Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums

(teorētiskie un praktiskie aspekti)

Mārtiņš Auders, Būvniecības un mājokļu politikas departaments

Likuma mērķis

Likuma mērķis:� nodrošināt dzīvojamo māju ekspluatāciju un

uzturēšanu;� veicināt dzīvojamo māju uzlabošanu;� nodrošināt dzīvojamo māju pārvaldīšanas procesa � nodrošināt dzīvojamo māju pārvaldīšanas procesa

nepārtrauktību;� saglabāt un attīstīt dzīvojamo māju kā vides objektu

estētiskās vērtības;� novērst ar sabiedrības un vides drošību saistītus

riskus;� pilnveidot dzīvojamo māju pārvaldīšanā iesaistīto

personu kvalifikāciju.

Dzīvojamās mājas pārvaldīšana

� Dzīvojamās mājas pārvaldīšana irdzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbībunodrošināšana.

� Pārvaldīšanas būtība ir lēmumu� Pārvaldīšanas būtība ir lēmumupieņemšana, lai tiktu nodrošinātadzīvojamās mājas fiziska uzturēšana.

� Dzīvojamo māju pārvaldīšana sastāv noobligāti veicamo darbību nodrošināšanas uncitu pārvaldīšanas darbību nodrošināšanas.

Problēmas praktiskajā situācijā

� Atsevišķi pārvaldnieki dzīvojamo māju pārvaldīšanu organizē pēc “kopējā katla” principa.

� Par katru māju atsevišķi netiek slēgti � Par katru māju atsevišķi netiek slēgti pakalpojumu piegādes līgumu, katrai mājai netiek veidoti uzkrājumi.

Risinājums

� Pārvaldniekiem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības jāorganizē, ievērojot likuma noteikumus.

Obligātās pārvaldīšanas darbības

� dzīvojamās mājas uzturēšana;� pārvaldīšanas darba plānošana,

organizēšana un pārraudzība; � dzīvojamās mājas lietas vešana;� dzīvojamās mājas lietas vešana;� līguma par piesaistītā zemesgabala

lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku;

� informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām.

Dzīvojamās mājas uzturēšana� dzīvojamās mājas sanitārā apkope,Sanitārās apkopes prasības noteiks MK noteikumi

� apkures, aukstā ūdens un kanalizācijas nodrošināšana, kā arī sadzīves atkritumu izvešana.

Minētais pienākums pamatā jāizpilda slēdzot līgumus par komunālo pakalpojumu piegādi

� dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un � dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts,

Prasības noteiks MK noteikumi

� dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšana,

Citi normatīvie akti, piemēram pašvaldību saistošie noteikumi

� dzīvojamās mājas energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību izpildes nodrošināšana;

Prasības noteiks MK noteikumi

Praktiskā situācija

� Komunālo pakalpojumu piegādātāji atsakās slēgt līgumus par attiecīgā pakalpojuma piegādi ar pārvaldnieku, kā dzīvokļa īpašnieku pārstāvi.kā dzīvokļa īpašnieku pārstāvi.

� Tā piemēram siltumenerģijas piegādātāji uzstāj, lai pārvaldnieks līgumos tiktu definēts kā lietotājs, t.i. persona, kura uzņemas saistības.

Risinājums

� Pārvaldnieka vēršanās regulatorā kā pirmstiesas strīdu izskatīšanas institūcijā.

� Pārvaldnieka vēršanās tiesā. � Pārvaldnieka vēršanās tiesā.

Citas pārvaldīšanas darbības

� Tās ir darbības, kas saistītas ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un tiek veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieka gribai un maksātspējai. īpašnieka gribai un maksātspējai.

� Citas pārvaldīšanas darbības, kas saistītas dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu un šim nolūkam nepieciešamo pasākumu ilgtermiņa plāna sagatavošana.

Pārvaldīšanas uzdevuma uzdošana pārvaldniekam (1)

� Pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanaspārvaldniekam iemesls ir dzīvojamāsmājas īpašnieka nepieciešamība vaivēlme uzdot pārvaldīšanas lietuvēlme uzdot pārvaldīšanas lietukārtošanu citai personai.

� Pārvaldniekam var tikt nodotas mājaspārvaldīšanas darbības kopumā vaiarī atsevišķas pārvaldīšanas darbības.

Pārvaldīšanas uzdevuma uzdošana pārvaldniekam (2)

� Pārvaldīšanas uzdevuma uzdošana notiek, slēdzot rakstveida pārvaldīšanas līgumu

� Īpašnieka pienākums ir nodrošināt � Īpašnieka pienākums ir nodrošināt uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu

� Par līgumā paredzēto uzdevumu izpildi pārvaldnieks var saņemt atlīdzību.

Pārvaldīšanas līgums� Pārvaldīšanas tiesiskajās attiecībās, ciktāl tās neregulē

dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, piemērojamiCivillikuma noteikumi par pilnvarojuma līgumu.

� Ar pilnvarojuma līgumu viena puse (pilnvarnieks)uzņemas otrai pusei izpildīt zināmu uzdevumu (pilnvarasdevējs), bet pilnvaras devējs apņemas pilnvarniekadevējs), bet pilnvaras devējs apņemas pilnvarniekarīcību atzīt sev par saistošu.

� Pilnvarojuma līgumu slēdz par juridiska raksturauzdevumu pildīšanu. Par darbu veikšanu, kuros irpārsvarā jāveic fizisks darbs slēdz cita veida līgumus(uzņēmuma, būvniecības, u.c.)

Praktiskā situācija

� Spēkā esošie pārvaldīšanas līgumi neietver pārvaldniekam nodoto pārvaldīšanas darbību uzskaitījumu;

� līgumi neietver lēmumu uzskaitījumu, � līgumi neietver lēmumu uzskaitījumu, kurus īpašnieku vārdā ir tiesīgs pieņemt pārvaldnieks;

� līgumi nenosaka pārvaldīšanas izdevumu apmēru, to noteikšanas un maksāšanas kārtību.

Risinājums

� Saskaņot līgumus ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu.

� Saskaņā ar likuma pārejas noteikumu 4.punktu, pārvaldīšanas līgumi, kas ir 4.punktu, pārvaldīšanas līgumi, kas ir spēkā šā likuma spēkā stāšanās dienā, bet neatbilst šā likuma noteikumiem, līdz 2011.gada 31.decembrim saskaņojami ar šā likuma noteikumiem.

Pārvaldnieka pienākumi

� Pārvaldnieka pienākumus nosaka savstarpēji noslēgtais līgums un likums;

� Pārvaldniekam ir pienākums informēt � Pārvaldniekam ir pienākums informēt dzīvokļu īpašniekus;

� Pārvaldniekam ir pienākums atskaitīties par savu darbību.

Praktiskā situācija

� Pārvaldīšanas līgumos iekļautie pārvaldnieka pienākumi bieži vien ir pretrunā ar likuma normām.

Risinājums

� Saskaņot līgumus ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu.

� Ar 2012.gada 1.janvāri, līguma punkti, kas neatbilst likuma punkti, kas neatbilst likuma noteikumiem, kļūs par absolūti spēkā neesošiem.

Pārvaldnieka kvalifikācija� Pārvaldnieks var pārvaldīt daudzdzīvokļu māju, ja ir

ieguvis vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu.

� Ja daudzdzīvokļu mājas kopējā platība pārsniedz 1500kvadrātmetrus, dzīvojamās mājas pārvaldīšanainepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz trešonepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz trešoprofesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokumentsnepieciešams dzīvojamās mājas īpašniekam.

� Profesionālo kvalifikāciju apliecinošs dokuments nav nepieciešams viendzīvokļa mājas pārvaldītājam, kā arī tad, ja daudzdzīvokļu mājas kopējā platība ir mazāka par 1500 kvadrātmetriem un to pārvalda īpašnieks.

� Pārvaldnieks, kuram ir praktiska darba pieredze var prasīt kvalifikācijas atzīšanu.

Norīkotais pārvaldnieks

Norīkotais pārvaldnieks —pašvaldības uzlaiku iecelts dzīvojamās mājaspārvaldnieks, kas veic noteiktaspārvaldīšanas darbības šajā mājā, līdzpārvaldīšanas darbības šajā mājā, līdztās īpašnieks nodrošina mājaspārvaldīšanu normatīvajos aktosnoteiktajā kārtībā

Praktiskā situācija

� Pašvaldībām trūkst finanšu līdzekļu norīkotā pārvaldnieka iecelšanai;

� Dzīvokļa īpašnieki lūdz iecelt norīkoto pārvaldnieku sev piederošam pārvaldnieku sev piederošam īpašumam.

Risinājums

� Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredzēt citus izpildes līdzekļus pašvaldības lēmumam ar uzdevumu īpašniekam sakārtot īpašumu;īpašniekam sakārtot īpašumu;

� Šāds izpildes līdzeklis bez norīkotā pārvaldnieka iecelšanas varētu būt piespiedu nauda.

Pašvaldības pienākums iecelt norīkoto pārvaldnieku

� Pašvaldība, veicot tai likumā noteiktāsfunkcijas un ievērojot Dzīvojamo mājupārvaldīšanas likumā noteikto kārtību, ieceļdzīvojamai mājai norīkoto pārvaldnieku, jadzīvojamās mājas:dzīvojamās mājas:

1) īpašnieks neveic dzīvojamās mājaspārvaldīšanu vai nav uzdevis to veiktpārvaldniekam un tā rezultātā tiek apdraudētacilvēku dzīvība, veselība, drošība, īpašums vaivide (turpmāk — apdraudējums);

2) pārvaldīšana tiek veikta tā, ka tiek radītsapdraudējums

Pašvaldības tiesības iecelt norīkoto pārvaldnieku

Pašvaldība ir tiesīga iecelt dzīvojamai mājainorīkoto pārvaldnieku, šajā likumānoteiktajā kārtībā, ja dzīvojamās mājasīpašnieks neveic dzīvojamās mājasīpašnieks neveic dzīvojamās mājaspārvaldīšanu vai nav uzdevis to veiktpārvaldniekam un tā rezultātā var tiktradīts apdraudējums cilvēku dzīvībai,veselībai, drošībai, īpašumam vai videi.

Lēmums par norīkotā pārvaldnieka iecelšanu

� Pašvaldības lēmums par norīkotā pārvaldniekaiecelšanu ir administratīvais akts. Tajā norādaapdraudējuma vai iespējamā apdraudējumanovēršanas termiņu, pārvaldīšanas uzsākšanasdienu, pārvaldnieka kompetenci, obligāto izdevumudienu, pārvaldnieka kompetenci, obligāto izdevumuapmēru un to atlīdzināšanas kārtību pārvaldāmajāmājā, pārvaldniekam noteikto atlīdzību, kā arīamatpersonu, kura uzrauga norīkotā pārvaldniekadarbību.

� Pašvaldības lēmumu var pārsūdzēt Administratīvajārajona tiesā. Pieteikuma iesniegšana tiesā neapturlēmuma darbību.

Norīkotā pārvaldnieka atcelšana� Lēmumu par norīkotā pārvaldnieka atcelšanu pašvaldība

pieņem ne vēlāk kā viena mēneša laikā pēc tam, kad iestājies viens no šādiem nosacījumiem:

1) beidzies pašvaldības lēmumā noteiktais apdraudējuma vai iespējamā apdraudējuma novēršanas termiņš un lēmumā minētais apdraudējums vai apstākļi, kas var lēmumā minētais apdraudējums vai apstākļi, kas var radīt apdraudējumu, novērsti;

2) īpašnieks iesniedzis iesniegumu par mājas pārvaldīšanas pārņemšanu;

3) saņemts norīkotā pārvaldnieka darbību uzraugošās amatpersonas iesniegums par to, ka pārvaldnieks nepilda vai nepienācīgi pilda tam doto uzdevumu.

Paldies par uzmanību!

Brīvības iela 55, Rīga, LV 1519Tālrunis: 67013101Fakss: 67280882E-pasts: pasts@em.gov.lvMājas lapa: www.em.gov.lv