Jaarverslag 2014

WoonpuntMechelenCvBaOPGERICHT OP 15 JULI 1921

Coperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk.

Erkend door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting op 4 juli 1921 onder nr. 121 en door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij op 19 maart 1991 onder nr. 121.

Ingeschreven in het register der Belgische burgerlijke vennootschappen die de vorm van een handelsvennootschap hebben aangenomen op de Rechtbank van Koophandel te Mechelen onder nr. 21.

De statuten werden in de loop der jaren verschillende malen gewijzigd. De laatste statutenwijziging had plaats op 22 december 2011.

Maatschappelijke en administratieve zetel: PLEIN DER VERENIGDE NATIES 8, 2800 MECHELEN TEL: +32 (0) 15 28 09 30 FAX: +32 (0) 15 20 82 90 E-mail: info@woonpuntmechelen.be B.T.W.: BE 0403.607.397

Magazijn: NEERHEIDE 13, 2800 MECHELEN

VIER EN NEGENTIGSTE BOEKJAAR

Inhoud1. Woonpunt Mechelen in 2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.1 Missie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1.2 Samenstelling raad van bestuur en directiecomit . . . . 6

1.3 Verdere inlichtingen over de maatschappij . . . . . . . . . . . . 7

1.4 Bezoek van de visitatiecommissie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

2. Dienstverlening Woonpunt Mechelen . . . . . . . . . . . . . . . .11

2.1 Sociale huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

2.2 Sociale dienstverlening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

2.3 Juridische dienstverlening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

2.4 Onderhoud en herstellingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

2.5 Communicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

3. Projecten patrimonium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

3.1 Gerealiseerde projecten in 2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

3.2 Projecten in uitvoering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

3.3 Projecten in voorbereiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

4. Klachten in 2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37

5. Personeel en organisatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41

5.1 Organisatiestructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

5.2 Samenstelling personeel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

5.3 Zelfsturende teams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44

5.4 Preventie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46

5.5 Aankoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46

6. Financieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

6.1 Jaarverslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

6.2 Verslag van de commissaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

6.3 Financieel verslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

6.4 Sociaal oogmerk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

6.5 Ratios: gecombineerde financile test. . . . . . . . . . . . . . . . 93

2 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

voorwoordHet jaar 2014 was opnieuw een druk jaar voor Woonpunt Mechelen. Een jaar waarin we veel werk verzet hebben op uiteenlopende domeinen.

In 2014 ging het nog steeds over bouwen, verbouwen en opbouwen. Dat vertaalde zich onder meer in de vele renovaties waarmee onze organisatie nog steeds geconfronteerd wordt. In 2014 waren er maar liefst 13 werven in uitvoering, vier projecten werden volledig afgerond waardoor we 229 gerenoveerde woningen konden opleveren. Op die manier gaven we ook in 2014 verschillende bewoners de kans om een nieuwe, warme thuis te creren.

Ondertussen werd er hard gewerkt en hebben we twee nieuwe werven opgestart en nieuwe dossiers en projecten voorbereid, waaronder het eerste koopwoningendossier in de geschiedenis van onze maatschappij. In 2014 werd er ook gestart met de evaluatie van het stuk patrimonium dat nog niet opgenomen was in de renovatieplanning die werd opgesteld door Omgeving. Hieruit zullen in 2015 een aantal nieuwe projecten worden gedefinieerd.

Woonpunt Mechelen evolueert naar een volledige sociale woonmaatschappij die niet enkel sociale woningen verhuurt, maar die in de nabije toekomst ook koopwoningen zal aanbieden. In 2014 gingen we van start met de voorbereiding van het project van de koopwoningen. De eerste twaalf woningen bestemd voor verkoop waren in 2014 trouwens in volle opbouw. De effectieve toewijzing en verkoop van de woningen volgt in 2015.

Sinds 2013 wordt er heel erg ingezet op het verstevigen van de fundamenten van de interne werking van Woonpunt Mechelen. Wat dit betreft, werkte onze maatschappij in 2014 verder op de in 2013 ingeslagen weg. Er werd verder werk gemaakt van een duidelijk personeelsbeleid, functieomschrijvingen werden geniformiseerd en er werd van start gegaan met zelfsturende projectteams (cfr. deel 5 Personeel & Organisatie, hoofdstuk zelfsturende teams).

Woonpunt Mechelen kreeg ook hoog bezoek over de vloer. De visitatiecommissie van de Vlaamse regering bezocht onze sociale huisvestingsmaatschappij in april met als doel onze werking te beoordelen. Tevens startten we in 2014 met de voorbereiding van een ondernemingsplan 2015-2020.

De zaken die Woonpunt Mechelen in 2014 verwezenlijkt heeft, is mede de verdienste van alle medewerkers van onze maatschappij. Zij zetten zich dagelijks in om al onze klanten zo goed mogelijk te helpen en te begeleiden. Er staan ons ongetwijfeld nog heel wat uitdagingen te wachten en er is nog veel werk dat we samen moeten verrichten. Maar het doel is zeker en vast de inspanning waard!

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 3

4 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

deel 1WOONPUNT MeCHeleN IN 2014

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 5

1.1 MissieDe sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt Mechelen (of WPM) werd in 1921 opgericht als De Mechelse Goedkope Woning. In 2012 komt er een naamswijziging omdat de sector constant evolueert.

De missie van Woonpunt Mechelen luidt als volgt:

Binnen de grenzen van de stad Mechelen toegankelijke, kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aanbieden met specifieke aandacht voor kwetsbare mensen.

De doelstelling van Woonpunt Mechelen is om aan specifieke doelgroepen en tegen een betaalbare prijs woningen te verhuren en/of te verkopen.

De verschillende woongelegenheden die we verhuren liggen in Mechelen, Hombeek, Heffen, Leest, Sint-Katelijne-Waver en Berlaar. Woonpunt Mechelen wordt beheerd door de raad van bestuur en werkt met een directiecomit.

1.2 samenstelling raad van bestuur en directiecomitHet bestuur van Woonpunt Mechelen bleef in 2014 ongewijzigd ten opzichte van 31.12.2013. Hier volgt een overzicht van de huidige leden van de raad van bestuur.

RAAD VAN BESTUUR

Alexander Vandersmissen voorzitter Woonpunt Mechelen

Marc Van hamme eerste ondervoorzitter

Bert Leysen tweede ondervoorzitter

Bjrn Siffer derde ondervoorzitter

Silvan Begtas afgevaardigde van de stad Mechelen

Barbara Maes afgevaardigde van de stad Mechelen

Guido Verlinden afgevaardigde van de stad Mechelen

Peter Cabus afgevaardigde van het OCMW

Marc Hendrickx afgevaardigde van het OCMW

Bart Roosen afgevaardigde van het OCMW

SofieBradt afgevaardigde van de Provincie Antwerpen

Sad Echahbouni afgevaardigde van andere vennoten

Kerstin Hopf afgevaardigde van andere vennoten

HET DIRECTIECOMIT VAN WOONPuNT MECHELEN BESTAAT uIT VOLGENDE LEDEN:

Alexander Vandersmissen voorzitter Woonpunt Mechelen

Bjrn Siffer derde ondervoorzitter

Marc Van hamme eerste ondervoorzitter

Barbara Maes bestuurder

Bert Leysen tweede ondervoorzitter

Kerstin Hopf bestuurder

6 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

1.3 verdere inlichtingen over de maatschappij

Commissaris: BDO uitbreidingsstraat 66/13, 2600 Antwerpen Benoemd op 18.05.2010 voor de boekjaren 2010-2012, benoeming verlengd op 21.05.2013 voor een periode van 3 jaar.

Toezichthouder: De heer Chris Hubin

1.4 Bezoek van de visitatiecommissieOp 2 en 3 april 2014 bezocht de visitatiecommissie van de Vlaamse regering voor het eerst Woonpunt Mechelen. Dat om onze sociale huisvestingsmaatschappij te beoordelen op 24 operationele doelstellingen binnen zes domeinen: woningbeschikbaarheid, kwaliteit van de woningen en de woonomgeving, betaalbaarheid, sociaal beleid, interne werking en financile leefbaarheid en tot slot klantvriendelijkheid.

Het doel van die visitaties is om de prestaties van de sociale huisvestingmaatschappijen vanuit een constructieve ingesteldheid waar mogelijk te verbeteren. Om een duidelijk en volledig beeld te krijgen van de werking van Woonpunt Mechelen en de omgevingsfactoren die een invloed hebben op die werking, sprak de commissie apart met verschillende actoren binnen de sociale huisvestingsmaatschappij en in het veld: directie, raad van bestuur, personeel, sociale huurders, de HARM, het OCMW, lokale bestuurders, ambtenaren en welzijnswerkers werden allemaal genterviewd.

Daarnaast analyseerde de commissie de prestatiedatabank, waarbij de data met betrekking tot onder andere de huurders, woningen en het personeel van Woonpunt Mechelen vergeleken werden met die van alle andere sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen. Het is de bedoeling dat alle Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen om de vier jaar gevisiteerd worden.

Het eindrapport van de visitatie, dat wij eind 2014 ontvangen hebben, zullen we in dit jaarverslag bespreken. We geven in tabelvorm een overzicht van de beoordeling weer. Het integrale rapport is samen met de rapporten van alle andere reeds beoordeelde maatschappijen terug te vinden via de website van Wonen Vlaanderen. Bij elk van de eerder vermelde domeinen geven we een korte toelichting van de beoordeling:

1. Beschikbaarheid van woningen

Woonpunt Mechelen realiseerde de afgelopen jaren meer sociale huurwoningen dan veel andere maatschappijen. De komende jaren worden nog meer dan 800 woningen vernieuwd. De hoeveelheid woningen die op korte termijn gerenoveerd moet worden, vraagt veel van Woonpunt Mechelen en zorgt voor grote druk op de wachtlijsten.

2. Kwaliteit van woningen en woonomgeving

Woonpunt Mechelen richt zich momenteel volledig op de renovatie (ook vervangbouw) van het oude deel van het patrimonium. De ondersteunende instrumenten hebben niet de diepgang en kwaliteit die bij een dergelijke grootschalige operatie nodig is. De visitatiecommissie raadt aan om vooral in dit instrumentarium te investeren zodat planning, ontwerp en voorbereiding,

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 7

cordinatie, financiering en beschikbaarheid van voldoende sociale woningen verbeterd kunnen worden. Positieve punten bij dit prestatieveld zijn enerzijds het feit dat Woonpunt Mechelen een duidelijke visie heeft op milieuvriendelijkheid en duurzaamheid en dat deze visie ook opgenomen wordt in de ontwerprichtlijnen bij nieuwbouw en renovatie. Anderzijds wordt de visie die Woonpunt Mechelen heeft op vlak van inclusief woonaanbod als een goede prestatie beschouwd door de commissie. 13% van de in 2012 gerealiseerde woningen betreft een aanpasbare woning.

3. Betaalbaarheid van wonen

De visitatiecommissie is van mening dat onze maatschappij de inspanningen kan opdrijven op vlak van prijsbewust bouwen en verbouwen. Bij renovatieprojecten leiden contractwijzigingen tot meerkosten van onvoorziene elementen. De commissie vraagt in te zetten op het voorkomen hiervan. Woonpunt Mechelen onderneemt inspanningen om de huurlasten te beheersen en zal dit nog verder ontwikkelen.

4. sociaal beleid

Woonpunt Mechelen is bekommerd om het welzijn van de huurder: zij besteedt aandacht aan de leefbaarheid en werkt hierrond samen met bijvoorbeeld de kerngroepen en de politie. Zij geeft huurdersondersteuning en doet aan bewonersparticipatie (via HARM, kerngroepen, inschakelen van flatwachters, ). Voor dit werk worden we zelfs beloond met een uitstekende score. Woonpunt Mechelen organiseert leefbaarheidsmetingen en treedt in overleg met de betrokken kerngroepen om samen acties uit te werken. Tenslotte beschikt Woonpunt Mechelen over een degelijke procedure huurdersachterstal, waarbij de huurder met betalingsproblemen voldoende kansen krijgt om een betalingsplan af te sluiten.

5. Interne werking en financile leefbaarheid

Woonpunt Mechelen moet inzetten op de verbetering van de financile leefbaarheid en dient hiertoe een actieplan op te stellen. De visitatiecommissie raadt hierbij aan om structurele maatregelen uit te werken. Belangrijke beslissingen over investeringsprojecten dienen door de raad van bestuur telkens eerst naast het financieel plan te worden gelegd om de financile haalbaarheid te beoordelen.

Daarnaast kregen we nog een uitstekende score voor de stappen die we zetten in het kader van de bestrijding van sociale fraude en domiciliefraude.

De visitatiecommissie stelde vast dat Woonpunt Mechelen stappen zet in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij. Ze werkt daartoe samen met andere woon- en welzijnsactoren uit het actieterrein en ze breidt haar aanbod uit met sociale koopwoningen. De commissie stelde vast dat Woonpunt Mechelen de bereidheid toont om te veranderen en om haar prestaties te verbeteren. Sinds 2007 is een veranderingstraject bezig waarbij de laatste jaren de focus ligt op een modern HRM-beleid naast de hoge prioriteit dat het masterplan renovatie de voorbije jaren kreeg.

8 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

Woonpunt Mechelenmaakt kans op een prijs!

De visitatiecommissie gaf dan wel enkele adviezen mee, maar zag zeker ook wat goed gaat.

Op drie domeinen presteren we zo goed dat we in 2015 zelfs een prijs kunnen winnen.

1. Wij betrekken bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer2. Wij bieden huisvestingsondersteuning aan bewoners3. Wij voorkomen en bestrijden huurachterstal, sociale fraude en domiciliefraude.

In februari 2015 worden de prijzen uitgereikt en weten we of Woonpunt Mechelen effectief in de prijzen valt.

6. Klantgerichtheid

Woonpunt Mechelen informeert de huurders goed en correct. De visitatiecommissie beoordeelt de initiatieven die Woonpunt Mechelen gestart heeft op vlak van tevredenheidsmetingen als goed en raadt aan op die weg verder te gaan. Deze metingen zijn immers de bron van wat er leeft bij de huurders en kunnen als startpunt gebruikt worden om de dienstverlening verder te verbeteren.

Wij zijn dus tevreden dat de visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat Woonpunt Mechelen al een stevige stap heeft gezet naar een betere en professionelere organisatie. Dat door onder andere visie en strategische doelstellingen op te maken voor de komende jaren. De visitatie is ervan overtuigd dat wij als sociale huisvestingsmaatschappij oog hebben voor een continue verbetering van onze eigen werking en aldus in staat zijn om de uitdagingen en verbeterpunten zelfstandig op te pakken.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 9

Beoordeling

PV1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed

OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t.

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t.

OD 1.4De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed

PV2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar

OD 2.1De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woonpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed

PV3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed

PV4 SOCIAAL BELEID Goed

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerkheid Goed

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidproblemen aan Goed

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer uitstekend

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan inwoners Goed

PV5 INTERNE WERKING EN FINANCILE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar

OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar

OD 5.2 De SHM beheer haar kosten goed Voor verbetering vatbaar

OD 5.3De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

uitstekend

OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar

OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed

PV6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed

OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed

OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed

1 0 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

deel 2dIeNsTverleNINg WOONPUNT MeCHeleN

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 1 1

2.1 sociale huurBaliewerking

Eind 2013 werden de dienst Huurzorg en de Sociale Dienst gefuseerd tot n gezamenlijke dienst: de dienst Klantenwerking. De balie is het eerste persoonlijk contact voor kandidaten en huurders met Woonpunt Mechelen. Het luik Huurzorg van de dienst Klantenwerking houdt zich bezig met alles wat te maken heeft met deze kandidaten en huurders wat betreft: wijzigingen in dossiers, actualisatie kandidaten, nieuwe huurprijsberekening voor huurders en dergelijke.

soort klant soort vraag

Kandidaten

Inschrijving Actualisering Vraag stand van zaken

of wijziging dossier uitnodiging bezichtiging

Huurders

Huurprijsberekening Opzegging Gewijzigde gezinssituatie

of gewijzigd inkomen Mutatie-aanvraag Administratieve rechtzetting

Daarom beschikt Woonpunt Mechelen over een georganiseerde baliewerking. De baliewerking is geconcentreerd in het hoofdkantoor. In de loop van 2014 werd er beslist om de openingsuren van de balie lichtjes te wijzigen. Dat omdat de medewerkers van het luik Huurzorg op die manier de administratie beter zouden kunnen opvolgen.

De balie is nog steeds geopend op maandag, dinsdag en donderdag in de voormiddag. Op woensdag is de balie geopend in de namiddag. Enkel tijdens schoolvakanties blijft de balie op woensdag gesloten.

Met het oog op koopdossiers, zullen kandidaat-kopers in de toekomst op afspraak kunnen langskomen. Ook nu onthaalt Woonpunt Mechelen kandidaten of huurders in bepaalde gevallen op afspraak, dat onder meer in het kader van ondertekening van huurcontracten. Tijdens de visitatie gaven huurders in gesprekken met de leden van de visitatiecommissie aan dat Woonpunt Mechelen voldoende en goed bereikbaar is. Dat blijkt ook uit de resultaten van de tevredenheidsbevraging.

statistieken van de dienst klantenwerking - huurzorgEVOLuTIE VAN DE VERHuRINGEN

Nieuwe verhuringen:

2014 2013 2012

Nieuwe verhuringen (externe kandidaten)

78 62 17

Interne verhuringen (interne kandidaten)

206 209 167

Totaal: 284 271 184

Inkomenscategorie:

Inkomen 2014 2013 2012

0-5.000 0 0 0 5.001 - 11.160 29 24 31 11.161 - 14.500 112 102 66 14.501 - 18.500 48 49 33 18.501 - 22.500 41 42 24 22.501 - 26.500 18 17 18 26.501 - 30.500 15 14 6 30.501 - 35.500 8 8 2 35.501 - 40.500 7 8 3 40.501 - 45.500 4 4 1 45.501 - 50.000 1 1 0 50.001 - 1 2 4

29 van de 284 verhuringen gebeurden aan mensen met een inkomen lager dan het leefloon ofwel 10.21% (t.o.v. 8.86% vorig jaar)

1 2 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

Inkomenscategorie nieuwe inhuringen 2014 (78) (= zonder interne verhuringen):

2014 2013 2012

0 - 5.000 0 0 0 5.001 - 11.160 22 14 7 11.161 - 14.500 32 29 8 14.501 - 18.500 9 7 0 18.501 - 22.500 7 6 1 22.501 - 26.500 3 6 1 26.501 - 30.500 2 0 0 30.501 - 35.500 3 0 0

Kijken we naar deze externe verhuringen, dan gebeurden er 22 op 78 verhuringen aan mensen die leven van een vervangingsinkomen, oftewel 28,20%. Idem hier voor de tussencategorie: als we die erbij nemen, stijgt het aantal mensen die leven van een vervangingsinkomen tot 69%.

NATIONALITEITEN EXTERNE INHuRINGEN 2014

Hier kunnen we stellen dat 57.69 % Belgen zijn en 42.31% niet-Belgen.

Nationaliteit alle nieuwe inhuringen inclusief interne kandidaten:

Nationaliteit 2014 2013 2012

Belg192 of 67.60%

175 of 64,58%

132 of 70,21%

Belgen geboren buiten Belgi

22 of 7.74%

17 of 6,27%

12 of 6,38%

Niet-Belgen70 of 24.64%

79 of 29,15%

44 of 23,40%

OVERZICHT KANDIDAAT-HuuRDERS:

Aantal aanvragen op 31/12/2012: 2347 Aantal aanvragen op 31/12/2013: 2175 Aantal aanvragen op 31/12/2014: 2316,

waarvan 1828 externe kandidaten

EVOLuTIE VAN DE TOEWIJZINGEN:

Jaar Totaal Belgen

Belgen geboren buiten Belgi

Niet-Belgen

2012 188132 of 70,21%

12 of 6,38%

44 of 23,40%

2013 271175 of 64,57%

17 of 6,27%

79 of 29,15%

2014 284192 of 67.60%

22 of 7.74%

70 of 24.64%

BEWONERSPROFIEL

Inkomen zittende huurders

Inkomen Aantal

0 - 5.000 11 5.001 - 11.160 244 11.161 - 14.500 675 14.501 - 18.500 471 18.501 - 22.500 256 22.501 - 26.500 186 26.501 en meer 312

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 1 3

Leeftijd zittende huurders

leeftijd aantal percentage

91 jaar en ouder 21 0,481 tot 90 jaar 226 4,371 tot 80 jaar 447 8,661 tot 70 jaar 587 11,351 tot 60 jaar 615 11,941 tot 50 jaar 444 8,531 tot 40 jaar 558 10,721 tot 30 jaar 469 9,111 tot 20 jaar 679 13,110 jaar en jonger 1142 22,1TOTAAL 5188 100

Samenstelling gezin zittende huurders

Gezinstype Aantal percentage

geen kinderen 1345 61,51 kind 266 12,22 kinderen 203 9,33 kinderen 181 8,34 kinderen 122 5,65 kinderen 44 26 kinderen 18 0,87 kinderen en meer 7 0,3TOTAAL 2186 100

1 4 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

Overzicht Patrimonium

TYPE WONING AANTAL %

studio 21 0,7appartement 1 slaapkamer

590 22,4

appartement 2 slaapkamers

848 32,2

appartement 3 slaapkamers

211 8

appartement 4 slaapkamers

3 0,1

huis 1 slaapkamer 47 1,8huis 2 slaapkamers 87 3,3huis 3 slaapkamers 687 26,1huis 4 slaapkamers 140 5,3huis 5 slaapkamers 1 0,1TOTAAL 2635 100

Berekeningswijze aantal woningen

In het bovenstaande overzicht werden de woningen van fase 4 op het Oud Oefenplein uitgehaald. Dat omdat hier een grondige verandering komt en om dus een zo goed mogelijk overzicht weer te geven. De 172 woningen werden immers allemaal gesloopt en het aantal slaapkamers van woningen zal er drastisch wijzigen. Deze werkwijze houdt in dat ook in de toekomst het totale aantal woningen jaarlijks kan fluctueren in functie van een aantal projecten.

2.2 sociale dienstverleningHoewel de werking van 2014 sterk geleek op die van de voorbije jaren, zien we toch een aantal acties die gedurende het jaar heel wat van de sociaal assistentes tijd in beslag hebben genomen: de hernummering van de woningen in de wijk Oud Oefenplein, de invoering van een nieuw afvalsysteem in de Mahatma Gandhistraat, de verwerking van de tevredenheidsbevraging, de intensieve werking van de interne task force, Daarnaast werd uiteraard heel wat aandacht besteed aan de globale verhuisbeweging, verbonden aan het renovatieplan.

Team

Aan de bezetting van het team is in 2014 niets veranderd. Woonpunt Mechelen werkt nog steeds met sociaal assistentes die elk een eigen werkgebied voor hun rekening nemen. Door wijkgericht te werken, houdt de betrokken sociaal assistente zicht op het reilen en zeilen in de wijk en op de nieuwe huurders van die wijk.

Op regelmatige basis wordt het team van de dienst Klantenwerking versterkt door stagiaires. Woonpunt Mechelen probeert zoveel mogelijk in te gaan op stageaanvragen omdat we ervan uitgaan dat onze maatschappij een breed gamma van taken kan aanbieden n iedereen de kans moet krijgen ervaring op te doen. In 2014 hadden we in totaal 4 stagiaires maatschappelijk werk en sociaal-juridische dienstverlening.

van kandidaat-huurder naar huurder

Kandidaat-huurders hebben nogal eens de neiging om contact op te nemen met de sociaal assistentes met het oog op de bespreking van hun dossier, en vooral in de hoop dat er iets kan gedaan worden om sneller een toewijzing te krijgen. Vanuit de sociale dienst houden we dan ook de deur dicht voor dergelijke vragen en worden kandidaat-huurders met al hun vragen doorverwezen naar de collegas van het luik Huurzorg van de dienst Klantenwerking.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 1 5

Het eerste contact tussen de sociaal assistente en de kandidaat-huurder heeft plaats op het moment dat de kandidaat in aanmerking komt voor een toewijzing. De bezichtiging van het toegewezen pand gebeurt ofwel in aanwezigheid van de zittende huurder of onder begeleiding van een sociaal assistente. In een aantal wijken en complexen doen we hiervoor ook beroep op onze flatwachters (vrijwillige medewerker) of op een technische collega.

Eens de kandidaat-huurder laat weten het aangeboden pand effectief in huur te willen nemen, brengt de sociaal assistente een huisbezoek. Daarbij wordt niet enkel nagegaan of de huidige woonst van de kandidaat in orde en proper is, maar wordt ook alle nodige informatie gegeven die nodig is om de huurovereenkomst in orde te krijgen n van start te kunnen gaan als huurder.

Op basis van het huisbezoek en rekening houdend met een aantal administratieve gegevens (gezinssamenstelling, inkomen, huurberekening, ) wordt een sociaal verslag opgemaakt. Dit verslag wordt voorgelegd aan het directiecomit. Na goedkeuring wordt de toewijzing definitief en wordt de kandidaat een huurder.

Wanneer de nieuwe huurder n maand in een woning van Woonpunt Mechelen woont, gaat de sociaal assistente op bezoek. Enerzijds wordt gepolst of de bewoner zich thuis voelt in de nieuwe woning en in de nieuwe woonomgeving, anderzijds worden de laatste technische opmerkingen meegenomen en gerapporteerd aan de dienst Onderhoud en Herstellingen.

In principe beperken we verder contact met de huurder tot n keer om de 2 jaar. Als we echter merken dat zich samenlevingsproblemen voordoen, de huurder een huurachterstal creert, of zich andere problemen aandienen wordt onmiddellijk een huisbezoek ingepland. Huurders die zich niet aan de regels en bepalingen uit de huurovereenkomsten en reglementen inwendige orde houden, worden doorverwezen of worden aangemeld bij onze eigen juridische dienst.

Ook in 2014 zien we verhoudingsgewijs weinig nieuwe inhuringen. Op de 284 nieuwe huurcontracten zijn er 78 (27%) externe kandidaat-huurders. Bij de andere verhuringen gaat om interne verhuizen van zittende huurders. De belangrijkste beweegreden tot verhuis van interne

huurders zijn enerzijds de renovatiewerken en daaraan verbonden verhuisbeweging, anderzijds het gegeven dat huurders te groot of te klein wonen (rationele bezetting).

renovatie

Renovatie, het woord dat dagelijks door de kantoren van Woonpunt Mechelen klinkt. Ook de werking van de dienst Klantenwerking wordt de laatste jaren bepaald door de vele renovaties. Het gaat hier onder meer over huisbezoeken, informatievergaderingen, verhuisbewegingen, het inplannen van de plaatsbeschrijvingen, contracten opmaken en laten ondertekenen, panden aanmaken, huurprijzen berekenen, enzovoort.

Vanuit de dienst Klantenwerking blijven wij erover waken dat de huurder die moet verhuizen alle administratie in orde krijgt en dat zijn verhuis effectief en zonder slag of stoot kan doorgaan. Een aantal begeleidende maatregelen, zoals onder meer hulp bij het inpakken, organiseren van de effectieve verhuis, een financile tegemoetkoming en administratieve begeleiding bij de adreswijzingen, moeten ervoor zorgen dat de verhuizen vlot verlopen.

We moeten echter niet alleen oog hebben voor de individuele huurder die moet verhuizen. We zijn ervan overtuigd dat het uitermate belangrijk is de huurder te informeren over iedere stap of gebeurtenis binnen een renovatieproject. Aangezien individuele huisbezoeken vrij arbeidsintensief kunnen zijn, worden dan ook op regelmatige basis bewonersvergaderingen georganiseerd.

Deze wijkgebonden bewonersvergaderingen worden telkens voorbereid met de kerngroep. Een kerngroep bestaat uit een aantal gemotiveerde en gengageerde huurders die de renovatiewerken op de voet volgen. Zij vervullen een soort van brugfunctie tussen Woonpunt Mechelen en de huurders uit de wijk (cfr. hoofdstuk 2.5. Communicatie).

Input en informatie van alle betrokken diensten zijn van primordiaal belang bij de renovatiegolf. Samen met communicatieverantwoordelijke worden maandelijkse overlegmomenten georganiseerd met de betrokken interne diensten.

1 6 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

samenwerking met andere diensten binnen Woonpunt Mechelen

Zowel voor de huurachterstallen, juridische dossiers, voorbereiding plaatsbeschrijvingen, organiseren van bewonersvergaderingen, alles rond de huurlasten, als voor de renovatiewerken worden regelmatig interne overlegmomenten opgezet. Deze worden opgevolgd door n of meer medewerkers van de dienst Klantenwerking.

Bewonersinspraak

Woonpunt Mechelen draagt bewonersinspraak nog steeds hoog in het vaandel. Intern werden er twee verantwoordelijken aangesteld om dit project te trekken: het diensthoofd Klantenwerking en de communicatieverantwoordelijke. Door de knowhow en expertise van beide medewerkers samen te brengen, kunnen we bewonersparticipatie in een groter geheel plaatsen.

We maakten op de vorige paginas al melding van bewonersvergaderingen en kerngroepen. Bewonersvergaderingen kunnen gelinkt zijn aan renovatie- of nieuwbouwprojecten, maar kunnen even goed worden georganiseerd rond een ander (gemeenschappelijk) thema, zoals leefbaarheid of afrekening huurlasten. Net als vorig jaar hebben we in 2014 wel wat tijd en energie in de huurderadviesraad Mechelen (HARM) genvesteerd.

Meer gedetailleerde informatie over bewonersparticipatie is terug te vinden in hoofdstuk 2.5 Communicatie.

Flatwachters

Ondanks het feit dat we vanuit de dienst Klantenwerking - sociale luik zoveel mogelijk in de wijken aanwezig trachten te zijn, alles zien en horen lukt ons nooit. De flatwachters, huurders die op vrijwillige basis een en ander in de gaten houden, zijn onze ogen en oren ter plaatse. Zij helpen ons niet alleen met het verdelen van brieven, maar onderhouden ook contacten met huurders, maken meldingen van overtredingen van het reglement inwendige orde, enzovoort.

Nog altijd slagen we er niet in een flatwachter te vinden voor het complex G. de Stassartstraat. We zijn dan ook in 2014 een samenwerking gestart met de Mechelse gemeenschapswachten. En van hen is aangesteld om op zeer regelmatige basis aanwezig te zijn in het complex. Zij stelt vooral zwerfvuil en sluikstort vast.

Elk jaar in december, namelijk op de dag van de vrijwilligers, zetten we de flatwachters in de bloemetjes. We nodigen hen die dag uit op een bijeenkomst, waar we het hebben over interessante themas en waar we feedback vragen. Na de bijeenkomst trakteren we hen op een drankje en een lunch.

externe samenwerkingen

Woonpunt Mechelen maakt nog altijd deel uit van de SOR. De SOR is een overlegorgaan tussen de sociale diensten van de verschillende huisvestingsmaatschappijen uit de regio. In principe komt de SOR om de zes maanden samen.

Verder zijn een externe samenwerkingen met onder meer de lokale politie, verschillende stadsdiensten, opbouwwerk, gebiedsregisseurs, Sociaal Huis Mechelen, verschillende organisaties uit de welzijnssector.

verhuringen aan derden

Een verhuisbeweging op poten zetten en zorgen dat iedere huurder tijdig is verhuisd in het kader van afbraakwerken is geen sinecure. Zeker niet als het gaat om grote appartementencomplexen als in de Mahatma Gandhistraat.

Als huurders uit het deel van de Mahatma Gandhistraat dat het eerst zal worden afgebroken, te kennen gaven uit de wijk te willen verhuizen, kregen zij daar de voorbije twee jaar de kans toe. Dat zorgde uiteraard voor een aanzienlijke leegstand in de gebouwen M. Gandhistraat 39 tot 51. Het vroegtijdig leegmaken van gebouwen zorgt er enerzijds voor dat de verhuisbeweging vlotter kan verlopen, maar anderzijds zorgt het er wel voor dat de structurele leegstand en het daaraan gekoppelde inkomensverlies groot is.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 1 7

De wetgever biedt ons echter een instrument om hieraan te verhelpen. Binnen het sociaal huurbesluit voorziet artikel 55 de mogelijkheid om panden die leegstaan in afwachting van renovatie, voor een beperkte duur te verhuren aan andere organisaties. Wij hebben research gedaan in het werkveld en konden, na heel wat overleg en voorbereidend werk, eind 2014 tien appartementen verhuren aan het CAW Mechelen-Boom-Lier en n appartement aan Jeugddorp vzw, afdeling Kaizen. In 2014 werden ook de eerste contacten gelegd met Oikonde Mechelen.

In 2015 verwachten we een groei binnen dit project. Op zich een pure win-winsituatie voor beide partijen: de organisatie kan een deel van zijn doelpubliek huisvesten en de verhuurder heeft de garantie van huurinkomsten.

Overige aandachtspunten

In 2014 stonden onder meer volgende zaken op de werkagenda van de dienst Klantenwerking:

de problematiek van rationele bezetting, in het bijzonder bij terugkeer naar gerenoveerde panden;

bezichtigingen van de gerenoveerde panden in de Abeelstraat, Spiegelstraat en in de wijken Galgenberg en Otterbeek;

deelname aan de task force; de komst van de visitatiecommissie; de voorbereiding van het project koopwoningen

n de opvolging van het inschrijvingsregister; de hernummering van een aanzienlijk aantal

woningen in de wijk Oud Oefenplein; verwerken van de gegevens voortkomende

uit de tevredenheidsbevraging; de begeleiding van de huurders bij

de overschakeling van afvalsysteem in de M. Gandhistraat.

2.3 Juridische dienstverleningTotaal aantal nieuwe dossiers:

In 2014 zijn er in totaal door de Juridische Dienst 134 nieuwe dossiers aangemaakt, er werden 115 dossiers afgesloten (bijvoorbeeld wegens aanzuivering achterstallen, toelaten controles, einde collectieve schuldenregeling, ).

Hiervan waren er 2 onbeheerde nalatenschappen. Er werden 8 huurders / huurders-vertrokken

toegelaten tot de collectieve schuldenregeling. Er werden 9 huurders onder voorlopig

bewind geplaatst in 2014.

Oproepingen in verzoening 2014: 95 (2013: 133)

oproepingen in verzoening wegens achterstallen of onbetaalde facturen/eindafrekening, herstellingskost: 89

opgeroepen in verzoening wegens andere problematiek: 6

RESuLTAAT VAN VERZOENINGSZITTING

40 dossiers: P.V. van verzoening bij vrederechter met afbetalingsplan of ander akkoord (bv controle toelaten) (42 %)

44 dossiers waar alles betaald werd vr de verzoeningszitting of op de zitting (46%)

11 P.V. van niet verschijning (komen niet opdagen op zitting) of niet verzoening (12 %)

Dossiers die werden overgemaakt aan een advocaat voor verdere behandeling omdat er geen resultaat behaald werd: 23

Er zijn 10 dossiers waar er niet is opgeroepen in verzoening, maar die wel door de Juridische Dienst zijn opgestart geweest. In deze dossiers werd alsnog getracht het dossier minnelijk te regelen vooraleer het dossier effectief werd opgeroepen in verzoening, of naar onze raadsman werd gestuurd.

84 GUNSTIG resultaat op zitting (88%) 11 geen resultaat (12%)

1 8 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

Aantal dossiers aan advocaten doorgegeven: 23

Er zijn 21 dossiers, waar de oproeping in verzoening geen soelaas bracht (bijvoorbeeld huurder is niet komen opdagen, huurder hield zich niet aan het P.V. van verzoening) waardoor het dossier dan uiteindelijk ook bij de advocaat terechtkwam.

Er zijn 2 dossiers aan advocaten overgemaakt voor aanstelling curator onbeheerde nalatenschappen.

TOTAAL: 23 dossiers in 2014 overgemaakt aan advocaten

2014 werd afgesloten met 137 hangende dossiers met betrekking tot huurgerelateerde problemen (achterstal, overlast, domiciliefraude,) bij de Juridische Dienst.

(Een deel van de gerechtelijke procedures zijn uiteraard nog oudere dossiers, en een groot deel van de opgestarte dossiers zijn nog niet afgesloten en lopen dus nog door)

Hiernaast zijn er nog een aantal niet huurgerelateerde dossiers bij de Juridische Dienst, die ook niet bij deze telling zijn opgenomen. Het gaat dan bijvoorbeeld over een geschil met een nabuur door waterschade, geschil met een aannemer, een geschil met een architect, een leverancier van diensten, gerechtelijke expertises, dagvaardingen wegens laattijdige betalingen )

Andere juridische dossiers: 10 Totaal aantal vonnissen in 2014: 32 (2013: 21)

In 2014 hebben we in totaal 32 vonnissen bekomen, waarvan een aantal verstekvonnissen die naderhand herzien zijn geworden en de huurder afbetalingsmogelijkheden kreeg, of enkel veroordeeld werd voor de kosten. (Aantal verstekvonnissen 2014: 12 verstekvonnissen)

Een aantal van de vonnissen van 2014 zijn uiteraard het resultaat van een procedure die reeds in 2013 of ervoor opgestart is.

In 2014 hebben we 12 vonnissen bekomen waarbij de huurovereenkomst ontbonden werd wegens achterstal, in het nadeel van de huurder.

Hiernaast zijn er 6 vonnissen waar de huurovereenkomst ondanks de achterstallen, toch behouden blijft, maar de huurder de achterstallen mag afkorten en dus ook de gerechtskosten moet betalen.

We hebben 9 vonnissen bekomen in ons voordeel met betrekking tot overlast, domiciliefraude, toebrengen van schade,De huurovereenkomsten werden ook hier ontbonden in het voordeel van Woonpunt Mechelen.

Tenslotte bekwamen we ook nog 4 vonnissen waar de huurder enkel veroordeeld werd tot betaling van de kosten van de procedure. In casu zuiverden de huurders telkens tijdens de gerechtelijke procedure hun achterstallen aan, waardoor de vrederechter besliste om de huurovereenkomst niet te ontbinden, maar de huurders wel te veroordelen tot de kosten van het geding.

We bekwamen in 2014 echter ook 1 vonnis in ons nadeel.

Van de vonnissen waarbij de vrederechter de ontbinding van de huurovereenkomst uitsprak, is er in 2014 slechts 1 effectief moeten uitgedreven worden. De overige huurders hebben het pand vrijwillig verlaten.

Aantal vonnissen in 2014 voor ontbinding wegens achterstallen: 12 (2013: 9)

Aantal vonnissen waar huurder afbetalingsmogelijkheid krijgt van vrederechter en huurovereenkomst dus behouden blijft: 6 (2013: 3)

Aantal vonnissen in 2014 waarin gaat over ander geschil (overlast, domiciliefraude, niet onderhouden woning, huurschade na staat van goed bij uittrede.): 9 (2013: 6)

Vonnissen voor de kosten: 4 (2013:2)

Er zijn een aantal vonnissen waar de huurovereenkomst behouden bleef bijvoorbeeld doordat alles aangezuiverd werd, eventueel in stukken, NA het inleiden van de procedure. Zodoende werd er alleen een vonnis gemaakt waar de huurder veroordeeld werd tot de kosten van de procedure:

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 1 9

Vonnis waarbij Woonpunt Mechelen veroordeeld wordt: 1

Effectieve uitdrijvingen in 2014: 1 (2013:2)

Aantal onbeheerde nalatenschappen in 2014: 2 (2013: 4)

Onder Bewind geplaatst in 2014: 9 (2013: 2)

Collectieve schuldenregelingen

In 2014 werden er 4 huurders toegelaten tot een collectieve schuldenregeling en 4 huurders-vertrokken toegelaten tot een collectieve schuldenregeling.

2014 werd afgesloten meteen totaal van 96 huurders of huurders-vertrokken van Woonpunt Mechelen die toegelaten werden tot de collectieve schuldenregeling:

45 huurders-vertrokken (2013: 48) 48 huurders (2013: 52) 3 kandidaat-huurders / geschrapte

kandidaat-huurders (2013: 3)

2.4 Onderhoud & HerstellingenDe belangrijkste opdracht van de dienst Onderhoud & Herstellingen blijft om herstellingen vakkundig uit te voeren en de interventietijden zo kort mogelijk te houden. Woonpunt Mechelen streeft hierbij naar de best mogelijke dienstverlening. Onze dienst Onderhoud & Herstellingen is 24 uur op 24, 7 dagen op 7 bereikbaar via telefoon. Tijdens de kantooruren worden de oproepen behandeld door eigen medewerkers van de binnendienst. Na de kantooruren tijdens weekdagen, tijdens het weekend en tijdens feestdagen gebeurt dat door een extern contactcenter en helpdesk. Aan de hand van een door ons geschreven protocol ondernemen zij de nodige acties. En van onze technische medewerkers is steeds voor een periode van n week van wacht ter ondersteuning.

Het jaar 2014 was een productief jaar. De planners van de dienst Onderhoud & Herstellingen hebben gedurende het jaar 4066 werkbonnen aangemaakt, dat zijn er 256 meer dan in 2013. 85% van de werken wordt uitgevoerd door onze eigen arbeiders, 15% van de werken besteden we uit aan externe partners. Deze cijfers hebben betrekking op werken die niet onder een onderhoudscontract vallen.

Preventief onderhoud allerlei besteden we voor het grootste deel uit met als belangrijkste doel technische problemen te voorkomen, veiligheid te waarborgen en omdat we rekening moeten houden met wettelijke verplichtingen, zoals bij onderhoud van centrale verwarmingsinstallaties. De belangrijkste taak van de dienst Onderhoud & Herstellingen hierin is de opvolging van de uitgevoerde werken. Dat doen we door controles op de werkvloer steekproefsgewijs uit te voeren en het administratieve luik, zoals vorderingsstaten, op te volgen. Nieuw geplaatste installaties worden grondig gecontroleerd vooraleer deze opgeleverd worden.

Gedurende het voorbije jaar werden een aantal renovatieprojecten opgeleverd door de dienst Patrimonium. Deze projecten werden dan overgedragen aan de dienst Onderhoud & Herstellingen voor verdere nazorg en onderhoud.

Modernere liften In de loop van het jaar 2014 werd de modernisatie van 43 liften helemaal afgerond. Het project werd definitief opgeleverd.

Dit project werd eind 2012 opgestart. De vertraging tijdens de uitvoering van de werken is te wijten aan het feit dat een onderaannemer in faling is gegaan.

Rookmelders Sinds 2013 plaatst Woonpunt Mechelen gefaseerd rookmelders in alle bestaande woningen. Dat is een opdracht die niet wordt uitgevoerd door onze eigen medewerkers, maar die we uitbesteed hebben. De opdracht werd gegund aan Natuurpunt. Gedurende het jaar 2014 kwamen de woningen gebouwd tussen 1950 en 1969 aan de beurt.

2 0 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

statistieken van de dienst Onderhoud & HerstellingenAantal opgemaakte werkbonnen totaal : 4066

Afgewerkte bonnen per stiel 2014 2013 2012

AO Algemeen onderhoud 1178 1076 1032

CV Centrale verwarming 268 306 276

DIV Diversen 8 11 5

EL Elektriciteit 555 465 469

EXT Externe aannemers 600 717 834

GR Groenonderhoud 36 11 19

ME Metselwerken 509 570 543

SC Schilderwerken 152 41 72

RE Renovatie 9 - -

SA Sanitair 731 605 654

VEI Veiligheid 13 8 1

In 2014 hebben we 4059 werkbonnen afgewerkt, tegenover 3810 in het jaar 2013. Dat komt neer op een gemiddelde van 338 per maand, gepresteerd met minder manuren (eigen mensen). Het opvallende verschil in het aantal schilderwerken, valt te verklaren door de vele verhuisbewegingen in 2014, waardoor bewoners - al dan niet tijdelijk - in een ander pand moeten worden ondergebracht. Dat pand moet uiteraard in orde gebracht worden.

2.5 CommunicatieBewonersparticipatie

Net zoals de voorgaande jaren bleef Woonpunt Mechelen in 2014 verder inzetten op bewonersparticipatie. Dat ging niet onopgemerkt voorbij tijdens het bezoek van de visitatiecommissie. Onze aanpak in deze vormt een goede praktijk. Het project wordt getrokken door het diensthoofd Klantenwerking en de communicatieverantwoordelijke.

Doorheen het jaar vonden er maar liefst 34 bijeenkomsten met huurders plaats. Deze vergaderingen houden zowel kerngroepvergaderingen, bewonersvergaderingen als vergaderingen van de huurdersadviesraad Mechelen (HARM) in. De aanleidingen voor deze vergaderingen waren divers: informatie-uitwisseling over renovatieprojecten, informatie en oefensessies over een nieuw afvalsysteem in een wijk, evaluatie van de bewonersparticipatie op zich, enzovoort. Op die manier is Woonpunt Mechelen in 2014 in tien verschillende wijken langs geweest.

De HARM kwam in 2014 elke derde dinsdag van de oneven maanden samen. Naast deze reguliere bijeenkomsten vond er ook een extra vergadering plaats in het kader van de wijzigingen in het Kaderbesluit Sociale Huur. In de zomer van 2014 volgde er een uitstap met de HARM-leden. Op dat moment werd een bezoek gebracht aan alle recent opgeleverde renovatie- en nieuwbouwprojecten van Woonpunt Mechelen.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 2 1

uiteraard is zowel een interne als externe informatiedoorstroming van belang wanneer een organisatie inzet op het betrekken van huurders.

In 2014 werd er werk gemaakt van een beter systeem om verslagen van de vergaderingen intern te raadplegen. Iedere medewerker wordt nu steeds op de hoogte gebracht wanneer er een verslag raadpleegbaar is. Alle verslagen zijn terug te vinden in een vaste map op de server en blijven daar staan. Wat de verspreiding van deze verslagen naar de huurders betreft, ontvangt iedere huurder steeds een verslag van de bewonersvergadering. Wanneer het om kerngroepen gaat, ontvangen de leden het verslag en verwachten wij dat zij op die manier de informatie naar de achterban kunnen verspreiden wanneer erom gevraagd wordt.

Nederlandse collegas op bezoek

Begin juli 2014 kreeg Woonpunt Mechelen bezoek van een delegatie bestuurders van woonmaatschappijen uit Nederland. Deze collegas werden uitgebreid verwelkomd en ondergedompeld in de wondere wereld van Woonpunt Mechelen en sociale huisvesting in Vlaanderen.

Na een uitgebreide presentatie en vragenronde, werden ook zij begeleid bij enkele bezoeken aan renovatieprojecten.

De bezoekers waren danig onder de indruk van het harde werk dat we dagelijks leveren en van de afwerkingsgraad en het comfort van de woningen.

acties in 2014

Woonpunt Mechelen past sinds 2012 haar communicatie stelselmatig aan in functie van de huurders. In 2014 ondernam Woonpunt Mechelen opnieuw verschillende acties om huurders in verstaanbare taal te informeren over de rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder. Zo werden er onder meer informatiefolders ontwikkeld over ontluchten, het gebruik van schotelantennes en het houden van huisdieren. Daarnaast werd er een folder ontwikkeld over de huurprijsberekening en de huurlasten.

In 2014 werden er opnieuw 4 algemene nieuwsbrieven verspreid. Deze nieuwsbrieven bevatten nog steeds belangrijke informatie voor huurders, maar ook interessante tips, nieuwtjes en informatie over renovatieprojecten. Iedere keer staat er ook een lezerswedstrijd in de nieuwsbrief. Die wedstrijd houdt in dat huurders bij het correct invullen van een kruiswoordraadsel, kans kunnen maken op een cadeaubon van een buurtwinkel ter waarde van 25 euro. De antwoorden op de vragen zijn terug te vinden in de nieuwsbrief. In 2014 hebben in totaal 59 huurders deelgenomen aan de lezerswedstrijd. Het blijft belangrijk dat huurders deelnemen, omdat ze op die manier de nieuwsbrief effectief gelezen hebben. In de loop van 2015 zal er gekeken worden om de lezerswedstrijd in een nieuw kleedje te steken, om de respons te vergroten.

Bij nieuwe projecten maken we sinds 2014 ook altijd een informatiebrochure op voor de nieuwe huurders van de afgewerkte woonst. Daarin staat allerlei technische informatie gaande van de werking van het ventilatiesysteem, het gebruik van de kamerthermostaat en kookplaat, de staat de van muren/deuren tot de voorzieningen in de tuin. Ook werd er verder gewerkt om brieven begrijpelijker op te stellen met speciale aandacht voor onder andere de brief in verband met de huurwaarborg.

2 2 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

In 2014 stonden er twee grote projecten op de planning waarvoor een goede communicatieaanpak nodig was.

samen naar een propere gandhistraat!

Op 1 december 2014 werd er een nieuw afvalsysteem gentroduceerd voor de huurders van de 465 appartementen in de Mahatma Gandhistraat. De bekende Molok-containers zouden na jaren verdwijnen om plaats te maken voor ondergrondse afvalcontainers voor huisvuil. Mensen zouden dus voor het eerst sinds lange tijd moeten sorteren en PMD-zakken gebruiken. Om de slaagkansen van het project te vergroten, werden de bewoners zo vroeg mogelijk in het proces betrokken.

Samen met Ivarem en de stad Mechelen werd een communicatieplan opgesteld. De kerngroep van de Mahatma Gandhistraat werd vrij snel ingeschakeld en zette mee haar schouders onder het project.

In juni 2014 werden de bewoners voor het eerst genformeerd. Het startschot werd gegeven tijdens het buurtfeest Global Fista, waar kinderen op een speelse manier leerden om te gaan met sorteren.

In de loop van oktober en november 2014 vonden er vervolgens verschillende informatiesessies plaats. Huurders werden gemotiveerd deel te nemen, door een gratis rol PMD-zakken aan te bieden. De opkomst was groot. Verspreid over de 5 infosessies kwamen maar liefst 300 huurders opdagen. Tijdens deze informatiesessies ontvingen de bewoners informatiebrochures, de betalingsuitnodiging en hun kaart.

Enkele dagen voordat het nieuwe systeem actief was, konden de bewoners gratis komen oefenen aan een ondergrondse container. De leden van de kerngroep stonden de bewoners steeds met raad en daad bij. Ook de cel Milieu van de lokale politie werd nauw betrokken en voert regelmatig controles uit. Opvolging is en blijft belangrijk.

Doorheen het proces werden de bewoners ook regelmatig genformeerd via een wijkspecifieke nieuwsbrief. In 2015 volgt een eerste evaluatie van het project.

Communicatie hernummering Oud Oefenplein

Een volgende groot project in 2014 was de hernummering van het Oud Oefenplein. Voor het eerst in de geschiedenis van de maatschappij werden we geconfronteerd met een dergelijke ingrijpende hernummering. Toch was deze hernummering noodzakelijk: hulpdiensten moeten snel en zonder oponthoud de juiste bestemming bereiken.

Voordat het project werd uitgevoerd, was er regelmatig overleg met verschillende stadsdiensten en Bpost. Woonpunt Mechelen heeft de algemene communicatie naar de bewoners van de wijk op zich genomen. De dienst Bevolking van de stad Mechelen heeft de betrokken huurders een uitnodigingsbrief gestuurd om identiteitskaarten en dergelijke aan te passen.

Woonpunt Mechelen heeft de bewoners nieuwsbrieven verstuurd en een informatiemap aangemaakt met meer informatie. Gedurende een volledige week, konden huurders extra terecht aan de balie om deze informatiemap af te halen en alle belangrijke informatie te ontvangen. Daarnaast heeft de sociaal assistente ook huisbezoeken uitgevoerd. Tot slot ontvingen alle bewoners een checklist zodat duidelijk was wat de stad Mechelen in orde zou brengen, wat Woonpunt Mechelen voor hen zou doen en wat ze zelf in orde moesten brengen.

De hernummering vond plaats in november - december 2014. In 2015 zal dit proces gevalueerd worden.

synergie door samenwerking

Dergelijke projecten kunnen alleen maar slagen als er een goede interne en externe samenwerking is. Daarom is het succes van zulke projecten de verdienste van alle medewerkers. Communicatie is hierbij een sleutel tot succes. Ook de komende jaren blijven we hier bij Woonpunt Mechelen verder op inzetten.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 2 3

een strategisch plan voor goede interne en externe communicatie In de loop van 2014 werd er werk gemaakt van de opmaak van een strategisch plan voor interne en externe communicatie. Dat plan zal begin 2015 voorgelegd worden aan de raad van bestuur.

Overzicht persmomenten en inhuldigingen

donderdag 26 juni 2014: Galgenberg In april 2014 namen huurders hun intrek in de laatste 21 gerenoveerde woningen van Woonpunt Mechelen in de wijk Galgenberg.

Samen met de voorzitter van Woonpunt Mechelen, de burgemeester, de aannemer en de architecten werd er op donderdag 26 juni een bezoek gebracht aan een huurder in haar in nieuwe woning.

maandag 30 juni 2014: WielewaalstraatOp maandag 30 juni werd het gerenoveerde appartementsgebouw Wielewaalstraat 2-4 officieel ingehuldigd. De bewoners van de 16 nslaapkamerappartementen konden op dat ogenblik kennismaken met elkaar en genieten van een hapje en een drankje. Samen met de aanwezige pers en leden van de raad van bestuur werd er een bezoek gebracht aan een vernieuwd appartement.

donderdag 13 november 2014: De Langhestraat - Spiegelstraat

Alle bewoners van het gerenoveerde complex werden in november 2014 uitgenodigd voor een hapje en een drankje. Het ideale moment om in een leuke sfeer elkaar beter te leren kennen. Terwijl werd door de voorzitter ook een inhuldigingbord onthuld. Er werd samen met de aanwezige pers en leden van de raad van bestuur een bezoek gebracht aan een gerenoveerd appartement van n van de nieuwe bewoners.

Persmoment Wielewaalstraat

Persmoment Wielewaalstraat

Persmoment De Langhestraat Spiegelstraat

Persmoment De Langhestraat Spiegelstraat

2 4 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

deel 3PrOJeCTeN PaTrIMONIUM

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 2 5

3.1 gerealiseerde projecten in 2014galgenberg - fase 3

Ontwerper: Roosemont - van Haesendonk

Aannemer: Everaert - Cooreman

Ligging: Mechelen Noord, wijk Galgenberg, Antwerpsesteenweg

Budget: 2.677.746,65 excl. btw

Omschrijving project: De werken zijn gestart op 16 januari 2012. Het ging om de renovatie van de laatste 21 rijwoningen in de wijk Galgenberg. Op de voorgevel na, werd het geheel afgebroken en nieuwbouwwoning werd achter de gevel voorzien. Er werd gewerkt met een metalen constructie waarin houten vloerbalken werden bevestigd. Alle tussenmuren werden opgetrokken in gyproc en de gemene muren werden gesoleerd.

De woningen werden voorlopig opgeleverd in maart 2014, waarna de bewoners vanaf april hun intrek hebben genomen in de woningen. Eind juni werd er een persmoment gehouden.

renovatie woningen Bethaninpolder

Ontwerper: Omgeving

Aannemer: Van Laere

Ligging: Mechelen Centrum, wijk Bethaninpolder, Battelsesteenweg

Budget: 9.127.937,49 excl. btw

Omschrijving project: De keukens en badkamers van deze 127 woningen werden grondig gerenoveerd. Ook de buitenkant van de woningen werd grondig aangepakt. De werken gingen van start in januari 2013.

Alle ramen, deuren en glas van afdaken werden vervangen. Hierbij werd rekening gehouden met veiligheid, verluchting en isolatie;

De binnenzijde van de ramen en deuren werd afgewerkt (afkasting, isolerende gordijnkasten, raamtabletten);

De manuele garagepoorten werden vervangen door sectionale garagepoorten.

De werken werden voorlopig opgeleverd in juni 2014.

2 6 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

de langhestraat - spiegelstraat

Ontwerper: groep Archo CVBA

Architect: PIT

Ligging: Mechelen Centrum, Hoogstraat - Veluwestraat

Budget: 2.092.496,61 excl. btw

Omschrijving project: Hier gaat het om de renovatie van 29 appartementen, waarbij niet alleen de appartementen intern volledig gerenoveerd werden, maar waar ook de balustrades en liften werden vernieuwd.

De appartementen zijn in 2 types te verdelen, zijnde:

Type A gelegen De Langhestraat; Type B gelegen Spiegelstraat.

De oppervlakte van de appartementen bleef onveranderd, er werd enkel gestreefd naar een betere interne organisatie. De werken werden voorlopig opgeleverd in mei 2014. In november 2014 werd het complex officieel ingehuldigd en hebben de bewoners kennis gemaakt met elkaar tijdens het persmoment.

3.2 Projecten in uitvoeringOud Oefenplein fase 4

Ontwerper: D + A International

Aannemer: Democo (162 huurwoningen) Wienen (12 koopwoningen)

Ligging: Mechelen Noord, Oud Oefenplein, Antwerpsesteenweg en Liersesteenweg

Budget: 20.536.368,34 excl. Btw

Omschrijving project: De laatste 174 te renoveren woningen werden in n fase afgebroken. Net als in de vorige fases werd er rekening gehouden met het behoud van de tuinwijkgedachte. In de heropbouw hebben we gedacht aan de integratie van een aantal woningen voor grote gezinnen. Deze grote gezinnen worden geclusterd rond sport en spelinfrastructuur. In de wijk is er ook plaats voor ouderen.

Het aanvangsbevel werd gegeven en de werken aan de huurwoningen zijn van start gegaan tijdens de eerste week van januari 2013. In 2014 werd er verder gewerkt aan zowel de huur- als koopwoningen. Het einde van de werken is voorzien maart 2015.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 2 7

Nieuwbouw dienstenstrip - kantoor Woonpunt Mechelen

Kantoren: 800 m2 aan 1.350/ m2 Budget: 1.080.000 excl. btwErelonen en bijkomende kosten (btw): 250.000 excl. btw Er wordt gebouwd op openbaar domein - grond is geen eigendom van Woonpunt MechelenFeestzaal: 300 m2Budget: 300.000 excl. btw

In de stedenbouwkundige studie werd de bouw van een dienstencentrum / wijkcentrum en de kantoren van Woonpunt Mechelen mee opgenomen. Het betreft hier een samenwerking tussen OCMW/stad en Woonpunt Mechelen, waarbij al deze functies verenigd worden in n gebouw om aldus kostenbesparend te bouwen en meer synergie te bekomen tussen de verschillende centra.

De stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd op de bouwdienst van de stad Mechelen en het definitief ontwerp werd ingediend eind 2010. Na aanvulling van het definitief ontwerpdossier werd machtiging gunning aangevraagd bij de VMSW. De werken zijn eind september 2014 van start gegaan.

Heraanleg openbaar domein

De stedenbouwkundige studie werd afgeleverd in 2009. AGI heeft eind 2011 de ontwerper Infrabo uit Westerlo aangesteld. In 2014 gebeurde de aanbesteding. Vermoedelijk vangen de werken aan in 2015.

abeelstraat

Ontwerper: Omgeving

Aannemer: THV ACH Bouw - Flor

Ligging: Mechelen Zuid, Tervuursesteenweg - Jubellaan - Mahatma Gandhistraat

Budget: 8.743.499.00 excl. Btw

Omschrijving project: Het project beoogt de volledige renovatie van de appartementen, waarbij de bestaande blokken zullen gestript worden tot op de betonstructuur. Er wordt gestreefd naar rolstoeltoegankelijke appartementen met 1of 2 slaapkamers (type 1/2, type 2/3 of type 2/4) op de gelijkvloerse verdieping en met duplexappartementen met 2 of 3 slaapkamers (type 2/3 of type 2/4 of type 3/5) erboven.

Bijkomend werd er beslist om deze vier blokken uit te breiden met twee extra volumes met in totaal 10 appartementen. Door deze uitbreiding kon een lift voorzien worden in de nieuwe volumes waardoor de helft van alle woningen rolstoelbereikbaar is. De werken zijn van start gegaan in maart 2013.

Appartementsgebouw nummer 7 werd in 2014 in gebruik genomen. Aansluitend zijn de werken aan gebouwen 5 en 3 van start gegaan.

2 8 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

Tervuursesteenweg - type 1 woningen

Ontwerper: Architectenstudio

Aannemer: Democo

Ligging: Mechelen Zuid, Abeelstraat, Tervuursesteenweg, Mahatma Gandhistraat

Budget: 11.497.832,89 excl. Btw

Omschrijving project: Bij deze woningen gaat het om een externe renovatie en een volledige interne renovatie. Er komt een uitbreiding van de keuken op de gelijkvloerse verdieping en een opening tussen keuken/leefruimte. In een aantal woningen wordt op de eerste verdieping bovenop het keukenvolume eveneens extra ruimte voorzien zodat vier slaapkamers en een volwaardige badkamer kunnen voorzien worden. De andere woningen krijgen drie slaapkamers in plaats van de oorspronkelijke vier slaapkamers.

De werken zijn gestart op 9 januari 2012 en worden uitgevoerd in zes fasen van 18 woningen. Vijf fasen zijn reeds achter de rug, de woningen werden in gebruikgenomen en momenteel is Democo volop aan het werk in fase 6 van deze aanneming.

Woningen wijk Otterbeek

Ontwerper: PCP Architecten

Aannemer: THV ACH Bouw - Flor

Ligging: Mechelen Noord, wijk Otterbeek, Antwerpsesteenweg - R6

Budget: 11.344.809,58 excl. btw

Omschrijving project: Het betreft de renovatie van de tuinwijkwoningen type 1, 2, 3, 5 en 6. Fase 2a betreft de renovatie van 52 leegstaande woningen, in het dossier is de mogelijkheid voorzien om via n of meerdere herhalingsopdrachten bijkomend de resterende 93 woningen te renoveren. De werken werden gegegund aan THV ACH Bouw - Flor en zijn van start gegaan op 1 februari 2011.

Deze werken werden opgeleverd in juni 2013 en definitef opgeleverd in 2014. De eerste herhalingsopdracht werd opgestart eind 2013 en zal begin 2015 afgerond zijn. De tweede herhalingsopdracht werd toegewezen aan THV ACH bouw - Flor voor de resterende 41 woningen.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 2 9

duplexen wijk Otterbeek

Ontwerper: PCP architecten

Aannemer: THV ACH Bouw - Flor

Ligging: Mechelen Noord, wijk Otterbeek, Antwerpsesteenweg - R6

Budget: 3.322.512,34 excl. btw (duplexwoningen)

Omschrijving project: Het betreft de renovatie van de tuinwijkwoningen type 2 en 4. De woningen zijn gegroepeerd in groepjes van 4 duplexwoningen. In functie van de beschikbaarheid en de leegstand werd een fasering opgelegd waarbij de aannemer in verschillende fasen deze woningen dient te renoveren. Deze werken werden gegegund aan THV ACH Bouw - Flor en zijn van start gegaan op 2 september 2013. De eerste twee blokken werden in september 2014 in gebruik genomen. Aansluitend werd gestart met de renovatie van drie blokken.

Kruisbaan

Ontwerper: Lava architecten

Aannemer: PIT

Ligging: Mechelen Zuid, Europalaan

Budget: 6.115.250,35 excl. btw

Omschrijving project: De 96 appartementen gelegen op de Kruisbaan worden intern gerenoveerd, waarbij alle technieken aangepast worden en alle appartementen voorzien worden van een nieuwe keuken en badkamer. Elk appartement krijgt eveneens een extern terras, aan het appartement of op het dak. In het hele renovatieproject werden op de gelijkvloerse verdiepingen per blok twee extra appartementen gerealiseerd, aangepast aan rolstoelgebruikers.

De werken voor de renovatie van de gelijkvloerse verdiepingen van Kruisbaan 38, 36, 14 en 12 en de renovatie van de appartementen en dakverdiepingen van Kruisbaan 38 en 36 werden gegund aan PIT nv Kapellen tegen het nagerekende en verbeterde inschrijvingsbedrag van 4.197.029,89 excl. btw.

Appartementsgebouw 38 werd in 2014 in gebruik genomen. Aansluitend werd gestart met de werken aan gebouw 36. De werken zullen afgerond worden in mei 2015.

In 2014 werd er beslist om het dakterras niet uit te voeren in de gebouwen 36, 14 en 12. De renovatie van de appartementen Kruisbaan 12 en 14 werden in 2014 gegund aan PIT als herhalingsopdracht.

3 0 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

Nekkerspoelstraat 428-438

Ontwerper: Patsy Van de Kelft

Aannemer: DCA

Ligging: Mechelen Centrum, Nekkerspoelstraat

Budget: 955.578,94 excl. btw

Omschrijving project: Er worden 9 appartementen gebouwd en de afbraak van de bestaande woningen werden uitgevoerd in 2010. De gunningprocedure van deze werken werd opgestart en verder gezet in 2013. Het startschot voor deze werken werd gegeven op 4 november 2013. In 2014 waren de werken volop in uitvoering en vermoedelijk zullen ze afgerond zijn tegen februari 2015.

Tuinstraat

Ontwerper: Jef Van Oevelen

Aannemer: DCA

Ligging: Mechelen Rand, Sint-Katelijne-Waver, Ijzerenveld

Budget: 1.019.340,22 excl. btw

Omschrijving project: Zes rijwoningen worden vervangen door nieuwe woningen type 4/6. De werken zijn volop in uitvoering. De oplevering zal vermoedelijk plaatsvinden begin 2015.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 3 1

3.3 Projecten in voorbereidingappartementen Mahatma gandhistraat - perceel 1

Ontwerper: KPW architecten

Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan - Tervuursesteenweg

Raming budget: 7.626.804,77 excl. btw

Omschrijving project: Perceel 1 bestaat uit 51 appartementen type 1 of 2 slaapkamers die specifiek bestemd zijn voor ouderen en mindervalide bewoners. Zij zijn rolstoelaangepast en streven het concept van Levenslang wonen na. Het resultaat is een rustig complex waarbij de woonkwaliteit van zeer groot belang is. Dit complex wordt voorzien van een gezamenlijke afsluitbare binnentuin, individuele terrassen, de zonnekant is de woonkant, wintertuinen, een ondergrondse parkeergarage en fietsenberging.

appartementen Mahatma gandhistraat - perceel 2

Ontwerper: Comodo architecten

Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan - Tervuursesteenweg

Raming budget: 18.554,35 excl. btw

Omschrijving project: Perceel 2 omvat 150 appartementen en woningen, verdeeld over 5 woonentiteiten. Dit perceel bestaat zowel uit kleine appartementen voor alleenstaanden als uit grotere gezinswoningen met tuin en inpandige garage.

uitgangspunten bij het ontwerp zijn: betrokkenheid woning

op omgeving; doorzonprincipe; gunstig georinteerde

buitenruimte, aansluitend bij leefruimte;

eenvoudig inrichtbaar

appartementen Mahatma gandhistraat perceel 3

Ontwerper: Jef Van Oevelen

Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan Tervuursesteenweg

Raming budget: 22.872.556,18 excl. btw

Omschrijving project: Perceel 3 omvat 175 appartementen en woningen, verdeeld over 6 woonentiteiten. Dit perceel bestaat zowel uit kleine appartementen met terras voor alleenstaanden en senioren als uit grotere gezinswoningen met tuin en inpandige garage.

3 2 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

Punctuele ingrepen

Ontwerpers: Omgeving en Architectenstudio

Raming budget: Omgeving: 1.715.425,88 excl. btw Architectenstudio: 2.709.734,00 excl. btw

Omschrijving project: In de tuinwijk bestond de mogelijkheid om op het einde van de gekoppelde woningen, op de restzones in de wijk, nog enkele nieuwbouwwoningen te voorzien. Er werd van deze opportuniteit gebruikgemaakt. Wat architectuur en inplanting betreft, werd de stedenbouwkundige studie

gevolgd. De opdracht werd aan twee studiebureaus toegewezen:

Omgeving: 18 woongelegenheden, waarvan 9 duplexappartementen.

Architectenstudio: 29 woongelegenheden waarvan 7 woningen, 22 appartementen 1 tot 3 slaapkamers.

In functie van de leefbaarheid van de wijk en de cordinatie van de verschillende projecten in de wijk zal ernaar gestreefd worden de uitvoering van dit project te laten aansluiten met de heraanleg van het openbaar domein. Vermoedelijk zal er pas in 2016 concreet gestart kunnen worden.

Heraanleg openbaar domein

Ontwerper: Omgeving uit Berchem

De stedenbouwkundige studie werd afgeleverd in 2010. In tussentijd werd Omgeving aangesteld voor de opmaak van een ontwerp en uitvoeringsdossier voor de heraanleg van het openbaar domein in deze wijk. Het dossier bevindt zich nog in een voorontwerpfase. In 2013 werd dit dossier verder uitgewerkt, werden met de verschillende partners inspraakmomenten en overlegmomenten georganiseerd en werd de fasering van deze werken en de fasering van onze bouwwerken op elkaar afgestemd.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 3 3

schijfstraat - rusthof

Ontwerper: KPW architecten

Ligging: Mechelen Noord, Antwerpsesteenweg, Schijfstraat

Raming budget: 7.705.468,00 excl. btw

Omschrijving project: Renovatie van het hele Rusthof. Het te realiseren programma bedraagt momenteel: Type A renovatie van 16 appartementen:

appartement type 1/1; Type B renovatie van 20 appartementen:

appartement type 1/1; Type C renovatie van 44 duplexwoningen

verdeeld over 8 bouwblokken: appartement type 1/1;

Type E - vervangingsbouw van 8 appartementen type 1/2;

Type F - vervangen dienstencentrum af door 5 koopappartementen.

In een eerste fase zullen de duplexwoningen en appartementen type E en F gebouwd worden. Type E zal aanbesteed worden begin 2015 en de werken zullen vermoedelijk in het najaar van 2015 van start kunnen gaan. Wat type F betreft werd in 2014 het definitief dossier opgemaakt en zal in het najaar van 2015 worden aanbesteed om begin 2016 te kunnen starten. Type A, B en C zijn nog in voorontwerp.

Heraanleg openbaar domein

In 2014 werd Infrabo aangesteld als ontwerper openbaar domein. De eerste cordinatievergaderingen hebben ook plaatsgevonden in 2014.

gaanderijwoningen Otterbeek

Ontwerper: WAW architecten, Erik Helsen

Ligging: Mechelen Noord, wijk Otterbeek, Antwerpsesteenweg R6

Raming budget: 2.445.000,00 excl. btw

Omschrijving project: Het gaat om de afbraak van 63 gaanderijwoningen om deze te vervangen door nieuwbouw. De besprekingen betreffende de randvoorwaarden werden vastgelegd in een startnota en verder verwerkt in de stedenbouwkundige studie, die momenteel in zijn definitieve vorm wordt gegoten. Hierin worden de randvoorwaarden bepaald waarbinnen gewerkt dient te worden. Er wordt voor gekozen om de gaanderijwoningen te vervangen door nieuwbouw. Het te realiseren programma kan als volgt omschreven worden:

Groot appartementsblok: 27 type 1 / 2; Grondgebonden woningen: 15 type 2 / 4; Appartementsblok: 12 type 1 / 2.

Aan WAW architecten werd de opdracht gegeven een voorontwerp uit te werken.

3 4 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

de streyp Pennemeesterstraat

Ontwerper: Quirynen Jacobs Architecten

Ligging: Mechelen Rand, Leestsesteenweg

Raming budget: 3.413.000,00 excl. Btw

Omschrijving project: Het gaat hier om de renovatie van een hele wijk

Type A: woningen Pennemeesterstraat worden volledig gerenoveerd;

Type B: Molenhofstraat is gerenoveerd, enkel buitenisolatie is nodig en aanpak van betonrot;

Type C-D-E: duplexen De Streyp worden volledig gerenoveerd;

Type F: woningen De Streyp worden vervangen door types 2/3.

Het voorontwerpdossier werd in 2014 opgemaakt en werd voor gunstig advies voorgelegd aan de VMSW.

Nijverheidsstraat

Ontwerper: S3A

Ligging: Mechelen Centrum, Nekkerspoelstraat, Grote Nieuwedijkstraat

Raming budget: 969.714,00 excl. btw

Omschrijving project: Het bestaande pand op de hoek van de Nijverheidsstraat Grote Nieuwedijkstraat werd aangekocht voor afbraak en de bouw van 9 appartementen levenslang wonen. Eind 2014 werd het voorontwerpdossier opgemaakt. Dat kan voorgelegd worden aan de VMSW voor gunstig advies. Grondsonderingen moeten nog uitgevoerd worden ter vervollediging van het dossier.

ankerstraat

Ontwerper: PcP architecten

Ligging: Mechelen Rand, Battelsesteenweg

Raming budget: 3.413.000,00 excl. Btw

Omschrijving project: Het gaat hier om de renovatie van een hele wijk. De meeste panden in de Ankerstraaat zijn te klein qua oppervlakte. Een volledige renovatie en uitbreiding van de woningen dringt zich op. PcP architecten heeft opdracht gekregen het voorontwerp op te maken. De renovatie gebeurt volgens natuurlijke verhuis en/of verhuis binnen de wijk.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 3 5

3 6 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

deel 4KlaCHTeN IN 2014

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 3 7

Klachten

In 2014 heeft Woonpunt Mechelen 21 klachten geregistreerd. Het gaat hier over huurders en kandidaten die de stap gezet hebben om contact op te nemen met de klachtencordinator. Sinds 1 januari 2014 is er bij Woonpunt Mechelen een nieuwe klachtenprocedure in werking. Die procedure werd zowel intern als extern duidelijk gecommuniceerd. Alle informatie en bijhorende documenten zijn terug te vinden op onze website www.woonpuntmechelen.be.

De belangrijkste verandering in de nieuwe procedure is dat klachten sinds januari 2014 niet alleen schriftelijk, maar ook mondeling kunnen ingediend worden bij onze klachtencordinator. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met het feit dat mondelinge opmerkingen waarbij er onmiddellijk een oplossing kan geboden worden, niet beschouwd worden als een klacht. Deze opmerkingen kaderen in het proces van evaluatie en bijsturing van de hulp- en dienstverlening van Woonpunt Mechelen.

Wat deze 21 geregistreerde klachten betreft, stellen wij vast dat volgende onderwerpen aan bod kwamen:

1 x waarborg 2 x verwarming 3 x schadeloosstelling 1 x renovatie 2 x mutatie 1 x leefbaarheid 2 x klacht tegen medewerker 2 x huurlasten 4 x herstellingen 3 x administratieve werking

KANALEN

Rechtstreeks van burger 17 Via Vlaamse Ombudsdienst 2 Via georganiseerd middenveld 2 Via andere kanalen 0

7 klachten kwamen binnen via mail, 5 via brief, 8 mondeling (persoonlijk) en 1 via telefoon. Hier is toch opmerkelijk dat er 8 klachten mondeling werden ontvangen terwijl dit pas sinds 1 januari 2014 werd ingevoerd bij de wijziging van onze klachtenprocedure. De drempel om een klacht in te dienen blijkt dus duidelijk te zijn verlaagd door ook deze mogelijkheid te bieden aan onze huurders, kandidaten, enzovoort.

DRAGER VAN DE MELDINGEN (ONGEACHT GEGRONDHEID)

3 8 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

BEOORDELINGEN VAN DE KLACHTEN

Gegrond: 10 Ongegrond: 7 Deels gegrond: 3 Niet ontvankelijk: 1 (werd ingetrokken) Totaal: 21

VERGELIJKING MET DE KLACHTENRAPPORTAGE VAN VOORGAANDE JAREN

Aantal

Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2009 61

Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2010 39

Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2011 13

Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2012 13

Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2013 21 (waarvan 1 niet ontvankelijk)

Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2014 21 (waarvan 1 ingetrokken)

Als bestuur en directie van Woonpunt Mechelen vinden wij niet zo zeer het aantal klachten, dan wel de concrete realisaties en acties die ondernomen worden ter verbetering belangrijk.

AANLEIDING VAN DE KLACHTEN

Wat de afrekening van de huurlasten betreft, kwamen er slechts 2 klachten tot bij de klachtencordinator. Dat omdat er een andere medewerker van de dienst boekhouding was aangesteld om in eerste lijn vragen en klachten te behandelen. Eind 2014 is er beslist om een werkgroep huurlasten op te richten, omwille van de vele vragen/klachten die hierover binnenkwamen bij deze medewerker. Dat om het proces in 2015 huurvriendelijker aan te pakken.

Eveneens besliste het directiecomit hierrond dat er in de toekomst voorafgaand aan een huurafrekening een infocampagne dient te worden voorzien. Bij sterk afwijkende afrekeningen moet er bijkomende informatie bij de afrekening worden gegeven. Dit neemt de communicatieverantwoordelijke mee in de operationele doelstellingen van volgend jaar. Huurders dienen voldoende genformeerd te zijn vr ze de afrekening ontvangen.

Algemeen omtrent toekomstige afrekeningen van huurlasten wordt er dus werk van gemaakt om:

verschillen tussen voorschotten en effectieve afrekeningen zo klein mogelijk te houden;

een goede communicatiecampagne voorafgaandelijk aan het versturen van de afrekeningen op te zetten (infosessies, enz.);

een interne procedure uit te schrijven.

Wat betreft de klachten omtrent mutaties stellen we vast dat rationele bezetting een heikel punt is. Hierover is momenteel op hoger niveau ook heel wat te doen (overbezetting en onderbezetting in sociale huisvesting) en wij zullen uiteraard de wetgeving die van toepassing is en zal worden verder correct opvolgen en uitvoeren.

Omtrent de klachten met als onderwerp schadeloosstelling gaat het doorgaans over schade aan een pand gelegen naast een renovatieproject van onze maatschappij. Deze worden opgelost door de betrokken aannemer die zijn verzekering aanspreekt.

Klachten aangaande herstellingen zijn vaak nog te wijten aan enige onduidelijkheid over voor wie de kost is van een herstelling: de huurder of de sociale huisvestingsmaatschappij. De brochure die de Provincie Antwerpen hiertoe ontwikkelde (ZieZo!) heeft al heel wat verduidelijkt maar toch merken we dat een aantal zaken nog steeds voor discussies zorgen. Om die reden buigt onze huurdersadviesraad zich sinds 2014 over de opmaak van een brochure Onderhoud & Herstellingen, specifiek van toepassing op Woonpunt Mechelen. We hopen het boekje in 2015 af te werken.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 3 9

Klachten tegen medewerkers en in ons geval tegen klantonvriendelijk gedrag van personeelsleden nemen wij heel serieus. Na een dergelijke klacht plannen wij onmiddellijk een gesprek met de betrokken medewerker. Wij leggen beide versies naast elkaar en bespreken deze samen. Hier merken we dat het bij deze klachten uitermate belangrijk is om dit heel snel te behandelen en stellen we vast dat in beide versies toch delen van de feiten ontbreken. Wij wijzen onze medewerkers erop dat het bijzonder belangrijk is ten allen tijde kalmte te bewaren en iedereen met respect te blijven behandelen ongeacht hoe zij op dat moment zelf worden behandeld. In 2015 zullen we ook voor onze arbeiders een opleiding zoeken die hen hierin helpt.

Omtrent de klachten over de administratieve werking hopen we dat in de toekomst aan te pakken met onder meer de implementatie van nieuwe software pakketten en het beter in kaart brengen van procedures en processen.

4 0 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

deel 5PersONeel eN OrgaNIsaTIe

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 4 1

5.1 Organisatiestructuur

Raad van Bestuur

Directiecomit

Algemeen Directeur

Adjunct en technisch directeur

ProjectmanagerStaf Directie:

juridisch adviseur en aankoopverantwoordelijke

Dienst Personeel & Organisatie

Dienst Klantenwerking

Dienst Financin

Dienst Patrimonium

Dienst Onderhoud & Herstellingen/Veiligheid

4 2 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

5.2 samenstelling personeelEind 2014 had Woonpunt Mechelen 49 medewerkers of 44,6 VTE vast in dienst. Drie medewerkers (2 VTE en 1 x 36 uur) hiervan waren echter gedurende het hele jaar werkonbekwaam. 57% van de medewerkers zijn bedienden, 43% arbeiders.

Tijdens de vakantieperiodes waren er 3 jobstudenten samen ongeveer 1,5 maand in dienst.

Het beloningspakket van de directeur omvat salarisschaal A212 (minimum 30.630 maximum 45.380) van de Vlaamse overheid, een dienstwagen, groepsverzekering, hospitalisatieverzekering, maaltijdcheques, geen managementtoelage.

AANWERVINGEN IN 2014

In 2014 wierf Woonpunt Mechelen 4 nieuwe medewerkers aan. Deze aanwervingen gebeurden ter vervanging van gepensioneerde collegas (2), omwille van ontslag (1) en door interne promotie van een medewerker (1).

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 4 3

5.3 Zelfsturende teamsVanuit onze missie:

Binnen de grenzen van de stad Mechelen toegankelijke, kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aanbieden met specifieke aandacht voor kwetsbare mensen

en onze waarden:

Samenwerken Collegialiteit, Integriteit Communicatie Loyauteit, respect Knowhow, verantwoordelijkheid Klantgerichtheid Flexibiliteit

kondigde de nieuwe directeur in 2013 in haar beleidsnota Bouwen aan een kwaliteitsvolle dienstverlenende organisatie waar de mens centraal staat reeds aan dat we met Woonpunt Mechelen dienden te evolueren naar een andere manier van samenwerken, namelijk in zelfsturende teams.

In 2014 zijn we met alle bedienden van Woonpunt Mechelen effectief van start gegaan met dit traject Op weg naar project- of zelfsturende teams.

Meer en meer zeker ook binnen dienstenorganisaties worden teams, en niet langer individuen, als eindverantwoordelijke voor een proces of deelproces aangesteld. Dit team wordt niet langer gezien als een geheel van individuele competenties, maar als een zelfstandig opererende groep, die zorgt voor een goede samenhang van de verschillende activiteiten nodig om een duidelijk omschreven dienst te leveren aan een interne of externe klant.

Waar we vanuit HR naartoe willen met Woonpunt Mechelen is dat er per project, een groep medewerkers vanuit de verschillende bestaande diensten wordt samengesteld die een gezamenlijke verantwoordelijkheid dragen om het betreffende project tot een goed einde te brengen.

Een belangrijke ommekeer toch wel voor velen binnen Woonpunt Mechelen zo is gebleken, een team van mensen uit verschillende diensten (zodat alle kennis en knowhow binnen dat team aanwezig is), dat verantwoordelijk is voor het resultaat/het slagen van een project.

4 4 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

uiteraard is er een sterke link met het HR-beleid en de strategie hierrond met name:

we willen een werkomgeving creren waar alle medewerkers ervan overtuigd zijn dat iedereen samen werkt voor en streeft naar hetzelfde resultaat, namelijk de missie van onze maatschappij realiseren.

we willen een werkomgeving creren waar medewerkers ondanks de veeleisende dagtaak graag komen werken, waar men zich gemotiveerd weet, waar men kansen krijgt om zich te ontwikkelen.

we willen een werkomgeving waar rollen en verantwoordelijkheden duidelijk afgelijnd zijn maar eveneens in hoge mate op elkaar afgestemd zijn zodat iedereen weet wat men aan mekaar heeft.

Gemotiveerde medewerkers die weten wat van hen verwacht wordt, wat hun rechten en plichten zijn, wat hun takenpakket inhoudt, zijn minder weerhoudend om als team iets te realiseren.

Van een kennis is macht naar een kennis delen = wijsheid vermenigvuldigen organisatie evolueren is het doel. Immers, bij de meeste dingen die je deelt, hou je minder over. Bij kennis is dat anders. Alle kennis die je deelt vermenigvuldigt zich. Een mooi principe waarvan we alle medewerkers binnen onze organisatie willen overtuigen: kennis en inzichten delen, mensen in hun kracht zetten en ze leren hoe ze anderen kunnen inspireren om zich verder te ontwikkelen, ze persoonlijk te laten groeien. Daar wordt iedereen, ook Woonpunt Mechelen, beter van.

DuIDELIJK FuNCTIEOMSCHRIJVINGEN

We hebben in 2014 dan ook werk gemaakt van uniforme duidelijke functieomschrijvingen voor elke medewerker. Deze functiebeschrijvingen dienden eveneens als basis voor de uitbouw en implementatie van een evaluatiecyclus, waarbij ze als basisinstrument voor het voeren van functionering-, planning- en evaluatiegesprekken werden gebruikt.

Met de implementatie van dit gestandaardiseerd evaluatiesysteem willen we ervoor zorgen dat er op een rechtvaardige en correcte manier kan getoetst worden of de overeengekomen verantwoordelijkheden ook effectief worden opgenomen en tot een goed einde worden gebracht.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 4 | 4 5

ONTWIKKELING OP DE WERKVLOER

Ook wat opleidingen betreft is onze visie die we in 2014 uitdroegen die van Leren als absolute noodzaak om blijvend kwalitatieve dienstverlening te kunnen garanderen. Mensen opleiden en zich laten ontwikkelen motiveert hen en houdt hen inzetbaar in de organisatie.

Ontwikkeling van medewerkers maakt dat de organisatie in staat is te reageren op snelle en mogelijk onvoorziene veranderingen, waar routinematige standaardoplossingen niet volstaan.

Nieuwe competenties verwerven of oude competenties bijsturen bij medewerkers heeft natuurlijk ook een kostenplaatje voor Woonpunt Mechelen. Hierbij een evenwicht zoeken tussen de investering in de ontwikkeling van medewerkers en de performantie van de organisatie achteraf is een blijvende uitdaging voor HR.

5.4 PreventieIn 2014 hebben we extra ingezet op preventie en veiligheid. In de huidige vorm spreken we over de welzijnswet die het Algemeen reglement voor de arbeidsbescherming (ARAB) vervangt. Welzijn op het werk is een geheel van factoren met betrekking tot de arbeidsvoorwaarden waarin het werk wordt uitgevoerd.

Het geheel welzijn op het werk omvat: veiligheid milieu

verfraaiing van de arbeidsplaatsen gezondheid ergonomie hygine psychosociale belasting veiligheid

Op elk van deze deelgebieden hebben we in 2014 gewerkt. Een vooral sturende taak is weggelegd voor de interne preventieadviseur, uitvoeren doen we met alle medewerkers ongeacht de plaats in de hirarchische lijn. In 2014 hebben de twee vertrouwenspersonen van onze organisatie een opleiding gevolgd in het kader van de aangepaste wetgeving.

QuIZ ROND PREVENTIE EN VEILIGHEID

Op donderdag 25 september 2014 hebben we een tijdens personeelsvergadering een quiz georganiseerd rond veiligheid en preventie. Het opzet was om op een ludieke wijze al onze medewerkers op een interactieve manier een eerder saaie materie aangenaam te laten beleven.

Na een algemene vragenronde, vragen rond veiligheidsinstructies en een risicozoektocht kwamen we bij het finalespel. De quiz werd door alle deelnemers als zeer positief ervaren. Opzet geslaagd en dat zal zeker nog eens herhaald worden.

Speciale dank aan de collegas die hier hard aan gewerkt hebben om de quiz voor te bereiden en te begeleiden. Ook hier vormt samenwerking en communicatie weer een sleutel tot succes.

4 6 | J a a r v e r s l a g 2 0 1 4

Volgend werkjaar 2015 zullen een aantal van onze medewerkers tijdens een dagopleiding klaargestoomd worden voor een examen VCA basis. Het attest is 10 jaar geldig.

5.5 aankoopWoonpunt Mechelen levert dagelijks inspanningen om de kostprijs voor de aan de huurder aan te rekenen kosten en lasten zo laag mogelijk te houden. Jaarlijks wordt door de dienst Aankoop een plan opgemaakt, gekoppeld aan het budget voor het nieuwe dienstjaar. Hierin zitten onder meer lopende contracten die opnieuw aan een marktonderzoek worden onderworpen wanneer hun levensduur ten einde komt.

Ook nieuw op te starten projecten per dienst worden al opgenomen in het plan. Het is van belang om te vermijden dat er zeer vroeg in het proces een leverancierskeuze gemaakt wordt; dit kan enkel door marktkennis en specificatiemanagement. De aankoopstrategie moet afgestemd worden op alle belanghebbenden en niet alleen op de rechtstreekse (interne) klant. Ook krachten die de huidige activiteiten belemmeren worden genventariseerd in het inkoopplan.

Signalen over ontevredenheid van opvolging van onderhoudswerken, ook vanuit de huurderskant, worden opgepikt en opgevolgd. Boeteclausules worden opgenomen in bestekken en zullen toegepast worden als werken niet worden uitgevoerd zoals contractueel vastgelegd. Het moet bekeken worden als een aansporen om snelle en goede service te leveren en niet zozeer als een bestraffing.

Woonpunt Mechelen heeft enkele vaste partners en onderhoudt ook contacten met andere sociale huisvestingsmaatschappijen. In 2014 is er een groepsaankoop geweest met de stad Mechelen voor het saneren van mazouttanks. Woonpunt Mechelen heeft 42 ondergrondse stookolietanks laten leegpompen, spoelen en buiten gebruik stellen.

Hier volgt een overzicht van de 11 nieuwe contracten die vallen onder wetgeving overheidsopdrachten afgesloten in 2014 (bedragen > 8500 excl. BTW):

2014-102: Raamcontract voor het l