Eiendomsmegleren nr 6 2014

megleren06

JUNI 2014ÅRGANG 76

Coacher eiendomsmegler på begge sider av AtlanterenSide 12

En imponerende snuoperasjonSide 18

Mange ønsker seg til eiendomsmeglerstudietSide 44

EIENDOMS

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPEREKjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konfl ikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper-

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konfl ikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper-

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

5

6

8

8

10

12

17

18

19

22

26

27

28

38

40

44

44

FRA LEDELSEN

Fra mål til handling!

Førsteinntrykk!

NEFs tillitsmannsseminar

på Sem Gjestegård

Nytt fra styret

VERDT Å VITE

Bolig med oljefyr – selger du katta i sekken?

Coacher eiendomsmegler

på begge sider av Atlanteren

Opp- og nedturer i Europas boligmarkeder

En imponerende snuoperasjon

Fokus på forbrukeren gir gode resultater

Ny aktør innen boligkjøperforsikring

Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen:

Magnus Aasen

NEF kurs

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

ETTER ARBEID

Ingen sommer uten grilling!

MEDLEMSNYTT

Spørsmål til nytt medlem

i Norges Eiendomsmeglerforbund

STUDENTSIDEN

Mange ønsker seg til eiendomsmeglerstudiet

STILLINGSANNONSER SIDE 47

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund

Ansvarlig redaktør:Carl Geving

Redaktør:Svein Strømnes

Parkveien 55, 0256 OsloTelefon: 22 54 20 80Telefaks: 22 55 31 06Web: www.nef.noE-post: [email protected]

Utgivelse ca 20. hver måned unntatt juliOpplag: 3400ISSN 0803-7345

Forsidefoto:NEF/MerkurTrykk AS

Materiellfrist: 1. i hver måned.Bortsett fra nr. 12, frist: 25. november

Medlemmer i NEF får bladet gratis.Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon:Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken,0901 OsloTlf: 23 33 92 00Fax: 23 33 92 16www.merkurgrafisk.no

Merkur Grafisk er godkjent som svane merket bedrift.

Merkur Grafisk er PSO-sertifisertVi tar kvalitet på alvor!

colorlab.noThe Norwegian Color Research Laboratory

ANNONSEKONTAKT:Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 OsloTlf: 22 54 20 80 • Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: [email protected]

PRISER 2014:Helside (215x275 mm) 11.200 ,- Halvside (180x115 mm) 8.400 ,- 1/3 side (180x75 mm) 6.550 ,-Kvartside (90x115 mm) 4.900 .- Kvartside bredde (180x60 mm) 4.900 ,-Baksiden (215x215 mm) 15.400 ,-2. og 3. omslag (215x275 mm) 12.990 ,-Midtsidene (430x275 mm) 23.100 ,-

Innhold JUNI 2014

FAGLIG PÅFYLL

Når er avtale inngått?

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester og avgjørelse

i tvist mellom selger og kjøper.

God meglerskikk ved næringsmegling

Sletting og mortifikasjon av tinglyste pantedokumenter

30

32

34

36

UNNGÅ MISFORNØYDE KJØPEREKjøpere som får problemer med

skjulte feil og mangler, kan øde legge

for dine fremtidige salg. Du risikerer

også å måtte bruke mye tid på

oppfølging av konfl ikter du ikke selv

har skyld i. Med HELP Boligkjøper-

forsikring er kjøperen tatt hånd

om ved en eventuell konfl ikt, på

samme måte som selger er ivaretatt

gjennom eierskifte forsikringen.

HELP Forsikring er landets mest

erfarne tilbyder av bolig kjøper-

forsikring og blant Norges ti største

advokatmiljøer. Til for skjell fra våre

konkurrenter har vi ikke dekningstak

eller egen andel. Det er nok derfor vi

har de mest fornøyde kundene.

12

19

NEF-HELP stipendet er et prosjekt mellom Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og HELP Forsikring (HELP) som ble etablert i 2013 og skal for andre gang deles ut under NEFs Høstkonferanse 2014. Stipendet utdeles til bruk på gode fagprosjekter for eiendomsmeglingsbransjen. Stipendet kan tildeles personer eller foretak i eien-domsmeglerbransjen. Stipendet er på kr 100.000.

Stipend:Stipendet er på kr 100.000.

Krav: Utfyllende informasjon på www.nef.no

Følgende kan søke NEF-HELP stipendet:Alle personer og foretak som jobber for eller i eiendomsmeglerbransjen.

Søknadsfrist:Søknadsfristen er 1.oktober.

Søknad:Kandidaten eller foretaket må søke stipendet til:Norges EiendomsmeglerforbundParkveien 55, 0256 Oslo

- eller til [email protected]

Se www.nef.no for ytterliggere informasjon om stipendets gyldighet, jury og skattemessige forhold.

NEF-HELP STIPENDETStipendet utdeles til bruk på gode fagprosjekter for eiendomsmeglingsbransjen

STIPEND: 100.000

NEF-HELP stipendet

MER

K:

helside_nef_help_stipend.indd 1 07.05.14 13:11

EIENDOMSMEGLEREN 06-2014 5

Det nye styret har gjennomført sitt første styremøte og avholdt et tillitsmannseminar sammen med lokalforeningsledere og studieledere. Carl Geving har inntatt direktørstolen i NEF, med virkning fra 01.06. Det er mye god energi som fremover skal brukes til å fremme din sak de neste 2 årene.

Fra mål til handling!Tormod Boldvik,

Styreleder i NEF

Styrelederen har ordet

De gode diskusjonene vil gjerne komme hyppigere når handlingsplanen skal legges. For meg er det viktig å gjennomføre denne prosessen på en måte som sikrer at ulike syn kommer for dagen. Derfor er det viktig at flest mulig benytter anledningen til å fremme sine standpunkter.

NEFs mål er satt med et langsiktig perspektiv. Det er viktigst for oss å sikre at eiendomsmeglerne er foretrukne i boligomsetningen, langt inn i fremtiden. Perspektivene vi har satt mot 2024 viser at det er en god mulighet, men ingen selvfølgelighet.

Derfor står samfunnsansvaret, mellommannsrollen og økt fokus på forbrukerne sterkt frem i den vedtatte målplanen. Det er nok selv sagte fokusområder å slutte seg til når vi vedtar mål og visjoner. Hvordan blir det når reelle handlinger skal vedtas og iverksettes? I mange situasjoner kan vi oppleve at reell endring utfordrer det kommersielle. Da må vi være villige til å stå ved vedtakene, og fylle dem med innhold.

Når vi ansetter en forbrukerrådgiver så er det for å gi forbrukerne god veiledning. Vi skal lytte, gi gode råd, samle opp inntrykk og levere forbrukernes opplevelser tilbake til bransjen. Når dette skal være en reell tilnærming til forbrukernes interesser vil det utfordre meglere som ikke har gjort jobben sin.

Vi skal jobbe for en ny avhendingslov. På bakgrunn av for mange konflikter knyttet til boligomsetning må vi se på ansvarsfordelingen på nytt.

Dette vil utfordre alle involverte parter, inklusiv eiendomsmegleren.

Fra Landsmøtesalen kom det også innspill om å se på meglers uavhengighet i forhold til de store finansinstitusjonenes eierskap i bransjen. Videre forholdet til forsikrings givere på kjøper og selgersiden. Det som ligger i vedtakene vi gjorde var å utrede problemstillinger som utfordrer den frie og uavhengige mellommannen. Det er en viktig verdidebatt som ikke i tilstrekkelig grad har hatt sin plass i bransjens utvikling. Den vil utfordre mange av oss!

Det ble også gitt tilslutning til et forslag om å arbeide for fjerning av den siste del av prisregulering knyttet til omsetning av fast eiendom. Dette er noe NEF har jobbet for, og som det var helt riktig å programfeste. Vi skal ha rettferdighet, forutsigbarhet og ryddighet som prinsipper i all eiendomsomsetning. Da fungerer det dårlig med uklarheter, ulik forvaltningspraksis og et lokaldemokrati som gjør det veldig avgjørende hvilken side av kommunegrensen man bor på.

Vi i styret gleder oss til å ta fatt. Det blir garantert mest morsomt om vi til enhver tid kjenner at vi har

medlemmenes meninger å navigere etter. De meningene som utfordrer er også velkomne i NEF. Så er det ingen garanti for at alle får rett, alltid. Men alt vi gjør har et langsiktig perspektiv, til beste for alle våre medlemmer.

Nå er det tid for sommerferie. Late dager med familie og venner. Kos dere, det har dere virkelig fortjent! •

NEFs mål er satt med et langsiktig perspektiv. Det er viktigst for oss å sikre at eiendomsmeglerne er foretrukne i boligomsetningen, langt inn i fremtiden.

6 EIENDOMSMEGLEREN 06-2014

Det er lett å bli inspirert av kompetansen og engasjementet som legges for dagen. Dette skal vi omsette i konkret handling når vi gjennomfører landsmøtets vedtak.

Det kunne ikke bli kjedelig når noen hundre eiendomsmeglere var samlet rundt fag, politikk og fest i tre dager. Det var kompetanse, det var engasjement og det var godt humør. Jeg likte det jeg så og hørte. Det gode førsteinntrykket var etablert.

Et tverrsnitt av medlemmene var på plass i Ålesund, fra 28 år gamle Chris Robin Nordby som stakk av med Gullmegleren 2014 for beste boligannonse, til Gunnar Krogsveen som har vært faglig og politisk engasjert i NEF så lenge noen kan huske. Mr. NEF – Finn Tveter – ble takket for fantastisk innsats gjennom 17 år.

Landsmøtet var godt forberedt, en ny kurs ble enstemmig vedtatt. Politikken er fremtidsrettet. NEF skal sikre gode rammebetingelser for profesjonen og ivareta interessene til dem vi er til for – forbrukerne.

Dette skjedde før jeg tiltrådte den nye jobben. Etter fem dager på kontoret i Parkveien 55 er inntrykket bekreftet – i møte med dyktige medarbeidere, oppgaver og utfordringer. Min første uke ble farget av styremøte i NEF, deretter en samling med tillitsvalgte fra lokalforeningene.

Det er lett å bli inspirert av kompetansen og engasjementet som legges for dagen. Dette skal vi omsette i konkret handling når vi gjennomfører landsmøtets vedtak.

Eiendomsmeglerne utøver en svært viktig profesjon. Eiendomstransaksjoner omfatter store verdier for de involverte partene. Folk flest gjør sin største privatøkonomiske investering når de kjøper og selger bolig. Folk flest føler behov for kvalifisert rådgivning i salgs prosessen. Det forplikter å være mellommann. Trygg bolighandel gir lavere konfliktnivå. Yrkes profesjonens tillit styrkes for hver forbruker

som er tilfreds med meglerens rolle. Som mellommann lever du av partenes tillit.

Vi skal jobbe for en bedre hverdag for medlemmene. Gode rammebetingelser for dyktige eiendomsmeglere gir gode tjenester til forbrukerne. Det er stor grad av sammenfall i interesser. Eiendomsmeglernes rolle forsvar es best når tjenestene er så gode at forbruk erne ikke vil klare seg godt uten. Derfor må vi kontinuerlig utvikle vår faglige integritet. Derfor må vi redusere informasjons asymmetrien mellom aktørene i salgsprosessen. Det må være rettesnoren når vi sam arbeider med myndigheter og bransjeaktører.

NEF skal sette dagsorden. NEF skal bidra til at profesjonen er i forkant av utviklingen, snarere enn å løpe etter og få tredd uheldige og lite funksjonelle løsninger over hodet. Det er ingen selvfølgelig rolle, men nødvendig. Våre omgivelser endrer seg raskt. Nye tider krever nye løsninger – faglig, teknologisk, kommersielt og politisk. Det fordrer endringsvilje og tilpasningsevne. Styret og landsmøtet har satt standarden. NEF har mange saker som skal adresseres. Det er bare å brette opp ermene og gå i gang.

Min bakgrunn er fra skjæringsfeltet fag, politikk og forretning, først femten år på myndighets siden, senere åtte år i forretnings

advokatbransjen. Jeg gleder meg til å bruke denne erfaringen i en ny sammenheng, i arbeidet for medlemmenes interesser. •

God sommer!

Førsteinntrykk!

fra ledelsen

Adm. direktør i NEF, Carl Geving

Et førsteinntrykk etableres raskt, betyr mye, og er vanskelig å endre. Mitt første møte med medlemmene i Norges Eiendomsmeglerforbund var på landsmøtet i Ålesund.

D


God sommer fra alle oss på ..no!


Seminaret startet med at styreleder i NEF, Tormod Boldvik, orienterte om aktuelle saker fra styret. Deretter ble forsamlingen delt inn i tre grupper hvor det ble jobbet aktivt og med mange gode diskusjoner. Temaene for gruppearbeidet var hovedsakelig NEFs målplan for kommende toårsperiode samt arbeidet i lokalforeningene. Engasjementet blant deltakerne var stort og det fremkom mange gode innspill til det videre arbeidet i NEF.

Den andre dagen oppsummerte styret og lokalforeningslederne gruppearbeidet mens studielederne hadde studieledermøte hvor nye kursidéer ble klekket ut. Avslutningsvis på seminaret hadde NEF engasjert Hans Geelmuyden til å komme for å snakke om rolleforståelse og samhandling. Et interessant foredrag som ga tanker om kommunikasjonens betydning og NEFs rolle. •

NEFs tillitsmannsseminar på Sem Gjestegård 4. – 5. juni 2014

Tillitsmannsseminaret i NEF har blitt en årlig tradisjon hvor styret møter lokalforeningsledere og studieledere. I år var seminaret lagt til Sem Gjestegård i Asker med hyggelige landlige omgivelser.

Evaluering av landsmøtet i ÅlesundSom alltid etter den store konferansen foretar styret en evaluering, basert på egne inntrykk og sammenholdt med resultatene av questbackundersøkelser blant medlemmene. Denne gangen var det meste svært positivt, men det er alltid enkelte ting som kan bli enda bedre og det tas det tak i før neste konferanse.

NEFs styremedlem i ReklamasjonsnemndaI styret i Reklamasjonsnemnda for eiendoms meglingstjenester har Finn Tveter vært NEFs representant. Nå når han har overlatt direktør stolen til Carl Geving var det naturlig at Carl også overtar Finns styreposisjon i nemnda. Styret består for øvrig av en representant fra Advokatforeningen, en representant fra Eiendom Norge og en representant fra Forbrukerrådet.

NEFs styremedlem i Forum for NæringsmeglereForum for Næringsmeglere har et styremedlem fra NEF som oppnevnes av styret. Etter utskiftninger i styret ble Sabine Bartler, som selv arbeider innen næringsmegling, valgt til NEFs nye styremedlem.

Faglig Råd for Eiendomsmeglerstudiet (FREMS)Årlig oppnevner NEF sine representanter til rådet. Fagsjef i NEF Margrethe Røse Solli leder rådet og NEF har i tillegg to plasser til. De senere år har Hanne Railo fra Eiendom Norge hatt en av disse plassene og de siste par årene hadde tidligere styremedlem Toril C. Fridestad den andre plassen. Styret drøftet om det var ønskelig å gjøre utskiftninger nå, men fant at det hadde vært et godt team og valgte å innstil

le på gjenoppnevning av de samme representantene.

Program for NEFs HøstkonferanseStyret i NEF er ansvarlig for den etterutdanning som tilbys og juridisk avdeling hadde laget et utkast til program. Styret kom med enkelte innspill og programmet vil bli ferdig utarbeidet før sommeren. Høstens store NEFkonferanse skal holdes på Radisson Blu Scandinavia Hotel på Holbergs plass i Oslo.

Rapport fra OppgjørsutvalgetStyret fikk i møtet også en redegjørelse fra fagsjefen, Margrethe Røse Solli, om den helt ferske rapporten fra Oppgjørsutvalget der Margrethe var leder. Rapporten omhandler oppgjør i eiendomsmeglingsbransjen om sikkerhets stillelse og oppgjørsfunksjon og vil bli sendt Finansdepartementet. •

Nytt fra styret

BERIT DALEN ?utviklingssjef

SPØRSMÅL? • KONTAKT ERIK HANSEN • MOBIL 922 82 476e-post: [email protected]

HANNE AASS ?kundekonsulent/brukerstøtte

SPØRSMÅL? • KONTAKT NINA KROHG JØRGENSEN • MOBIL 982 66 656

e-post: [email protected]

Er det deg vi søker?Vitec Software Group leverer bransjespesifikk programvare og tjenester til norske og svenske eiendomsmeglere. Selskapet er notert på NASDAQ OMX børsen i Stockholm. Gjennom Vitec IT-Makeriet og Vitec Midas er Vitec den ledende leverandøren av programvare til norske eiendomsmeglere. Se våre stillingsannonser på FINN.no

PETTER M. ABRAHAMSEN ?key account manager

SPØRSMÅL? • KONTAKT NINA KROHG JØRGENSEN • MOBIL 982 66 656

e-post: [email protected]


Du har nettopp kjøpt en flott bruktbil. Den har kjørt lite og er godt vedlikeholdt – et røverkjøp, akkurat som den hyggelige selgeren sa. Du viser stolt frem bilen til en kompis, men han forteller at drivstoffet denne bilen bruker er svært dyrt og blir forbudt om ikke så lenge. Hva tenker du om selgeren da?

Noen vet, andre ikkeI en undersøkelse YouGov har gjennomført på vegne av Enova svarer over 60 prosent av et representativt utvalg av befolkningen at de ser på en bolig med oljefyr som mindre attraktiv enn andre. De resterende 40% vet kanskje ikke om forbudet mot fyring med fossil olje som regjeringen har varslet? De tar derfor ikke med en nær forestående utgift til ny varme sentral i vurderingen. En boligmegler med god kunnskap om energiløsninger vil kunne opplyse om ulike egenskaper knyttet til energi ved de ulike boligene. En bolig der oljefyren er erstattet med f.eks varmepumpe kunne presenteres som mer attraktiv. Hvis boligen har oljekjel bør megler kunne informere om det varslede forbudet. Potensielle kjøpere vil ha nytte av å få vite hva som bør gjøres med varmesentralen. Hvor mye vil en utskiftning koste, og hvor mye vil energikostnadene bli redusert? Hvis megleren i tillegg kjenner til støtteordningene som finnes for å kvitte seg med oljekjel og tank, vil kjøper bedre kunne se hele det økonomiske bildet. Ved å skifte ut oljekjelen med noe mer miljøvennlig vil energimerket bli forbedret og kunne gi økt verdi.

Et søk etter «oljefyr» i boligannonsene på Finn.no forteller

dessverre at de fleste ikke informerer om nær forestående utgift til endring av varmeanlegg. Under overskriften «oppvarming» står ofte følgende informasjon: «Boligen er utstyrt med sentralvarmeanlegg/oljefyr med radiatorer». Punktum.

Noen er flinkere enn andreNoen boligmeglere er sitt ansvar bevisst. En boligmegler i Vestfold har lagt inn følgende informasjon under en bolig som selges med oljekjel: «I 2020 blir det ikke lenger tillatt å fyre med fossil olje. Dersom oppvarmingen i boligen din i hovedsak er basert på oljefyring, kan du få støtte til å bytte

ut oljefyren med en fornybar og miljøvennlig vannbåren energikilde. Du kan få støtte på inntil 20 % av totalkostnaden og maksimalt 25.000 kroner. Se www.enova.no for mer info» .

Enova har stor pågang fra boligeiere som søker støtte til å skifte ut oljefyren med en annen varmekilde. Varmepumpe er den mest

vanlige erstatningen, men også ulike biobaserte løsninger blir valgt. Noen kombinerer med solfanger som gir helt gratis varmtvann og oppvarming de dagene sola skinner. Overgangen fra fyring med fossil olje til en mer miljøvennlig varmeløsning gir vesentlig lavere fyringsutgifter, men krever en investering. Både oppvarmingsutgiftene og den nær forestående investeringen er viktige opplysninger for boligkjøper, og det er boligmeglerens plikt å sikre at informasjon om dette foreligger. •

Bolig med oljefyr – selger du katta i sekken?

I 2012 vedtok Stortinget at det blir forbudt å varme opp boliger med fossil olje fra 2020. Ved siste årsskifte ble CO2avgiften på fyringsolje økt. Den som kjøper en av de ca 60.000 boligene i Norge som har oppvarming basert på fossil olje får høye energiutgifter og en nær forestående utskiftningsinvestering med på kjøpet. Dette bør boligmegleren informere om.

verdt å vite

ENOVA SVARER

Både boligkjøpere og meglere kan få gratis svar på spørsmål om energi i bolig fra Enova Svarer. Telefon 800 49 003 E-post [email protected]. Også tilgjengelig på chat og facebook.

For kontakt: www.enova.no

Boligkjøpere bør informeres om utgiftene oljefyren vil påføre dem hvis de kjøper et

hus med en slik i kjelleren.

Energimerket er todelt. Energikarakteren (bokstavskala fra A til G) viser hvor mye energi bygget trenger – A er best. Oppvarmings karakteren (fargeskala fra rød til grønn) viser hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som kan dekkes av andre kilder enn elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr liten andel av elektrisitet og fossil olje eller gass, mens rød farge betyr stor andel. En bolig med grønn A bruker lite energi og er har miljøvennlig energiforsyning.

Av

Tor

Bre

kke,

Eno

va

Fra 01.01.14 gjelder nye regler for budgivning. Benytt “Gi bud”-knappen på eiendommens annonse for å registrere ditt bud elektronisk. «Gi bud»-knappen åpner nettsiden TryggBudgivning.no som er integrert i meglersystemet. Alle bud / budforhøyelser og forbehold overføres automatisk inn i budjournalen på den respektive eiendommen. Du logger deg inn på TryggBudgivning.no ved å bruke BankID. Det er derfor viktig å huske å ta med deg din BankID-brikke på budgivningsdagen. Du kan gi bud fra datamaskin, nettbrett eller smarttelefon.

Når du benytter deg av TryggBudgivning.no trenger du ikke å ta bilde av legitimasjon eller sende inn budskjema til megler. Etter at bud er registrert med BankID får du en kvittering pr. SMS om at budet er mottatt. Du registrerer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen som du allerede har mottatt. Budforhøyelser registreres også automatisk inn i meglersystemet.

tryggbudgivning.no

NYTT BUDREGLEMENT

- den enkleste

og mest sikre

måten å by på

bolig i dag!

GI BUD MED BANKID

På eiendommens annonse vises det en “Gi bud”-knapp for elektronisk budgivning.

IDENTIFISER MED BANKID

Innlogging fungerer på samme måte som i din nettbank. Du kan også bruke BankID App (iOS/Android) eller BankID på mobil.

REGISTRERING AV BUD

Nettsiden hjelper deg med korrekt utfylling av budmeldingen.

ELEKTRONISK SIGNERING

BankID lar deg signere budmeldingen elektronisk.Budmeldingen overføres til eiendomsmegleren.

BUDRUNDEN

Etter signering vil du motta en SMS-kvittering.Gi budforhøyelser med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen.

LØSNINGEN ER EN DEL AV MEGLERSYSTEMET WEBMEGLER OG LEVERES OG DRIFTES AV WEBSYSTEMER AS

Lykke til!


an har siden 2001 vært involvert i eiendomsmeglingsbransjen i mange forskjellige roller, blant annet som eiendomsmegler i Privatmegleren og kjedesjef i Postbanken og Aktiv Eiendom, men han satser nå for fullt med å etablere et eget selskap på Manhattan som skal hjelpe meglere og utbyggere til å nå sine forretningsmessige mål. Etter å ha jobbet med meglere på Manhattan og i Norge de siste 4 årene har han derfor mange spennende tanker om hvordan eiendomsmeglere best skal lykkes i konkurranse med andre, men også i forhold til hvordan bransjen bør utvikle seg framover.

Det er mange som tilbyr coachingtjenester, også inn mot eiendomsmeglingsbransjen, men hvilken bakgrunn har du som gjør at du mener at du kan hjelpe eiendomsmeglerne til å forbedre tjenestene sine?

– Det er ifølge boken til The Outliers av Malcolm Gladwell en regel som sier noe om at man trenger ca. 10 000 timer til å komme til sin formtopp uansett idrett eller yrkesgren, og jeg jeg har ihvertfall passert disse 10 000 timene i bransjen og håper jeg har fått endel kunnskap i bagasjen. Jeg har jobbet som markedssjef og senere kjedesjef for Postbanken og Aktiv Eiendom fra 2002 til 2005. I 2005

Av

Sve

in S

trø

mne

s

H

«Train people well enough so they can leave, treat them well enough so they don’t want to»

Sitatet stammer fra den engelske mangemilliardæren og gründeren Richard Branson, og har blitt et slags mantra for Lars Erlend Bye når han coacher eiendomsmeglere og ledere innenfor eiendomsmeglerbransjen på begge sider av Atlanteren.


tok Terra bankene over og jeg ble med som en del av selskapet. Etter seks måneder i Terra ønsket jeg å bevege meg videre og tok et spennende veivalg. Jeg hadde på dette tidspunktet jobbet i ledelsen med kjededrift, markedsføring og oppfølging av ledere i Norges raskest voksende kjede i flere år og jeg valgte deretter å begynne som megler. Et merkelig valg vil nok mange si, men jeg følte det var viktig å ha vært i meglerrollen i og med at jeg ofte var både rådgiver, leder og coach for meglere. Det handler om å ha hatt direkte kontakt med utfordringene en megler har i hverdagen. Etter en aktiv, men kort karriere som megler i Privatmegleren med flere salg, mange befaringer, noen budrunder og kanskje norgeshistoriens mest omtalte visning, var jeg tilbake i DNB systemet med ansvar for markedsføring og rekruttering i forbindelse med relanseringen av Postbanken Eiendom. (Visningen ble gjennomført med Champagne og raketter på nyttårsaften 2005 på Grefsen.)

– I 2009 fikk jeg tilbud om egen coach i DNB. Jeg var generelt veldig skeptisk til coaching som verktøy, men jeg valgte å takke ja for å se hva det kunne komme ut av dette. Etter noen uker med coaching startet store endringer i mitt liv og min karriere. Ny adresse, ny karrierevei og det som ble starten på det jeg gjør i dag. Jeg startet min utdanning innenfor coaching og lederutvikling, sier Lars Erlend Bye til Eiendomsmegleren.

Bye tok dermed fatt på en omfattende utdanning innen coaching, først i Norge, for så å avslutten på New York University.

– Jeg tilbragte et år i New York i 2010 og ble veldig godt kjent med meglerbransjen på Manhattan, noe som i ettertid har vist seg å være veldig smart. Da jeg forlot NY i Januar 2011 startet jeg selskapet Coach Bye hvor jeg i all hovedsak jobbet online som coach via Skype spesielt rettet mot det amerikanske markedet.

Det var noen interessante forskjeller på bransjene her og der borte og dette ga meg muligheten til å jobbe med et spennende perspektiv på bransjen. Vi kan trygt si at vi er langt fremme her i Norge både på markedsføring av boliger og teknologi. Sommeren 2011 kom jeg tilbake til DNB og Postbanken Eiendom og gikk da jeg inn i rollen som Executive coach, og hadde frem til desember 2013 som hovedoppgave å jobbe med coaching, lederutvikling og senere opplæring i DNB Eiendom.

– I dag jobber jeg med å etablere et selskap i New York og i Oslo som skal støtte meglere i deres jakt på nye oppdrag, forteller han videre.

Førsteinntrykk og oppfølgingEtter mange år i bransjen mener Bye suksessfaktorene i eiendomsmegling kan konsentreres om to ting, og at han har erfart at disse to har skapt resultater for meglere og kontorer i inn og utland.

– Nummer en førsteinntrykk og nummer to oppfølging. Hele vår forretningside i Norge og USA er bygget på disse to pilarene, og navnet på selskapet er H5 property. H står for highend marketing og 5 står for 5 step leads managemenent, sier han.

– Jeg har i alle år vært vitne til at vi har i for stor grad sviktet på disse to områdene. Vi har de siste 20 årene bygget en vegg mellom megler og kunden. Denne veggen fungerer som et enveis speil, og heter internett. Kundene har en ekstrem tilgang til informasjon om megler, bolig ene og jobben megleren gjør. I tillegg kommer det stadig nye tjenester på nettet som gjør at kunden kan rangere, lese «review», kritisere og rose eiendomsmegleren. Disse er med på skape nye behov i meglerbransjen. Det blir mer viktig enn noen gang for megler å sette kundeoppfølging i system. Meglere som følger opp kundene på en god og langsiktig måte kan sikre seg et evig kundeforhold. Noe som kan gjøre at kunden

kan se bort fra de andre konkurrentene på markedet. Som kunde trenger jeg strengt tatt bare en megler for alle mine fremtidige boligsalg, hvis den megleren jeg velger kan forsikre meg om at det er rett valg.

– For ikke så alt for mange år siden var den eneste måten mankunne se en bolig på var å komme på visning, men nå skjer hoved visningen på nettet. Dette mener jeg skaper en enormt behov for å oppgradere kvaliteten på visningene for de som faktisk kommer, de er ferdig segmenterte kjøpere og derav er 80% (ref statesikk fra finn.no) boligselgere. Visningene er derfor i ferd med å bli den viktigste arenaen for meglerbransjen, og her er det mange kreative og effektive veier å gå. Vi kjørte en test i forbindelse med en samling i DNB Eiendom i fjor høst hvor vi sendte ut 15 personer på 15 visninger i Osloområdet fra 2 millioner og opp til 10 millioner. Av 15 visninger var det utrolig nok bare 3 meglere som spurte om de ville sette sitt navn på visningslisten, bare 1 ble spurt om de eide egen bolig og ingen av meglerne spurte visningsgjesten om de potensielle boligkjøperne hadde behov for finansiering. Det lave antallet besøk kan gjøre at dette er delvis tilfeldig, men uansett er det sjokkerende tall. Dette sier meg at det er store muligheter for de som vil lykkes i denne bransjen.

For å møte konkurransen og ta posisjoner i dette markedet handler det mye om å ta vare på kundene på best mulig måte og benytte de mulighetene man har for å få kunden til å bruke litt ekstra tid for å bli kjent med boligen og megleren.

– Går man på en visning på Manhattan er det helt normalt å få servert et glass vin, champagne, te, kaffe og en matbit. Det er spennende å leke med tanken om å gjøre det samme i Norge av mange grunner. Det er et par interessante ting som skjer helt automatisk når kunden får servert noe på visning. Først og

LITT OM WWW.H5PROPERTY.COM:

I dag har firmaet hans H5property, over 500 registrerte megler kunder på Manhattan, og vokser stadig. Bye mener at den norske standarden på tekniske løsninger i eiendomsmeg-lingsbransjen ligger godt foran den amerikanske markedet, så mye av det de tilbyr der er basert på norske modeller. Dette gjelder blant annet innen markedspakk er med foto, planteginger i 3D og 2D, tekst forfatter, web to print, trykk av Showbooks (prospekter) samt en svært moderne html5 web to print løsing, som vi også leverer på det norske markedet.


fremst kan det ha en beroligende effekt på kunden, de vil nok velge å drikke opp det man har får servert og i mellomtiden kan megleren ta seg tid til å avdekke kundens behov og nåværende bosituasjon. I tillegg er det en stimulerende effekt i hjernen når man får servert et glass eller en kopp eller noe å bite i, dette kan gi oss et aldri så lite rush av dopamin og det kan hjelpe på opplevelsen til kunden. Dette skaper i tillegg en bedre opplevelse av megleren og merkevaren megler en representerer. Smart for boligselger, smart for megler og smart for megler

selskapet, men er Lars Erlend Bye.

– Min jobb som coach er å utfordre, guide, dele synspunkter, skape refleksjon og hjelpe megler med å ta de riktige valgene for sin egen karriere. En megler må jobbe hardt for å bygge sin egen merkevare, noe mange meglere glemmer i jakten på nye oppdrag. Jeg mener at hver og en megler er en egen merkevare innfor megler kjedens merkevare, og denne må styres i den posisjon en man ønsker at merkevaren skal være. Denne langsiktige tenkingen er utfordrende i en bransje der vi hele tiden løper etter det neste

salget. Meglere som er villige til å tenke lang siktig, investere i kundepleie og alltid være bevist sitt førsteinntrykk vil i mye større grad lykkes. Derfor blir min oppgave å jobbe med megleren på en måte som gjør at de selv ser ringvirkning ene av de valg de tar. Dette er krevende å gjøre alene i en travel hverdag, men svært kritisk for merkevaren de bygger på sikt.

– Som coach hjelper jeg megler med å løfte blikket, ta riktige valg og planlegge effektive aktiviteter. Konkurransen er stor og det er mange dyktige meglere i alle kjed er, men det er alltid mulig

for den som er villig til å fokusere, jobbe smart og tenke langsiktig å sikre en lang og godt betalt karriere i meglerbransjen. Jeg føler profesjonaliteten i bransjen har kommet på en godt nivå etter mange år med dårlig rykte og dessverre tidvis enkelte useriøse meglere. Jeg tror dette kan bidra til at de som lykkes og etablerer seg som sterke merkevarer de kommende 13 årene kan skape sterke posisjoner og dermed ha en lønnsom fremtid i vente.

Spørsmålet er så om det er behov for coaching av en allerede godt utdannet meglerstand i Norge? Bye mener at det her

hviler et stort ansvar på ledelsen for å gi de ansatte de riktige verktøy for å gjøre en best mulig jobb.

– Det er i stor grad behov for coaching fra en coach eller en leder. Det er veldig mange dyktige meglere som ikke lykkes fordi de ikke har fått den opplæringen de fortjener. Jeg opplever at meglerkjedene i Norge har mye å lære av de amerikanske meglerkjedene når det gjelder opplæring. Et eksempel på dette er en av våre kunder i NY som har eget opplæringssenter inne i kontoret hvor de gjennomfører 1 til 5 foredrag hver dag for å øke kvaliteten på meglerne.

– Input fra andre markeder kan gi veldig sunne refleksjoner og bevissthet rundt hva man gjør for å lykkes i de forskjellige markedene.

– Jeg vil påstå at de to viktigste rollene i bransjen er megleren og den daglige lederen. I begge disse rollene er man presset på

tid, man har en lang liste med oppgaver, omfattende ansvar og ikke minst press på resultatene fra ledelsen, derfor mener jeg disse rollene burde hatt tilgang på dyktige coacher og et bredt tilbud om profesjonell kursing i de respektives fagområder. Megler faget er godt ivaretatt igjennom formel utdanning og mange dyktige fagsjefer i de forskjellige kjedene, men når det kommer til salg, kommunikasjon og ledelse mener jeg vi kan skape store verdier for kjedene, sier Bye.

– En leder trenger ofte sparring på hverdags ledelse, de har mange fokusområder, stort behov for planlegging, hjelp til hvordan coache de ansatte og ikke minst bli sett og få ros for den jobben de gjør.

– Når det gjelder megleren er den enkelte megler viktigere enn noen gang. Hvis man ser på samfunnet generelt blir alle

varer og tjenester stadig mer like. TV’er, biler, bank produkter, forsikringsprodukter og ikke minst meglertjenesten. Samfunnet er transparent og man kopierer hverandre i løpet av timer. Når alt blir likt er det EN viktig ressurs igjen og det er den ansatte, den kan ikke kopieres. Den kan tas vare på og utvikles i evig tid.

– En av mine store forbilder Richard Branson, sier noe veldig smart vedrørende kultur og ansatte; “Train people well enough so they can leave, treat them well enough so they don’t want to”.

Jeg tror det er endel meglere som kunne lykkes bedre om kjedene hadde investert i dyktige coacher (eller trene ledere i coahing) og satt av mer tid til trening og opplæring. Coachens rolle er veldig ofte å la megleren eller lederen reflektere igjennom hva de gjør i hverdagen, uten innspill og råd fra leder eller coach, dette kan være en veldig effektiv og resultat skapende prosess for personen som blir coachet. Veldig ofte blir vi så ivrige etter å hjelpe og komme med forslag til løsning er, at den ansatte går

www.krogsveen.no

Krogsveen Næring ønsker å utvide sin virksomhet med 1 til 2 personer. Vi søker primært en person med erfar-ing fra arbeid med utleie og/eller forvaltning av nærings-eiendom.

Alternativt søker vi trainee for opplæring. Vi kan tilby full opplæring og praksiskrav for å bli eiendomsmegler. Boligmeglere som har lyst på nye og andre utfordringer, og en ordnet arbeidstid, oppfordres til å søke.

Krogsveen Næring er en del av Krogsveen AS. Vårt ned-slagsfelt er salg og utleie av næringseiendom i hovedsak vest for Oslo. Vi er lokalisert i moderne og tidsriktige lokaler på Fornebu.

For nærmere informasjon:Daglig leder Bjørn SørumTlf. 907 56 674E-post: [email protected]/Vaare-Avdelinger/Naering

Alle henvendelser behandles konfidensielt.

Næringsmegler/trainee

Jeg tror det er endel meglere som kunne lykkes bedre om kjedene hadde investert i dyktige coacher og satt av mer tid til trening og opplæring.


glipp av den beste løsningen de faktisk sitter på selv. Vi gir ikke den ansatte tid til å finne løsning en, selv om vi vet at intern motivasjon er mye sterkere enn ekstern motivasjon lar vi oss lure til å dele egne tanker og ideer. Her er coaching fra leder som coach eller en ren coach et viktig virke middel. Mulig det viktigste kjed ene kan gjøre er å trene lederne til å bruke mer coaching i deres leder stil, noe jeg har sett fungert veldig bra for mange ledere. MEN ingen ting kommer av et to timers foredrag eller et stressende seminar, dette må settes i system og trenes på over tid, mener han.

Så hva mener du er de viktigste suksessfaktorene for eiendomsmegleren?

– Jeg mener det er mye som må være på plass for at en meg ler skal lykkes, men de 5 viktigste områdene vil jeg si er:

– At megler gir et solid og ærlig førsteinntrykk

– At megler jobber strukturert med kunde oppfølgingen

– At megler setter seg mål (og delmål) og avpasser farten etter målet

– At megler tenker langsiktig– At megler hele tiden utvikler

seg som megler og menneske.Eiendomsmeglingsbransjen

har opplevd en enorm utvikling

bare de fem siste årene, og det er stor sannsynlighet for at denne utviklingen også vil fortsette fremover. Hvilken retning den tar er vanskelig å spå, men Bye her også gjort seg opp noen tanker om dette.

– Jeg ser at internett kommer til å ha sterk påvirkning i spesielt rundt valg av megler. Det kommer flere og flere løsninger hvor kunden kan søke etter meglere basert på faktiske salg, «review», salgspris i forhold til prisantydning, terningkast, rangering på forskjellige skalaer og ikke minst anbefalinger fra andre kunder. Dette setter krav til megler og deres måte å hånd

tere kunden på. I tillegg mener jeg at en megler som selger 40 boliger i år 1 skal enkelt kunne øke salget sitt med 20 prosent og selge 48 boliger i år to om de jobber riktig i kunde strøm. Flere av de store meglerkjedene har de siste årene investert store beløp i nettopp kundeoppfølgingen og dette tror jeg vi vil begynne å se resultatene av allerede i 2014, avslutter Lars Erlend Bye. •


– Jan, er det gunstig å kjøpe i Spania nå (?), er et spørsmål jeg ofte får, selv i Norges vakreste bygder.

Boligmarkedenes opp og nedtur er forskjellig i ulike land

til ulike tider. Mens markeder i Irland, Spania og Portugal ble revet med i en spekulativ fråde i årene før finanskrisen, var det roligere tempo i mange europeiske industribyer og eldre folke rike områder.

Alle markeder led imidlertid i kjølvannet av finanskrisen, da bankene skalv og mange land ble kastet ut i arbeidsledighet. Noen steder ble prisene på normale eneboliger mer enn halvert.

I dag har imidlertid mange europeiske byer, spesielt hovedstedene, fått en slags renessanse. Ikke uten grunn. Hovedstedenes arbeidsmarkeder består jo for en stor del av byråkrater i privat og offentlig sektor. Hva de har tapt av inntekter i kriseår, har blitt oppveid av kraftig rentenedgang. Også rikfolks lekeplasser har kommet tilbake, i takt med at børsene har nådd nye rekorder.

Distriktene lider. Mens byer som London, Paris og København har hentet inn igjen tapene i kjølvannet av finanskrisen, er det knapt nok noen bedring i det hele tatt for områder

som ligger litt kronglete til. Byer og bygder som ungdom og barnefamilier søker seg vekk i fra.

Noen forbanner at det er den til den samme finanseliten som brakte verden ut i uføre under finanskrisen som nå blåser opp mark edene igjen, men det er sannhet med modifikasjoner. Det er til dels nye eliter som kaster seg for den fallerte finanselites palasser. Milliardærer på de nye teknologiene og en god del fra BRIC landene (Brasil, Russland, India og Kina).. Litt spøkefullt kan en si at mens Oslo tiltrekker seg flyktninger, prøver London å bli den trygge havn for lysskye milliardærer som kommer flyktende fra alle verdens hjørner.

De økende inntektsforskjeller som preger de fleste land, merkes også i feriemarkedene. Der nordmenn ferdes, i ferieparadisene ‘’for folk flest’’, som omkranser den europeiske siden av Middelhavet, er de dyreste segmentene på bedringens vei. Likeledes er billigboligene populære. Normale europeere har ikke råd til annet.

Eneboliger, et stykke fra stranden, myntet på den europeiske middelklasse, ser imidlertid ut til å fortsatt slite. Det kan ta tid før vi her ser noe oppsving i prisene. Spanske banker antas fortsatt å ha nær én million boliger til salgs.

En skal være spesielt obs på nyprosjekter og potensialet for utbygging. Nye aktører overtar og ferdigstiller gamle prosjekter som kan selges, ved fortjeneste til langt lavere priser enn før. Lov meg at du sjekker ut nyboligprisene i nabolaget der du ønsker å kjøpe brukt!

Ta også høyde for mulighetene for økte skatter i årene som kommer. Felles for de sør europeiske land er at de sliter med anstrengte offentlige finanser i det eldrebølgen skyller over deres velferdssamfunn. Ungdommen som jo skal betale regningene, sliter med å finne arbeid. Her blir det lett å overbevise velgerne om at feriegjestene bør betale mer.

Her hjemme kan det nesten virke som at det er gått av mote å feriere i hjemlandet. Men ferievaner svinger. Det er i tider som nå at man kan gjøre ekstraordinære gode kjøp. Før eller siden blir nordmenn lei varme, skatter og trengsel. De vil nok en gang søke tilbake til flott natur og sunne ferieformer. Det er trolig bare et spørsmål om tid.

Vinnerne blir ganske sikkert familieboliger med kvaliteter, som også har god logistikk. Mens tidsklamme er irrelevant for ditt feriekjøp i utlandet, er det få ting som er viktigere ved eiendomskjøp i Norge enn kort reisevei til familiens ulike gjøremål. •

Opp- og nedturer i Europas boligmarkeder

– Alle familier er ulykkelig på sin særegne måte, var den russiske dramaturgen Tolstoys kommentar til menneskets lodd.

Av

Jan

Lud

vig

And

reas

sen,

sje

fsøk

onom

Eik

a

Kr. 610 for 11 utgaverSend SMS med kodeord PRØVDP NEF til 2030.

Nå med eget tilbud til alle i NEF

MAGASINETKUNDENE DINESTOLER PÅ


Norsk Kundebarometer har siden 2002 tatt temperaturen på kundenes tilfredshet med de største aktørene i bransjen. Utviklingen til bransjen viser at de lå litt under snittet i Norge de første årene, og at de opplevde en knekk i 2005 og spesielt i 2006 etter en rekke negative medieoppslag som satte spørsmålstegn ved bransjens seriøsitet. Det hele toppet seg med mye negativt fokus på Notar som senere gikk konkurs.

Det kan virke som om at dette ble vendepunktet for bransjen som selv tok tak for å bedre det frynsete ryktet de hadde fått. Vi kan fastslå at det er en imponerende snuoperasjon som er gjennomført når vi nå, 8 år senere, måler tidenes beste notering for eiendomsmeglerne med en kundetilfredshet på 75 poeng. Dette er hele 12 poeng høyere enn bunnmålingen i 2006 og viser at noe har blitt fundamentalt bedre i bransjen.

Vi i Norsk Kundebarometer har ved flere anledninger diskutert kundetilfredshet med mange av eiendomsmeglerkjedene og ambisjonene har alltid vært høye i denne bransjen. Flere hadde som målsetning om at de skulle score høyt på vår måling eller tilsvarende undersøkelser. Utfordringen er at dette er lettere sagt enn gjort. For meglernes del handlet det mye om å endre en kultur som hadde fått et cowboyaktig stempel ved seg. Kulturer og holdninger er ofte vanskelige å endre: Kulturelle endringer er ikke noe man bare kan vedta, det fordrer at mennesker endrer væremåte og for å få til det må de først overbevises til å tro på dette selv. Nettopp derfor er denne snuoperasjonen ekstra imponerende. Vi sitter igjen med et inntrykk av at man har gått fra en kultur hvor hovedfokus var å

jage neste salg, mot en kultur hvor man er opptatt av å øke trygghetsfølelsen til kundene gjennom god oppfølging og mer transparens. Autorisasjonsordning har også bidratt positivt både ved å øke kompetansen til meglerne og ved at denne ordningen kanskje førte til at de mest useriøse meglerne ble luket bort.

Det er helt sikkert mange små tiltak som har medført denne oppgangen, men for å oppsummere effektene av disse kan vi si at meglerne ser ut til å ha gjort seg fortjent til kundenes tillit. Meglerne oppleves som mer ærlige, de ønsker at kundene får en positiv opplevelse og gjennomfører jobben sin deretter. I våre øyne er dette den smarte måten å jobbe på. Når kundene er fornøyde så anbefaler de bedriften oftere til andre som igjen medfører økt aktivitet på sikt. Det skal lønne seg å være på kundenes side!

Hva kjennetegner de beste bedriftene i Norsk Kundebarometer?Det er mange ting som påvirker kundenes tilfredshet med en bedrift. Det kan være elementer av pris, produktkvalitet, kundebehandling, informasjon, oppfølging etc. Kundenes samlede vurderinger på hvor god eller dårlig bedriften er på disse elementene vil danne en total tilfredshetsoppfattelse. De dyktige bedriftene jobber ofte systematisk og målrettet med å forbedre de tingene som er viktigst for kundene (for noen kunder vil for eksempel god kundebehandling være viktigere enn pris og da er det viktigere å forbedre kundeopplevelsene enn å eksempelvis redusere prisen). Viktigheten av disse områdene vil ofte være forskjellig i ulike bransjer og mellom bedrifter i samme

bransje. Det er derfor essensielt å finne ut av hvordan dette henger sammen i nettopp din bedrift slik at man er sikre på at man forbedrer de riktige områdene (return on investment).

Selv om det kan være forskjeller på hva som er viktig for kundene så er det likevel en del fellestrekk som går igjen hos bedriftene i toppen av Norsk Kundebarometer. Ofte handler det om å sette kunden i sentrum og hele tiden tenke på hva som er best for kunden. Bedrifter i toppen av Norsk Kundebarometer er ofte mer kundeorientert enn produktorientert i tankegangen og er flinke til å fokusere på å tilfredsstille kundenes behov. Mange har også funnet balansen mellom det å gi råd (som i sin tur leder til salg) kontra det å pushe for mye. Litt forenklet kan vi si at kundene elsker å handle, men hater å bli solgt til.

De beste bedriftene synes også å ha et fellestrekk med at de gjør ting enkelt for kundene. De hjelper kundene til å få en enklere hverdag. Dette handler om å gjøre brukergrensesnittet enkelt, gi god oppfølging samt alltid holde det de lover. De gjør sjeldnere feil enn de som kommer dårlig ut på våre målinger. Dette gir kundene en trygghetsfølelse som slår positivt ut på undersøkelsen. Husk at kundene hater usikkerhet.

Jeg har møtt mange bedriftsledere som har tatt mål av seg om å komme i toppen av Norsk Kundebarometer. For mange er dette lettere sagt enn gjort og i flere tilfeller blir det med snakket. Mange glemmer at en forutsetning for å lykkes er å få med alle ansatte til å ha samme innstilling. Da snakker vi om en bedriftskultur som gjennomsyrer hele bedriften hvor hovedfokus er kundetilfredshet. I mange tilfeller glemmer man at det kan være tungt å endre en eksisterende kultur og dette kan være noe av årsaken til at mange «nye» bedrifter lykkes bedre. Det er lettere å hente inn de riktige ansatte som passer inn i en kultur fra scratch enn å snu ansatte som har jobbet på en helt annen måte i mange år. Det er de ansatte som er til syvende og siste møter kundene og skal levere det bedriften står for. Hvis de ikke har vilje, evne eller mulighet til å levere så lykkes man heller ikke.

I det store og hele er det sjeldent tilfeldigheter som gjør at det er de samme bedriftene som går igjen i toppen av Norsk Kundebarometer år etter år. Det handler om langsiktig systematisk jobbing hvor et hovedmål er at kundene skal sitte igjen med positive opplevelser. •

– En imponerende snuoperasjonÅrets resultater fra Norsk Kundebarometer viser en svært gledelig fremgang for kundenes tilfredshet med eiendomsmeglerne i Norge.

60

62

64

66

68

70

72

74

76

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Tilfredshet

Sni8 Norge Eiendomsmeglere

Av

Pål

Ras

mus

Sils

eth,

Pro

sjek

tled

er N

orsk

Kun

deb

arom

eter


Eiendomsmegleren har stilt to av lederne i kjed ene noen spørsmål rundt temaet «kundetilfredshet»:

Stian Kløfta, viseadministrerende direktør i Krogsveen:Hvordan opplever dere at eiendomsmeglere scorer høyere på kundebarometeret enn tidligere?

– Hvordan? Hele bransjen har økt fokus på kundetilfredshet! Bransjen leverer kvalitet på et høyere nivå nå enn tidligere. Dette gir seg direkte utslag i mer fornøyde kunder, og konkurransen skjerpes ytterligere om oppdragene. Servicegrad og kundeoppfølging blir avgjørende i kampen om oppdragene. Dårlig kundeopplevelser og dårlig rykte spres dessuten fort på sosiale medier, så dette skjerper også selskapene og meglernes fokus på etterlatt inntrykk – og kanskje også vilje til å inngå kompromisser med kunder som ytrer misnøye, sier Stian Kløfta til Eiendomsmegleren.

Har dere gjort spesielle ting for å bedre omdømme til eiendomsmegleren og dermed komme oppover på kundebarometeret?

– Vi har alltid hatt fokus på kundeopplevelsen og satt salgs

prosessen i system slik at kunder skal oppleve en forholdsvis lik salgsprosess uavhengig av avdeling. Meglerne vet hva som forventes i leveransen mot kunden og dette blir alle fulgt opp på. Vi er opptatt av å ha effektive backoffice prosesser, slik at vi frigjør mest mulig tid til kunde oppfølging. Dessuten er det viktig at ledelsen er samstemte på hvordan kunder skal håndteres og hva som skal være etterlatt inntrykk. Vi har mye målinger og disse blir systematisk fulgt opp. I tillegg har vi opplæringsprogram som sikrer en forholdsvis lik forståelse av hva som legges i begrepet « enestående opplevelser» som er en del av vår visjon.

Hva mener dere er de viktigste årsakene til det bedre omdømmet?

– Begrepet «God meglerskikk» og omfanget av meglers profesjonsansvar har utviklet seg betydelig de senere år – i tråd med nye lovkrav, doms og nemds avgjørelser og samfunnsutviklingen. Dette skjerper helt klart kravet til meglers kompetanse og etterrettelighet. Medias vinkling av den «forsmådde» forbrukeren blir mindre spissformulert med god dokumentasjon på plass, og de negative sakene i media blir heldigvis færre. Forbrukernes gamle fordommer om meglerbransjen blir møtt med nye erfaringer om den profesjonelle eiendomsmegleren, og etterlatt inntrykk blir merkbart forsterket. «Cowboymeglerne» er ikke lenger i bransjen, og det er også i ferd med å utvikle seg en god bransje norm

Fokus på forbrukeren gir gode resultaterGjennom bevisste valg og beslutninger i både Norges Eiendomsmeglerforbund og de fleste av eiendomsmeglingskjedene, har omdømmet til bransjen bedret seg i løpet av de siste årene. Undersøkelsen fra Norsk Kundebarometer som ble presentert i mai måned understøtte dette. Krogsveen og Aktiv Eiendomsmegling er to av kjedene som scorer høyest på Kundebarometeret, og ifølge ledere i de to kjedene, kommer dette som en konsekvens av et langvarig og målrettet arbeid.

Av

Sve

in S

trø

mne

s


RETTELSE:

Artikkelen «Staten strammer inn på startlånet» som ble publisert i Eiendomsmegleren nr. 2014, var skrevet av både Kristin Aarland (forsker II, NOVA) og Kim Astrup (forsker, NIBR).

Årsmøtet i NEFS ble avholdt den 14. mai i år. På årsmøtet var det blant annet valg av styremedlemmer og varamedlemmer til fondet.

Det nye styret er:Christina Lyngtveit-Petersson – styreleder (var ikke på valg i år)Line Rollve Røstad – styremedlem (valgt for 2 år)Karsten Onsrud – styremedlem (valgt for 2 år)

Varamedlemmer:Morten Børge Müller (valgt for 1 år)Gøril Bergh (valgt for 1 år)

Det er opprettet en ny e-postadresse for henvendelser gjeldende NEFS: [email protected]. Det bes om at denne adressen benyttes for henvendelser som gjelder forsikringsordningen.

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUNDS SKADEFORSIKRINGSFOND – NEFS

om at vi snakker pent om hverandre i kampens hete, fremfor å svartmale konkurrenten. Da har vi kommet langt i vår profesjonalitet.

Tenker dere i hovedsak på kjeden deres når dere tenker på kundetilfredshet, eller gjelder det også bransjen som helhet?– Vi kan ikke snu omdømme for en bransje alene, men vi kan bidra ved å redusere negative medieoppslag og jobbe med kompetanse bygging og kvalitetssikring internt. Ellers deler vi mye av våre erfaringer og kommer med innspill i bransje foraer, slik at vi sammen kan dra lasset med å forbedre våre rammebetingelser og etablere gode bransjenormer. Da styrker vi bransjens omdømme. Med gode målinger fra Opinion og andre aktører, så øker bransjens totale kunnskap om hva forbrukerne vil ha mer av. På den måten blir det et kollektivt løft i å imøtekomme kundens behov. Dette gir en god spinnoff effekt for kundetilfredshetens utvikling.

Er det i tilfelle lettere å bygge omdømme for en kjede, enn for en hel bransje?

– Ja, for oss er det selvsagt det, fordi det er det vi har kontroll over. Men med godt samarbeid i NEF og EINO, og strategisk jobbing mot forbrukermyndighetene og media, er jeg sikker på at bransjen kan få et ytterlige omdømmeløft. Det er vi alle tjent med og det vil bli en vinn vinn situasjon.

Hva blir viktig framover for å be holde plasseringen/evnt. score enda høyere på kundebarometeret?– Lytte til kunden og måle resultater for å se hvor vi kan forbedre oss for at kunden skal få mer enn forventet. Dette krever fokus fra alle i selskapet og samarbeid på tvers i organisasjonen. En sterk prestasjonskultur med yrkesstolthet som rettesnor vinner kampen fremover.

Ser dere andre utfordringer som kan true den positive utviklingen i bransjen?– Det er hele tiden oppfordringer fra forbrukermyndighetene om å selge bolig selv og dette er stikk i strid med bakgrunnen for omfattende regulering av bransjen som skal sikre trygghet i salgsprosessen. Slike utsagn kan

gjøre det vanskelig for forbrukeren å stole på megleren. Vi er avhengig av tillit for å være en troverdig samfunnsaktør. Teknologien vil bidra til enklere tilretteleggingsprosesser og meglers rolle som rådgiver vil forsterkes fremover. Da må rådgivningen være kvalitativ god, avslutter Stian Kløfta i Krogsveen.

Finn Magnus Hansen, administrerende direktør i Aktiv:

Hvordan opplever dere at eiendomsmeglere scorer høyere på kundebarometerert enn tidligere?– Det at bransjen har en høyere KTI enn tidligere merker vi først og fremst i hverdag en ved at kunden har større respekt for den jobben vi faktisk gjør. Omdømmet, og med det tilliten til bransjen, er klart bedret, og vi

ser at kundene forstår meglers rolle og verdi i forbindelse med kjøp og salg av bolig, sier Finn Magnus Hansen.

Har dere gjort spesielle ting for å bedre omdømme til eiendomsmegleren og dermed komme oppover på kundebarometerert? – Vi har gjennom flere år hatt fokus på hvordan vi kan få de mest fornøyde kundene, og kommet frem til at det handler om å sette kunden i fokus. Dette er jo en selvfølge, men det er stor forskjell på å si det og å leve opp til det. Slik vi ser det handler det om å være bevisst på og ydmyk for hvilke verdier vi faktisk forvalter på vegne av kunden, og sørge for å lose kjøper og selger gjennom prosessen på en profesjonell måte som gjør at kunden føler seg trygg og ivaretatt. Vår rolle er å være den profesjonell e rådgiveren som tilfører en merverdi i form av kompetanse og erfaring som kunden ikke besitter. En god megler er en investering, mens en dårlig megler er en kostnad, og det er viktig at vi er bevisst på hvilket ansvar dette medfører. I tillegg er god oppfølging alfa og omega, og da er det ikke minst viktig å skape


Målgruppe Eiendomsmeglerfullmektiger som mangler oppgjørspraksis for å kunne søke om meglerbrev/tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler.

OPPGJØRSPRAKSIS, 20. OKOTBER - 31. OKTOBER 2014 Arrangør: NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUNDPåmeldingsfrist: 15. september 2014Totalt antall plasser: 12

PROGRAMTeoretisk del:Tre dager hos NEF i Parkveien 55/Oslo. Teoretisk gjennomgang av praktisk oppgjør fra A-Å, oppgjør etter avhendingslova og bustadopp-føringslova, tinglysing og dokumentavgift, konsesjon og panterett. Det vil også bli en teoretisk gjennomgang av 1-2 oppgjør, som for-beredelse til den praktiske gjennomføringen.

NYTT KURS I OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

Praktisk del: Gjennomføring av 15 oppgjør, 7 dager praksis hos Vitec IT-Makeriet i Asker.Det vil være fagpersoner på både data og oppgjør tilgjengelig under den praktiske delen av kurset.

Kursdeltakerne må levere inn et arbeidshefte med oppgaver som skal være utfylt ved kursslutt. Dette vil være med på å danne grunnlag for om kurset er bestått eller ikke.

Om kursetKurset er godkjent av Finanstilsynet i medhold av eiendomsmeglingsforskriften § 4-4 tredje ledd. Det vil si at de kandidater som består kurset vil ha oppfylt kravet til oppgjørespraksis i forbindelse med søknad om eiendomsmeglerbrev/tillatelse til å være ansvarlig megler etter eiendomsmeglingsloven § 4-2 og § 4-3.

Påmelding sendes til [email protected]. Eventuelle spørsmål til kurset ta kontakt på telefon 22 54 20 80 eller send en e-post til [email protected]

Vilkår: Pris og utfyllende informasjon på www.nef.no

riktige forventninger for hva som skal skje når, hvordan det skal skje og hvorfor. For vår del har vi jobbet mye med denne delen gjennom å systematisere måten vi jobber på, i tillegg til at vi benytter enhver anledning til å utveksle beste praksis på tvers av regioner og kontorer.

Hva mener dere er de viktigste årsakene til det bedre omdømmet?– Sett under ett for bransjen så tror jeg det er to ting som har medført at omdømmet vårt er bedret. Den ene delen er at vi i dag har en meglerstand som er mer profesjonell og har større faglig tyngde enn tidligere som følge av kompetansekravene som kom for noen år tilbake. Vi trengte en oppvask i bransjen, og dette har hevet standarden. Videre så tror jeg at kundene har

blitt mer krevende, og har større innsikt og kunnskap i dag enn før. Dette har på en positiv måte presset bransjen til å heve seg, noe vi også har gjort, og jeg tror kunden ser dette og forstår at det å være megler er mye mer enn to visninger og en kjapp budrunde.

Tenker dere i hovedsak på kjeden deres når dere tenker på kundetilfredshet, eller gjelder det også bransjen som helhet? Er det i tilfelle lettere å bygge omdømme for en kjede, enn for en hel bransje?

– Bransjens KTI er kjempeviktig for oss alle, men i det daglige skal jeg nok være ærlig å si at vi først og fremst fokuserer på hvordan vi kan heve oss som kjede. Det er nok også lettere å bygge omdømmet til en kjede enn en hel bransje, men samti

dig så er bransjen såpass liten at vi kanskje burde vært mer samkjørt og fokusert på nettopp dette. Når det er sagt så opplever jeg at flere med oss jobber målrettet med å øke kundetilfredsheten, noe også undersøkelsen viser.

Hva blir viktig framover for å beholde plasseringen/evnt. score enda høyere på kundebarometeret?– Vi har som visjon å ha Norges mest fornøyde kunder uansett bransje, og skal vi nå dit så kan man ikke hvile på laubærene. For å klatre ytterligere så handler det om å systematisk lete etter små forbedringer vi kan gjøre for at kunden skal bli enda mer fornøyd med den tjenesten vi leverer. Samtidig så må man være bevisst på at kunden behov også endrer seg, og evne å tilpas

se seg disse underveis enten det er gjennom nye måter å kommunisere på, eller marked situasjoner som oppstår.

Ser dere andre utfordringer som kan true den positive utviklingen i bransjen?– Det er alltid utfordringer som kan true den positive utviklingen på kort sikt, men jeg opplever at bransjen har en langsiktig plan om å heve seg profesjonelt og omdømmemessig, og er trygg på at den utviklingen vi når ser vil fortsette, mener Finn Magnus Hansen. •


Boligkjøperforsikring er en forsikring som de fleste meglere tilbyr sine kunder for å sikre at også kjøper skal få profesjonell advokatbistand ved tvist. Markedet har inntil nylig kun bestått av én aktør, men nå har en ny aktør startet konkurranse også i dette markedet. Legal24 har fått med seg den største aktøren i verden innen rettshjelpsforsikring, DAS, for å lage mer konkurranse i dette markedet.

Ulike rettshjelpsforsikringer, altså forsikringer hvor man mottar juridisk bistand når behov oppstår, er noe som har eksistert i andre europeiske land i 100 år og er noe de fleste husholdninger der nå har. Med dagens advokatpriser, som fort kan være 2000 – 3000 kr. timen, så er behovet for slike forsikringer blitt aktualisert også i Norge. For boligkjøpere spesielt er det viktig at man tidlig i prosessen får bistand av advokater som faktisk er spesialister på det rettsområdet man trenger hjelp til, sier styreleder og gründer av Legal24, advokat Henrik A. Jensen.

– Dette gjelder da spesielt tvister i forbindelse med kjøp av bolig, hvor mange i dag legger inn hele sin privatøkonomi, tar opp store lån og har høye forventninger til drømme boligen man har kjøpt. Når man da avdekker et lite småbruk av krypdyr i veggen første natt, så er det viktig å kunne kontakte profesjonelle og kompetente advokater som kan gi gode råd og veiledning om man har en sak, og i så fall også hjelpe videre med å ta saken inn for domstolen. Ikke minst er det viktig for eiendomsmegleren å kunne henvise en kunde til en profesjonell advokat for bistand, forklarer han videre.

Jensen har som advokat drevet med fast eiendomssaker de siste 15 årene, og har også i lengre tid fulgt med i dette markedet for å finne det rette tidspunktet til å gå inn og lage mer konkurranse på boligkjøperforsikringsmarkedet, til glede for både eiendomsmeglerne og kundene.

– Det rette tidspunktet er nå!, uttaler Jensen,

De er også er veldig stolt over samarbeidet som er etablert med verdens største aktør innen slike forsikringer, tyske DAS. ForLegal24 så er det viktig å ha den finansielle tryggheten som markedet forventer, altså en topp rating, samtidig som DAS også har over 100 års erfaring og ekspertise på slike forsikringer.

For de som tror at Legal24 er en helt ny aktør i forsikringsmarkedet, så er nok dette en sannhet med modifikasjoner, da Legal24 har vært i markedet siden 2011, og nå drifter en kundemasse på nærmere 50.000 innenfor ulike advokatforsikringer, og bare det siste året har tegnet avtaler med bl.a. Proa Eiendomsmegling, Eie, Kaland og Partnere m.v.

Men, selv om konkurranse alltid er bra, så må det også spørres om hvordan Legal24 har tenkt seg å faktisk skape konkurranse i dette markedet.

– Det skal konkurreres på kompetanse, pris og vilkår. Legal24 har allerede ansatt advokat Marianne Kvanvik som juridisk fagsjef. Hun har et svært godt navn i bransjen, og er for meglerne en kjent kapasitet på avhendingsloven, megleransvar m.v. Legal24 har gjennom sin tilstedeværelse i markedet umiddelbart senket prisene med ca. 30%. Legal24 tilbyr også fleksible ordninger for honorar til eiendomsmegleren og kjeden som selger forsikringen, sier Jensen videre.

Når det gjelder vilkår, så er hovedforskjellen at Legal24 sitt produkt har en mindre egenandel for kunden. Dette gjelder imidlertid ikke på de 10 timene med innledende juridisk bistand, og egenandelen

refunderes uansett kunden om man når frem i saken.

– Jeg mener at enhver forsikring bør ha egenandel, slik at sikrede også selv må ta og føle litt på prosessrisiko. Endel av sakene som bringes inn i rettssystemet er nå preget av at boligkjøper har en urealistisk forventning om hva som kan oppnås, som også er vanskelig å stagge når vedkommende ikke tar noe risiko i det hele tatt ved å bringe saken videre, sier Henrik A. Jensen.

– Gjennom vår erfaring og spisskompetanse innen slike saker, er det vår jobb å ta de gode sakene videre, som skal vinnes med saksomkostninger for boligkjøperen, og dermed også bidra til enda lavere priser på boligkjøperforsikringen.

Er det noe du har lyst til å si til dagens, fremdeles, dominerende aktør Help?– Jeg har en god dialog med Johan Dolven i Help, og har sagt at vi skal drive ærlig og ryddig, men tøff konkurranse. Etter siste SjørøverShip O’hoiannonse fra Help i dette bladet, og siden vi begge er gamle konkurranseseilere i windsurfing, så må vel min sommerhilsen til Johan bli; «Kast loss, men se opp for vindrosser fremover:)» •

Ny aktør innen boligkjøperforsikring

Hva har du i telefonen din?Fem favorittapperVi fyller smarttelefonene våre med mer eller mindre nyttige applikasjoner. Vi vil derfor finne ut hva noen i bransjen har i telefonen sin. Så får vedkommende også gleden av å sende utfordringen videre.

BUDRUNDERJeg er ikke på boligjakt selv, men det er genialt enkelt for meg å motta bud via den i en hektisk hverdag. Jeg anbefaler alle mine kunder å bruke den i forbindelse med budgiving. Den er enkel og trygg, så er det EN app som virker for alle eiendommer, uavhengig av megler.

STRAVAJeg løper og sykler ganske mye og bruker ofte STRAVA for å ta tiden, men ikke minst sammenligner den min tid mot ander personer som bruker STRAVA på de samme distansene. Noen ganger er resultatet nedslående, men da vet jeg hva jeg har å jobbe mot.

FINN.NO sin mobil og iPadapp er genialt enkel i bruk. Den er også et fint verktøy for å orientere seg om hva som er til salgs i de forskjellige områdene, både før og etter befaringer.

SUN SEEKERUtrolig enkel app som viser deg hvor solen stiger og faller. Denne bruker jeg ofte på visning og befaring. Denne er verdt å laste ned!

NETFLIX sin app til telefon og iPad – da blir det stille i baksetet!

Jeg utfordrer Terje Tinholt i Nordvik & Partnere

Ring oss Be om å få snakke med en av våre rådgivere:Tlf: 24 13 20 60 - bank2.no

Visste du...? ... at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet?

... at Bank2 tilbyr lån til kunder med betalingsanmerkninger?

... at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker?

... at Bank2 både har privat- og bedriftskunder?

Bank2 tilbyr finansielle løsninger som gir den nødvendige fleksibilitet på kort og lang sikt. Lån forutsettes sikret med pant i fast eiendom.

Nom. rente fra 6,20 % til 9,95 %, etableringsgebyr 2 %, minimum kr 15.000,-. Priseksempel: Eff. rente 9,88 %, 2 mill. over 25 år, totalt: kr 5.223.372,-

Av Anders Langtind

Eiendomsmegler MNEF

Eie Eiendomsmegling, avd. Ullevål stadion

Budrunder.no

Sikker og rask budgivning, helt enkelt.

Budrunder.no

Sikker og rask budgivning, helt enkelt.


Månedens leder i eiendomsmeglingsbransjen:Magnus Aasen, adm. direktør EiendomsMegler1 – Hedmark Eiendom

Navn?Magnus Aasen

Arbeidssted:Hamar

Alder?37

Sivilstatus, barn?Gift, 2 jenter 4 og 6 år

Sist leste bok?The rise and fall of the third reich, William Shirer

Favoritt TV-program?Newton på NRK Super sammen med ungene

Favoritt-musikk?Altetende; Pop, rock, soul, klassisk og jazz.

Hva gjør du for å koble av?Noe fysisk

Hva er din beste idrettsprestasjon?Ingen store medaljer på hylla. Birkebeinerrittet 4.01

Etter en god middag; hva er ditt dessert tips?En eller annen varm kake med is

Hvor mange ganger har du flyttet?8

Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere?Bare fine

Karrierevei fram til der du er i dag?Sommerjobb > ITansvarlig > Adm. dir

Hva er dine beste lederegenskaper?Analytisk og målbevisst.

Har du noen dårlige sider?Ja, flere.

Hvordan motiverer du dine ansatte?Involverer

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt?Å få barn

Mål for kjeden du leder?Betydelig vekst

Hvordan vil eiendomsmeglingen utvikle seg i de neste ti årene?Større grad av selvbetjening og digitalisering

Hva er den største utfordringen til bransjen?Forebygge mot reklamasjoner på solgte eiendommer

Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme?Fortsette det gode arbeidet som har vært gjort for å bedre omdømmet de siste år, og bli kvitt de siste restene av useriøse megler. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover?Roligere enn vi har sett de siste år. Mer i tråd med den øvrige økonomiske utviklingen i samfunnet. •

NEF-KURS 2014

NYTT KURS

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

Fullstendig kursoversikt finner du på www.nef.no

PROGRAM VIL BLI LAGT UT PÅ WWW.NEF.NO

21. AUGUST OSLO ANSVARSFORDELING OG LEDELSE I EIENDOMSMEGLINGSFORETAK - et kurs for fagansvarlig/daglig leder/styret

4. – 5. SEPTEMBER LOSBY-KONFERANSEN (LILLESTRØM) HØSTKONFERANSEN FOR NÆRINGSMEGLERE

17. OKTOBER BERGEN LOKALFORENINGSKURS

20. – 31. OKTOBER OSLO OG ASKER OPPGJØRSPRAKSIS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

30. – 31. OKTOBER OSLO MEGLERANSVAR OG SIKKERHETSRUTINER

18. NOVEMBER KRISTIANSAND LOKALFORENINGSKURS

20. – 21. NOVEMBER OSLO NEFs HØSTKONFERANSE

kurssider_06_2014_en side til bladet.indd 1 06.06.14 13:57


Margrethe Røse Solli, fagsjef, advokat MNA/eiendomsmegler MNEF, Norges Eiendomsmeglerforbund

Nina Fodstad Skumsrud, juridisk rådgiver, advokat MNA,Norges Eiendomsmeglerforbund

Katerin M. Lind-Klev, juridisk rådgiver, advokatfullmektig MNANorges Eiendomsmeglerforbund

Informasjon fra NEFs juridiske avdeling

Spørsmål 1Hvilke oppdrag vil de nye reglene gjelde for, og fra når vil megler ikke lenger kunne be om inn betaling av forskudd?

Svar: Endringene i eiendomsmeglingsloven § 32 og § 69 vil gjelde for oppdrag som inngås fra og med 1. juli 2014.

Spørsmål 2Hva går endringene ut på?

Svar: Etter eiendomsmeglingsloven § 69 nytt tredje ledd, plikter megler å etablere rettsvern for kjøpers erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selger. Dette vil innebære at det – som hovedregel – ikke lenger vil være anledning til å avtale at kjøper skal betale forskudd dersom oppgjøret skal foretas av eiendomsmegler.

Eiendomsmeglingsloven § 32 nytt tredje ledd, fastslår at kjøpesummen som er innbetalt til meglers klientkonto er unntatt fra kreditorbeslag inntil betingelsene som er avtalt mellom partene for frigivelse er oppfylt. Dette innebærer eksempelvis at kjøpesummen er forbeholdt henholdsvis kjøper eller kjøpers långiver inntil rettsvern er etablert.

Spørsmål 3Kommer det forskriftsbestemmelser?

Svar: Finansdepartementet har i skriv ende stund forskriftsbestemmelser under utarbeidelse. Finanstilsynet har tidligere, i notat av 16. mars 2010, foreslått enkelte unntak fra den kommende hovedregelen i eiendomsmeglings loven § 69 tredje ledd. Finanstilsyn et vil komme med et rundskriv hvor unn takene vil være nærmere omtalt.

Spørsmål 4Kan det avtales forskudd mot at selger stiller § 47 garanti / selvskyldnerkausjon?

Svar:Når det gjelder kontrakter etter bustadoppføringslova vil dette sannsynligvis bli regulert som et unntak i forskriftsbestemmelsen, og vi antar at det dermed fremdeles vil kunne avtales forskuddsbetaling mot at selger stiller forskuddsgaranti etter buofl. § 47.

Oppgjør mot selvskyldnerkausjon kan avtales i kontrakter etter avhendingslova, men bare innenfor lovens fravikelige regler, jf. avhl. § 12.

Ved salg fra næringsdrivende til forbruker der boligen har vært benyttet mindre enn et år på avtaletiden er avhendings lova ufravi

kelig, jf. § 12 annet ledd første punktum. Normal ordningen i avhendingslova er antagelig ytelse mot ytelse, jf. § 23. For å være på den sikre siden anbefales det derfor ikke at det avtales forskudd mot selvskyldnergaranti i de tilfellene som omfattes av § 12 annet ledd første punktum.

Spørsmål 5Gjelder reguleringen og retningslinjene ved tvangssalg?

Svar:Ved tvangssalg gjelder reguleringen og retningslinjene bare i den utstrekning forholdet ikke reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven.

Spørsmål 6Hva blir gjeldende for utenlandsmegling?

Svar:Dette blir sannsynligvis regulert i forskriftsbestemmelsen, og vi antar at regelen om krav til rettsvern før disponering av kjøpesummen kan fravikes ved formidling av eiendom beliggende i utlandet. Den generelle plikten til å gjennomføre et forsvarlig oppgjør i tråd med god meglerskikk gjelder uansett.

Spørsmål og svarSpørsmål og svar vedørende lovendringene om oppgjør mot tinglyst skjøte som trer i kraft fra 1. juli 2014

PÅMELDING: www.nef.no

[email protected]

M A R K E D E TBOLIG 2014

18.09Konferansen arrangeres av: Norges Eiendomsmeglerforbund - Veidekke - Samfunnsøkonomisk analyse

OSLO KONSERTHUS

STED:

ER BALANSE I BOLIGMARKEDET UTOPI?

KONFERANSEN FOR ALLE SOM JOBBER I EIENDOMSBRANSJEN

Begrenset med

plasserSERVERING

INNHOLD TIL KONFERANSEDAGEN: Hvorfor lange planprosesser? Trengs det nye tiltak og virkemidler i politikken? Mindre byråkrati? For dyrt å bygge! For mye arealpolitikk? Lærdommen fra de nordiske boligmarkedene! Hvorfor ropes det «ulv ulv» om for lav boligbygging? m. m

Norges Eiendomsmeglerforbund arrangerer «Boligmarkedet 2014» i samarbeid med Veidekke og Samfunnsøkonomisk analyse

Du møter:

Sjeføkonom Roger Bjørnstad/Samfunns- økonomisk Analyse

Jan Digranes, leder prosessområde bank/Finans Norge

Kristoffer Eide Hoen, Rådgiver for strategi og forretnings utvikling.Veidekke

Carl Geving, Adm. dir./ Norges Eiendomsmeglerforbund

Kim Astrup, forsker boligmarkedet/NIBIR

Tom Staavi, økonomikommentator/VG

Tormod Boldvik, styreleder/ Norges Eiendomsmeglerforbund

Harald Espelund,Ordfører Ullensaker kommune

Victor D. Normann, professor/Handels-høyskolen Bergen

Hovedsponsor:

Oslo Konserthus18. sept. 10.00-14.00

Sponsor:

Sikre deg en plass!

Terje Svabø: Ordstyrer

«BEGRENSET MED PLASSER»!

PRIS 425,- PER PERSON

boligkonferanse A4_EM.indd 1 13.06.14 15:59


faglig påfyll

1. INNLEDNINGMed jevne mellomrom kommer jeg borti tvister der det er spørsmål om det er inngått bindende avtale om overdragelse av en eiendom; enten på selger, kjøper eller meglersiden av en transaksjon. Man vil kanskje tenke at dette er problemstillinger som ikke kommer opp i praksis – hvor vanskelig kan det være? Foreligger det et forbeholdsløst bud fra en interessent, og selger aksepterer budet innen angitt frist, er det inngått en avtale. For mange meglere er nok også denne situasjonen den helt klart vanligste – heldigvis.

Men hva skjer i de tilfellene der budaksepten ikke er helt «ren»? Kjøper har forutsatt overtagelse 15. juni, men megler skriver i akseptbrevet at overtagelse settes til 1. juli. Er det inngått avtale likevel? Eller i de tilfellene der det skjer forhandlinger mellom partene – det være seg om pris, konkrete kontraktsvilkår, eller avklaring av et finansieringsforbehold – på hvilket tidspunkt blir partene bundet?

En del viktige utgangspunkter må meglere være klare over dersom man kommer opp i situasjoner der det er uklart om det er inngått avtale eller ikke. Formålet med denne artikkelen er ikke å gi en uttømmende gjennomgang av hvordan avtaler inngås på forskjellig vis, men heller redegjøre for noen hovedpunkter – og gjøre eiendomsmeglere oppmerksomme på problemstillinger det er viktig å ha et bevisst forhold til.

2. «NORMALSITUASJONEN» AVTALELOVENS UTGANGSPUNKTAvtaleloven er fra 1918. Den er derfor ikke tilpasset dagens avtaleinngåelsesprosesser (eksempelvis kjøp av varer via Internett / epost) eller bruk av sms, men er forholdsvis enkelt overførbar til den normale avtaleinngåelsesprosess for eiendomshandler. Avtalelovens kapittel 1 gir uttrykk for de helt enkle hovedreglene hva inngåelses mekanismer angår;

det fremsettes et tilbud der det gis en viss akseptfrist, og tilbudet aksepteres innen fristen. Tilbudet er, noe forenklet fremstilt, bindende fra det tidspunkt det kommer til

akseptantens kunnskap. En aksept er bindende for tilbyderen når den er kommet frem til sistnevnte, men for akseptanten når den er kommet til tilbyderens kunnskap. Bindene avtale er dermed først inngått når begge parter har mottatt det respektive tilbudet/aksepten, og erklæringen/innholdet er kommet til mottagerens kunnskap.

Overført til alminnelig eiendomssalg: Tilbudet fra en interessent er bindende

for tilbyderen når det er kommet til selgerens kunnskap (ikke meglers kunnskap, såfremt ikke annet er presisert/avtalt). Gjensidig bindende avtale er først inngått når selgers aksept er kommet til kjøperens kunnskap. Det etterfølgende kontraktsdokumentet er som kjent kun en formalisering og utdyping av avtaleforholdet.

3. AVTALEINNGÅELSE UTENFOR AVTALELOVENS TILBUD OG AKSEPTREGLER – NOEN EKSEMPLER En avtale kan anses inngått selv om det i kommunikasjonen mellom selger og kjøper ikke alltid kan identifiseres klart hva som må anses å være tilbudet og hva som må anses å være aksepten. Eksempelvis er kommersielle avtaler ofte et resultat av forhandlinger mellom profesjonelle parter.1 Man kan se for seg situasjoner der partene er enige om de mest vesentlige forholdene, men ikke om alle elementer i et avtaledokument. Partene kan likevel anses gjensidig forpliktet overfor hverandre.

En vanlig situasjon ved boligsalg kan være denne:

En interessent utmerker seg med det høyeste pristilbudet. Megler og selger er svært så fornøyde, men det gjenstår fortsatt noen elementer for at partene er enige om alle forhold. Kjøper ønsker for eksempel overtagelse av boligen en måned senere enn det selger ønsker. Kjøper ønsker også å overta noen hvitevarer som ikke følger handelen, og som selger egentlig hadde tenkt å ta med seg – til tross for at verdien av hvitevarene er lav.

1 Geir Woxholt, «Avtalerett», 7. utgave (heretter «Wox-holt») s. 137 flg.

Det er vanskelig å si noe helt generelt om partene i en situasjon som denne kan være bundet overfor hverandre dersom ingen av dem gir seg hva overtagelsestidspunkt og hvitevarer angår. Det foreligger ganske omfattende rettspraksis knyttet til problemstillingene om hvorvidt avtale er inngått eller ikke, og Høyesterett har i en del tilfeller kommet til at avtale må anses inngått selv om det ikke forelå enighet mellom partene på alle punkter. Høyesterett legger i stor grad vekt på om hovedpunktene i et kontraktsforhold er på det rene.2 Enighet om pris synes å være et avgjørende element knyttet til hvorvidt avtale anses inngått. Er partene i en normal eiendomshandel ikke enige om til hvilken konkret pris eiendommen skal overdras, skal det svært mye til før en domstol vil konkludere med at avtale må anses inngått, jfr. også dom fra Høyesterett inntatt i Rt. 1992. s. 1110, som gir klart uttrykk for dette. Unntak kan eksempelvis være der uenigheten beror på en misforståelse eller skrivefeil, eller der partene konkret har avtalt hvorledes kjøpesummen skal beregnes (eksempelvis ved utøvelse av en løsningsrett der partene kan ha avtalt at prisen settes til markedsverdi ved avholdelse av takst).

Når det gjelder spørsmålet om enighet om overtagelsestidspunktet, er det viktig å huske at avhendingsloven har en bestemmelse i

2 Woxholt, s. 145

Når er avtale inngått?

Av advokat Erling Keyser, partner i WahlLarsen Advokatfirma AS


WAHL-LARSEN ADVOKATFIRMA ASWahl-Larsen Advokatfirma AS ble etablert i 1874, og har vært i kontinuerlig drift siden. Vi er ikke blant landets største advokatfirmaer, og dekker ikke alle rettsområder, men tilbyr meget høy kompetanse innenfor de om-råder vi arbeider. Vår forretningsidé går ut på å sikre våre kunder juridiske tjenester av høyeste kvalitet, alltid fra erfarne advokater, og til konkurransedyktige priser. Vi arbeider særlig innenfor feltene arbeidsrett, fast eien-doms rettsforhold, ekspropriasjonsrett, vassdrags- og energirett, miljørett, erstatningsrett og entrepriserett.

Advokat Erling Keyser er partner i firmaet, og har lang erfaring innen eiendomsjussen. Han har i en årrekke vært løpende rådgiver for flere svært anerkjente meglerforetak i Oslo-området. Keyser bistår private parter, investorer og meglere ved spørsmål knyttet til blant annet kjøp/salg, utvikling og forvaltning av eiendom.

For kontakt: www.wla.no

§ 23 som gir kjøper rett til å overta bruken av eiendommen «ved tredje månedsskifte etter at avtala vart bindande». Denne bestemmelsen viker for partenes avtalte overtagelsestidspunkt. Bestemmelsen vil imidlertid ikke alltid være avgjørende. I en dom inntatt i Rt. 1996 s. 415, der partene var enige om kjøpesum, uttalte Høyesterett:

«Ved kjøp av boligeiendom vil spørsmålet om overtakelsestidspunkt ofte være av vesentlig betydning – for en av partene eller for begge. […] Når spørsmålet om overtakelsestidspunkt er vesentlig og gjenstand for forhandlinger, som i denne saken, kan avhendingslova § 23 ikke erstatte manglende avtale mellom partene.»

Høyesterett gir altså uttrykk for at enighet om overtagelsestidspunktet vil være et forhold av vesentlig betydning, med den følge at bindende avtale i denne saken ikke kunne anses kommet i stand utelukkende som følge av enighet om prisen.3 Avhendingsloven § 23 var ikke avgjørende i dette tilfellet.

I det tidligere omtalte eksempelet knyttet til kjøperens ønske om overtagelse av hvitevarer, er det ikke helt enkelt å si noe generelt om hvorvidt avtale anses inngått eller ikke. Dersom partene er enige om pris og overtagelsestidspunkt, men ikke om kjøp av en gammel vaskemaskin, kan det synes meningsløst at avtalen skal falle utelukkende av den grunn. Men – har kjøper tatt konkret forbehold om at tilbudt kjøpesum forutsetter overtagelse av vaskemaskinen, og selger overhodet ikke aksepterer dette, er det vanskelig å hevde at avtale anses inngått (ikke dekkende tilbud/aksept). Dersom overtagelse av vaskemaskinen er formidlet mer som et ønske, og kanskje sent i budprosessen (…»skal jeg betale så vanvittig mye for boligen, så skal jeg i det minste ha med den stygge gamle vaskemaskinen…») kan konklusjonen lett bli at avtale anses inngått likevel. Mao., hvordan et ønske/en forutsetning om overtagelse av innbo er formidlet, når i prosessen ønsket fremkommer og kanskje også verdien av det som ønskes overtatt kan være elementer som spiller inn i denne sammenhengen. Noen helt klar konklusjon er imidlertid vanskelig å gi.

4. AVSLUTNINGDet er, som det fremgår over, viktig at eiendomsmeglere er oppmerksomme på de problemstillingene som kan oppstå i en budprosess, og der man kanskje ikke alltid har fokus på alle elementene ved handelen samtidig. Prisen er selvsagt viktig når man

3 Woxholt, s. 145

skal fastslå om avtale er inngått, men øvrige forhold kan også gi store konsekvenser for resultatet. Megler må derfor være tydelig overfor partene knyttet til hvor man er i prosessen, og hvilke forhold som eventuelt må anses uavklarte før endelig, bindende avtale er inngått. Når du selv mener partene er bundet, uttrykk dette tydelig og slik at

partene er klare over at nå er tidspunktet nådd – nå har eiendommen skiftet eier. Er du i tvil, be partene om en skriftlig presisering (eksempelvis: Er ønsket om overtagelse av oppvaskmaskinen en forutsetning for kjøpet, eller kun et ønske?).

Skriftlighet og tydelighet er alltid av det gode! •


Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester og avgjørelse i tvist mellom selger og kjøper

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (RfE) behandlet den 10. februar 2014 en sak om frigivelse av tilbakeholdt beløp på eiendomsmeglers klientkonto.1 Denne artikkelen

tar opp spørsmålet om megler plikter å ta stilling i en tvist mellom partene i en eiendomshandel, og hvorvidt RfE har kompetanse til eller bør behandle denne type saker.

Sakens faktumPartene avtalte i overtagelsesprotokollen at kjøperen fikk holde tilbake kr. 200.000 av kjøpesummen i påvente av utstedelse av ferdigattest. Ferdigattest ble utstedt, men kjøper hadde gjort gjeldende nye mangler ved eiendommen og aksepterte kun utbetaling av kr. 100.000 slik at tilbakeholdt beløp på klientkontoen etter dette utgjorde kr. 100.000.

Selger bragte saken inn for RfE med krav om at eiendomsmeglingsforetaket skulle utbetale det tilbakeholdte beløp med tillegg av renter. Det ble gjort gjeldende at kjøper ikke hadde instruksjonsrett over beløpet, og at megler hadde plikt til å utbetale beløpet til selger ihht. avtalen inntatt i overtagelsesprotokollen, jf. eiendomsmeglingsforskriften (emf.) § 39.

1 Klage nr. 2013119. Artikkelforfatteren kjenner saken kun fra saksfremstillingen i vedtaket , og har ingen tilknytning til saken.

Eiendomsmeglingsforetaket anførte at kjøper, grunnet mangler ved boligen, hadde gjort gjeldende at han ikke var bundet av avtalen om frigivelse av midlene fra klientkontoen. Foretaket anførte videre at det ikke forelå noen klar avtale mellom partene, og at utbetaling av beløpet kunne medføre at de ikke opptrådte i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesse. Meglers standpunkt var at beløpet måtte bero på klientkonto inntil tvisten mellom selger og kjøper var avgjort.2

Avgjørelse i forholdet mellom selger og kjøperReklamasjonsnemnda bemerket i sin avgjørelse at nemnda kun behandler forholdet mellom klageren og innklagede eiendomsmeglingsforetak, og at forholdet til kjøperen ikke ville bli vurdert.3 Videre heter det at nemnda bare tar stilling til innklagedes rolle som forvalter av klientmidler. Nemnda fastslo deretter at “I dette tilfellet reiser ikke avtalen om tilbakehold av kr. 200 000 tolkningsproblemer”, og den konkluderte med at “Nemnda har på bakgrunn av avtalen kommet til at innklagede må utbetale beløpet på kr 100 000 med tillegg av renter”.

2 Alternativet kunne være å deponere beløpet ihht. LOV-1939-02-17-2.

3 Det heter følgende i en informasjonsbrosjyre som RfE har utgitt: “Vær oppmerksom på at Nemnda ikke be-handler tvister mellom kjøper og selger, eller mot takstmann m.m. Det er forholdet til megleren som vil bli vurdert. Klager som ikke er omfattet av Nemndas kompetanse skal avvises.”

Hvem av partene som hadde krav på utbetaling av beløpet som var innestående på eiendomsmeglingsforetakets klientkonto, var omstridt mellom kjøper og selger. Nemndas avgjørelse reiser spørsmål om i hvilken grad eiendomsmegler plikter å opptre som dommer i en tvist mellom selger og kjøper. Avgjørelsen reiser også spørsmålet om nemnda har gått ut over sin kompetanse og realitetsbehandlet en sak som gjelder forholdet mellom selger og kjøper. I så fall synes avgjørelsen å være truffet uten at kravet til kontradiksjon er ivaretatt.

Manglende kontradiksjonKontradiksjon er et grunnleggende prinsipp i sivilprosessen om at en sak ikke skal avgjøres uten at partene har hatt anledning til å imøtegå motpartens fremstilling av saken.4 I nærværende sak hadde både selger og kjøper gjort gjeldende instruksjonsrett over beløpet, og begge var således part i konflikten om pengene på klientkontoen. Megler hadde derimot ikke gjort gjeldende noen selvstendig rett til beløpet, men inntok det standpunkt at beløpet ikke skulle utbetales

4 Tvisteloven § 11-1(3) fastslår at retten ikke kan bygge avgjørelsen på et faktisk grunnlag partene ikke har hatt foranledning til å uttale seg om. Kontra diksjon er også et helt sentralt element i de krav som følger av menneskerettslovens artikkel 6 om rettferdig retter-gang. Tilsvarende må gjelde for behandling i RfE.

Av Paul Henning Fjeldheim, Førstelektor Handelshøyskolen BI, Eiendomsmegler MNEF og advokat MNA


grunnet usikkerhet om eierforholdet. Det faktum at både kjøper og selger var part i konflikten om tilbakehold av beløpet, tilsier at saken burde vært avvist fra behandling i nemnda. Nemnda er her utenfor sitt kompetanseområde idet behandling av tvister mellom kjøper og selger ikke omfattes av avtalen om reklamasjonsnemnda.5 Nemnda tilkjennegir i den aktuelle saken at den prejudisielt hadde tatt stilling til konflikten mellom kjøper og selger, for deretter å pålegge eiendomsmeglingsforetaket å utbetale beløpet til den av partene som nemnda mente var berettiget til pengene. Nemnda skrev: “I dette tilfellet reiser ikke avtalen om tilbakehold av kr 200 000 tolkningsproblemer. … Nemnda har på bakgrunn av avtalen kommet til at innklagede må utbetale beløpet på kr 100 000 med tillegg av renter”. Det fremkommer av innklagedes anførsler at kjøper før ferdigattest var utstedt “sendte epost til klageren om at han ikke anser seg bundet av frigjøringstidspunktet i overtagelsesprotokollen, herunder at beløpet ikke skal frigis på grunn av mangler ved boligen”. Videre fremkommer det at kjøper gjorde gjeldende at han så vel faktisk som rettslig kunne nekte frigjøring av midlene. Nemnda fratar likevel kjøper rådigheten over det innestående beløpet uten å vurdere hans anførsler, og muligens også uten at kjøper en gang kjenner til at saken er behandlet av nemnda.

Meglers plikterRfE viser i sin avgjørelse til to saker som tidligere er behandlet av nemnda og som begge vedrører krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp.6 De nevnte sakene synes imidlertid å ha mindre relevans i vurderingen av den aktuelle saken idet klageren i den ene av de tidligere sakene ikke ble gitt medhold, og det i den andre saken gjaldt krav om tilbakebetaling av et gitt beløp til kjøper grunnet manglende levering av en bod innen en angitt dato. RfE avviste i den aktuelle saken kjøpers mangelskrav og pålegger utbetaling til selger.

5 Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglings-tjenester mellom Norges Eiendomsmeglerforbund, Den Norske Advokatforening, Eiendomsmeglerfore-takenes Forening og Forbrukerrådet av 3. mars 2008.

6 Sak 2013025 og sak 2011012.

RfE har i 2012 behandlet ytterligere en sak som gjelder krav på utbetaling av tilbakeholdte midler fra klientkonto.7 Det fulgte her av overtakelsesprotokollen at det skulle holdes igjen et beløp på kr 15 300. Reklamasjonsnemnda uttalte i denne saken at den “ikke [kan] se at megleren er pliktig til å ta standpunk[t] til tvisten mellom klageren og selgeren. Megleren kan heller ikke være pliktig til å ta standpunkt til hvorvidt det underliggende kravet er foreldet, og i så fall frigjøre beløpet til selgeren”. Kjøperen ble her ikke gitt medhold i sitt krav om utbetaling av beløpet.

KonklusjonReklamasjonsnemndas avgjørelse i sak 2013119 innebærer at eiendomsmeglingsforetak pålegges å ta stilling i tvist mellom selger og kjøper. Avgjørelsen viser videre at nemnda anser seg kompetent til prejudisielt å ta stilling i underliggende tvist mellom selger og kjøper, uten at begge gis partsstatus og mulighet til å uttale seg. De ovennevnte forhold innebærer en betenkelig utvikling.

Saker som direkte eller indirekte omhandler forhold mellom selger og kjøper, bør behandles av de ordinære domstoler og ikke av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Manglende partsrettigheter for andre enn hhv. klager og innklaget, det faktum at nemnda baserer sine avgjørelser kun på skriftlig saksfremstilling, samt det faktum at nemndas avgjørelse ikke er bindende for verken innklagede eller andre, tilsier at nemnda skal avvise å behandle saker som berører forhold mellom kjøper og selger. •

7 Klage nr. 2012024, nemndas formann i denne saken var professor dr. juris Thor Falkanger.


Eml gir departementet adgang til å fastsette «nærmere regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig eller fritidsformål» jf eml § 14 tredje ledd. Denne adgangen til å fastsette særskilte bestemmelser i forskrift er benyttet, jf eiendomsmeglingsforskriften (forskriften) § 12. Bestemmelsen lyder som følger:

«Bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 44, § 62, § 64, § 65, § 67 til § 610 og kapittel 7 og § 88 kan fravikes ved oppdrag omfattet av eiendomsmeglingsloven § 14 tredje ledd.»

En rekke sentrale bestemmelser kan dermed fravikes ved eiendomsmeglingsoppdrag hvor oppdragets gjenstand er en «eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig eller fritidsformål», altså næringseiendommer.

Det er kun de særskilt angitte bestemmelsene som kan fravikes ved megling av næringseiendom, det vil si at lovens øvrige bestemmelser vil angi rammene for utførelsen av et næringsmeglingsoppdrag. Normen for god meglerskikk gjelder således fullt ut også for næringsmegling. Hva ligger så i kravet til god meglerskikk?

Som nevnt innledningsvis, skal et meglingsoppdrag utøves med omsorg for begge parters interesser.

Uttrykket «omsorg» dekker ifølge lovens forarbeider det forhold at eiendomsmegleren ikke påtar seg å oppnå et bestemt resultat, men å arbeide for å utføre oppdraget så godt som mulig. Bestemmelsen slår altså fast at den overordnede plikten for eiendomsmegleren ved utøvelsen av sitt oppdrag, er å yte en innsats som er i overensstemmelse med kravet til «god meglerskikk».

I forholdet mellom eiendomsmegler og oppdragsgiver, vil det for eiendomsmegleren foreligge en kontraktsrettslig forankret lojalitetsplikt til å aktivt dra omsorg for oppdragsgivers interesser. I forhold til interessenter, budgivere og kjøper, har eiendoms megler i

medhold av eiendomsmeglingsloven en plikt til å ivareta disses interesser ved å opptre nøytralt. Og dersom hensynet til lojalitet og nøytralitet tilsynelatende ikke lar seg forene, må man foreta en konkret avveining av hensynene i det enkelte tilfellet.

Bestemmelsen i eml § 63 første ledd oppstiller en minimumsgrense for hva som vil være å anse som tilstrekkelig for at eiendomsmegler anses berettiget til å kreve vederlag for sine tjenester. Videre vil reglene om god meglerskikk være veiledende i vurderingen av om eiendomsmegleren har opptrådt på et vis som tilsier at han er ansvarsfri dersom man i etterkant eksempelvis havner i en mangelssituasjon. Hvorvidt kravet til å opptre i samsvar med god meglerskikk er overtrådt, må underlegges en konkret, skjønnsmessig helhetsvurdering. Innholdet og intensiviteten i kravet til god meglerskikk vil variere med oppgavene og hvor man befinner seg i oppdragsutførelsen.

God megleskikk er en selvstendig og objektiv norm. Som en veiledning til hvordan denne normen er utformet, kan man ta utgangspunkt i Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler § 1 annet punktum. Det følger her at «god meglerskikk er å utføre megleroppdrag i overensstemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjent og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket.» Bransjepraksis vil bidra til å presisere innholdet i standarden, dog

slik at en bransjestandard som reduserer krav til eiendomsmeglers opptreden ikke vil kunne legges til grunn. Dersom bransjepraksis går lengre enn det som ellers ville ha fulgt av kravet til god meglerskikk, må man imidlertid legge dette strengere nivået til grunn.

Et hovedhensyn bak bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven er forbrukervern. Tanken bak forbrukervernet er at et skjevt styrkeforhold/profesjonalitetsnivå mellom to parter skal søkes utjevnet gjennom rettslige beskyttelsesmekanismer til fordel for den svake part.

I kravet om at eiendomsmegleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, ligger det således også at eiendomsmegleren må tilpasse seg partenes profesjonalitetsnivå. Parter det er naturlig å karakterisere som forbrukere vil gjennomgående nyte et sterkere vern enn mer profesjonelle aktører. Denne forskjellen kan begrunnes med at profesjonelle aktører har større oppfordring til å sørge for å avtalefeste sine forventninger til eiendomsmegler, enn en vanlig bolig selger eller kjøper som svært sjelden er innom eiendomsmarkedet. Behovet for vern av reglene om god meglerskikk er derfor større for uprofesjonelle oppdragsgivere.

Næringsmegling kjennetegnes ved stor grad av profesjonalitet blant partene. Slike aktører må antas å være i stand til å ivareta egne interesser på en helt annen måte enn forbrukeraktører. Dette er også et moment som er fremhevet i forarbeidene til eml.

God meglerskikk ved næringsmegling

Av Christine Haugstvedt Downing, senior advokat, og Håvard Tangen, partner/advokat. Deloitte Advokatfirma

Det er et grunnleggende krav ved eiendomsmegling at eiendomsmegler skal utføre sitt meglingsoppdrag «i samsvar med god meglerskikk (…) og med omsorg for begge parters interesser» jf eiendomsmeglingsloven (eml) § 63 første ledd. I hvilken grad vil bestemmelsen om god meglerskikk påvirke et næringsmeglingsoppdrag?


DELOITTE ADVOKATFIRMA

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, herunder tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte tilknyttet Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.»

For kontakt: www.deloitte.no

Imidlertid vil det også være forskjell på aktører i næringsmarkedet: aktører som ikke driver regelmessig med kjøp og salg av næringseiendommer vil ha behov for et annet vern enn de mer aktive aktører. Nettopp med bakgrunn i dette vil det være nødvendig for en eiendomsmegler å ha evnen til å tilpasse sin bistand til den aktuelle aktørens erfarings og kunnskapsnivå, noe som vil ha betydning for hva som ligger i kravet til god meglerskikk ved det konkrete næringsmeglingsoppdrag.

En slik differensiering av hvilke krav som kan stilles til eiendomsmegler hva gjelder god meglerskikk, er også lagt til grunn i den såkalte Estatiasaken (TOSLO201195696). I nevnte sak ble det av oppdragsgiver på beropt at meglerforetaket hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke undersøke finansiering og oppgjørsevnen til kjøp ere i prosjektet. Det ble fremhevet at verken lov eller tilhørende forskrift har konkrete bestemmelser knyttet til kjøpers finansieringsplan og evne. Likevel er det e visse holde punkter i rettspraksis og forvaltningspraksis for at eiendomsmegleren et stykke på vei må foreta visse undersøkelser knyttet til budgivers finansiering, for å anses for å ha oppfylt sine forpliktelser etter kravet til god meglerskikk. Dette gjelder særlig dersom eiendomsmeglingsforetaket har markedsført seg med at budgivers finansiering vil bli kontrollert. I foreliggende sak drøftet retten om kravet til god meglerskikk var brutt blant annet med utgangspunkt i partenes profesjonalitet. Det første retten la vekt på, og det viktigste momentet i denne sammenheng, var at oppdragsgiver i dette tilfellet var en særlig profesjonell aktør i det aktuelle markedet. Oppdragsgiver hadde bred næringslivserfaring, beslutningstakerne hadde høy økonomisk utdannelse og lang erfaring fra blant annet investerings og bankvirksomhet. Det ble dermed konstatert at oppdragsgiver i realiteten hadde større kompetanse enn eiendomsmegler. I tillegg var det klart at oppdragsgiver fra første dag hadde kunnskap om at eiendomsmegler ikke foretok noen særskilt finansieringskontroll. Retten konkluderte dermed

med at selve finansieringen ikke hadde vært et tema mellom oppdragsgiver og eiendomsmegler. Eiendomsmegler ble ikke ansett å ha brutt god meglerskikk ved å ikke sjekke kjøpers finansiering, og ble dermed ikke ilagt erstatningsplikt. Dette eksempelet viser at man i vurderingen av hvilke krav som kan stilles til en eiendomsmegler hva gjelder utøvelse av god meglerskikk, må ta utgangspunkt i de særlige forhold som er representert ved det konkrete oppdrag.

I kravet om at eiendomsmegleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, ligger det altså et krav om at eiendomsmegleren skal tilpasse seg partenes profesjonalitet. Bakgrunnen for dette er at en forbruker vil ha behov for et sterkere vern enn det en profesjonell aktør vil ha. Man kan begrunne forskjellen med at profesjonelle aktører vil ha en større oppfordring til å sørge for å avtalefeste sine forventninger. Man bør kunne forvente mer engasjement og forståelse av profesjonelle aktører enn hos en aktør som sjelden er innom eiendomsmarkedet og derfor har lite kjennskap til de aktuelle prosessene.

Normen for god meglerskikk ved næringsmegling påvirkes av praksis i bransjen. Prin

sippet om å gi selger og kjøper et adekvat beslutningsgrunnlag kan overføres til næringsmegling, men partenes behov vil variere avhengig av hvilken type næringseiendom som er gjenstand for transaksjonen. Som regel vil det være profesjonelle aktører på begge sider, som ved større oppdrag gjerne er representert av egne advokater og råd givere. Disse råd giverne sørger for å bistå partene ved juridiske og økonomiske utfordringer. Dette vil som regel være en fordel, særlig når det kommer til eiendomsmeglers rolle som rådgiver.

Normen for god meglerskikk vil dermed være fleksibel i den forstand at en kan ta hensyn til momenter som eiendommens karakter, størrelsen på transaksjonen, hvem som er partene og hvor profesjonelle disse er. Videre vil det være av betydning hvilken type transaksjon det er snakk om, og om de involverte partene er representert av advokat eller annen rådgiver. I forlengelsen av dette, vil det altså naturlig være en differanse i hva som ligger i kravet til god meglerskikk ved et meglingsoppdrag av bolig eller fritidseiendom, og et nærings meglingsoppdrag.

ARTIKKELFORFATTERE

Christine Haugstvedt Downing, senior advokat, og Håvard Tangen, partner/advokat. Christine har fra tidligere erfaring som fagansvarlig/kvalitetssjef for et meglerselskap på Vestlandet, og arbeider nå sammen med Håvard på Fast Eiendomsavdelingen til Deloitte Advokat firma i Bergen.


2. SLETTING 2.1 Sletting – normal prosedyreI henhold til tinglysingsloven § 32 første ledd skal en heftelse slettes fra grunnboken når det enten tinglyses bevis for at den er falt bort (f.eks. en dom eller en erklæring fra rettighetshaveren om at den er falt bort), eller ved at den berettigede samtykker i det. Det fremgår av grunnboken hvem som er berettiget og som derved kan begjære sletting.

Dersom det originale pantedokumentet er fysisk tilgjengelig kan begjæring om sletting skrives direkte på pantedokumentet, eller på et separat dokument som festes som en allonge til selve pantedokumentet. Pantedokumentet må deretter sendes inn til Kartverket. Dersom man velger den siste fremgangsmåten må det angis hvilken type dokument som ønskes slettet. Videre må det angis dokumentnummer, datoen da pantedokumentet ble tinglyst samt hvilken eiendom pantedokumentet hefter på. Rettighetshaver til pantedokumentet må signere begjæringen. I tillegg skal begjæringen også dateres.

Når et selskap er panthaver må dokumentet signeres av signaturberettiget i selskapet, eventuelt av det samlede styret. Dersom hjemmelshaver er et selskap og har skiftet navn eller vært gjennom fusjon/fisjon, skal det legges ved firmaattest som dokumenterer dette.

Som hovedregel skal det originale pantedokumentet sendes inn til Kartverket for å

få det slettet. Hovedregelen gjelder dog ikke for uomsettelige pantedokumenter, det vil si pantedokumenter der det er tatt forbehold om at panthaver ikke kan overdra eller transportere pantedokumentet. Det vil fremgå av grunnboken dersom pantet er uomsettelig. Av tinglysingsloven § 32 annet ledd fremgår det at for uomsettelig pant er det tilstrekkelig med en begjæring om sletting på løs erklæring. Det vil si det ikke er krav om innsending av originalt pantedokument. Kartverket opplyser at hovedregelen heller ikke gjelder for såkalte noterte pant, det vil si panteretter i borettslagsandeler som ble avtalt før grunnboken åpnet for tinglysing av borettslagsandeler i 2006. Disse kan begjæres slettet av panthaveren på løs erklæring (altså et separat dokument/brev).

Kartverket opplyser at normal saksbehandlingstid er ca. 4 – 7 dager for ekspedering av slettebegjæring. Det kreves ikke vederlag eller gebyr for å få pantet slettet i grunnboken.

2.2 Sletting etter kunngjøringPantedokument som ikke kan slettes på normal måte (jf. ovenfor) og som er tinglyst for mer enn 20 år siden kan i utgangspunktet slettes etter kunngjøring, jf. tinglysingsloven § 32 a).

Pantedokumentet kan være forsvunnet, men det kan også være slik at det originale

pantedokumentet er fysisk tilgjengelig, men at det av en eller annen grunn ikke er mulig å få tak i panthavers underskrift. Det må da legges ved en forklaring og eventuell dokumentasjon på hvorfor underskriften ikke er mulig å få tak i. I forbindelse med dødsfall kan eventuelle arvinger begjære sletting og må i så fall signere på pantedokumentet i henhold til skifteattest.

Sletting og mortifikasjon av tinglyste pantedokumenter

Av Advokat Anna Falck-Ytter, Advokatfirmaet Wiersholm AS

1. INNLEDNINGI eiendomstransaksjoner er det ofte slik at tinglyste pantedokumenter i fast eiendom skal slettes i forbindelse med selve gjennomføringen av transaksjonen. Ved sletting av tinglyste pantedokumenter fra grunnboken er hovedregelen at det originale pantedokumentet påført slettebegjæring skal sendes til Kartverket. I praksis forekommer det ikke sjelden at det originale pantedokumentet har forsvunnet eller er blitt ødelagt, slik at det ikke lenger er mulig å benytte det originale pantedokumentet ved innsending. Det er som regel fortsatt mulig å slette dokumentet, men prosessen tar noe tid, og det er flere formkrav som må oppfylles. Forsvunne pantedokumenter som er tinglyst for mindre enn 20 år siden må begjæres slettet gjennom mortifikasjon. Dersom pantedokumentet er tinglyst for mer enn 20 år siden, kan det begjæres slettet hos Kartverket etter kunngjøring.

I denne artikkelen gir vi en kort innføring i prosessen for å få slettet pantedokumenter, herunder også via mortifikasjon.


I ovenstående situasjoner kan pantedokumentet slettes etter at Kartverket har kunngjort saken i Norsk lysingsblad, samt i lokalavisen der eiendommen befinner seg, med en oppfordring til mulige rettighetshavere om å melde seg innen to måneder regnet fra kunngjøringen. Dersom rettighetshaver har kjent adresse, skal vedkommende gis skriftlig varsel, jf. tinglysingsforskriften § 26. Etter at fristen på to måneder har utløpt kan Kartverket slette pantedokumentet dersom det ikke har meldt seg noen rettighetshavere etter pantedokumentet. Dersom noen kommer med innsigelser i løpet av tomåneders fristen, og disse ikke åpenbart er grunnløse, avvises begjæringen av Kartverket. De faktiske forhold knyttet til pantedokumentet må da avgjøres ved de alminnelige domstolene. Dette skjer ikke automatisk. Den som ønsker forholdet knyttet til pantedokumentet avgjort må ta ut stevning mot den som har kommet med innsigelser. En dom som angir at et tinglyst pantedokument ikke lenger er gyldig kan sendes inn til Kartverket, som deretter vil slette pantedokumentet fra grunnboken.

Den som begjærer sletting må betale for annonsen i lokalavisen, mens annonse i Norsk lysningsblad (elektronisk) er gratis.

2.3 Sletting ved foreldelseFor tinglyste pant som ikke skal hefte ved eiendommen for alltid, bortfaller virkningen av tinglysingen 30 år etter tinglysingstidspunktet, jf. tinglysingsloven § 28. Dette gjelder forutsatt at den ikke tinglyses på nytt (såkalt retinglysing) før fristen løper ut. Da løper en ny 30årsfrist.

Bestemmelsen om 30årsfristen gjelder dog ikke dersom dokumentet skal gjelde for en bestemt tid eller på noens levetid, jf. tinglysingsloven § 29, 1. ledd. For pantedokumenter med et fastsatt forfallsdato faller ikke virkningen av tinglysingen bort før det er gått minst fem år efter den dag da gjelden i sin helhet etter dokumentets innhold, enten skulle ha vært betalt, eller som den tidligst kunne ha vært oppsagt til fra kreditors side, men altså aldri før det er gått 30 år, jf. tinglysingsloven § 29, 3. ledd.

I følge tinglysingsloven § 31 er det et lovpålagt krav at

«Når virkningen av tinglysingen er falt bort, skal registerføreren av eget tiltak slette heftelsen. Det samme gjelder når den åpenbart er opphørt. …».

Kartverket har dog ikke noe automatisk varslingssystem for dette, men når foreldelsesfristen har løpt ut skal altså i utgangspunktet pantet uoppfordret slettes av

Kartverket. Hjemmelshaveren kan imidlertid gjøre Kartverket oppmerksom på forholdet dersom det ikke skjer av seg selv. Det er viktig å merke seg at rettsvernet som tinglysing gir faller bort ved tidsfristens utløp uavhengig om pantet faktisk slettes fra grunnboken eller ikke. Om pantet fortsatt er gyldig eller ikke, kontrolleres dog ikke av Kartverket, og det er kun det særlige rettsvernet som tinglysingen gir som bortfaller i forbindelse med slettingen fra grunnboken.

3. MORTIFIKASJON AV PANTEDOKUMENT

3.1 Begjæring om mortifikasjon Dersom pantedokumentet som ble tinglyst

for mindre enn 20 år siden har kommet på avveie eller er blitt ødelagt, må pantedokumentet først mortifiseres før det kan begjæres slettet. Mortifikasjon av pant reguleres av lov om mortifikasjon av skuldbrev mv. (mortifikasjonsloven).

Prosessen foregår med andre ord i to trinn. Først må begjæring om mortifikasjon av pantedokumentet fremmes for Brønnøy tingrett som er eneste verneting for mortifikasjonssaker, jf. mortifikasjonsloven § 4. Dersom begjæringen om mortifikasjon tas til følge, kan begjæring om sletting fremmes for behandling hos Kartverket.

Dersom man ønsker det kan man bruke et skjema for begjæring om mortifikasjon som finnes tilgjengelig på Brønnøy tingretts hjemmeside. Uansett om skjemaet brukes eller ikke, er det viktig å merke seg at det sammen med mortifikasjonsbegjæringen, må legges ved registerattestert kopi av pantedokumentet. Denne må bestilles fra Kartverket.

Etter mortifikasjonsloven skal mortifikasjonsbegjæringen kunngjøres i Norsk lysingsblad med en innsigelsesfrist på to måneder jf. mortifikasjonslovens § 7. Forutsatt at det ikke reises innsigelser mot mortifikasjonen, kan dom avsies dersom vilkårene også ellers er oppfylt. Domstolen sender en bekreftet avskrift av dommen til innsenderen av begjæringen. Mortifikasjonsdommen kan ikke ankes og er rettskraftig fra avsigelsen. En

mortifikasjonsdom opphever pantedokumentets, men ikke rettsforholdets, rettsvirkning for fremtiden.

For det tilfelle at panthaver melder seg eller det reises innsigelser, må saken overføres til de alminnelige domstoler, og tvistemålslovens regler om verneting gjelder, jf. mortifikasjonsloven § 8.

Både innfridde og ikke innfridde, ting lyste eller ikke tinglyste pantedokumenter kan mortifiseres.

En begjæring om mortifikasjon koster per 1. juni 2014 kr. 4300 (5 x rettsgebyret på kr. 860), hvilket blant annet inkluderer kostander til kunngjøring. Brønnøy tingrett opplyser at normal saksbehandlingstid er ca. tre måneder.

Etter mortifikasjonsloven § 13 kan det dog som unntak og etter særlige omstendigheter begjæres hastebehandling.

3.2 Etterfølgende sletting Når mortifikasjonsdommen foreligger kan denne sendes inn til Kartverket for å få pantedokumentet slettet i grunnboken. Det skjer med andre ord ikke noen automatisk innsending fra Brønnøy tingrett, men er noe man må man besørge selv. Dersom mortifiseringen gjelder innfridd pant vil det normalt fremgå av dommen at pantedokumentet skal slettes, og det er da tilstrekkelig å sende inn dommen og begjære sletting, uten at pantedokumentet rekonstrueres.

Når det gjelder pant som ikke er innfridd, vil Brønnøy tingrett i forbindelse med dommen også utarbeide og sende med en bekreftet kopi av pantedokumentet til erstatning for dokumentet som er forsømmet eller ødelagt. Dette kan deretter sendes inn til Kartverket hvor man ber om at det skal fremgå i grunnboken at originaldokumentet er erstattet av en autorisert kopi. Dersom det ikke innfridde pantet skal slettes må dommen påføres slettepåtegning med panthavers signatur.

Prosessen med å få mortifisert og slettet et pantedokument, er normalt ikke så komplisert, men tar altså noe tid å få gjennomført. •

For kontakt: www.wiersholm.noADVOKATFIRMAET WIERSHOLM

Advokatfirmaet Wiersholm bistår næringslivet med juridisk bistand og har spesialister innenfor alle sentrale forretningsjuridiske fagområder. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom har lang og omfat-tende kunnskap om bransjen samtidig som vi har noen av Norges beste jurister på området. Wiersholm tilbyr juridisk spesialkompetanse og effektiv prosjektledelse med fokus på våre klienters verdiskapning».

38 EIENDOMSMEGLEREN 06-2014 38 EIENDOMSMEGLEREN 06-2014

Av

Cec

ilie

Mas

ke, m

atrå

dgiv

er i

Mat

prat

, Opp

lysn

ings

kont

oret

for

egg

og k

jøtt

etter arbeid

INGEN SOMMER UTEN GRILLING!Er det ikke rart hvordan sommer og varme forandrer oss nordmenn? Hele vinteren er det såvidt vi ser snurten av naboene det er som om alle har gått i hi, men med en gang snøen forsvinner og sola begynner å få tak for alvor, dukker de fram igjen. Han som klipper plenen klokka elleve om kvelden, paret som hoier blidt «hei» over gjerdet og inviterer på et glass vin, eller den ihuga grillentusiasten som griller så nabolaget tåkelegges av tykk røyk med lukt av forkullede sommerkoteletter. Han som elsker å grille, men som egentlig ikke kan det….

Ikke et vondt ord om grillentusiaster og sommerkoteletter, men grillmat er så mye, mye mer enn det!

De aller fleste synes mat tilberedt på grillen blir ekstra vel smakende. Men for å lykkes er det lurt å ha godt utstyr, gode råvarer og kjenne til de beste knepene.

«De tre grillmetodene» direkte grilling, indirekte grilling, og en kombinasjon av disse gir deg langt på vei hjelp til å få et godt resultat.

Enten du har kull eller gassgrill er det en fordel at grillen har lokk, det gir størst fleksibilitet.

Med direkte grilling grilles maten rett over varmekilden. På gassgrill betyr dette at maten grilles rett over en opptent brenner. På kullgrill grilles maten rett over kull, briketter eller ved. Direkte grilling passer til mat som skal grilles raskt, som pølser, mindre stykker kjøtt, grillspyd, fisk og grønnsaker.

Ved indirekte grilling ligger maten litt vekk fra varmekilden, i den kalde sonen. Selv om vi kaller det den kalde sonen, blir temperaturen fort +/ 100 grader når lokket er på. Indirekte grilling kan altså sammenliknes med en stekeovn på samme temperatur, og brukes som oftest til store stykker kjøtt og fisk.

Ved å kombinere direkte og indirekte grilling får du muligheten til å gi maten en fin grillfarge over den direkte varmen, samtidig som

hovedgrillingen foregår i den kalde sonen. En god biff skal først svis av på direkte varme, og så flyttes over til den kalde sonen. Skal du grille kyllingbryst lønner det seg først å legge kyllingbrystet på indirekte varme og flytte det over på direkte varme etter noen minutter. Da tørker kjøttet inn på overflaten, og man unngår at det brenner seg fast.

Her er noen flere tips for vellykket grilling:1. Rengjør grillristen godt før du begynner å grille. 2. La kjøttet ligge bli temperert før det legges på grillen.3. Ha tålmodighet og la grillen bli ordentlig varm før du begynner å

grille. I kullgrill skal kullet ha et grått askelag, og det skal ikke være flammer.

4. Pensle risten med matolje for å unngå at kjøttet fester seg i risten. Vent gjerne med å legge på risten til du er klar til å grille.

5. Legg kjøttet på grillristen. Er kjøttet marinert, så tørk av marinaden.

6. Snu kjøttet ofte etter at det er brunet på begge sider. 7. Bruk grillklype. Unngå å stikke i kjøttet med en gaffel.8. Bruk steketermometer når du griller store stykker, da vil du få

best resultat.



Mat

prat

/ K

im H

olth

e

Oppskrifter:http://www.matprat.no/Oppskrifter/Gjester/Pulledporkmedcoleslaw/http://www.matprat.no/Oppskrifter/Kos/Kyllinglarfyltmedkremostogsoltorkedetomater/http://www.matprat.no/Oppskrifter/Gjester/Marokkanskegrillspyd/ http://www.matprat.no/Oppskrifter/sunneoppskriftergodsamvittighet/Hotgrilletskinkebiffmedmaiskolbe/

Mat

prat

/ M

ari S

venn

ings

en

Mat

prat

/ M

ari S

venn

ings

en



medlemsnytt

Kan du fortelle kort om bakgrunnen din?Jeg har tidligere jobbet 10 år som megler i Oslo. Etter to år startet jeg et franchisekontor (Aktiv eiendom Grønland) og var hovedaksjonær, daglig leder og megler i foretaket i 8 år. I 2010 tok jeg avgjørelsen om å flytte nærmere fjellet for å bli «Fjellmegler» og er i dag med å bygge opp 3 meglerkontorer for EiendomsMegler1 Fjellmegleren i Valdres.

Hvorfor ble du eiendomsmegler? Litt tilfeldig. Har alltid vært interessert i hus, hage og hytter, og da jeg i voksen ungdoms alder fortsatt ikke hadde klart for meg hva jeg ville utdanne meg til så tok jeg sjansen. Og er veldig glad for det.

Hva er det beste/verste med å være eiendoms megler?En dag er det å oppleve gleden hos kjøper og selger over en eiendomshandel. En annen dag kan det være kontorarbeidet. En tredje dag er det å daglig jobbe i den vakre fjellheimen i Valdres. Svaret mitt må vel derfor bli at det er en variert, spennende og gledelig jobb!

Hvorfor har du nå meldt deg inn i NEF?Jeg synes NEF gjør en god jobb, og fokuserer på viktige saker. Kompetansen NEF besitter er også verdifull.

Hvilke saker ønsker du at NEF skal jobbe for?Jeg er veldig opptatt av at eiendomsmeglere skal ha et godt rykte, og være en verdsatt yrkesgruppe av våre kunder. At NEF kan bidra videre til at bransjen fortsetter å ha en positiv utvikling synes jeg er et viktig fokusområde.

Er det tjenester/produkter du mener at NEF skulle tilby i tillegg til det de har i dag?Jeg synes NEF har et godt tilbud i dag. Kommer jeg i tanke om noe skal jeg love å komme med innspill…

Hvordan ser du på eiendomsmeglingsbransjen framover?Fremtiden for eiendomsmeglingsbransjen er lys om vi fortsetter å være engasjert, endringsvillige og tilpasningsdyktige, og vi må fortsette den positive trenden med tanke på å øke kundetilfredsheten! •

Spørsmål til nytt medlem i Norges Eiendomsmeglerforbund

Martin Vedel Nielsen, Megler MNEF, EiendomsMegler1 Fjellmegleren, avd. Valdres

PARTNERE:

HØSTKONFERANSENFOR NÆRINGSMEGLERE 2014

Forum for Næringsmeglere og

Norges Eiendoms megler- forbund inviterer til

høstkonferanse på Losby Gods

4. – 5. september 2014

9KURS-TIMER

FFN_høstprogram.indd 1 16.06.14 09:11

Påmelding via

www.nef.no


Kilde: Aftenposten eiendomsundersøkelse 2012, gjennomført av YouGov

Hva gjør boligkjøpere?

82% bruker internett i jakten på bolig

Bred markedsføring er alltid et godt råd

MEN, kun 28% bruker internettalene når de er på boligjakt

– Norges største boligmarked i avis

To selvopplevde fra Terje Tinholt, Nordvik & Partners

Det var jo en nyoppusset leilighet vi skulle selge i Schøningsgate på Majorstuen, hvor det var vilt mange på visning. En av dem som skulle vise seg å bli budgivere benyttet toalettet. Gjorde det han kunne for å «skremme» og lyktes meget godt da det viset seg at selger ikke hadde koblet til vannet i toalettskålen. Det ble en aggressiv aroma som jeg forsøkte å bortforklare med tørre vannlåser, inntil jeg så nede i skåla. Det ble en kort visning for opptil flere .... Budgiver vant dessverre / heldigvis ikke opp i budrunden, tross kreativt forsøk.

Det var en enebolig som skulle selges langt opp i Holmekollåsen og oppmøtet var formidabelt allerede 15 minutter før visningen skulle starte. Men det viste seg at arvingene hadde gitt meg feil nøkkel. Da var det bare en ting å gjøre – hentet øksen i boden og smalt hele sidevinduet inn så glasset sprutet – krabbet inn og låste opp – hilset alle velkommen med et smil og sa ....

Kjenn på den friske luften i huset og tilføyde «glassmester Hansen er en god bekjent .) « •

Har du en god «meglerhistorie» kan den sendes til [email protected]

Sjekk ut dine besparelser i NEF Fordelsprogram med bilhjelp – leiebil – kredittkortLes mer på www.nef.no under fane medlemskap – Fordelsprogram

På reise i sommer!

Kilde: Aftenposten eiendomsundersøkelse 2012, gjennomført av YouGov

Hva gjør boligkjøpere?

82% bruker internett i jakten på bolig

Bred markedsføring er alltid et godt råd

MEN, kun 28% bruker internettalene når de er på boligjakt

– Norges største boligmarked i avis


studentsiden

– Denne utdannelsen har mange karriereløp, og de fleste får seg jobb, men kanskje ikke som eiendomsmegler. Jeg tror vi utdanner for mange eiendomsmeglere. Vi har rundt 4.500 som lever av eiendomssalg i Norge i dag, og vi har et ønske om at flere står i jobben. Bransjen har hatt utfordringer med en del turnover når meglerne får familie. Mange opplever det som krevende å stå i en slik jobb, det er derimot i ferd med å bli bedre. Jeg tror derfor en årlig tilvekst på omtrent 500 uteksaminerte eiendomsmeglere vil være sunt. Det er plass til mange, men ikke for mange, sier Tormod Boldvik, styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).

Historiske søkertallSøkertallet er lavere enn i 2013, men det er historisk sett veldig mange som søker seg til meglerstudiet. Til de fire offentlige eiendomsmeglerstudiene har Høyskolen i Telemark, avdeling Bø flest søkere, med 191 stykker, mens Høyskolen i Hedmark, avdeling Rena har 152. Universitetet i Nordland har 112, og Høyskolen i Sogn og Fjordane har 90 søkere. Til sammen har disse 545 søkere.

I tillegg har de fire studiestedene til Handelshøyskolen BI i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim 1451 søkere til eiendomsmeglerstudiet.

– Det er store tall, selv om det på langt nær er så mange som kommer inn på studiestedene, og i tillegg uteksamineres. Jeg tror likevel det utdannes for mange eiendomsmeglere, mener

Odd Nymark, administrerende direktør i EiendomsMegler1.

Flere videreutdanner seg– Dette er en forholdsvis ung bransje, og vi trenger folk med erfaring. Vi har for mange som gir seg for tidlig. Der har vi en jobb å gjøre. Vi trenger unge og nyutdannede, men også de voksne og erfarne. De nyutdannede mangler ofte praksis, spesielt på salg, og det tar lang tid å lære dem opp. Det skulle vært lagt inn obligatorisk praksis i løpet av studietiden. Jeg oppfordrer alle studenter til å skaffe seg en praksisplass så raskt som mulig. Jeg ser også flere i bransjen som velger å ta en master, og det er positivt. Hos oss har vi to stykker som tar dette ved siden av jobb. Master blir lagt merke til i vår bransje, mener Nymark videre.

I en fersk rapport fra Nordisk institutt for studier av innovasjon, forskning og utdanning (Nifu), konkluderes det med at det ikke utdannes for mange med mastergrad i Norge, slik NHO tidligere har hevdet. Antall mastergradsutdannede er doblet de siste ti årene. Det er dog ikke flere som melder at de har fått irrelevante jobber som ikke har noe med utdannelsen å gjøre etter endt mastergrad.

– Jeg er overrasket over hvor mange som videreutdanner seg etter endt eiendomsmeglerutdannelse. Studiet er allsidig og godt integrert i økonomistudiet vårt, og flere av våre studenter velger å gå videre med siviløkonomifag og juss, sier førsteamanuensis og ansvarlig for

eiendomsmeglerstudiet på Handels høgskolen i Bodø, Erlend Bullvåg.

Delte meningerBullvåg tror ikke det utdannes for mange eiendomsmeglere i Norge, men mener bransjen stadig vil trenge profesjonell grunnbemanning. Han mener studentene i dag er fremoverlente, motiverte, og utålmodige etter å komme seg ut i jobb. De er i et læringsmiljø med mye diskusjon, og mange har gode idéer om hvordan fremtidens meglere og foretak bør være.

– I løpet av de ti årene jeg har jobbet på BI med eiendomsmeglerstudiet har dette vært et svært populært studie. Per i dag tror jeg ikke vi utdanner for mange meglere. De fleste får seg jobb etter endt utdanning, men de med best CV og karakterer får selvsagt de mest spennende jobbene. Slik er det for alle yrkes retninger, og de aller fleste nyutdannede må konkurrere om jobbene. Bachelorgraden i eiendomsmegling låser deg ikke til eiendomsmarkedet, men gir solid kompetanse innen fagområdene økonomi, juss og markedsføring, så det skulle ikke være problemer med å få jobb i andre yrker og bransjer, mener Karianne Zakariassen, studiekoordinator i avdelingen for Bachelorstudier på Handelshøyskolen BI i Oslo.

Eiendomsmeglerstudent og nestleder for linjeforeningen for eiendomsmeglerstudentene ved BI, Oslo, Beatrice Torp, er enig med Boldvik om at det utdannes for mange eiendomsmeglere.

Mange ønsker seg til eiendomsmeglerstudiet

Av

Kri

stin

Bra

tlan

d

I år har 1996 håpefulle søkt seg til eiendomsmeglerstudiet på de offentlige høyskolene og universitetene i Norge. Spørsmålet er om det er for mange?

Tormod Boldvik

Karianne Zakariassen

Beatrice Torp


Hun ser at det vil bli mange om beinet fremover, og oppfordrer medstudenter til å jobbe hardt.

Flere faller fra– Jeg har kanskje vært litt streng med førsteklassingene i år, men konkurransen er hard, så det gjelder å ha ståpåvillje. Mens det tidligere ikke var vanlig å få

seg ekstrajobb før i tredjeklasse, ser vi nå mange som får seg jobb allerede det første studieåret. Det gjelder å få en fot innafor så raskt som mulig. Det er viktig å skille seg ut og være spesiell, mener Torp.

Selv om det er mange som søker seg til eiendomsmeglerstudiet, ser Torp at flere faller fra etter det første året. Hun tror ikke alle er klar over hvor hardt studiet er, og hvor mye det er av fagene matematikk, finans og regnskap det første året.

– Enkelte bytter til et annet studie på BI, eller slutter. Det er et hardt studie, og yrket er prestasjonsorientert, så du skal vite

om dette er det rette for deg, sier Beatrice Torp, som selv har visst at hun skulle bli eiendomsmegler siden ungdomsskolen.

På BI i Oslo regner Karianne Zakariassen med at rundt 42,7 prosent av studentene vil full føre på normert tid. Avgangs kullene har de siste årene ligget på ca 200 personer på BI i Oslo. Dette er tall fra 2010, men hun mener fullføringsgraden ikke har forandret seg mye de siste årene, men de jobber stadig for å øke den.

På BI i Trondheim regner studie leder Tore Resell med et frafall på omtrent 25 prosent fra første til andre klasse, men han

mener de som fortsetter er standhaftige og fullfører. Enkelte bruker litt lenger tid på å fullføre enn andre, men det er ofte på grunn av studentenes ekstrajobber.

– Allerede fra første klasse er det flere som får ekstrajobb hos eiendomsmeglere, og da blir det lett at de glemmer studiet litt opp i det hele, men det er positivt at de jobber ved siden av. De får god kontakt med bransjen, og et godt innblikk i meglernes hverdag. Det er ikke alt som kan læres på skole benken. En god megler er noe du blir over tid, ikke noe vi kan lære bort, avslutter Erlend Bullvåg fra Bodø. •

Tore Resell


GOBB EiendomsmeglingPostboks 1227, 2801 Gjøvik

GOBB Eiendomsmegling søker ny megler/fullmektig til vårt kontor på Gjøvik. Kontoret ligger midt i Gjøvik sentrum og meglerne er samlokalisert med Gjøvik boligbyggelag – regionens største bolig-forvalter og boligutbygger.

GOBB Eiendomsmegling har i dag tre ansatte meglere og er spesialister på borettslag med en markedsandel pr siste nyttår på 38 %.

VI SØKERNY MEGLER/ FULLMEKTIG TIL VÅRT KONTOR PÅ GJØVIK

Vi tilbyr:• Spennende utfordringer• Konkurransedyktige betingelser• Gode sosiale ordninger• Dyktige og trivelige kollegaer som utgjør et godt faglig miljø• Gode dataverktøy• Faglig påfyll gjennom kurs hos Garanti-kjeden og NEF• Solid eier

Kvalifikasjoner:• Gode salgsresultater• God orden og godt humør• Kreativ og initiativrik• Høy servicegrad• Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende• Godkjente papirer (eiendomsmegler,

megler, jurist eller advokat)

Søknadsfrist: 4. juli 2014Søknad merkes: MeglerSøknad sendes til: [email protected]

Kontaktperson: Daglig leder Jøran MartinsenTlf : 902 28 192

WENCHE BEYERDNB Eiendom AS SandefjordRådhusgata 153201 Sandefjord95 77 75 [email protected]

HARALD BJØRGENGENDNB Eiendom AS StavangerPostboks 1984001 Stavanger51 67 67 7051 89 19 83 (Faks)95 89 61 [email protected]

THOMAS KORENSem & Johnsen EiendomsmeglingKlingenberggaten Eiendomsmegling ASPostboks 1613 Vika0119 Oslo22 83 22 0021 03 01 40 (faks)45 00 46 64tk@semjohnsen.no

THOMAS GRANBERGDNB Eiendom AS BrumunddalBrugata 12380 Brumunddal94 81 70 0062 36 52 5391 30 58 [email protected]

IRENE THORSØAktiv Eiendomsmegling OrkdalOrkdalsvegen 847300 Orkanger [email protected]

BJARNE BRATTBAKKAktiv Eiendomsmegling avd OppdalO. Skasliens veg 157340 Oppdal72 40 40 3072 40 40 [email protected]

SONJA DAMCEVSKI JOHANSEN (fagansvarlig)Proaktiv Vika ASHaakon VII gate 60161 Oslo22 22 07 0098 80 72 [email protected]

SIRI GRAF STENBERGEiendomsMegler 1 Buskerud Vestfold ASPostboks 303 Bragernes3001 Drammen47 20 21 [email protected]

ESBEN MANDELIDNordvik & Partners Eiendomsmegling ASHansteens gate 20253 Oslo90 09 99 [email protected]

BJØRN EVEN SØRHAUGEiendomsmegler 1 Buskerud Vestfold AS avd TønsbergPostboks 753101 Tønsberg33 30 85 8094 78 04 [email protected]

TERJE HOELNotar ÅlesundÅlesund Eiendomsmegling ASKongens gate 26002 Ålesund92 66 29 [email protected]

LINDA HOLMENEiendomsMegler 1 MidtNorge AS OppgjørPostboks 6054 Sluppen7434 Trondheim73 89 06 5097 77 82 [email protected]

TROND ERIKSEN (fagansvarlig)PrivatMegleren Dyve & Partnere ASKarenslyst allé 20278 [email protected]

BÅRD LØVAASLinstow ASTjuvholmen allé 3Postboks 1594 Vika0118 [email protected]

OLAV GRANHEIM (fagansvarlig)Aktiv Eiendomsmegling avd OppdalO. Skasliens veg 157340 Oppdal72 40 40 3072 40 40 3195 30 40 [email protected]

Skifte av stilling, arbeidssted, adresse, telefonnummer mv

Vi gratulerer

50 årTrine Lise Mjåland med dagen 2. juliAnne Herabakke med dagen 7. juliJan Erik Øynebråten med dagen 15. juliThor Bjørdal med dagen 3. augustPer Annar Schiefloe med dagen 5. augustMarit Engensbakken med dagen 8. augustTorill J. Østrem Sevild med dagen 10. augustRagnhild Ravnsborg Aanrud med dagen 22. augustKlara Marie Fiskå med dagen 27. augustEllen Hansen Vestre med dagen 28. augustPer Hultgren med dagen 29. august

60 årKjell Arne Lunde med dagen 16. juliMichael Richard Pell med dagen 11. august

70 årRoar Ellefmo med dagen 28. august

75 årAnlaug Jåtog Thorsen med dagen 3. august

GOBB EiendomsmeglingPostboks 1227, 2801 Gjøvik

GOBB Eiendomsmegling søker ny megler/fullmektig til vårt kontor på Gjøvik. Kontoret ligger midt i Gjøvik sentrum og meglerne er samlokalisert med Gjøvik boligbyggelag – regionens største bolig-forvalter og boligutbygger.

GOBB Eiendomsmegling har i dag tre ansatte meglere og er spesialister på borettslag med en markedsandel pr siste nyttår på 38 %.

VI SØKERNY MEGLER/ FULLMEKTIG TIL VÅRT KONTOR PÅ GJØVIK

Vi tilbyr:• Spennende utfordringer• Konkurransedyktige betingelser• Gode sosiale ordninger• Dyktige og trivelige kollegaer som utgjør et godt faglig miljø• Gode dataverktøy• Faglig påfyll gjennom kurs hos Garanti-kjeden og NEF• Solid eier

Kvalifikasjoner:• Gode salgsresultater• God orden og godt humør• Kreativ og initiativrik• Høy servicegrad• Selvgående, utadvendt og tillitsvekkende• Godkjente papirer (eiendomsmegler,

megler, jurist eller advokat)

Søknadsfrist: 4. juli 2014Søknad merkes: MeglerSøknad sendes til: [email protected]

Kontaktperson: Daglig leder Jøran MartinsenTlf : 902 28 192

NoEieInfo_AnnEiendomsmglr_outl.indd 1 06.03.14 17:29

ReturadresseNorges EiendomsmeglerforbundParkveien 550256 Oslo

Documents

Eiendomsmegleren nr 6 2014