NOTE DE CURS

NOTE DE CURS

DREPT FUNCIAR

CURSUL NR. 5Regimul juridic al terenurilor proprietate privat

(continuare)7. Regimul juridic al antecontractului de vnzare (promisiunea bilateral de vnzare), n baza art. 1279 coroborat cu art. 1669 din Codul civil.Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzare este acel contract prin care una din pri (promitent) se oblig c va vinde, iar cealalt parte (beneficiar) se oblig c va cumpra un anumit bun la un pre determinat, contract care va fi perfectat n viitor. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci se nate numai obligaia de a se transmite proprietatea bunului n viitor.

Art. 1279 intitulat Promisiunea de a contracta, prevede c promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. De asemenea, dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile n cazul promisiunii de a ncheia un contract real, dac prin lege nu se prevede altfel. Deci, pentru ncheierea valabil a acestui contract nu se cer formaliti speciale, ci este suficient simplu acord de voin al prilor, chiar dac pentru ncheierea contractului de vnzare legea prevede o anumit form. Astfel, dac prile antecontractului s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere un teren, contractul de vnzare privind acest teren nu este ncheiat ct timp contractul nu s-a ncheiat n form autentic.

Atunci cnd una dintre prile unei promisiuni bilaterale de vnzare refuz din motive care i sunt imputabile s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite, iar bunul se mai gsete n patrimoniul vnztorului. Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat.

Dac promitentul vnztor nu i respect obligaia stabilit (spre exemplu, dac ntre timp terenul a fost vndut altei persoane), beneficiarul cumprtor nu poate cere predarea bunului, ntruct nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culp a obligaiei de ncheiere a contractului de vnzare d dreptul celeilalte pri de a solicita rezoluiunea promisiunii de vnzare i eventual despgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune interese).Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui (alin. 1 al art. 906 CC).

Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului.

Radierea se va dispune din oficiu, dac, pn la expirarea termenului de 6 luni, n-a fost cerut nscrierea dreptului care a fcut obiectul promisiunii, cu excepia cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a aciunii de pronunare a hotrrii care s in loc de contract de vnzare.

Noul Cod civil recunoate promitentului cumprtor un drept de ipotec legal asupra imobilului ce formeaz obiectul antecontractului de vnzare-cumprare pentru suma de bani avansat n temeiul promisiunii (art. ...).

Subliniem c i sub imperiul vechiului Cod civil (1864), asemenea promisiuni bilaterale de vnzarecumprare erau valabile i puteau fi executate, temeiul juridic constituindu-l prevederile art. 970 alin. 2, art. 1073 i art. 1077 din Cod.

- de reinut RIL 2013 n ce privete distincia ntre aciune personal i aciune real; - termenul de la care ncepe s curg termenul de 6 luni vezi R. Dinc, articol Pandecte 2003

- concurs ntre antecontract i drept de preempiune: - spea n care actul de rezoluiune este semnat de mama, ca reprezentat ce i depete puterile, act lovit de nulitate parial, iar declaraia beneficiarul este convertit n renunare i nu mai las l/1996 i discuia cu privire la forma antecontractului: - de reinut i cuvntul preempiune sau preemiune:

- clauza de inalienabilitate art. 627 NCC8. Pactul de opiune Va exista un pact de opiune atunci cnd prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza, iar acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art. 1191 din Codul civil.

n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.

Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar. Dreptul de opiune se radiaz din oficiu dac pn la expirarea termenului de opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii sale ctre cealalt parte.Dac prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor.

Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii. Contractul se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact. Att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie.

9. Clauza de inalienabilitate

Proprietarul poate consimi la limitarea dreptului su prin acte juridice, cu condiia de a nu fi nclcate ordinea public i bunele moravuri.

Art. 627 CC permite includerea n actele juridice translative a unei clauze de inalienabilitate. Astfel, prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim. Pentru ca o clauz de inalienabilitate s fie valabil, trebuie ntrunite urmtoarele condiii: poate fi dispus numai prin convenia prilor ori prin testament; trebuie justificat un interes serios i legitim; poate fi doar temporar i este supus formalitilor de publicitate. Termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului. Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o impune. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba contrar.

Nu pot fi supuse urmririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, ct timp clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel.

Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil.

Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea inalienabilitii.

Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege, dac este cazul.

nstrintorul poate s cear rezoluiunea contractului n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor. Att nstrintorul, ct i terul, dac inalienabilitatea s-a stipulat n favoarea acestuia, pot s cear anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei.

10. Vnzarea cu opiune de rscumprare

Vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare afectat de o condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului. Vnztorul are calitatea de proprietar sub condiie suspensiv, iar cumprtorul are calitatea de proprietar sub condiie rezolutorie.

Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat pentru un termen mai mare de 5 ani. Dac s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.

Exercitarea opiunii de rscumprare de ctre vnztor se poate face numai dac acesta restituie cumprtorului preul primit i cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor de publicitate;n cazul n care vnztorul nu exercit opiunea n termenul stabilit, condiia rezolutorie care afecta vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se consolideaz.

Efecte:

- efectele vnzrii cu opiune de rscumprare se stabilesc potrivit dispoziiilor privitoare la condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Cu toate acestea, vnztorul este inut de locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii;- vnztorul care intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare trebuie s l notifice pe cumprtor, precum i pe orice subdobnditor cruia dreptul de opiune i este opozabil i fa de care dorete s i exercite acest drept; - n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul trebuie s consemneze sumele menionate la art. 1.759 alin. 1 (preul primit, cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor de publicitate), la dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a terului subdobnditor, sub sanciunea decderii din dreptul de a exercita opiunea de rscumprare.Vnzarea cu opiune de rscumprare este nul n msura n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi (art. 1762 CC).11. Codul civil conine o seciune special destinat vnzrii bunurilor imobile de la art. 1741 la 1745. Regimul juridic este urmtorul:

a. atunci cnd se vinde un imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, nici cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere rezoluiunea ori modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic ori mai mare dect au crezut (art. 1741).

b. atunci cnd se vinde, cu un anumit pre pe unitatea de msur, o anumit suprafa dintr-un teren mai mare, a crei ntindere sau amplasare nu este determinat, cumprtorul poate cere strmutarea proprietii numai dup msurarea i delimitarea suprafeei vndute (art. 1742).

c. dac, n vnzarea unui imobil cu indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de msur, suprafaa real este mai mic dect cea indicat n contract, cumprtorul poate cere vnztorului s i dea suprafaa convenit. Atunci cnd cumprtorul nu cere sau vnztorul nu poate s transmit aceast suprafa, cumprtorul poate obine fie reducerea corespunztoare a preului, fie rezoluiunea contractului dac, din cauza diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat. Potrivit alin. 2 al art. 1743, dac ns suprafaa real se dovedete a fi mai mare dect cea stipulat, iar excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor sau va putea obine rezoluiunea contractului. Atunci cnd ns excedentul nu depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar nici nu este dator s plteasc preul excedentului (art. 1743).

d. aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre i aceea a cumprtorului pentru reducerea preului sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie intentate, sub sanciunea decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea contractului, afar de cazul n care prile au fixat o dat pentru msurarea imobilului, caz n care termenul de un an curge de la acea dat (art. 1744).

e. cnd prin acelai contract s-au vndut dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre, dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaia ntre valoarea surplusului i valoarea lipsei, iar aciunea, fie pentru suplimentul de pre, fie pentru scderea sa, nu poate fi introdus dect potrivit regulilor prevzute la art. 1.743 i 1.744. Rezoluiunea contractului este supus n acest caz dreptului comun (art. 1745).

Limite. 1. Menionm c sub imperiul legii nr. 54/1998 era interzis nstrinarea, sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele judectoreti, pe tot parcursul soluionrii acestor litigii, iar legea nr. 247/2005 (titlu X) a limitat domeniul doar la procesele privitoare la aplicarea legii nr. 18/1991. Astfel, se statua n art. 4 c existena unui litigiu cu privire la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, instituind ns de la aceast regul dou excepii: prima consta n existena unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privat, iar cea de-a doua n existena unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate. Dac titlurile de proprietate ale nstrintorilor, i respectiv dobnditorilor, erau lovite de nulitate, ca urmare a nclcrii dispoziiilor legale n vigoare la data ncheierii lor, nstrinrile realizate sub orice form, n temeiul Legii nr. 247/2005, nu conduceau la validarea acestor titluri. Reamintim c legea nr. 247/2005 a fost abrogat odat cu intrarea n vigoare a noului Cod civil.

2. Notarea n cartea funciar.

Potrivit art. 902 din CC, drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terelor persoane exclusiv prin notare, dac nu se dovedete c au fost cunoscute pe alt cale, n afara cazului n care din lege rezult c simpla cunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa de publicitate.

n afara altor cazuri prevzute de lege, sunt supuse notrii n cartea funciar:

1. punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri;

2. cererea de declarare a morii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc de declarare a morii i cererea de anulare sau de rectificare a hotrrii judectoreti de declarare a morii;

3. calitatea de bun comun a unui imobil;

4. convenia matrimonial, precum i modificarea sau, dup caz, nlocuirea ei;

5. destinaia unui imobil de locuin a familiei;

6. locaiunea i cesiunea de venituri;

7. aportul de folosin la capitalul social al unei societi;

8. interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris;

9. vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate;

10. dreptul de a revoca sau denuna unilateral contractul;

11. pactul comisoriu i declaraia de rezoluiune sau de reziliere unilateral a contractului;

12. antecontractul i pactul de opiune;

13. dreptul de preempiune nscut din convenii;

14. intenia de a nstrina sau de a ipoteca;

15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanii reale asupra creanei ipotecare;

16. deschiderea procedurii insolvenei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei msuri, precum i nchiderea acestei proceduri;

17. sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;

18. aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare i aciunea n rectificare;

19. aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar, aciunea n partaj, aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate, rezoluiune ori alte cauze de ineficacitate, aciunea revocatorie, precum i orice alte aciuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise;

20. punerea n micare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea funciar svrit printr-o fapt prevzut de legea penal.

3. Un alt element de noutate l-a reprezentat posibilitatea nstrinrilor fcute pe baza schielor care au stat la baza emiterii titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar, n cazul n care se dorea comasarea parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate care s cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor sau atunci cnd nstrinrile sunt efectuate de ctre persoane ndreptite s obin rent viager agricol. Reprezenta o excepie de la regula potrivit creia nstrinrile se puteau face doar n baza extrasului de carte funciar, carte funciar realizat prin nscrierea titlului de proprietate asupra terenului (n lumina legii nr. 247/2005, titlu X, n prezent abrogat).

Renta viager agricol

Reglementrile privind renta viager completeaz cadrul legal privind stimularea circulaiei juridice a terenurilor i nfiinarea de exploataii agricole viabile. Renta viager agricol reprezint suma de bani pltit rentierului agricol care nstrineaz sau arendeaz terenurile aflate n proprietatea sa, avnd sigurana unei surse viagere de venituri garantate de stat (art. 2 din Legea 247/2005, titlul XI).Condiiile ce trebuie s fie ndeplinite pentru ca o persoan s beneficieze de renta viager:

- rentierul agricol s fie o persoan fizic n vrst de peste 62 de ani,

- s dein n proprietate pn la 10 ha de teren agricol,

- s nstrineze prin acte ntre vii sau s arendeze terenurile agricole dup intrarea n vigoare a prezentului titlu.

Renta viager agricol este instituit n scopul concentrrii suprafeelor agricole n exploataii eficiente impuse de necesitatea modernizrii agriculturii.

Dovada nstrinrii se face prin actul de nstrinare, ncheiat n form autentic, iar dovada arendrii se face prin contractul de arend ntocmit cu respectarea Legii arendrii nr. 16/1994 ( art. 11 din Legea 247/2005, titlul XI).

Potrivit art. 3 din Legea 247/2005, titlul XI, cuantumul rentei viagere agricole reprezint echivalentul n lei a 100 euro/an pentru fiecare hectar de teren agricol nstrinat i echivalentul n lei a 50 euro/an pentru fiecare hectar arendat.

Pentru suprafeele mai mici de 1 ha suma pltit va fi proporional cu suprafaa nstrinat sau arendat (art. 5).

Renta viager agricol se pltete ntr-o singur rat anual n primul trimestru al anului urmtor celui pentru care aceasta este datorat.

Rentierul agricol poate rmne proprietar pe o suprafa de teren agricol de pn la 0,5 ha pentru folosin personal.

Potrivit art. 7 din Legea 247/2005, renta viager agricol este personal, netransmisibil i nceteaz la data decesului rentierului agricol. n cazul arendrii, renta viager agricol nceteaz n termen de 30 de zile de la data ncetrii contractului de arend, dac n acest interval rentierul agricol nu face dovada ncheierii unui nou contract de arend. Dup decesul rentierului, motenitorii vor ncasa ultima rat scadent la data decesului, n cel mult 3 luni dup deces pe baza certificatului de motenitor i a carnetului de rentier agricol.

PAGE 3