Rapport financier annuel 2015 - Ce rapport financier annuel est un document d¢â‚¬â„¢enregistrement au sens

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  • Rapport financier annuel 2015

  • Ce rapport financier annuel est un document d’enregistrement au sens de l’article 28 de la Loi du 16 juin 2006 relative aux offres publiques d’instruments de placement et aux admissions d’instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés.

    La version néerlandophone a été approuvée par la FSMA, conformément à l’article 23 de la loi susvisée, le 8 mars 2016. Wereldhave opte pour le néerlandais comme langue officielle si bien que seul le rapport financier annuel en néerlandais a force probante.

    Les versions française et anglaise sont des traductions du rapport financier annuel en néerlandais, qui a été traduit sous la responsabilité de Wereldhave.

  • FACTEURS DE RISQUE 4

    INFORMATIONS-CLÉS CONSOLIDÉES 16

    COMMUNIQUÉ AUX ACTIONNAIRES 18

    RAPPORT ANNUEL CONSOLIDÉ 20 Profil 21 Déclaration de Gouvernance d’Entreprise 23 Durabilité 62

    RAPPORT DE GESTION 66 Mission et stratégie 67 Développements importants 69 Résultats financiers 72 Affectation du bénéfice 73 EPRA 74 Prévisions 79

    RAPPORT IMMOBILIER 80 Le marché belge de l’immobilier 81 Résumé et aperçu du portefeuille immobilier 82 Description du portefeuille immobilier 92 Rapports des experts immobiliers 98

    Sommaire

    1.

    3.

    5.

    2.

    4.

    6.

    9.

    8.

    7. WERELDHAVE EN BOURSE 104 Dividendes et nombre d’actions 105 Autres informations 108 Agenda financier pour 2015 109 Données boursières 111

    RAPPORT FINANCIER 114 Situation financière consolidée 116 Compte de résultats consolidés 118 Etat du résultat global 120 Tableau des flux de trésorerie consolidés 121 Etat consolidé des variations des capitaux propres 122 Annexes 127 Rapport du Commissaire 168 Comptes annuels statutaires 170

    RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX 180 Identification et dispositions statutaires 181 Personnes responsables 189 Commissaire 189 Experts immobiliers 189 Property Managers 189 Auditeur interne 190 Prestataire de services financiers : BNP Paribas Fortis 190 Conseillers juridiques externes 190 Lexique 191

    3WERELDHAVE BELGIUM RAPPORT ANNUEL 2015

  • 1. FACTEURS DE RISQUE

    4 WERELDHAVE BELGIUM RAPPORT ANNUEL 2015

  • La Société distingue les risques du marché et les risques opérationnels, financiers et réglementaires. Certains risques liés aux activités de la Société sont renforcés par les évolutions permanentes des marchés immobiliers et par la conjoncture économique.

    Les principaux risques, les mesures spécifiques pour maîtriser le risque correspondant et l’influence possible du risque sur le résultat et le patrimoine de la Société sont présentés ci-dessous.

    RISQUES DU MARCHÉ

    DESCRIPTION DU RISQUE IMPACT POSSIBLE MESURES POUR LE LIMITER

    Ralentissement de la conjoncture économique ou récession

    1. Diminution des loyers en cas de remise en location ou demandes de réduction du loyer.

    2. Risque plus élevé de faillite du locataire.

    3. Diminution de la valeur réelle du portefeuille de placements immobiliers et, par conséquent, baisse de la valeur nette de l’action et augmentation du taux d’endettement.

    4. Risque de réalisation des risques décrits ci-après en conséquence directe ou indirecte de la conjoncture économique.

    5. Augmentation de l’inoccupation.

    Répartition géographique du portefeuille immobilier en Belgique. (1-2-3-4-5)

    Diversification sectorielle du portefeuille de locataires (voir mix sectoriel p. 88). (1-2-3-4-5)

    Gestion active des actifs. (1-2-3-4-5)

    Acquisition et application de connaissances du marché. (1-2-3-4-5)

    La durée moyenne des contrats de bail jusqu’à la première possibilité de résiliation s’élève à 3,2 ans et jusqu’à la fin des contrats de bail à 6,4 ans. (1-2-3-4-5)

    Réorientation des investisseurs institutionnels

    1. Risque plus élevé de faillite du locataire.

    2. Augmentation possible du nombre de créances douteuses avec, par conséquent, une diminution de la fréquence d’encaissement.

    3. Augmentation du taux d’inoccupation à défaut de trouver des candidats locataires au prix du marché.

    Locataires de qualité, tels que de grands détaillants nationaux et internationaux, le risque de faillite étant inférieur. (1-2-3)

    Gestion active des actifs, notamment par contact direct avec les locataires. (1-2-3)

    Suivi strict de la politique d’encaissement. (2)

    Utilisation des conditions de bail standard telles que le paiement anticipé du loyer et la constitution d’une garantie bancaire (équivalant à 3/6 mois de loyer). (1-2)

    Stimulation de la domiciliation des paiements des loyers. (1-2)

    1. FACTEURS DE RISQUE

    La numérotation des « Mesures pour le limiter » renvoie à la numérotation de la colonne « impact possible ».

    5WERELDHAVE BELGIUM RAPPORT ANNUEL 2015

    1. FACTEURS DE RISQUE

  • Risques du marché

    DESCRIPTION DU RISQUE IMPACT POSSIBLE MESURES POUR LE LIMITER

    Diminution de la solvabilité des locataires 1. Augmentation possible du nombre de créances douteuses avec, par conséquent, une diminution de la fréquence d’encaissement.

    2. Augmentation de l’inoccupation à défaut de trouver des candidats locataires aux prix du marché.

    Donner la préférence aux locataires de qualité. (1)

    Screening de la solvabilité du locataire par la base de données Graydon. (1)

    Gestion active des actifs notamment par contact direct avec les locataires. (1-2)

    Utilisation des conditions de bail standard telles que le paiement anticipé du loyer et la constitution d’une garantie locative. (1-2)

    Risque de déflation 1. Report/renonciation à l’achat de biens de consommation (baisses de prix attendues), ce qui induit une pression sur le chiffre d’affaires du locataire.

    2. Diminution possible des revenus locatifs par indexation négative.

    Locataires professionnels de qualité, le risque de faillite et de défaut de paiement étant inférieur. (2)

    Dans la mesure du possible, reprendre dans les contrats de bail une clause stipulant que l’indexation du loyer ne peut être négative. (1-2)

    Risque d’inflation 1. Augmentation des coûts de financement en raison d’une hausse des taux d’intérêt.

    2. Écart croissant entre les revenus locatifs perçus et le loyer du marché.

    Couverture potentielle contre ces fluctuations par des instruments financiers dérivés. (1-2)

    Prévoir à titre standard des clauses d’indexation dans les contrats de bail. (1-2)

    Volatilité des taux d’intérêt 1. Augmentation des coûts financiers.

    2. Fluctuations de la valeur des instruments financiers.

    3. En raison de ce qui précède, baisse possible de la Net Asset Value et augmentation du taux d’endettement.

    Diversification de différentes sources de capitaux. (1-2-3)

    Nombre suffisant de partenaires financiers, vérification préalable et comparaison des notations financières des établissements de crédit et impositions d’exigences strictes à ceux-ci. (1-2-3)

    Couverture contre ces fluctuations des taux d’intérêt par des instruments financiers dérivés. (1-2-3)

    Le niveau d’endettement est limité à < 33 % (en raison de la dérogation accordée par la FSMA) et, par conséquent, les fluctuations possibles sont limitées quant à leur impact. (1)

    6 WERELDHAVE BELGIUM RAPPORT ANNUEL 2015

    1. FACTEURS DE RISQUE

  • DESCRIPTION DU RISQUE IMPACT POSSIBLE MESURES POUR LE LIMITER

    Volatilité et incertitude sur les marchés – financiers – internationaux

    1. Possibilités limitées d’attirer du capital frais sous la forme de capitaux propres ou de capitaux de tiers.

    2. Augmentation du taux d’endettement et limitation des perspectives de croissance.

    3. Augmentation du taux d’endettement et limitation des perspectives de croissance.

    Le développement de relations solides à long terme avec des investisseurs et des établissements de crédit permettant d’entretenir un dialogue régulier. (1-2-3)

    Wereldhave (International) SA est un actionnaire fiable, solide et à long terme. (1-2-3)

    Communication systématique et cohérente à propos des perspectives financières à tous les acteurs intéressés. (1-2-3)

    Application et respect de la législation sur les SIR en vue de la protection des actionnaires. (1-2-3)

    Situation patrimoniale solide. (1-2-3)

    Aspirer au maintien de marges de disponibilité suffisantes sur des lignes de crédit confirmées. (1-2-3)

    Menace terroriste 1. Diminution de la fréquentation.

    2. Baisse du chiffre d’affaires des locataires.

    3. Destruction (partielle) du bâtiment et, par conséquent, diminution possible des revenus locatifs.

    Protection d’excellente qualité (TIC, services de sécurité, etc.). (1-2)

    Collaboration avec les services publics (police, etc.). (1-2)

    Assurance contre le terrorisme et la perte de revenus locatifs. (3)

    Instabilité politique nationale/internationale 1. Augmentation des coûts de financement en raison d’une hausse des taux d’intérêt et baisse possible de la valeur réelle du portefeuille des placements immobiliers.

    2. Diminution du nombre de sources d