Retailflächen angeordnet, im Geschoss darüber befinden sich Gastronomie-flächen.

Das Gastrokonzept mit Convenience Restaurant im EG (Belebung in diesem Bereich) und auch extern zugänglichem Skyrestaurant erschliesst die Gebäude für die Öffent-lichkeit und macht sie auch für das Quartier erlebbar.

Die Stellplätze werden nördlich dieser Volumen in einem oberirdischen Parkhaus un-tergebracht, das über ein Untergeschoss auch direkt mit den Bürogebäuden verbun-den ist. Östlich davon schliessen sich die Werkhallen an, die je nach Bedarf etappen-weise von Westen nach Osten ergänzt werden können.

Die Büronutzungen der weiteren Etappen werden entlang der Allmendstrasse in zwei parallel hintereinander angeordneten, langgestreckten Gebäuderiegeln realisiert.

Kennzahlen

Gebäudehöhe max. 54 m

Anzahl Geschosse OG (1. Etappe) 15

Anzahl Geschosse UG (1. Etappe) 1

Gebäudevolumen (1. Etappe) 103’900 m3 (gesamt inkl. Parken)

BGF (1. Etappe) 20’000 m2

Parkplätze (1. Etappe) 240 (in oberirdischer Parkgarage)

Fassade Solarfassade

Gesamtleistungswettbewerb RUAG Zentrale, Kleine Allmend Thun Projektbeiträge

Das Hochhaus setzt als gut sichtbares Landmark am Siedlungsrand einen überzeu-genden städtebaulichen Akzent gegenüber der KVA. Die differenzierte Ausbildung der Volumetrien in der ersten Bauetappe führt zu einer spannenden Gesamtkomposition, die zum Ausgangspunkt für die weiteren Entwicklungen in den Etappen 2 und 3 wird.

Die Setzung, Form und Typologie der 2./3. Etappe entlang der Allmendstrasse wirken jedoch noch beliebig. Sie müssen anhand der Untersuchung verschiedener Gebäude-typologien in einer Überarbeitung weiter differenziert, um eine Stärkung der Adress-bildung zu erzielen. Hierbei wird die Auswahl der im EG angeordneten und zur All-mendstrasse orientierten Nutzungen optimiert. Es wird ein für die Öffentlichkeit einla-dendes Erscheinungsbild angestrebt.

Die Ausgestaltung der Werkhallen ist logistisch sehr gut durchdacht, die Abläufe funk-tionieren gut, der Warenfluss ist optimal und die Unterteilbarkeit wird sehr positiv be-wertet.

Die Erschliessung und Anlieferung des Areals wird noch optimiert. Die Erschlies-sungsstrasse zwischen den Bürogebäuden und besonders die Einfahrt/Ausfahrt des Parkhauses via Erschliessungsstrasse erscheint problematisch. Die Proportionen der Aussenräume zwischen den Gebäuden werden ebenfalls über-prüft.

Die Erschliessung der Gebäude über ein zentrales Foyer ist simpel und zweckmässig und gewährleistet eine gute Übersichtlichkeit. Die Grösse des Eingangsbereichs ist in Bezug auf die Nutzung der Gebäude angemessen. Der indirekte Hauptzugang zur vertikalen Erschliessung des Hochhauses ist hingegen räumlich unattraktiv.

Die Büroetagen sind sehr effizient organisiert und flexibel unterteilbar in unterschied-lich grosse Mieteinheiten zwischen 140 m2 und 1’200 m2. Damit wird eine sehr gute Vermietbarkeit an Drittmieter garantiert. Die Personen- und Warenflüsse sind konse-quent getrennt. Die Horizontalerschliessung in den Regelgeschossen via Korridore ist noch zu eng und räumlich unattraktiv.

Sowohl die grossen, kaum gegliederten Volumen, als auch die effektive Konstruktion als Stahlbetonskelettbau mit Stützenraster zwischen 5,0 m und 7,50 m und ausstei-fenden Kernen, gewährleisten eine hohe Nutzungsflexibilität und ermöglichen eine ressourcenschonende Materialwahl (Recycling-Beton). Für die verschiedenen Bau-elemente ist eine konsequente Systemtrennung vorgesehen. Zur Energieversorgung werden integrale PV- oder Solarthermie-Systeme vorgeschlagen. Generell wird bei der Fassadengestaltung auf einen massvollen Einsatz von Glas- und Metall geachtet. Für die Ausbildung der Fassade des Parkhauses, speziell gegenüber dem Lerchen-feld (entlang Ringstrasse) muss noch eine hohe Erscheinungsqualität ausgewiesen werden.

Die Themen der 2000 Watt Gesellschaft, insbesondere der Grauen Energie sind um-fassend behandelt. Das Gebäude wird auf Grund seiner kompakten Form und der einfach gehaltenen Fassade in Punkto Nachhaltigkeit sehr positiv bewertet. Die Photovoltaik wird konzeptionell an der Fassade eingesetzt. Das Energiekonzept in dem die Photovoltaik Anlage die für den Betrieb der Gebäudetechnik notwendige Energie liefert (ohne Mieterbedarf) überzeugt.

Zusammenfassend überzeugt das Projekt durch seine hohe Wirtschaftlichkeit und Effizienz sowohl bei den Büroflächen als auch bei den Werkhallen. Die für das Er-scheinungsbild der RUAG Zentrale gewählte Schlichtheit, Ruhe und zurückhaltende Eleganz entspricht der vom Bauherrn gewünschten Aussenwirkung und repräsentiert den Industriekonzern RUAG überzeugend. Die effektive Organisation der Grundrisse

Vermietbarkeit

Fazit

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verspricht eine gute Vermietbarkeit der Flächen und eine hohe Rentabilität. Die Kos-ten- und Terminangaben sind für die RUAG optimal.

9.1.1. Kriterien für die Überarbeitung

Aussenraum

Der Aussenraum zwischen Bürogebäude und Gebäude der 2. Und 3. Bauetappen wird der Grösse des Bürogebäudes angepasst, um nicht lediglich ein Restraum oder eine durch Zufall generierte Gasse zu sein. Angestrebt wird ein angemessener und qualifizierter Aussenraum. Die Themen der Adressbildung der Gebäude der 2. Und 3. Etappen und die Öffentlichkeitswirkung spielen hierbei eine grosse Rolle.

Der Aussenraum zwischen Parkhaus und Hallen scheint zufällig und die Nutzung ist nicht abschliessend definiert. Der strassenbegleitende Aussenraum entlang der Ringstrasse wirkt unentschieden.

Etappierung

Die Gebäude der 2./3. Etappe entlang der Allmendstrasse werden anhand verschie-dener Gebäudetypologien in 3-4 Szenarien studiert. Es wird geprüft, was das Spekt-rum an Möglichkeiten und Nutzungen ist. Die beste Variante wird in die Überbau-ungsordnung integriert werden. Eventuell können die Hallen an das Parkhaus ange-baut werden. Auch könnten die Hallen als einziges langgestrecktes Volumen darge-stellt werden.

Sicherheitskonzept

Für die Überbauungsordnung muss die Sicherheitsgrenze genau definiert dargestellt werden.

Erschliessung

Die Erschliessungsstrasse zwischen den Bürogebäuden und den Hallen wird in Frage gestellt. Je nach weiteren Anforderungen bzgl. Loge, muss diese Strasse eventuell zu einer Sackgasse mit Wendeplatz werden.

Es ist wichtig in der Überbauungsordnung aufzuzeigen, dass die Gebäude der 1. Etappe freistehend bleiben; d.h. Fussgänger Zirkulation rund um das Gebäude muss auch zukünftig und nach Realisierung der weiteren Etappen gewährleistet sein (keine Anbauten, Zäune, etc).

Die Einfahrt/Ausfahrt des Parkhauses via Erschliessungsstrasse erscheint sehr prob-lematisch. Speziell an Spitzenzeiten morgens und abends sind Rückstaus bis zur Ring- und eventuell Allmendstrasse in diesem Szenario fast unumgänglich. Eine Ein-fahrt via Ringstrasse soll geprüft werden.

Grundrisse

Der Übergang vom Foyer zur Vertikalerschliessung des Hochhauses wird grosszügi-ger ausgestaltet. In den Regelgeschossen ist die Erschliessungsstruktur noch zu kleinteilig und wird ebenfalls grosszügiger ausgestaltet.


Fassade

Die Fassade des Bürogebäudes soll detailliert recherchiert werden. Wie sehen die PV Elemente tatsächlich aus? Welche Farbe haben sie?

Die Fassade des Parkhauses, speziell gegenüber dem Lerchenfeld (entlang Ringstrasse) wird definiert und qualifiziert.

Generell

Das Entwässerungskonzept wird geprüft und dargestellt. Die vorgesehenen Flächen scheinen knapp bemessen.

Der Arkadengang entlang der Allmendstrasse wird in diesem Kontext als problema-tisch beurteilt; Vordächer sind im Fall von Retail Nutzung hier bevorzugt.

Die Form, Platzierung und genereller Charakter der Gebäude erinnert an die 2nd Chi-cago School (Mies van der Rohe, SOM); dies wurde als durchaus positiv bewertet. Diese Schlichtheit, Ruhe und zurückhaltende Eleganz soll weiterhin im Vordergrund stehen und soll sogar noch mehr zum Ausdruck gebracht werden.

36

Situation

Ansicht von der Allmendstrasse


Grundriss EG

Schnitt

38

9.2. Lichtraum

(2. Stufe Gesamtleistungswettbewerb)

Der Gesamtperimeter wird in drei, Nord-Süd orientierte, streifenförmige Baufelder un-terteilt. An der Ringstrasse wird das gesamte Baufeld von einem fünfgeschossigen, flachen Bürokubus mit zwei Innenhöfen eingenommen. Die eigentliche Dachebene über dem vierten Obergeschoss wird im fünften OG von einer zusätzlichen, grössten-teils wetterdurchlässigen Dachkonstruktion aus PV-Elementen überspannt. Lediglich die Bereiche der Skybar und des Aufgangs zur Dachterrasse sind zusätzliche, ge-schlossene Raumstrukturen auf diesem Geschoss.

Die weiteren zwei Streifen sind an der Allmendstrasse jeweils mit einem viergeschos-sigen Kopfbau mit Innenhof überbaut, an die sich im Norden jeweils eine Industrie- und Werkhalle anschliesst. Das Verhältnis zwischen Tiefe des Bürogebäudes und Werkhalle ist dabei flexibel wählbar.

Der Hauptzugang der RUAG Zentrale, die Vorfahrt sowie die Retailflächen im EG ori-entieren sich zur Ringstrasse, das Restaurant ist zur Allmendstrasse und zur parallel angeordneten, öffentlichen Promenade ausgerichtet.

Der grosszügige Vorplatz an der Ringstrasse, der auch die Vorfahrt aufnimmt, führt zum Haupteingang und weiter in das grosszügige, innenliegende Foyer aus dem über verschiedene Treppen- bzw. Aufzugskerne die Büroetagen erschlossen werden. Eine parallel zur Promenade bzw. Allmendstrasse an der Nordseite der Kopfbauten ge-führte Fussgänger Haupterschliessungsachse verbindet die drei Bürogebäude im EG. Von dieser Haupterschliessung aus gelangt man zu den einzelnen Erschliessungs-kernen die ringförmig um die Innenhöfe organisiert sind.

Kennzahlen

Gebäudehöhe max. 20.5 m



Gebäudevolumen (1. Etappe) 132’500 m3 (gesamt)


Parkplätze (1. Etappe) 221

Fassade Solarfassade

Flexibilität


Die öffentlichen Flächen für Retail-, Gastronomie- und Konferenznutzung sind konse-quent im EG untergebracht, die gesicherten Büroflächen in den Obergeschossen. Im Dachgeschoss des Kopfbaus befindet sich eine öffentlich zugängliche Skybar. Die Definition des Sicherheitsperimeters und das Erschliessungskonzept gliedern das Baufeld klar und übersichtlich, so dass das Konzept ohne zusätzliche Erschlies-sungswege auf dem Baufeld und mit nur einem Werktor auskommt.

Die kompakte Bauweise in Kombination mit der Ausrichtung der Gebäude führt zu einer geringen Gebäudeoberfläche mit minimalem Nordfassadenanteil und ermöglicht dadurch eine Reduktion der Betriebskosten. Die Flexibilität der Grundrisse und die konsequente Systemtrennung tragen ebenfalls zur Nachhaltigkeit der Gebäude bei. Die Energiebilanz wird durch die Installation von Photovoltaikelementen auf dem Dach und der Nutzung lokaler Energieressourcen optimiert. Begrünte Strassenräume und Dächer sorgen für ein angenehmes Mikroklima.

Aus der Dreiteilung des Perimeters resultiert eine städtebaulich robuste Grundord-nung, die eine hohe Planungs- und Nutzungsflexibilität gewährleistet. Dadurch ent-steht eine angemessene Durchlässigkeit in der Tiefe, welche die Verbindung zwi-schen dem Areal der Kleinen Allmend und dem öffentlichen Raum der Allmendstrasse herstellt.

Mit der ersten Bauetappe ist der Abschluss zur Ringstrasse und der Übergang zur Allmendstrasse bereits als städtebauliche Entität definiert, was in Anbetracht der sehr langfristig angelegten Entwicklung des Areals sehr positiv gewertet wird.

Als angemessen und attraktiv bewertet wird die urbane Dichte, welche sich selbstver-ständlich in die bestehende Bebauungsstruktur der kleinen Allmend einbindet. Eine klare Aufwertung und Belebung des Strassenraums erfolgt durch die EG-Nutzungen (Restaurant und Konferenz) sowie die Öffnung der Raumfolge zum Strassenraum. Der Neubau erweist sich dadurch als gutes Bindeglied zwischen Allmendstrasse und angrenzendem Lerchenfeldquartier.

Der kompakte Baukörper mit Atrium, welcher eine sehr gute Tageslichtnutzung mit sich zieht, wird aus Sicht Nachhaltigkeit als positiv bewertet. Ansonsten können keine Aussagen zur Ökologie und Nachhaltigkeit gemacht werden, da weder Haustechnik noch 2000W Gesellschaft im Projekt behandelt wurden. Die Dimensionen und Nut-zungen des Foyers sind aus ökonomischer Sicht zu überprüfen.

Die auffallende Konstruktion der PV-Segel in der zweiten Dachebene ohne entspre-chende Nutzung des Zwischenraums wirkt überinstrumentiert und entspricht nicht der angestrebten Aussenwirkung der RUAG Zentrale. Auch der grosse Anteil an Glasflä-chen an den Aussen- und Innenfassaden unterstützt den Eindruck einer zu starken Öffnung gegen Aussen.

Der städtebauliche Ansatz bietet eine überzeugende, robuste Grundordnung für das Baufeld mit sehr guter Etappierbarkeit. Das Konzept für die erste Bauetappe, die RUAG Zentrale, weist ein prägnantes Erscheinungsbild mit hohem Identifikationswert auf, das auch ohne grosse Gebäudehöhe „Leuchtturmcharakter“ aufweist.

Die Funktionalität des Gebäudes hat jedoch Schwächen. Das zentrale Foyer wirkt überdimensioniert und wird der geforderten Wirtschaftlichkeit nicht gerecht. Auch die Aussenraumgestaltung und Materialisierung erscheinen im Kontext eines Arbeitsstan-dortes zu hochwertig. Die Flächeneffizienz auf den Bürogeschossen ist nur für Grossmieter mit Open Space Konzept gegeben. Für kleinere Mieteinheiten sind die Grundrisse nur schlecht geeignet und die erforderliche Flexibilität für Drittvermietun-gen daher nicht gegeben.

Kompakte Bauweise

Städtebauliche Grundordnung

Urbane Dichte und Integration in das Quartier

Aussenwirkung

Fazit

40

Situation



9.3. Yesen

(2. Stufe, Gesamtleistungswettbewerb)

Das Baufeld wird punktuell durch 3 Baukörper besetzt: ein 12-geschossiges, 44m ho-hes Hochhaus mit Sockelgeschoss am Knotenpunkt Allmendstrasse/Ringstrasse, ein 4-geschossiger Hofbau östlich des Hochhauses und langgestreckte Werkhallen im nördlichen Teil des Baufelds. Zwischen den Baukörpern ist ein grosser städtischer Platz angeordnet, der sich zu Kleinen Allmend öffnet und durch Bepflanzung und ein Wasserbecken gegliedert wird. Auch eine Vorfahrt ist dort angeordnet. Die Anordnung der drei mit je eigener Identität und Nutzung ausgestatteten Baukörper ergibt insgesamt eine gute Etappierbarkeit. Die Bauetappen können baulich autonom erfolgen – sogar von unterschiedlichen Architekten mit unterschiedlichen Architektu-ren. Für den Logistikbereich ergibt sich durch diese Aufteilung eine Tiefe mit einer vielversprechenden Flexibilität. Positiv bewertet werden auch die unterschiedlichen Typologien der zwei Bürogebäude, die die Bereitstellung verschiedener Büroflächen ermöglichen und unterschiedliche Mieter ansprechen.

Die Setzung der Gebäude mit Platzbildung wird allgemein positiv bewertet. Die Di-mension und die Funktion des grossen Platzes sind im Kontext der Kleinen Allmend jedoch fragwürdig, insbesondere auch durch die nördliche Begrenzung von den im Sicherheitsbereich gelegenen Werkhallen.

Das Gebäude der ersten Etappe hat eine einfache, statische und räumliche Struktur, in der die Nutzungen überzeugend und konsequent angeordnet sind. Der Hauptein-gang erfolgt vom Platz aus. Über die Lobby gelangt man in einen grossen, innenlie-genden Lichthof, der über die seitliche Belichtung in der Fassade eine attraktive Licht-stimmung erhält.

Kennzahlen

Gebäudehöhe max. 49 m



Gebäudevolumen (1. Etappe) 137’700 m3 (gesamt)



Fassade CCF Fassade

42

Sowohl die Zufahrt zur Tiefgarage als auch die Anlieferung des Hochhauses erfolgt direkt via Ringstrasse. Das Restaurant befindet sich im EG mit Ausrichtung zum Zwi-schenhof, eine doppelstöckige, auch vom Platz aus zugängliche Skybar befindet sich im 12. Obergeschoss.

Die innere Erschliessung über drei Kerne ist übersichtlich und ermöglicht eine gute Unterteilung der Büroetagen auch in kleinere Mieteinheiten, überzeugt jedoch nicht in punkto Effizienz. Die Logistik erfüllt nur für den Bereich der Gastronomie die gestellten Anforderungen. Die Anlieferung der Retailflächen kann nicht überzeugen, da sie von vorne an die Ladenfläche erfolgt und ein Rampenbereich fehlt. Auch die Entsorgung ist nicht gelöst und im dargestellten Konzept auch schwierig nachträglich zu integrie-ren. Das grosse Foyer und die Anordnung der Fluchtkorridore schränken die Waren-flüsse für Kleingewerbe/Werkstätten in den Obergeschossen stark ein und machen diese ineffizient.

Die Bürogeschosse sind stützenfrei geplant und flexibel teilbar und möblierbar.

Die vorgefertigten Fassadenelemente, die PV Anlage, eine effiziente Gebäudeauto-mation und –steuerung, kontrollierte Lüftung und Regenwasserweiterverwendung tra-gen dazu bei, ein ökologisch und ökonomisch nachhaltiges Gebäude zu konzipieren.

Die CCF Fassade ist sehr aufwendig und die Nachhaltigkeit ihres Einsatzes konnte nicht nachgewiesen werden. Generell wurden keine Angaben zu Life Cycle Kosten und Nutzungskosten gemacht.

Städtebaulich wirkt die Lösung über alle Etappen sehr konsequent und zeichnet sich durch eine klare Volumensetzung aus. Sie findet mit einem Hochhaus auf einem städ-tischen Platz eine angemessene Formulierung für den Auftakt zum neuen Industrie-areal. Die entstehenden Aussenräume sind von hoher Qualität und das Gebäude vermittelt durch den Sockelbau angemessen zum angrenzenden Quartier des Ler-chenfelds. Die Positionierung, Orientierung und äussere Erschliessung sind gut gelöst. Die weiteren Etappen weisen ein hohes Entwicklungspotential auf. Das Erscheinungsbild und die Materialisierung der RUAG Zentrale ist jedoch zu ele-gant und nobel formuliert und entspricht nicht der gewünschten Aussenwirkung des Industriekonzerns für seine neue Zentrale. Die grosszügige Organisation der Grund-risse und der Erschliessung kann bezüglich der Rentabilität der Mietflächen nicht überzeugen.

Fazit


Situation


44

9.4. Defilee

(1. Stufe Städtebauliche Projektstudie)

Entlang der Allmendstrasse werden zwei unterschiedlich breite, längliche Kuben an-geordnet, die als 4-geschossige Hoftypen ausgebildet sind und die Büro-, Retail- und Gastronutzungen aufnehmen. Der an der Ecke Allmendstrasse – Ringstrasse gelege-ne breitere Baukörper dient einem Hochhaus als Sockelgebäude, das an der südwest-lichen Ecke weitere 7 Geschosse aufragt und diesen Punkt städtebaulich akzentuiert. Für die zweite Etappe der Büronutzungen wird ein ähnliches Bauvolumen, Hoftyp mit einem mehrgeschossigen Aufsatz an der Nord-Ost-Ecke vorgeschlagen.

Das städtebauliche Konzept wirkt in Bezug auf die Adressbildung, die Torsituation und als Akzent gegenüber der KVA unentschlossen. Das Bekenntnis zur Hochhaus-typologie bleibt zögerlich.

Die obersten zwei Geschosse des Turmes nehmen als offener Raum mit Galerie die öffentlich zugängliche Skybar auf. Als Pendant dazu wird die nordöstliche Ecke des zweiten Hofgebäudes durch einen zweigeschossigen Aufbau betont.

Die Organisation der Büroflächen ist zweckmässig und funktional, die Dimen- sionen der Innenhöfe erscheinen jedoch zu gering für eine ausreichende Belichtung der Büroflächen.

Die Vorgaben zu den Nutzungsarten und -ausmassen wurden grundsätzlich erfüllt. Die Retail Flächen sind im Erdgeschoss entlang der West- und Ostfassade angeord-net und werden von der Ringstrasse bzw. der Stichstrasse zwischen den zwei Büro-gebäuden der 1. und 2. Etappe erschlossen. Der Konferenzbereich ist dazwischen angeordnet und wird aus der Lobby über einen eingeschossigen Lichthof erschlossen. Die entlang der Allmendstrasse im EG angeordneten Nutzungen tragen wenig zur Belebung des öffentlichen Vorplatzes bei. Der gewünschte Brückenschlag zum an-grenzenden Lerchenfeldquartier bleibt zudem gering.

Kennzahlen




BGF(1. Etappe) 20’800 m2 (Schätzung)

Parkplätze (1.Etappe) 228


Die vorgeschlagene Setzung der Bauvolumen führt zur Ausbildung von unspezifi-schen Gebäudezwischenräumen. Der entstehende Aussenraum wird nicht gestaltet. Die öffentlichen Räume bleiben ohne bestimmte Qualität.

Eine parallel zur Allmendstrasse verlaufende Erschliessungsstrasse trennt den vorde-ren, öffentlich zugänglichen Bereich des Areals vom nördlichen, gesicherten Bereich ab, auf dem fünf rechteckige Werkhallen mit flachem Satteldach angeordnet sind, die teilweise Nord-Süd, teilweise Ost-West ausgerichtet sind und paarweise als seitliche Begrenzung von zwei Werkhöfen angelegt sind. Auch in Nord-Süd-Richtung er-schliessen kurze Stichstrassen zwischen den Gebäuden das Baufeld. Die Setzung und Volumen der Werkhallen orientiert sich stark an den bestehenden Hallen und bie-tet daher keine Verbesserung zur heutigen Bestandssituation. Zwischen den Hallen werden sehr viele Fahrwege angeordnet. Die Funktion der Werkplätze zwischen den Hallen überzeugt nicht. Zur Logistik und Funktionalität innerhalb der Werkhallen wer-den keine Aussagen gemacht.

Der Haupteingang und die Vorfahrt für das Bürogebäude der ersten Etappe erfolgen von der Allmendstrasse, die Anlieferung und die Tiefgaragenabfahrt von der neuen Erschliessungsstrasse an der Nordseite des Gebäudes.

Das Hochhaus wird von nur einem Treppenkern erschlossen. Die Treppenräume sind nicht als Fluchttreppenhäuser ausgebildet.

Zum Thema 2000 Watt Gesellschaft wurden erste Konzeptideen vorgestellt: kompakte Bauweise, Stahlskelettbauweise mit Stützenraster von 8.10m, Flachdecken aus Re-cyclingbeton, konsequente Systemtrennung, Nutzung der solaren Gewinne. Die Kon-zepte zu Nachhaltigkeit und Haustechnik liefern aber keine weiteren Innovationen. Allgemein werden Systemtrennung und Flexibilität angeführt, jedoch ohne konkreten Nachweis am Projekt.

Die Skybar ist bezüglich der Nachhaltigkeit auf Grund der grossen Glasflächen kritisch.

46

Situation



9.5. Flex 3


Kennzahlen

Gebäudehöhe max. 30 m (ohne Atriumsüberdeckung)




Parkplätze (gesamt) 400

Das Baufeld B3 wird durch 3 Baukörper besetzt – einen prägnanten 8-geschossigen Hauptbau (Hoftyp) an der Ecke Ringstrasse/Allmendstrasse, ein dreigeschossiger Hofbau entlang der Allmendstrasse und eine langgestreckte Werk- und Produktions-halle im nördlichen Teil des Baufelds. Die beiden Bürogebäude und die Werkhallen erhalten durch den unterschiedlichen architektonischen Ausdruck jeweils eine eigene Identität. Dadurch erscheint eine autonome Realisierung, auch durch unterschiedliche Architekten, plausibel. Dieser Umstand ist angesichts einer längerfristigen etappen-weise Realisierung von Vorteil. Unter den drei Gebäuden fehlt aber noch der städte-bauliche Zusammenhalt über eine präzise Setzung der Volumen und über verbinden-de (teilweise öffentliche) Aussenräume.

Die Anordnung der Gebäude auf dem Baufeld bleibt unbestimmt. Die Gebäude „schwimmen“ auf dem Baufeld und sind städtebaulich nicht verankert. Insbesondere die Situation bei Realisierung der ersten Etappe wirkt wenig überzeugend. Die Volu-men setzen weder einen städtebaulichen Akzent gegenüber der KVA noch liefern sie ein prägnantes Bild für die RUAG Zentrale.

Die Platzierung der Gebäude innerhalb des Baufeldes schafft grosszügige Freiflächen, speziell an der Kreuzung Ringstrasse/Allmendstrasse und im Hof zwischen den bei-den Bürogebäuden, die an dieser Stelle jedoch überdimensioniert erscheinen.

Die nördliche Platzfassade wird durch die Werkhalle gebildet, die im Sicherheitsbe-reich liegen und nutzungsbedingt eine geschlossene und unattraktive Fassade auf-weisen. Die strassenbegleitenden Alleebäume der Allmendstrasse weichen im westli-chen Teil des Baufeldes für eine Erweiterung des Grünraumes auf die gegenüberlie-gende Strassenseite auf das Areal der Allmend.

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Der Hauptbau weist einen um sich drehenden Lichthof auf, welcher Licht bis in das Erdgeschoss leitet, und integriert eine doppelstöckige Skybar mit Terrasse in den bei-den Obergeschossen. Die anderen beiden Baukörper lehnen sich in ihren Ausmassen an die Typologien der Industriebauten im Quartier an.

Die Retail Flächen befinden sich im Erdgeschoss und sind via Ringstrasse und Zwi-schenhof erschlossen. Die Planung aller drei Bauten weist einen hohen Grad an Nut-zungsflexibilität vor. Ein arealübergreifendes fixes Raster von 7.5m x 7.5m bietet wirt-schaftliche und baustatische Vorteile.

Die Anlieferung für den Hauptbau, als auch die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über eine Stichstrasse parallel zur Allmendstrasse zwischen Längsbau und Hauptbau. Eine separate Vorfahrt beim Haupteingang ist nicht vorgesehen.

Die Gebäude orientieren sich nicht eindeutig zur Allmendstrasse oder zur Ecke All-mend-/Ringstrasse auf. Die frontale Erschliessung der Bürogebäude von Seite der Allmendstrasse widerspricht der Bedeutung des zentralen Platzes. Die einzelnen Er-schliessungskerne werden einzeln von aussen erschlossen, was zu einer schlechten Auffindbarkeit und unübersichtlichen Erschliessungssituation führt. Das Logistikkonzept erscheint zu unflexibel.

Das Projekt liefert keine ausreichend tragfähige städtebauliche Ordnung für das Areal. Die Positionierung der Gebäude bleibt willkürlich gewählt. Der vorgeschlagene Platz zwischen den zwei Bürogebäuden erscheint überdimensioniert. Auch die architektonische Ausformulierung der Gebäude weist Mängel auf. Die Di-mensionen der Innenhöhe der 2. Etappe sind zu klein für eine ausreichende Tages-lichtversorgung der Büroflächen. Die Erschliessung der Bürogebäude über Einzelzu-gänge von Aussen ist unübersichtlich und schlecht organisierbar.

Fazit


Situation


50

9.6. Open Sky


Kennzahlen






Eine Reihe von vier gleich grossen 5-geschossigen Türmen und einem herausragen-den, siebengeschossigen Turm an der Ecke Allmendstrasse/ Ringstrasse, verbunden durch einen 2-geschossigen Sockelbau, wird entlang der Bebauungskante der All-mendstrasse platziert. Der flächige Sockelbau lehnt sich in seiner Gestaltung und Hö-he an die Architektur der Industriebauten, die Türme setzen ein Zeichen für Innovation.

Im nördlichen Teil des Baufeldes befindet sich eine langgestreckte Werk- und Produk-tionshalle, welche durch die Anlieferungsstrassen und zentralen Grünbereich von den Bürogebäuden getrennt ist. Dieser Grünbereich ist durch einen überdachten begrün-ten Eingangshof mit dem Vorland verbunden.

Der Vorbereich und der Fussweg entlang der Allmendstrasse ist grosszügig begrünt und weist ausreichende Besucher- und Veloparkplätze auf. Eine überdachte Vorfahrt befindet sich an der Ecke Ringstrasse/Allmendstrasse. Hier mischen sich bei engem Manövrierraum Fussgängerverkehr und MIV ungünstig.

Der Hauptzugang zum Gebäude ist durch die Auskragung des aufgesetzten Riegels gut markiert. Der Sockelbau mit gemeinschaftlichen Nutzungen, wie Lobby, Retail und Konferenzbereich im Erdgeschoss und eine Meeting/ Arbeitszone im 1. Obergeschoss, verbindet die Türme miteinander. Das Erdgeschoss ist neben dem Haupteingang und Lobby über eine Vielzahl von Mitarbeitereingängen und direkten Retailzugängen an der Ost, Süd und Westseite erschlossen. Die Flächen sind in Etappen realisierbar, haben aber kein überzeugendes Gesamt-konzept. Die Anordnung der Gebäuderiegel auf das Sockelgeschoss wirkt seriell und wenig spannend.

Das Volumen der Werkhalle ist sehr gross dimensioniert, die Tageslichtversorgung der Industrieflächen zu gering. Die Fassade des Industrievolumens wirkt als Schutz-zone für die RUAG, blockiert aber gleichzeitig eine Durchlässigkeit ins Areal.


Die Sicherheitsgrenze befindet sich an der Südseite der Werkhalle. Die Anlieferung für diese Halle erfolgt über die Parallelstrasse zur Allmendstrasse nördlich der Werk-halle.

Konzepte wie Systemtrennung, sanfte Mobilität, Errichten von PV Anlagen, Nutzung von Fernwärme, etc. sind als Faktoren zur Realisierung eines die ökologisch und öko-nomisch nachhaltigem Bauwerk angedacht. Das Energiekonzept ist gut durchdacht, der Glasanteil jedoch insgesamt zu hoch.

Die Lösung formuliert eine klare städtebauliche Geste durch das durchlaufende So-ckelgeschoss und schlägt damit eine konsequente Verdichtung entlang der Allmend-strasse vor. Die Ausbildung des südwestlichsten Aufbaus als höheren Kopfbau ent-spricht seiner prominenten Lage und unterstreicht seine Bedeutung als Landmark. Der Industriebau ist nicht detailliert dargestellt, erscheint aber in seiner Dimension und Positionierung Flexibilität zu gewährleisten.

Ein Schwachpunkt des Projekts liegt in der starren Ausformulierung des Strassen-raums und der unzureichenden Lösung der An- und Abfahrt zu den Gebäuden. Die durchlaufende EG Fassade wirkt sehr starr und wenig durchlässig. Die Anordnung einer grosszügigen Grünfläche in zweiter Reihe hinter dem Bürogebäude erscheint nicht sinnvoll.

Fazit

52

Situation

