Wohnhaussanierung aus Sicht der Mietervertretung

Mag. Martin Orner

Leiter der Hausverwaltung der EBG

SeminarprogrammSamstag:• Wozu § 18? • Grundlagen • Verfahrensablauf, wie funktioniert § 18 • Elemente des Komplexes „Sanierung“ - technisch und wirtschaftlich: HMZ-

Abrechnung, Verteilungsrechnung, Förderungsrecht, Sinnhaftigkeit der Maßnahmen, …

• Kosten der Sanierungsarbeiten • HMZ-Abrechnung - Kurzeinführung • Einführung FörderungsrechtSonntag:• Berechnung Mietzinserhöhung • Pause• Verfahrensablauf – Antrag, Parteienstellung, Zustellung, „Abziehen“,

Parteienrechte, Einwendungen, Entscheidung, Rechtsmittel • verschiedene Verfahren - § 18, § 18a

Wozu § 18?

• Einerseits Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten

• Andererseits Mietzinsbindung und Kündigungsschutz

Wenn Geld für notwendige Sanierung nicht ausreicht: temporäre Mietzinserhöhung

Grundsatz: so hoch wie nötig, so gering wie möglich

Grundlagen § 18

• geregelt im Mietrechtsgesetz

• §§ 18, 18a, 18b, 18c, 19, Verfahren: § 37

• außerdem Förderungsrecht

Wann gibt es ein Verfahren nach§ 18?

§ 18 Abs 1: Finden die Kosten einer vom Vermieter durchzuführenden, unmittelbar heranstehenden größeren Erhaltungsarbeit (…) in der Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge keine Deckung und übersteigen sie die während des Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen, so kann zur Deckung des Fehlbetrags eine Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt werden.

Wer führt das Verfahren

• Bezirksgericht, Wien: Schlichtungsstelle

• auf Antrag des Vermieters

• sukzessive Kompetenz

Elemente § 18

• Erhaltungsarbeit – s. § 3 MRG

• „Fehlbetrag“: Kosten der Arbeiten höher als Reserve der letzten 10 Jahre und Einnahmen der nächsten 10 (15) Jahre

„Erhaltungsarbeit“

• allgemeine Teile des Hauses• Erhaltung von Mietgegenständen, wenn

ernster Schaden des Hauses oder Brauchbarmachung

• Aufrechterhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen

• öffentlich-rechtliche Verpflichtung• energiesparende Maßnahmen• Meßvorrichtungen

„Mietzinsreserve“ und Einnahmen

• Reserve ergibt sich aus den Hauptmietzinsabrechnungen der letzten 10 Jahre

• Einnahmen über den Verteilungszeitraum: Höchstdauer von 10 Jahren (Sockelsanierung: 15); „anrechenbarer Hauptmietzins“

Umfang der Arbeiten

• Umfang der Arbeiten wird vom Vermieter bestimmt

• Nicht nur Erhaltung, auch Verbesserung – wenn gefördert und wenn durch Förderung weniger Erhöhung als bloße Erhaltung

• Prüfung durch SV: handelt es sich um Erhaltungsarbeiten; sind diese notwendig; Preisangemessenheit

„Erhaltungsarbeit“

• lt Gesetz“ „heranstehend“ – kann aber auch schon durchgeführt worden sein!

• „größere Erhaltungsarbeit“: Faustregel: Gesamtkosten > ein Jahreshauptmietzinsaufkommen

Mietermitbestimmung in der Planung

• § 15 Mietermitbestimmungsstatur• entscheidend: rechtzeitig mit Wiener

Wohnen zusammensetzen und Alternativen diskutieren!

• nicht immer billigste Variante auch am günstigsten, nicht immer Vorschläge der Techniker am sinnvollsten

• Abwägung: reine Erhaltung/Verbesserung• DG-Ausbau: Vor- und Nachteile

Erwägungen bei Sanierungsentscheidungen

• einmalige/mehrmalige Belastung

• Wirtschaftlichkeit

• kostengünstig gegen dauerhafte Verbesserung des Wohnkomforts

• technisch-bauphysikalische Erwägungen

• Finanzierung, Förderung

Mietermitbestimmung in Bauphase

• Einrichtung einer Begleitgruppe, die permanenten Kontakt mit Wiener Wohnen und GU hat, Anwesenheit bei Baubesprechungen, Bindeglied zwischen Wiener Wohnen und Mietern

Hauptmietzinsabrechnung

Jährliche Abrechnung des Vermieters über Einnahmen und Ausgaben

Bis spätestens 30.6. aufzulegen, Einsicht möglich

Auflage und Einsichtnahme kann vom Gericht (der Schlichtungsstelle) erzwungen werden

Einnahmen in der Hauptmietzinsabrechnung

Einnahmen aus Hauptmietzinsen „fiktive Verrechnung“: fiktive Beträge für Objekte,

die der Vermieter selbst benutzt; das Eineinhalbfache des Richtwerts für Objekte, die länger als sechs Monate leer stehen

25 % der Einnahmen aus Vermietung von Dach- und Fassadenflächen zu Werbezwecken

Subventionen (Wohnbauförderung)

Ausgaben in der Hauptmietzinsabrechnung

Kosten für Erhaltung und Verbesserung 20 % Investitionsprämie Rückzahlung von Förderungsdarlehen Aufwandersatz an MieterInnen Steuerabgeltung

Kosten der Sanierungsarbeiten

• bei Antrag: Kostenvoranschläge – gewerksmäßig gegliedert

• Kosten der Bauaufsicht – 5 %

• Geldbeschaffungskosten – 9 % des Deckungsfehlbetrags

Deckungserfordernis

Wird berechnet aus:

- Mietzinsreserve oder –abgang

- Betrag für laufende Erhaltungsarbeiten

- Geldbeschaffungs- und Finanzierungskosten

Vergleich mit anrechenbaren Mietzinsen der nächsten 10 Jahre

Deckungsfehlbetrag

Wenn anrechenbare Mietzinse für die nächsten 10 Jahre niedriger als das Deckungserfordernis

Mietzinserhöhung

Erhöhung Mietzins

• 2 Schritte:

1. Anhebung auf Richtwert

2. erst danach gleichmäßige Verteilung auf Nutzfläche

Erhöhung Mietzins - BerechnungBERECHNUNG EINES MIETZINSERHÖHUNGSVERFAHREN GEM § 18 ff

Kostenvoranschläge:Baumeister 150.000,00 Sanierungsbedarf pro MonatTischler 80.000,00 zugl. Verzinsung auf 10 Jahre (hier 5,5%) 4.461,96Dachdecker 125.000,00 zuzüglich Pauschalbetrag für Spengler 25.000,00 laufende Erhaltungsarbeiten nach § 18/1 Z 5 € 0,36/m²318,60Installateur 30.000,00 Zwischensumme 4.780,56

410.000,00Kosten der Bauverwaltung und abzüglich tatsächlicher MZ 2.342,60Bauaufsicht - max. 5% gem § 18/1 Z 2 20.500,00 abzüglich "erster Stufe" gem § 18/2 703,88Aktivsaldo der HMZ gem § 20 -50.000,00 Summe 1.734,08Deckungsfehlbetrag 380.500,00(in Fällen der Fremdfinanzierung) monatliches Deckungserfordernis 1.734,08Geldbeschaffungskosten max 9% gem § 18/1 Z 4 34.245,00 Erhöhung pro m² 1,96Summe Sanierungskosten 414.745,00

tatsächlicher erste zweite erhöhter MietzinsTop Widmung Grösse Kategorie Mietzins Richtwert Stufe § 18/2 Stufe § 18/3 Mietzins gesamt1 § 16/1/Z 1 G 150,00 m² A 750,00 648,00 0,00 293,91 293,91 1.043,912 § 16/5 W 30,00 m² D 19,80 19,80 0,00 58,78 58,78 78,583 § 16/2 W 50,00 m² C 108,00 108,00 0,00 97,97 97,97 205,974 Kat - MZ W 124,00 m² B 245,12 401,76 156,64 242,97 399,61 644,735 Kat - MZ W 129,00 m² B 255,00 417,96 162,96 252,76 415,72 670,726 (Kat D bef. 3J) W 30,00 m² D 19,80 19,80 0,00 58,78 0,00 19,807 (Kat D) W 40,00 m² D 35,00 26,40 0,00 78,38 0,00 35,008 § 16/2 W 70,00 m² C 151,20 151,20 0,00 137,16 137,16 288,369 EVB W 128,00 m² B 168,68 552,96 384,28 250,81 635,09 803,77

10 § 16/1/ Z 4 W 134,00 m² B 590,00 475,20 0,00 262,56 262,56 852,56

885,00 m² 2.342,60 703,88 1.734,08 2.300,81 4.643,41A 4,32 281.112,00

B 3,24 Erhöhung von top Nr 6 (§18/5 Z 2) und 7(§ 18/5 Z 1) vom HE zu tragen 137,16C 2,16 4.780,56D 0,66

Exkurs: Förderungsrecht

• Einzelverbesserungsmaßnahmen

• Erhaltungsarbeiten

• Sockelsanierung

• THEWOSAN

Einzelverbesserungsmaßnahmen

• Aufzug, Zentralheizung, FW-Anschluss, behindertengerechte Maßnahmen, Wohnkomfort (Gemeinschaftsanlagen), THEWOSAN

• Annuitätenzuschuss oder nicht rückzahlbarer Zuschuss

Erhaltungsarbeiten

• Erhaltung allg. Teile des Hauses, von Gemeinschaftsanlagen, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen

• Annuitätenzuschuss

Sockelsanierung

• Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten + Standardanhebung von mind. 20 % der Wohnnutzfläche

• Annuitätenzuschüsse oder nicht rückzahlbare Zuschüsse

THEWOSAN

• Thermisch-energetische Sanierung – Verringerung des Heizwärmebedarfs

• Umfassende Sanierung oder Deltaförderung/Einzelbauteilförderung

• Abgestufte Förderung – Annuitätenzuschüsse und/oder nicht rückzahlbare Zuschüsse

Verfahrensablauf

• Zuständig: Schlichtungsstelle MA 50

• 2 Verfahrensarten:

- Grundsatzentscheidung mit vorläufiger Erhöhung; Endabrechnung §§ 18a, 19

- endgültiges Verfahren (aber auch Endabrechnung möglich) §§ 18, 19

Antrag

• Antragsteller: Vermieter (bzw. HV mit Vollmacht)

• Antragsgegner: alle Mieter des Hauses

Beilagen zum Antrag

• Grundbuchauszug• Verwaltervollmacht• Mieterliste mit derzeitigem Hauptmietzins

und anrechenbaren Hauptmietzinsen• HMZ der letzten 10 Jahre• Vorpromesse (= Kreditzusage) der Bank• Kopie Förderungsantrag• Kostenvoranschläge (gewerksmäßig)

Ablauf

• Zustellung durch Aushang und an Zustellbevollmächtigten

• SV-Gutachten MA25 (Amtssachverständiger)

• Verhandlung

• Sachbeschluss

Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung

• „Entscheidung dem Grunde nach“

• Verpflichtung, innerhalb einer angemessenen Frist zu beginnen vorläufige Erhöhung (Sachbeschluss)

• Kategorien vorläufig angenommen – ev. zurückzahlen bzw. nachzahlen

• wenn Verpflichtung nicht eingehalten: zurückzahlen

endgültiges Verfahren

• Überprüfung Kosten und Ausmaß, Festsetzung Kategorien und HMZ

• Einhebung auf 10 (15) Jahre bewilligt

• Vorbehalt HMZ möglich

• Wenn Kostenänderung: Antrag Vermieter oder Hauptmieter auf Neuberechnung möglich

Einwendungen

• Kategorien

• Flächen

• Hauptmietzinsabrechung

Kosten im Verfahren vor der Schlichtungsstelle

• kostenlos

• keine Auferlegung von Kosten des Gegners

• Vertretungskosten etc. trägt jeder selbst

„Abziehen“

• wenn kein Abschluss des Verfahrens binnen drei Monaten: Abziehen zu Gericht möglich

• Gegen Sachbeschluß der Schlichtungsstelle: Antrag bei Gericht binnen vier Wochen Entscheidung der Schlichtungsstelle tritt außer Kraft, neues Verfahren. Kosten!

Verfahrensgrundsätze

• Untersuchungsgrundsätz

• Manuduktionsprinzip

• eingeschränkte Mündlichkeit

• Günstigkeitsprinzip

Arbeitsgruppen

• Reflexion

• praktische Erfahrungen, Erwartungshaltungen