Uteromsnormene i praksis‐et eksempelstudie

Kjersti Prytz CederkvistLandskapsarkitekt

Oslo vokser• Forventet befolkningsvekst de neste 20 år ca. 200 000.

• Dette vil gi behov for 80‐100 000 nye boliger.

• Ca. halvparten av boligene forventes å bli realisert i indre by. 

Masteroppgave ”Barn i den fortettede byen”

• Undersøker sammenhengen mellom fortetting og oppvekstvilkår for barn i Oslo.

• Hvordan blir barn ivaretatt i nye boligprosjekter?

• Kan det nye plangrunnlaget fra PBE representere en forbedring med hensyn til å sikre gode uteområder for barn?

• Vurdert tre boligprosjekter i forhold til kravene som stilles.  

Fortetting som strategi

• St.mld. nr. 31 

”Den regionale planleggingen og arealpolitikken”

‐ anbefaler fortetting som strategi for utbygging av byer og tettsteder. Dette begrunnes med sammenhengen mellom arealbruk og miljøbelastning.

• Kommuneplan 2008 ”Oslo mot 2025: Bærekraftig utvikling”

‐ bærekraftig utvikling skal nås ved fortetting innenfor eksisterende byggesone.

Bærekraftig fortetting

• Bærekraft = kun reduksjon av klimagasser? 

• ”en utvikling som imøtekommer dagens behov uten åødelegge muligheten for at kommende generasjoner skal fådekket sine behov”. 

• vil intensjonen i et utvidet bærekraftbegrep  ivaretas  når krav om kvalitet blir satt opp mot ønsket om betydelig fortetting?

• Mål: en by som er brukbar for alle, og som er robust og fleksibel nok til å tilpasse seg endringer i framtiden.

Politisk virkelighet

• Byutviklingsbyråd i Oslo, Bård Folke Fredriksen (H), Aftenposten 18.mars 2010:

”Boliger i byen må ha gode uteoppholdsområder, med muligheter for lek”.

”Det er viktig at vi bygger for barnefamilier i indre by. Da er det avgjørende at de har trygge oppholdsrom ute”.

• Byutviklingsbyråd i Oslo, Bård Folke Fredriksen (H), Aften, 8.juni 2011. Punkt nr.4 i 5‐punktsplanen for å øke boligbyggingen:

”ikke legge like mye vekt på alle krav til miljøvennlig utforming og kulturminnevern”

Uteromsnormene”Normer for felles leke‐og uteoppholdsarealer for boligbygging i indre 

Oslo”

• Normforslaget dekker den tette byen, tilsvarende planavgrensningen for ”forslag til kommunedelplan for byutvikling og bevaring” (KDP‐BB).

• Områdetypene i utearealnormene er samkjørt med områdetypene i 

KDP‐BB. 

• Normforslaget gjelder felles leke‐ og uteoppholdsarealer til boliger.

• Normen forutsettes lagt til grunn ved behandling av reguleringsplaner og byggesøknader i indre Oslo.

Normene differensieres ut fra tetthet og bytopologi i fire områdetyper i indre by:

• Tettest: Kvadraturen, Sentrum, Strøksgater, Institusjoner.

400‐700% BRA

• Tett: Sentrumsranden, Knutepunkter . Inntil 450 % BRA

• Mindre tett: Sammensatte områder, Tett kvartalsbebyggelse, Akerselva og andre områder. 350‐400% BRA.

• Åpnere: Lamellbebyggelse, Frittliggende bebyggelse, Områder knyttet til ytre by. Inntil 250 % BRA

Områdekart for normene

Normene stiller krav til:

• Minstestørrelse på leke‐ og oppholdsarealer.

• Fordeling av arealet på terreng/lokk.

• Rommelighetskrav i forhold til lys og solinnfall + høyde/breddeforhold.

• Utformingskrav til brukbarhet, vegetasjon og lekeareal.

Eksempelstudie

Pilestredet Park

Tomteareal: ca 70 000 m2.TU: 213 %. Områdetype ihht. normene: Tett. Inntil 450 % 

• Maksimal utnyttingsgrad i dette området iflg. KDP‐BB er betydelig høyere enn tettheten i Pilestredet Park. 

• PP innfrir kravene til uteareal sett under ett – tett pådelområdenivå, men det kompanseres av store, felles uterom.

• Innfrir kravene til minste, felles uteareal med god margin

• Lekearealer for små og større barn er prioritert.

• Krav til ballekeplass ikke innfridd – skolegården på Katta.

Marienlyst Park

Tomteareal:  Ca 13 500 m2.

TU 184 %.  

Områdetype ihht. normene: Åpnere. Inntil 250 %

• KDP‐BB tillater en høyere utnyttelse av tomta enn dagens situasjon.

• MP har mindre felles uteareal enn de nye normer krever, men høyere bebyggelse og smalere mellomrom enn normene tillater.

• Innfrir kravene til minste, felles uteareal med god margin.

• Lekearealer for de minste barna er prioritert (1‐3).

• Krav til ballekeplass ikke innfridd – Tørteberg.

Sjølyststranda

Tomteareal:  Ca 36 500 m2.

TU 340 %.  

Områdetype ihht. normene: Tett. Inntil 450%

• KDP‐BB tillater en høyere utnyttelse av tomta enn dagens situasjon. 

• Sjølyststranda har betydelig mindre felles uteareal enn normkravet, bare ca. 40%.

• Innfrir kravene til minste, felles uteareal med god margin.

• Avstanden mellom blokkene er ca. halvparten av det normene krever.

• Lekearealer for de minste barna er prioritert (1‐3)

• Krav til ballekeplass ikke innfridd – Ferd stadion, Bygdøy.

Sentrale funn

• Bare PP innfrir mht. størrelsen på utearealet.

• Krav til opparbeiding av lekearealer for større barn ble ofte gitt dipensasjon fra.

• Alle prosjektene har lavere arealutnyttelse enn maksimal tillatt tetthet i KDP‐BB.

• Kombinasjonen høy tillatt tetthet og krav til boligandel i prosjektene er vanskelig å forene med normkravene.

Planlegg store områder

• ”Sikring av tilstrekkelige utearealkvaliteter i de tetteste byområdene må skje gjennom områderegulering eller andre områdestrategier.”(normene). 

• Store arealer gir større fleksibilitet mht. å strukturere bebyggelsen hensiktsmessig. 

• Disse kvalitetene bør være mulig å overføre til mindre prosjekter ved at man inkluderer dem i mer overordnede planer, der trafikksanering vil være et viktig tiltak. 

Prioriter kravet om minste, sammenhengende uteareal

• PBE understreker at man vil måtte gjøre avveininger mellom to hensyn ; å sikre boligfortetting, og gi akseptable oppvekstvilkår for barn i byen. 

• Normgiverne anbefaler at prosjektet sjekkes i prioritert rekkefølge, der kravet til felles uteareal veier tyngre enn f.eks høyde‐breddefaktor der det ikke er mulig å innfri begge deler. 

Still krav om ”lekedekning”

• Uteromsnormene understreker at for å dekke de større barnas behov for areal i prosjekter på over 300 % BRA ”måbehovet for større utearealer dekkes ved trafikktrygg tilgjengelighet til eksisterende parker, grøntområder og plasser i bystrøket”. (PBE 2009a:25). 

• Krav om lekedekning utenfor prosjektet tilsvarende parkeringsdekning, vil kunne motvirke overbeiting påoffentlige friområder.

Vurder maksimumstak på tillatt tetthetog blandet bruk

• ”Kommunedelplan for byutvikling og bevaring for indre Oslo 2009 – 2025” (KDP‐BB) angir maksimal tomteutnyttelse i ulike områder av indre Oslo.

• Gode løsninger blir vanskeligere jo høyere man presser tettheten. 

• I prosjekter med TU (tomteutnyttelse) over 250 – 300 % er det vanskelig å innfri krav til gode uterom, uansett organisering av bygningene. 

• Ved å integrere andre typer bruk i prosjekter reduseres antall boliger, og det blir mulig å innfri normkravene.

Normene kan gjøre en forskjell!

• Krav til leilighetsstørrelser, UU og parkeringsdekning – ikke la uterommene bli salderingspost

• Signaliserer at kommunen prioriterer gode uterom

• Gir konkret forhandlingskort i den tautrekkingen et utbyggingsprosjekt ofte er.

• Utbygger vil måtte søke dispensasjon fra noe hvis han ønsker åredusere kvaliteten i prosjektet – og han må begrunne søknaden. 

• Sikrer større forutsigbarhet for utbyggere ved at de klargjør forventningene til utearealer. 

Vilje til kvalitet

• man vil måtte gjøre avveininger mellom to hensyn ; åsikre boligfortetting, og gi akseptable oppvekstvilkår for barn i byen. 

• Det er avgjørende at politikerne tar gode valg, slik at avveiningen går i favør av kvalitet framfor fortjeneste...