7164 939 3

  • View
    226

  • Download
    3

Embed Size (px)

DESCRIPTION

http://webbutik.skl.se/bilder/artiklar/pdf/7164-939-3.pdf

Text of 7164 939 3

  • Utveckling av fastighetsfretagande i offentlig sektor (Ufos)

    Bestllarens EPCErfarenheter och analyser av EPC-modellen

  • UFOS

    118 82 stockholmTfn: 08-452 79 33E-posT: fastighet @ skl.seWEbbplaTs: www.offentligafastigheter.se

    Isbn: 978-91-7164-939-3

    TExT: Jon leo rikhardsson, viti affrsutveckling aBomslagsfoTo: ingram image librarygrafIsk form och produkTIon: kombinera aBTryck: ltaB 2013

    skriften bestlls p webbutik.skl.se

  • frord

    EPC EnErgy PErFOrmanCE COntraCting har visat sig vara ett mycket framgngsrikt stt att arbeta med energieffektivisering. Flera kommuner, landsting och statliga fastighetsorganisationer har goda erfarenheter vilket de tidigare UFOS-projekten Energy Performance Contracting en balansakt fr besparing med garantier (2007) och EPC ger gott resultat diskussion om framgngsfaktorer och EPC (2011) visat.

    Det har skett en utveckling av EPC-modellen frmst i konsult- och entreprenrleden baserad p deras erfarenheter. Det finns drfr ett behov hos bestllarsidan av att tillvarata dessa erfarenheter. Vad skulle de vilja ndra p? Vilka delar r mest centrala? Vilken kunskap behvs innan man handlar upp? Olika val ger olika konsekvenser, vilka r de goda strategierna? Syftet med detta projekt har sledes varit att samla in kunskap och erfa-renheter frn genomfrda EPC-projekt ur ett bestllarperspektiv, diskutera olika strategier och vgval och att ta fram ett bestllarstd. Mlgruppen fr projektet r bestllare som ska genomfra ett EPC-projekt och har en del bakgrundsinformation men behver frdjupa sig ytterligare.

    Skriften har initierats och finansierats av Utveckling av fastighetsfreta-gande i offentlig sektor (UFOS). Hr ingr Sveriges Kommuner och Landsting, Akademiska Hus, Fortifikationsverket samt Samverkansforum fr statliga byggherrar och frvaltare genom Statens fastighetsverk och Specialfastigheter. Detta projekt har ocks stttats ekonomiskt av Energimyndigheten.

    Skriften r frfattad av Jon Leo Rikhardsson, Viti Affrsutveckling AB. Till sin hjlp har frfattaren haft en styrgrupp som medverkat i arbetet, bisttt med material och lmnat vrdefulla synpunkter. Styrgruppen har besttt av Johan Kristiansson, Sankt Kors Fastighets AB; Roland Larsson, Akademiska Hus; Krister Johansson, Ume kommun; Mattias Trnell, Ener-gimyndigheten; Natalie Adilipour, Energimyndigheten och Hans Isaksson, K-konsult och Energimyndigheten.

    Magnus Kristiansson och Jonas Hagetoft, Sveriges Kommuner och Landsting, har varit projektledare.

    Stockholm i april 2013

  • Innehll

    frord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

    sammanfattning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5

    1 Inledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7fastighetsgarnas utmaningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7arbetsstt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

    2 Epc-modellens utveckling i sverige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9ePc igr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9ePc idag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13

    3 Epc imorgon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14en ny ePc-modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16frberedelsefasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17genomfrandefasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35Upphandlingsfasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41

    4 slutord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

    referenser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47Bilaga 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

  • 4

  • bestllarens epc 5

    sammanfattning

    SyFtEt mEd dEnna SkriFt har varit att samla in kunskap och erfarenheter frn genomfrda EPC-projekt fr att peka ut frbttrings- och utvecklings-mjligheter inom EPC-omrdet.

    EPC har funnits p marknaden i drygt 10 r men relativt f av de offentliga fastighetsgarna har anvnt arbetssttet. De ambitisa energi- och klimatmlen fr r 2020, och inte minst r 2050, innebr att kreativi-teten mste ka kraftigt. Ett utvecklat EPC skulle kunna bidra med en del av lsningen. Sett till antalet kvadratmeter dr EPC har genomfrts och den ekonomiska livslngden fr den teknik som anvnds i fastigheterna, kommer det att ta alldeles fr lng tid med dagens takt och dagens syn p EPC att n energi- och klimatmlen. Det finns idag flera referenser och goda exempel men nd flyger inte EPC. Frgan r varfr? Hur kan vi utveckla EPC s att metoden anvnds av flera fastighetsgare i framtiden och drmed bidra mer till att energi- och klimat mlen ns?

    Den frsta frgan r vad EPC egentligen bestr av? EPC har alltid upp-fattats som en helhet, en sammanhngande process som oftast beskrivs med Fas 1, Fas 2 och Fas 3. I denna skrift vill vi bryta ner de olika faserna och visa deras innehll. Syftet r inte att utveckla en ny modell fr EPC utan att visa p olika synstt samt framhlla de olika tjnster som finns inom EPC-modellen. Vi har drfr valt en annorlunda uppdelning av processen. Vi har en Frberedelsefas, Upphandlingsfas och Genomfrandefas.

    Bestllaren kan genom att i Frberedelsefasen arbeta systematiskt med sina ml fr projektet, stlla helt andra krav p bde EPC-konsulter och framtida entreprenrer. Upphandlingsfasen genomfrs som idag med undan-tag fr modellbyggandet som styrs mer av ml framtagna i Frberedelsefasen.

    Genomfrandefasen r den fas som traditionellt beskrivs som Fas 1, Fas 2 och Fas 3. Vi kan betrakta denna fas som en palett med tjnster som bestl-laren kan utnyttja i olika grad och framfr allt i annorlunda ordning n de tidigare Fas 1, Fas 2 och Fas 3 som r det traditionella EPC. P s stt kan bestl-laren utveckla de olika delarna av EPC-modellen och skapa sin unika modell. Detta innebr betydligt strre kreativitet och flexibilitet n i dagens EPC.

  • 6 bestllarens epc

    Vi har valt att utveckla EPC-modellen, inte genom nya banbrytande lsningar eller hftiga modeller, utan genom att anvnda den stora dynamik som redan finns i modellen. S hr ser vr nya EPC-modell ut:

    Syftet med denna skrift r att lyfta fram synstt och mjligheter hos bestllarna, fr att strka deras roll i kommande EPC-projekt.

    Frberedelsefas GenomfrandefasUpphandlingsfasAnalys

    Genomfrande

    Uppfljning

    Projektorganisation

    Information

    Vision

    Klimat- och miljml

    Organisation

    Ekonomi

    Nulge

    Projektml}Modellbygg

    Handlingar FF

    Upphandling

    Kontrakt

  • bestllarens epc 7

    kapITEl 1

    Inledning

    Fastighetsgarnas utmaningar

    Eftersom potentialen i ett EPC-projekt kan bli vldigt stor r det viktigt att se EPC och dess utveckling i ett vidare sammanhang med fastighetsgarnas lngsiktiga utmaningar. EPC bygger p att entreprenren kommer in i ett tidigt skede i projektet. Drfr r det nnu viktigare att se sambandet mel-lan de kritiska omrdena och den modell bestllaren utvecklar fr sitt EPC-projekt. Vi har drfr utifrn EPC- perspektivet, versiktligt delat upp de offentliga fastighetsgarnas utmaningar i befintlig bebyggelse de nrmaste 10 ren. Dessa r: Underhll. Den strsta utmaningen fr de flesta offentliga fastighets-

    gare inom samtliga kategorier. Fr de flesta r det bde frgan om tek-niskt underhll av system och det strre strukturella underhllet ssom stomme, ledningsnt, vtutrymmen med mera.

    Anpassning av lokaler vid verksamhetsfrndringar. Vid ndring av loka-lernas anvndning r kostnaden fr teknikanpassning ofta den strsta utgiftsposten.

    Energi- och klimatml (2020, 2050). Hur kan investeringskalkylen pverkas av detta? Tar vi annan hnsyn, stller andra avkastningskrav?

    Finansiell kapacitet. Allt fler kommuner och landsting tvingas till tuffa prioriteringar av lngsiktiga investeringar i sina fastigheter. Dessa ta-ganden r den enskilt strsta och tyngsta posten i balansrkningen och krver mer kapital p sikt.

    kllor

    Denna skrift r baserad p fyra olika typer av kllor:1. Inlsning av befintligt material om EPC. Studier av EPC har gjorts av

    bland andra Energimyndigheten, UFOS och Miljstyrningsrdet. Syftet

  • 8 bestllarens epc

    i flera av rapporterna har varit att tydliggra vad EPC r. Genom att beskriva de EPC-projekt som olika bestllare har genomfrt har man visat det traditionella sttet att genomfra ett EPC. Detta r viktigt som utgngspunkt ven fr denna skrift.

    2. Intervjuer av bestllare som har genomfrt EPC-projekt. Huvudfokus i intervjuerna har varit att ta reda p hur bestllarna skulle ha genomfrt ett EPC projekt idag med den kunskap och de erfarenheter de nu har. Intervjun har fokuserat p fljande omrden:

    Frberedelse och frstudiefas Utformning av frfrgningsunderlag Uppfljning av resultat

    De enskilda intervjuerna redovisas inte separat. De finns i den lpande texten och redovisas under avsnittet EPC igr.

    3. Intervjuer med EPC-konsulter (som r bes